Tribunal judiciaire, 14 février 2024. 23/00838

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Maître GAILLARD Copie exécutoire délivrée le : à : Maître AIGNAN Pôle civil de proximité ■ PCP JCP fond N° RG 23/00838 - N° Portalis 352J-W-B7H-CY55R N° MINUTE : 4 JCP JUGEMENT rendu le mercredi 14 février 2024 DEMANDERESSE Madame [H] [R], demeurant [Adresse 2] représentée par Maître AIGNAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1019 DÉFENDEURS Monsieur [C] [E], Madame [N] [E], demeurant [Adresse 1] représentés par Maître GAILLARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C962 COMPOSITION DU TRIBUNAL Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe, juge des contentieux de la protection, assistée de Laura JOBERT, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 04 décembre 2023 JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 14 février 2024 par Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe assistée de Laura JOBERT, Greffier Décision du 14 février 2024 PCP JCP fond - N° RG 23/00838 - N° Portalis 352J-W-B7H-CY55R EXPOSE DU LITIGE Suivant acte sous seing privé en date du 14 mai 1956 et 18 septembre 1959, M. [C] [E] a donné à bail à M. [O] [R], conjoint décédé de Mme [H] [R] deux appartements au 2ème étage de l’immeuble situé [Adresse 2] lesquels ont été réunis pour former un seul appartement. Malgré congé délivré le 11 avril 2000 à M. [O] [R], décédé le 1er mai 2021, puis le 31 mars 2022 à Mme [H] [R], cette dernière est restée occupante en bénéficiant du droit au maintien dans les lieux. Faute d’accord amiable trouvé à la suite du congé délivré pour sous-occupation des lieux, le 20 juillet 2022, par M. [C] [E] et son épouse Mme [N] [E], Mme [H] [R] a fait assigner ces derniers par acte de commissaire de justice en date du 18 janvier 2023 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris. Après deux renvois accordés par la juridiction pour permettre aux parties de se mettre en état, l’affaire a été retenue à l’audience du 4 décembre 2023 et plaidée par les conseils des parties conformément aux conclusions déposées et visées par le greffier. Au soutien de sa demande en nullité du congé délivré le 20 juillet 2022 et de condamnation des époux [E] à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, Mme [H] [R] expose qu’étant âgée de 92 ans, l’article 10-7 de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 ne peut pas lui être opposé et que le droit au maintien dans les lieux ne peut pas lui être retiré. Les époux [E] concluent pour leur part que la protection des locataires de plus de 70 ans ne vise que la majoration du loyer susceptible d’être appliquée en cas de sous-occupation des lieux et non pas le congé au visa de l’article 10-7° qui reste une option possible pour les bailleurs lorsque le logement est sous-occupé notamment, comme en l’espèce, s’agissant d’une personne seule dans un cinq pièces. Ils sollicitent ainsi à titre reconventionnel la déchéance du droit au maintien dans les lieux et l’expulsion de Mme [H] [R] ainsi que sa condamnation à leur verser une indemnité d’occupation d’un montant de 2 095,17 euros indexée sur l’indice INSEE du coût de la construction, outre les charges, jusqu’à la libération complète des lieux. En application de l'article 455 du code de procédure civile, les conseils des parties ayant plaidé conformément aux écritures déposées, il convient de renvoyer à celles-ci pour un plus ample exposé des prétentions et moyens soulevés. Conformément à l’article 467 du Code de procédure civile, le jugement à intervenir sera contradictoire. A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré et rendue ce jour, par mise à disposition au greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile. MOTIFS DE LA DECISION A titre liminaire, il sera relevé qu'il n'est pas contesté que la surface louée et occupée par Mme [H] [R] est constituée des deux appartements réunis pour constituer un logement de cinq pièces. Sur le congé délivré par le bailleur Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 septembre 1948, n'ont pas droit au maintien dans les lieux les personnes qui dans les communes comprises, au sens du recensement général de la population, dans une agglomération de plus de 50 000 habitants et comprenant au moins une commune de plus de 15 000 habitants ainsi que dans les communes de plus de 20 000 habitants, ne remplissent pas à l'expiration d'un délai de six mois à compter de la signification du congé les conditions d'occupation suffisante fixées en application de l'article L. 621-2 du code de la construction et de l'habitation. La sous-occupation est définie à l'article L.621-2 précité qui dispose que sont considérés comme insuffisamment occupés les locaux comportant un nombre de pièces habitables, au sens de l'article 28 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 modifiée, non compris les cuisines, supérieur de plus de deux au nombre de personnes qui y ont effectivement leur résidence principale. Deux paramètres interviennent donc dans le critère légal de la sous-occupation : d'une part, le nombre de pièces habitables et d'autre part, le nombre de personnes qui habitent dans les locaux. La notion de pièce habitable a été précisée par l'article 2 du décret n° 48-1766 du 22 novembre 1948. Ce texte dispose qu'une pièce doit présenter quatre caractéristiques pour être qualifiée d'habitable ; elle doit mesurer au moins 9 mètres carrés ; avoir une hauteur sous plafond minimum de 2,50 mètres ; posséder une ou plusieurs ouvertures sur l'extérieur (rue, jardin, cour, courette, etc.) présentant une section ouvrante au moins égale au dixième de leur superficie ; disposer d'un conduit de fumée ou d'une installation permettant le chauffage de la pièce. En l'espèce, il est constant que la défenderesse est seule occupante des lieux. Pour caractériser la sous-occupation au sens de la loi du 10 septembre 1948 il faut donc que l'appartement comprenne plus de trois pièces habitables au sens du décret n° 48-1766 du 22 novembre 1948, ce qui est le cas en l’espèce au regard des plans et du constat d’huissier, dressé le 15 février 2023, produits aux débats. Partant, la sous-occupation des lieux est caractérisée et le congé délivré le 20 juillet 2022 qui respecte les conditions de visa des dispositions de l’article 10 7° la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 n’est pas nul. Sur le droit au maintien dans les lieux pour le locataire âgé, opposé par Mme [H] [R] L’article 27 de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 prévoit l’option pour le bailleur de majorer le loyer du locataire en cas de sous occupation : « Dans les communes visées à l'article 10 (7°) ci-dessus, le loyer de la totalité des locaux inoccupés ou insuffisamment occupés ou faisant l'objet d'une sous-location totale ou partielle est égal à la valeur locative majorée de 50 %. Cette majoration cesse de droit dès que prend fin la situation qui l'avait motivée. ». Mais la majoration pour insuffisance d'occupation n'est pas applicable, aux personnes âgées de plus de soixante-dix ans. Avant l'intervention de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la perception de la majoration de loyer prévue à l'art. 27, pour les locaux insuffisamment occupés, n'excluait pas la possibilité pour le propriétaire de se prévaloir de l'art. 10-7°, spécialement dans le cas d'un locataire qui, à l'âge de soixante-dix ans, s'est trouvé exonéré du paiement de ce supplément. Désormais l’article 27, précise : (L. no 89-462 du 6 juill. 1989) « Les locataires ou occupants auxquels est ou a été appliquée cette majoration continuent de bénéficier du droit au maintien dans les lieux, prévu à l'article 4, nonobstant les dispositions du 7° de l'article 10 ». Or l’exonération légale de la majoration de loyer prévue à l’article 27 de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 ne saurait priver les personnes âgées de plus de 70 ans, ce qui est le cas de la demanderesse, du droit au maintien dans les lieux résultant de la mise en œuvre de cette majoration si celle-ci ne lui a jamais été appliquée comme en l’espèce. Le contraire aboutirait à priver de leur logement des locataires que le législateur a voulu préserver d’une hausse de loyer. Il convient en conséquence de constater le droit au maintien dans les lieux de Mme [H] [R] et de débouter les défendeurs de leur demande reconventionnelle en expulsion et condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation de leur locataire. Sur les demandes accessoires M. [C] [E] et Mme [N] [E], parties perdantes, supporteront la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile et seront déboutés de leur demande au titre des frais irrépétibles. Ils seront par ailleurs condamnés à verser à la demanderesse la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. En application de l’article 514 du Code de Procédure civile, l’exécution provisoire, de droit en la matière, ne sera pas écartée. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection de Paris, statuant publiquement et en premier ressort, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe, CONSTATE le droit au maintien dans les lieux de Mme [H] [R] malgré congé délivré le 20 juillet 2022 par M. [C] [E] et Mme [N] [E] pour l’occupation des deux appartements du 2ème étage du [Adresse 2] ; DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ; CONDAMNE M. [C] [E] et Mme [N] [E] aux dépens ; CONDAMNE M. [C] [E] et Mme [N] [E] à verser à Mme [H] [R] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit. Ainsi jugé et prononcé par jugement signé les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés et mis à disposition au greffe. Le greffier Le juge des contentieux de la protection