Tribunal judiciaire, 11 juin 2024. 23/01801

Du 11 juin 2024 5AA SCI/ PPP Contentieux général N° RG 23/01801 - N° Portalis DBX6-W-B7H-X4EF [T] [X], [Z] [X] C/ [V] [R] - Expéditions délivrées à - FE délivrée à Le 11/06/2024 Avocats : Maître Guillaume FRANCOIS de la SELARL AQUI’LEX Me Samantha FRENAY TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Pôle protection et proximité [Adresse 2] - [Localité 3] JUGEMENT EN DATE DU 11 JUIN 2024 JUGE : Madame Sandrine SAINSILY-PINEAU, Magistrate GREFFIER : Madame Françoise SAHORES DEMANDEURS : Monsieur [T] [X] né le 25 Mars 1960 à ALGERIE ([Localité 6]) [Adresse 1] [Localité 4] Représenté par Maître Guillaume FRANCOIS de la SELARL AQUI’LEX, Avocat au barreau de BORDEAUX Madame [Z] [X] née le 16 Mars 1965 à [Localité 10] (ESPAGNE)CHEF ([Localité 10]) [Adresse 1] [Localité 4] Représentée par Maître Guillaume FRANCOIS de la SELARL AQUI’LEX, Avocat au barreau de BORDEAUX DEFENDERESSE : Madame [V] [R] née le 28 Juillet 1990 à [Localité 9] [Adresse 7] - [Localité 5] Représentée par Me Samantha FRENAY (Avocat au barreau de BORDEAUX) aide juridictionnelle C-33063-2023-001621 du 8 Août 2023 DÉBATS : Audience publique en date du 11 Avril 2024 PROCÉDURE : Articles 480 et suivants du code de procédure civile. EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Suivant acte sous seing privé signé le 21 janvier 2019 et ayant pris effet le 5 février 2019, Monsieur [T] [X] et Madame [Z] [X] ont consenti un bail d’habitation à Madame [V] [R] portant sur immeuble situé Résidence [Adresse 8] [Localité 5], moyennant un loyer mensuel révisable de 536,31 € et une provision sur charges mensuelles de 39,75 €. Madame [V] [R] a versé un dépôt de garantie d’un montant de 536,31 €. Par acte de commissaire de justice du 23 janvier 2023 visant à mettre en oeuvre la clause de résiliation de plein droit prévue par le bail, les époux [X] ont fait délivré un commandement à Madame [V] [R] de payer la somme de 1.602,29 € au titre des loyers et charges échus et impayés, suivant décompte arrêté au 5 janvier 2023. Par acte introductif d’instance délivré le 5 mai 2023, Monsieur [T] [X] et Madame [Z] [X] ont fait assigner Madame [V] [R] devant le juge des contentieux de la protection de ce siège, aux fins de voir, principalement,constater que la résiliation du bail est acquise de plein droit pour défaut de paiement des loyers et des charges et ordonner son expulsion. L’affaire a été retenue à l’audience du 11 avril 2024, après 5 renvois contradictoires jusifiés par la nécessité pour les parties d’échanger leurs conclusions et pièces. A l’audience, Monsieur [T] [X] et Madame [Z] [X], représentés par leur conseil, expliquent que Madame [V] [R] a quitté les lieux loués. Ils modifient leurs prétentions et demandent au juge chargé des contentieux de la protection, sur le fondement des dispositions des articles 1103, 1104, 1231-1, 1331-6, 1343-2, 1728 du code civil et 7 a) et 24 de la loi du 6 juillet 1989 : - de constater qu’ils abandonnent leurs demandes de constat d’acquisition de la clause résolutoire, d’expulsion et d’indemnités d’occupation, - de condamner Madame [V] [R] à leur payer la somme de 4.912,85 € au titre de l’arriéré locatif global, incluant les dégradations locatives, le remboursement du dépôt de garantie, ainsi que la régularisation des charges 2023/2024 d’un montant de 34,10, majorée des intérêts au taux légal à compter du 23 janvier 2023, date du commandement de payer en application de l’article L. 1231-6 du code civil, - d’ordonner la capitalisation des intérêts, en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, - de débouter Madame [V] [R] de sa demande de délais de grâce et de ses autres demandes, fins et conclusions, - de condamner Madame [V] [R] au paiement de la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts, - de condamner Madame [V] [R] à lui payer la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, - de condamner Madame [V] [R] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement visant la clause résolutoire du 23 janvier 2023. En défense, Madame [V] [R], représentée par son conseil, ne conteste pas la dette locative. Elle demande, toutefois, au juge des contentieux de la protection sur le fondement des dispositions de l’article 1343-5 du code civil : - de lui accorder un délai de grâce de 24 mois quant au paiement de la dette locative, - de débouter les consorts [X] de leurs demandes de majoration des intérêts au taux légal et de capitalisation des intérêts, - de débouter les consorts [X] de leur demande de dommages et intérêts au titre de la perte de loyer ayant déjà fait l’objet d’une indemnisation par leur assurance, - en tout état de cause : - de prononcer vu l’équité et vu l’aide juridictionnelle qui lui a été accordée, l’absence de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens à son encontre, à défaut de les limiter en les ramenant à de plus justes proportions, - d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir, si par extraordinaire. Pour l’exposé des moyens venant au soutien de ces demandes, il est renvoyé aux conclusions écrites des parties. L’affaire a été mise en délibéré au 11 juin 2024. La présente décision, susceptible d’appel, sera contradictoire en application des dispositions de l’article 467 du code de procédure civile. MOTIFS DE LA DÉCISION A titre liminaire, il y a lieu de constater l’abandon par les consorts [X] de leurs demandes visant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion et fixer une indemnité d’occupation. - Sur la demande en paiement de la dette locative : En application de l’article 7a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a l’obligation d’acquitter les loyers convenus selon le contrat de bail, étant observé que dès lors que l’obligation au paiement est établie, il lui appartient de démontrer qu’il a payé lesdits loyers. Il lui incombe, en outre, en application de l’article 23 de la même loi, de régler les charges récupérables qui peuvent donner lieu à des appels provisionnels. Dès lors que l'obligation au paiement est établie, il appartient au locataire de démontrer qu'il a payé les loyers et charges dont le paiement est réclamé. En l'espèce, Madame [V] [R] ne conteste pas la dette locative d’un montant de 4.956,55 € suivant décompte arrêté le 29 mars 2024, en ce compris la régularisation de charges 2023/2024. Elle sera, donc, condammée à payer cette somme aux époux [X]. - Sur les réparations locatives : L’article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989 énonce que “ le locataire est obligé : - c) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement, - d) de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d'Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. En l’espèce, Madame [V] [R] ne conteste pas les dégradations locatives et les sommes réclamées par Monsieur et Madame [X]. Elle sera, donc, condamnée à leur payer la somme totale de 492,61 €. - Sur la restitution du dépôt de garantie : Les époux [X] reconnaissent devoir restituer à Madame [V] [R] la somme de 536,31 € qu’elle a versée au titre du dépôt de garantie. - Sur la compensation : Après compensation, Madame [V] [R] sera condamnée à payer à Monsieur et à Madame [X] la somme de : (4.956,55 €+ 492,61 €) - 536,31 € = 4.912,85 €. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 23 janvier 2023, date du commandement de payer sur la somme de 1.602,29 € et à compter du jugement pour le surplus. Il y a lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts. - Sur la demande de délai de paiement : Selon l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner dans la limite de deux années le paiement des sommes dues. Madame [V] [R] fait valoir sa bonne foi et soutient avoir toujours tenté de régler les sommes dues et de trouver des solutions à sa situation financière critique. Elle signale que de nombreuses aides sociales ont été versées au bailleur, au cours de ces deux dernières années. Elle admet ne pas être en mesure de régler immédiatement la totalité des sommes dues au titre des loyers impayés et qu’une condamnation au remboursement dans un délai inférieur à deux ans serait difficilement tenable pour elle. Monsieur et Madame [X] s’opposent à tout délais de paiement et arguent de la mauvaise foi de Madame [V] [R] qui n’a pas respecté les échéanciers proposés. Ils estiment qu’elle ne justifie pas être en mesure de tenir l’échéancier qu’elle sollicite. Il ressort des pièces versées aux débats que Madame [V] [R] est bénéficiaire du RSA. Elle paie de manière irrégulière ses loyers et son compte locatif est débiteur depuis le mois de juin 2021. Elle justifie avoir réalisé des démarches lui permettant d’apurer une partie de sa dette locative. Cependant, elle n’a pas payé la part du loyer restant à sa charge depuis le mois de mai 2023. Elle ne démontre pas, au regard de sa situation financière être en capacité de pouvoir apurer la dette locative dans le délai légal de deux ans. Elle sera, en conséquence, déboutée de sa demande de délais de paiement. - Sur la demande en paiement des dommages et intérêts : Aux termes des dispositions de l’article 1231-1 du code civil, «le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure». Monsieur et Madame [X] sollicitent le paiement de la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts arguant du préjudice certain qu’ils subissent en étant privés de leurs revenus locatifs. Madame [V] [R] conteste ce chef de demande qui n’est pas justifiée, les consorts [X] bénéficiant d’une assurance couvrant les loyers impayés. Les époux [X] ne justifient pas d'un préjudice distinct de celui résultant du retard de paiement, déjà réparé par les intérêts légaux en application des dispositions de l’article 1231-6 du code civil. En conséquence, la demande de dommages et intérêts sera rejetée. - Sur les demandes accessoires : En application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire par provision. Aucun élément ne justifie, en l’espèce, qu’elle soit écartée. Madame [V] [R], partie perdante, sera condamnée aux dépens en ce compris le coût du commandement visant la clause résolutoire délivrée le 23 janvier 2023, qu’elle a déjà payée selon le décompte locatif versé aux débats. Succombante, il apparaît équitable qu’elle soit condamnée à payer aux époux [X] la somme de 800 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code procédure civile. PAR CES MOTIFS : Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort : CONSTATE l’abandon par Monsieur [T] [X] et Madame [Z] [X] de leurs demandes visant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion et fixer une indemnité d’occupation ; CONDAMNE Madame [V] [R] à payer à Monsieur [T] [X] et à Madame [Z] [X] la somme de 4.912,85 € au titre de l’arriéré locatif et des réparations locatives, après déduction du dépôt de garantie d’un montant de 536,31 € ; DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 23 janvier 2023, sur la somme de 1.602,29 €, et à compter du jugement pour le surplus ; ORDONNE la capitalisation des intérêts ; DEBOUTE Madame [V] [R] de sa demande de délais de paiement ; DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ; CONDAMNE Madame [V] [R] à payer à Monsieur [T] [X] et à Madame [Z] [X] la somme de 800 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Madame [V] [R] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement visant la clause résolutoire délivrée le 23 janvier 2023, lequel a déjà été payé ; RAPPELLE que la décision est de droit exécutoire par provision En foi de quoi, le présent jugement a été signé par la Vice-Présidente et la Greffière. LA GREFFIÈRELA VICE PRÉSIDENTE chargée des contentieux de la protection