Tribunal judiciaire, 15 mai 2024. 20/00712

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON Chambre 9 cab 09 F NUMÉRO DE R.G. : N° RG 20/00712 - N° Portalis DB2H-W-B7E-UVZ5 N° de minute : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS Jugement du : 15 Mai 2024 Affaire : Mme [H] [N] divorcée [W] intervenant volontairement en sa qualié d’héritière de Monsieur [L] [N] décédé le [Date décès 3] 2023 à [Localité 8] C/ S.C.P. NOTAEM - NOTAIRES ASSOCIES - [Y] [S], [D] [J] & [F] [P] le: EXECUTOIRE+COPIE la SCP BAULIEUX-BOHE-MUGNIER-RINCK - 719 la SCP D’AVOCATS JURI-EUROP - 692 LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, en son audience de la Chambre 9 cab 09 F du 15 Mai 2024, le jugement contradictoire suivant, après que l’instruction eût été clôturée le 21 Septembre 2023, Après rapport de Joëlle TARRISSE, Juge, et après que la cause eût été débattue à l’audience publique du 06 Mars 2024, devant : Président : Axelle LE BOULICAUT, Vice-présidente Assesseurs :Lise-Marie MILLIERE, Vice-présidente Joëlle TARRISSE, Juge Assistés de Julie MAMI, Greffière et après qu’il en eût été délibéré par les magistrats ayant assisté aux débats, dans l’affaire opposant : DEMANDERESSE Madame [H] [N] divorcée [W] intervenant volontairement en sa qualié d’héritière de Monsieur [L] [N] décédé le [Date décès 3] 2023 à [Localité 8] née le [Date naissance 1] 1952 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2] représentée par Maître Jean-paul SANTA-CRUZ de la SCP D’AVOCATS JURI-EUROP, avocats au barreau de LYON, vestiaire : 692 DEFENDERESSE S.C.P. NOTAEM - NOTAIRES ASSOCIES - [Y] [S], [D] [J] & [F] [P], dont le siège social est sis [Adresse 6] représentée par Maître Stéphane CHOUVELLON de la SCP BAULIEUX-BOHE-MUGNIER-RINCK, avocats au barreau de LYON, vestiaire : 719 EXPOSE DU LITIGE : Par acte authentique en date du 30 juin 1986, reçu par Maître [A] [U], notaire à [Localité 7], [L] [N] a fait l’acquisition d’un local à usage d’habitation, appartement lot n°8 au rez-de-chaussée du bâtiment sur cour d’un immeuble en copropriété situé [Adresse 4] (69), composé d’une pièce avec kitchenette, salle d’eau et WC d’une superficie de 19 mètres carrés environ, outre les 85/1.000èmes des parties communes générales de la copropriété, au prix de 82.000 francs. Le 2 février 2015, le service hygiène urbaine de Lyon a dressé un rapport destiné au conseil département de l’environnement, des risques sanitaires et technologiques, concluant à l’insalubrité irrémédiable du logement, notamment en raison d’une hauteur sous plafond et d’un éclairement naturel insuffisants. Estimant que la responsabilité du notaire instrumentaire de l’acte de vente était engagée, [L] [N] a fait assigner la SCP NOTAEM, notaires associés [Y] [S], [D] [J] et [F] [P], devant le tribunal judiciaire de Lyon, par acte d’huissier de justice en date du 28 janvier 2020. Saisi par conclusions d’incident de la SCP notariale soulevant l’irrecevabilité de l’action et alléguant, d’une part, que l’action avait été engagée à tort à son encontre en sa qualité de successeur de Maître [U], et, d’autre part, que la prescription était acquise, le juge de la mise en état a, par ordonnance en date du 16 décembre 2021, déclaré recevable l’action de [L] [N]. Par ordonnance en date du 21 septembre 2023, le juge de la mise en état a prononcé la clôture de l’instruction et fixé l’affaire à l’audience du 6 mars 2024. [L] [N] est décédé le [Date décès 3] 2023 à [Localité 8]. Par conclusions notifiées par voie électronique du 21 février 2024, Madame [H] [N] divorcée [W], en sa qualité d’ayant droit de [L] [N], est intervenue volontairement à l’instance, sollicitant le rabat de l’ordonnance de clôture, et a conclu au fond. Par ordonnance du 28 février 2024, le juge de la mise en état a ordonné la révocation de l’ordonnance de clôture, maintenu l’audience du 6 mars 2024 et autorisé la SCP NOATEM à déposer de nouvelles conclusions en réponse. **** Aux termes de ses conclusions, Madame [H] [N] divorcée [W], sollicite du tribunal de : A titre liminaire, ORDONNER le rabat de la clôture et JUGER Madame [H] [N] ès qualité d’ayant-droit de Monsieur [L] [N] recevable en son action et bien fondée en ses demandes. Sur le fond, JUGER qu’en s’abstenant d’attirer l’attention de Monsieur [L] [N] sur la réglementation applicable en matière de salubrité des logements, et en n’effectuant aucune investigation particulière s’agissant pourtant d’un logement de petite surface susceptible d’être impacté par les réglementations précitées, Maître [U], aux droits duquel vient aujourd’hui la SCP NOTAEM, Notaires associés, a commis une faute s’agissant d’une violation de son obligation de conseil.JUGER que Monsieur [L] [N] a subi, un préjudice résultant directement de la faute du notaire, En conséquence, Et à titre principal, JUGER que Monsieur [L] [N] a subi un préjudice qui peut raisonnablement être estimé à la somme de 114 000 euros ;CONDAMNER la SCP NOTAEM, Notaires associés à payer à Madame [H] [N] ès qualité d’ayant-droit de Monsieur [L] [N], la somme de 114 000 euros en indemnisation de son préjudice ; A titre subsidiaire, JUGER que Monsieur [L] [N] a subi un préjudice qui ne peut être inférieur à la somme de 28.275 euros à parfaire à la date du jugement ;CONDAMNER la SCP NOTAEM, Notaires associés à payer à Madame [H] [N] ès qualité d’ayant-droit de Monsieur [L] [N], la somme de 28.275€ euros à parfaire à la date du jugement en indemnisation de son préjudice ; En tout état de cause, CONDAMNER la SCP NOTAEM, Notaires associés à payer à Madame [H] [N] ès qualité d’ayant-droit de Monsieur [L] [N], la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;CONDAMNER la SCP NOTAEM, Notaires associés aux entiers dépens de l’instance ;ORDONNER l’exécution provisoire.Au soutien de sa demande de dommages et intérêts, sur le fondement de l’article 1240, anciennement 1382, du code civil, Madame [N] fait valoir que, compte tenu de sa superficie, de son emplacement au rez-de-chaussée et du nombre très limité d’ouvertures, le bien vendu devait nécessairement faire l’objet d’une attention particulière du rédacteur. Elle expose que l’attention de l’acquéreur n’a pas été attirée par le notaire sur les dispositions du règlement sanitaire département du 10 avril 1980 concernant l’éclairement naturel et la superficie des pièces. Elle fait valoir que ce faisant, le notaire a manqué à son obligation de conseil. Elle expose un préjudice résultant de l’impossibilité de louer le bien à l’avenir, privant ce dernier de l’utilité à laquelle il était destiné. Elle estime le préjudice à la perte de chance de revendre le bien à meilleur prix, estimant que le local n’a plus aucune valeur marchande. Elle évalue son préjudice sur la base d’un prix au mètre carré de 6.000 euros. Elle ajoute que la perception de loyers ne compense pas, même partiellement, le préjudice subi du fait de la faiblesse des loyers ne venant que compenser les charges, frais et impôts. Elle précise qu’aucun loyer n’a pu être perçu depuis 2015. Elle en conclut que le préjudice s’élève à minima à la perte de chance de percevoir des loyers à partir de 2015 et pour l’avenir, perte de chance qu’elle évalue à 90 %. **** Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 4 mars 2024, la SCP NOTAEM demande au tribunal de : Juger défaillant Madame [H] [N], es qualité d’ayant droit de Monsieur [L] [N], dans la démonstration d’une faute du notaire directement génératrice pour lui d’un préjudice indemnisable ;Débouter Madame [H] [N], es qualité d’ayant droit de Monsieur [L] [N], de l’intégralité de ses prétentions en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre de la SCP NOTAEM, Notaires Associés ;Condamner Madame [H] [N], es qualité d’ayant droit de Monsieur [L] [N], à payer à la SCP NOTAEM, Notaires associés, la somme de 5.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;Le condamner aux entiers dépens de l’instance. Pour conclure au rejet des prétentions de la demanderesse, la SCP NOTAEM expose que les griefs relevés à l’encontre de l’appartement pour conclure à son insalubrité ne peuvent être reprochés au notaire. Elle précise qu’il n’incombait pas à Maître [U] de se déplacer sur les lieux pour connaître l’existence d’une poutre traversant le logement ou l’absence de confort et de sécurité que [L] [N] n’a pas modifiée durant 20 ans. Elle rappelle qu’avant l’obligation actuelle de faire réaliser des diagnostics, il appartenait au seul acquéreur de se renseigner sur les caractéristiques du bien acquis. Elle précise que le notaire ne pouvait qu’ignorer l’état du bien vendu, à fortiori la présence d’une poutre en réduisant le volume. Elle ajoute que le demandeur ne démontre pas de préjudice en ne produisant pas d’arrêté d’insalubrité ou d’interdiction définitive d’habiter. Elle relève que [L] [N] a acquis en 1986 un bien correspondant aux caractéristiques qu’il dénonce aujourd’hui et qu’un bien correspondant aux caractéristiques d’habitabilité n’aurait pas été acquis au prix de 82.000 francs en 1986. Elle ajoute que [L] [N] a perçu des loyers depuis 1986, rendant son investissement largement rentable au détriment de la sécurité et du confort de ses locataires. Enfin, elle souligne que le demandeur ne démontre pas de perte de chance d’avoir acquis en 1986 le bien à des conditions plus avantageuses. La clôture de l’instruction est intervenue à l’audience du 6 mars 2024 à laquelle l’affaire a été examinée et le jugement a été mis en délibéré au 15 mai 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction. MOTIVATION Sur l’étendue de la saisine Les demandes de « constater » et de « donner acte » ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, pas plus que les demandes de « dire et juger » lorsqu’elles développent en réalité des moyens. Il n’y a donc pas lieu de statuer sur ces demandes dont le tribunal n’est pas saisi. Sur la demande de dommages et intérêts : Sur le principe de responsabilité de la SCP NOTAEM Les obligations du notaire, qui ne tendent qu’à assurer l’effectivité d’un acte instrumenté par lui et qui ne constituent que le prolongement de sa mission de rédacteur de l’acte, relèvent de sa responsabilité délictuelle. Pour l’application de l’ancien article 1832 du code civil, applicable au litige, doit être démontré une faute, un dommage et un lien de causalité entre la faute et le dommage. Il est constant que les notaires doivent, avant de dresser les actes, procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour assurer l’utilité de ces actes. En l’espèce, la description du bien immobilier litigieux à l’acte notarié reprend celle de l’état descriptif de division. Il s’agit du lot numéro HUIT de la copropriété situé au [Adresse 4], désigné comme étant un « local à usage d’habitation, situé au rez-de-chaussée du BATIMENT SUR COUR, d’une superficie de 19M2, environ, ayant deux ouvertures sur la cour, composé de : - une pièce avec kitchenette, salle d’eau, WC. » Il résulte donc de cette description que le bien vendu est composé d’une pièce unique et a une superficie bien supérieure à 9 mètres carrées. Aucun élément ne permettait de laisser penser que la surface habitable était en réalité inférieure à 9 mètres carrées, comme le révèle le rapport du service hygiène urbaine, puisque cette réduction de la surface habitable résulte de la présence d’une poutre dans le logement dont l’existence ne pouvait qu’être ignorée par le notaire, s’agissant d’un appartement situé en rez-de-chaussée et non dans des combles. Il est à noter que le règlement descriptif de division décrit le logement comme un « local d’habitation » alors qu’il ne présentait déjà pas, à la date de sa rédaction, soit le 16 décembre 1982, les conditions de salubrité imposées dans le département du Rhône. La demanderesse ne produit pas le plan de l’appartement joint à l’acte, mais un « plan sommaire » est annexé au rapport du service hygiène urbaine. A la vue de ce plan, même en ayant connaissance du fait que le logement était situé en rez-de-chaussée, rien ne permet de penser que le logement ne puisse respecter les conditions d’éclairement naturel, puisque ce logement dispose de deux ouvertures, une porte et une fenêtre, et qu’il est de faible largeur. Mais le faible éclairement naturel est accentué par l’étroitesse de la cour sur laquelle il donne, étroitesse qui était ignorée du notaire. Il n’appartient pas au notaire instrumentaire de procéder à des vérifications par la visite des biens vendus. Or, seule une visite aurait permis de constater la non-conformité du logement au règlement sanitaire départemental. Il sera rappelé qu’à la date où l’acte litigieux a été rédigé, la règlementation n’exigeait pas que soient réalisés des diagnostics techniques du bien, préalablement à la vente. Toutefois, il est constant que l’acte de vente, alors que le bien était de toute évidence destiné à la location, ne fait aucunement référence au règlement sanitaire départemental qui imposait déjà des exigences élevées pour la salubrité des logements. En n’avisant pas l’acquéreur de l’existence de ce règlement et de la nécessité de respecter ses prescriptions pour la mise en location du bien comme local d’habitation, alors que l’acte avait pour finalité la réalisation d’un investissement locatif, le notaire instrumentaire a manqué à son obligation d’information et de conseil. Sur le préjudice Le préjudice subi par la victime d'un dommage s'analyse en une perte de chance chaque fois que l'on constate qu'a disparu la possibilité de voir survenir un événement favorable, cette possibilité étant de nature aléatoire. En l’espèce, la demanderesse produit l’arrêté d’insalubrité du logement pris le 21 avril 2015 suite au rapport adressé au conseil départemental de l’environnement des risques sanitaires et technologiques. Le logement ne peut et ne pourra plus jamais, en raison de ses caractéristiques propres, être loué. Il est donc résulté de la faute du notaire une perte de chance ne pas acquérir un bien ne respectant pas les conditions de salubrité et ainsi de réaliser un meilleur investissement. S’agissant d’une perte de chance de réaliser un meilleur investissement locatif, il convient de tenir compte du fait que le logement a été loué de 1986 à 2015, soit pendant près de trente ans. En effet, si cette circonstance n’est pas de nature à exonérer le notaire de sa responsabilité, il en résulte que le bien acquis a permis un investissement rentable depuis son acquisition, la demanderesse ne justifiant pas du remboursement les loyers perçus du fait de l’insalubrité du logement. Par ailleurs, si elle allègue l’absence de bénéfice tiré du paiement de charge, impôts et frais, elle n’apporte aucun élément en ce sens. Elle ne justifie pas même des loyers effectivement perçus depuis 1986 puisqu’elle ne produit les contrats de bail que depuis 2007, sur lesquels il apparait un montant de loyer, hors charge, de 290 euros à 305 euros. Cette somme, ramenée à une période de 30 ans, a très largement permis de rentabiliser l’achat de l’appartement au prix de 82.000 francs. Il est à noter que la demanderesse produit une attestation comptable de non perception des loyers depuis 2015, mais ne produit pas de document comptable permettant de vérifier la rentabilité du logement lorsqu’il était mis en location. Il sera encore noté qu’elle évalue elle-même à 90% de la perte locative de 2015 à 2021, soit sur une période de sept ans, à hauteur 28.275 euros. Par ailleurs, si la perte de valeur de l’appartement en raison de son insalubrité est indéniable, la demanderesse ne justifie pas de la valeur réelle d’un bien similaire non affecté des causes d’insalubrité irrémédiables. En effet, si elle justifie des prix moyens au mètre carré au sein du même secteur géographique et produit des éléments de comparaison de vente, les causes d’insalubrité affectant le bien litigieux sont multiples en raison de l’état dégradé de l’appartement. Outre les deux causes irrémédiables constituées d’une hauteur sous plafond et d’un éclairement naturel insuffisant, qui existaient dès la vente, le service hygiène urbaine a relevé l’absence de ventilation permanente dans la pièce principale avec coin cuisine, l’absence d’entrée d’air dans la salle de bains, le risque de chute dû à la présence d’une petite marche, le manque d’isolation du local, la présence importante d’humidité entrainant le développement de moisissures et une installation électrique dangereuse. Il apparait donc que le bien est en très mauvais état et nécessiterait en tout état de cause de nombreux travaux afin d’être remis en location, quand bien même il ne serait pas affecté des deux causes d’insalubrité irrémédiables. Or, ce mauvais état général est de nature à réduire considérablement le prix au mètre carré du bien. La demanderesse ne produit pas non plus d’élément de comparaison datant de 1986 permettant d’apprécier dans quelle mesure le prix fixé lors de la vente ne prenait pas en considération les défauts du bien, à savoir la présence d’une poutre réduisant la hauteur sous plafond et le faible éclairement naturel. Il résulte de ce qui précède que le préjudice constitutif de la perte de chance de réaliser un meilleur investissement et résultant de la faute du notaire de ne pas avoir avisé l’acquéreur des conditions du règlement sanitaire départemental ne peut être évalué que de façon symbolique à hauteur d’un euro. En conséquence, la SCP NOTAEM sera condamnée à payer à Madame [H] [N], en qualité d’ayant droit de Monsieur [L] [N], la somme de un euro à titre de dommages et intérêts. Sur les mesures de fin de jugement : Sur les dépens Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie. En l’espèce, la SCP NOTAEM, partie perdante, sera condamnée aux dépens. Sur les frais irrépétibles En l’espèce, la SCP NOTAEM, condamnée aux dépens, devra verser à Madame [H] [N], en qualité d’ayant droit de Monsieur [L] [N], une somme qu’il est équitable de fixer à 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile. Sur l’exécution provisoire Enfin, il sera rappelé qu’aux termes de l'article 514 du code de procédure civile les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. La présente décision est par conséquent assortie de l’exécution provisoire. PAR CES MOTIFS Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe conformément à l’avis donné à l’issue de l’audience des plaidoiries, CONDAMNE la SCP NOTAEM à payer à Madame [H] [N], en qualité d’ayant droit de Monsieur [L] [N], la somme d’un euro de dommages et intérêts ; CONDAMNE la SCP NOTAEM aux dépens ; CONDAMNE la SCP NOTAEM à payer à Madame [H] [N], en qualité d’ayant droit de Monsieur [L] [N], la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ; REJETTE la demande de la SCP NOTAEM au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit. En foi de quoi, la présidente et la greffière ont signé le présent jugement. LA GREFFIERELA PRESIDENTE