Tribunal judiciaire, 26 février 2024. 23/08008

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Monsieur [W] [J] Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Fabrice POMMIER Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR fond N° RG 23/08008 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3AZH N° MINUTE : 12 JUGEMENT rendu le 26 février 2024 DEMANDERESSE Etablissement public [Localité 3] HABITAT OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Maître Fabrice POMMIER de l’ASSOCIATION AMIGUES, AUBERTY, JOUARY & POMMIER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #J114 DÉFENDEUR Monsieur [W] [J], demeurant [Adresse 2] non comparant, ni représenté COMPOSITION DU TRIBUNAL Anne TOULEMONT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 08 décembre 2023 JUGEMENT réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 26 février 2024 par Anne TOULEMONT, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier Décision du 26 février 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 23/08008 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3AZH EXPOSE DU LITIGE Par contrat sous seing privé en date du 06 octobre 2014, [Localité 3] HABITAT-OPH a donné à bail à Monsieur [W] [J] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2]. Des loyers étant demeurés impayés, [Localité 3] HABITAT-OPH a fait signifier par acte d'huissier un commandement de payer la somme de 7304, 48 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, et visant la clause résolutoire contractuelle, le17 mai 2023. Par acte d'huissier en date du 14 août 2023, [Localité 3] HABITAT-OPH a fait assigner Monsieur [W] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur,ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est,dire que le sort des meubles est régi par les dispositions du code des procédures civiles d'exécutioncondamner Monsieur [W] [J] à lui payer les loyers et charges impayés soit la somme de 9685, 58 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer, ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi,condamner le défendeur à lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer. Au soutien de ses prétentions, [Localité 3] HABITAT-OPH expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le17 mai 2023, et ce pendant plus de deux mois. A l'audience du 8 décembre 2023, [Localité 3] HABITAT-OPH, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, et a actualisé sa créance à la somme de 5422, 69 euros, selon décompte en date du 28 novembre 2023. La société bailleresse s'oppose à l'octroi de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire, la dette s'aggravant. Le défendeur a repris le paiement des loyers courants. Bien que régulièrement assigné à étude, Monsieur [W] [J] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 26 février 2024. MOTIFS DE LA DECISION Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la recevabilité de l'action Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 3] par la voie électronique le 22 août 2023, soit plus de six semaines avant l’audience du 8 décembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, [Localité 3] HABITAT-OPH justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 26 mai 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 14 août 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L’action est donc recevable. Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, le bail conclu le 06 octobre 2014 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 17 mai 2023, pour la somme en principal de 7304, 48 euros. Ce commandement est régulier en sa forme. Sur le fond, pour permettre l'acquisition de la clause résolutoire, le commandement de payer doit correspondre à une dette justifiée étant précisé que, lorsqu'il est délivré pour une somme supérieure à celle dont le locataire est débiteur, il demeure valable à hauteur du montant réel des loyers échus et impayés. En l'espèce, le commandement correspond à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés même si celle-ci n'est justifié que pour un montant inférieur et est ainsi valable, le montant de 3479, 24 euros correspondant à 4 mois de SLS étant soustraits, aucune preuve de transmission de la lettre sollicitant la réponse à l'enquête annuelle n'étant versée, par LRAR ou par huissier. Sont retirés les frais de contentieux de 159, 12 euros du 26 janvier 2023. Il est justifié pour un montant de 3666, 12 euros. Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable. Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 17 juillet 2023. En application de l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, de [Localité 3] HABITAT-OPH ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années. Il peut, saisi en ce sens par [Localité 3] HABITAT-OPH ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant le cours des délais accordés. L'absence de comparution du défendeur laisse le tribunal dans l'ignorance de sa situation financière, ne permet pas de déterminer des mensualités susceptibles d’être tenues par le débiteur pour acquitter la dette, dans le délai légal précité, la bailleresse s'opposant à tout délai de paiement. Par ailleurs, absent, il n'a formé aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire. Il ne sera ainsi pas fait application de ces dispositions. Monsieur [W] [J] étant sans droit ni titre depuis le 18 juillet 2023, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision. Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation Monsieur [W] [J] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. En l'espèce, [Localité 3] HABITAT-OPH produit un décompte démontrant que Monsieur [W] [J] reste lui devoir la somme de 5422, 69 euros (en ce inclus 475, 87 euros de frais de poursuite) à la date du 28 novembre 2023, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation échues à cette date. Les frais de poursuite, dont il n'est pas démontré qu'ils sont dus contractuellement, seront retirés conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précisant que le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative, étant rappelé que les frais du commandement de payer et de l'assignation sont inclus dans les dépens. Pour la somme au principal, Monsieur [W] [J] sera donc condamné au paiement de la somme de 4946, 82 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer. Monsieur [W] [J] sera aussi condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 29 novembre 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi. Sur les demandes accessoires Monsieur [W] [J], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer. Il serait inéquitable de laisser à la charge du [Localité 3] HABITAT-OPH les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 350 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 06 octobre 2014 entre [Localité 3] HABITAT-OPH et Monsieur [W] [J] concernant l’appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 2] sont réunies à la date du 17 juillet 2023 ; ORDONNE en conséquence à Monsieur [W] [J] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ; DIT qu’à défaut pour Monsieur [W] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, [Localité 3] HABITAT-OPH pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNE Monsieur [W] [J] à verser à [Localité 3] HABITAT-OPH la somme de 4946, 82 euros (décompte arrêté au 28 novembre 2023, incluant la mensualité du mois d'octobre 2023), correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 17 mai 2023. CONDAMNE Monsieur [W] [J] à verser à [Localité 3] HABITAT-OPH une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 29 novembre 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ; CONDAMNE Monsieur [W] [J] à verser à [Localité 3] HABITAT-OPH une somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Monsieur [W] [J] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ; RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés. Le greffier,Le juge des contentieux de la protection