Cour d'appel, 23 mars 2023. 20/05233

République Française Au nom du Peuple Français COUR D'APPEL DE DOUAI CHAMBRE 2 SECTION 1 ARRÊT DU 23/03/2023 **** N° de MINUTE : N° RG 20/05233 - N° Portalis DBVT-V-B7E-TK32 & N° RG 20/5417 - procédures jointes par ordonnance de jonction en date du 23 septembre 2021 Jugement n° RG 18/06492 rendu le 06 novembre 2020 par le tribunal judiciaire de Lille APPELANTE SARL Le Palet d'Or agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège ayant son siège social [Adresse 2] représentée par Me Anne-Sophie Vérité, avocat constitué, substitué par Me Marion Calmels, avocats au barreau de Lille INTIMÉS Monsieur [N] [L], notaire sis [Adresse 1] SCP [N] [L] et [P] [G], notaires, représentée par son représentant légal domicilié ès-qualités audit siège sise [Adresse 1] SCP [F] Planchon Banquart, notaires associés, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège sise [Adresse 5] représentés par Me Véronique Vitse-Boeuf, avocat au barreau de Lille, avocat constitué Madame [M] [I] née le 25 avril 1937 à [Localité 6], de nationalité française demeurant [Adresse 3] représentée par Me Philippe Talleux, avocat au barreau de Lille, avocat constitué SCI Halliday 2 prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège ayant son siège social, [Adresse 4] représentée par Me Sylvie Lhermie, avocat au barreau de Lille, avocat constitué COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ Dominique Gilles, président de chambre Pauline Mimiague, conseiller Clotilde Vanhove, conseiller --------------------- GREFFIER LORS DES DÉBATS : Valérie Roelofs DÉBATS à l'audience publique du 19 janvier 2023 après rapport oral de l'affaire par Dominique Gilles, président de chambre. Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe. ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 23 mars 2023 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Dominique Gilles, président, et Valérie Roelofs, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 4 janvier 2023 **** La SARL le Palet d'or étant preneur à bail d'un immeuble loué à usage commercial et d'habitation sis à [Adresse 7] appartenant à Mme [I], celle-ci l'a vendu pour le prix de 437'500 euros à la SCI Halliday 2, par acte authentique reçu par M. [F], notaire associé à Wambrechies, le 16 février 2018. Le 22 février 2018, l'acquéreur a fait délivrer au preneur un congé avec offre de renouvellement du bail à son échéance, moyennant un loyer annuel de 40'000 euros hors taxes et hors charges, le bail initial, portant sur'l'ensemble des locaux loués, ayant été renouvelé le 18 septembre 2009 jusqu'au 31 août 2018, pour un loyer annuel de 17'400 euros hors charges. Le preneur s'est plaint que le droit de préemption dont il disait avoir bénéficié en vertu de l'article L.145-46-1 du code de commerce n'avait pas été respecté, ce à quoi le notaire rédacteur de la vente lui a répondu que ce texte ne s'appliquait pas, dès lors qu'il s'agissait de la cession globale d'un immeuble mixte. La société Halliday 2 a alors notifié au preneur un mémoire préalable à la fixation du loyer du bail renouvelé au prix déjà indiqué dans le congé. Par acte extrajudiciaire du 27 août 2018, la SARL Le Palet d'or a fait assigner la SCI Halliday 2 et Mme [I] en nullité de la vente immobilière. Mme [I] a appelé en garantie la SCP François [F]-Virginie Planchon-Sylvie Banquart, notaires associés. La SCI Halliday 2 a appelé en garantie la société notariale [N] [L] et [P] [G] ainsi que M. [N] [L] à titre personnel, recherchés en qualité de notaire ayant assisté cet acquéreur à l'occasion de la vente litigieuse. C'est dans ces conditions que par jugement du 6 novembre 2020, le tribunal judiciaire de Lille a': - déclaré recevable la demande en nullité de la vente d'immeuble, au vu de la publication de l'assignation au service de la publicité foncière'; - constaté que la SARL Le Palet d'or est fondée à se prévaloir d'un droit de préemption en vertu de l'article L.145-46-1 du code de commerce'; - débouté la même société de sa demande en nullité de la vente, en restitution du prix et des fruits et en publication du jugement au service de la publicité foncière'; - dit la vente opposable à la société le Palet d'or'; - débouté la même société de sa demande en dommages-intérêts de 26'370 euros pour perte de chance'; - débouté la même société de sa demande en remboursement des frais de publication de l'assignation formée solidairement contre les parties à la vente et les deux notaires'; - débouté la SCI Halliday 2 de sa demande en dommages-intérêts pour procédure abusive'; - débouté la société le Palet d'or de ses demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile'; - condamné cette société aux dépens'; - condamné cette société, au titre de l'article 700 du code de procédure civile, à payer 1'500 euros chacun à Mme [I], à la SCI Halliday 2, à la SCP [F]-Planchon-Banquart et encore la même somme à M. [L] et à sa société civile professionnelle, pris ensemble.' Par déclaration reçue au greffe le 16 décembre 2020, la société le Palet d'or a interjeté appel de ce jugement, déférant à la cour chacun des chefs de son dispositif l'ayant déboutée de ses demandes ou condamnée et intimant Mme [I], M.[L], la SCI Hallyday 2, la SCP [F]-Planchon-Bancard et la SCP [N] [L] et [P] [G]. Par déclaration reçue au greffe le 23 décembre 2020, la société le Palet d'or a formé un second appel, enregistré sous le numéro RG:20/05417 et intimant les mêmes parties. Ce dernier appel a été joint au premier par ordonnance du 23 septembre 2021, l'affaire se poursuivant sous le présent numéro RG. Par dernières conclusions déposées et notifiées par la voie électronique le 3 septembre 2021 dans les deux dossiers d'appel, la société le Palet d'or demande à la cour d'infirmer le jugement, sauf en ce qu'il a déclaré recevable sa demande en nullité, en ce qu'il a constaté qu'elle était fondée à se prévaloir d'un droit de préemption sur le fondement de l'article L.145-46-1 du code de commerce et en ce qu'il a débouté la SCI Halliday 2 de sa demande pour procédure abusive et, statuant à nouveau, de': - prononcer la nullité de la vente immobilière'; - condamner solidairement Mme [I], la SCI Halliday 2, la SCP [F]- Planchon-Banquart, M. [N] [L] et la SCP [N] [L] et [P] [G] à lui payer 15'000 euros de dommages-intérêts'; - ordonner la restitution du prix de vente et des fruits entre l'acquéreur et le vendeur'; - ordonner la publication du présent arrêt'aux frais de Mme [I] et sous astreinte'; - à titre subsidiaire': - condamner solidairement Mme [I], la SCI Halliday 2, la SCP [F]- Planchon-Banquart, M. [N] [L] et la SCP [N] [L] et [P] [G] à lui payer 34'700 euros de dommages-intérêts, en réparation de la perte de chance subie'; - en tout état de cause': - condamner les mêmes parties sous la même solidarité à lui rembourser les frais de publication de l'assignation, à lui payer 10'000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, dépens en sus et avec bénéfice de distraction au profit de son conseil. ' Par dernières conclusions déposées et notifiées par la voie électronique dans les deux dossiers d'appel le 3 juin 2021, Mme [I] prie la cour de': - confirmer le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a dit que la société Le Palet d'or pouvait bénéficier d'un droit de préférence en vertu de l'article L.145-46-1 du code de commerce, chef dont elle demande la réformation et, y ajoutant, de condamner la société Le Palet d'or à lui payer 5'000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, dépens en sus'; - subsidiairement, à défaut de la réformation demandée, condamner la SCP [F]- Planchon-Banquart à la garantir et à lui payer 5'000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, dépens en sus. ' Par dernières conclusions déposées et notifiées par la voie électronique le 4 juin 2021 dans les deux dossiers d'appel, la SCI Halliday 2 demande à la cour, au visa des articles 28-4, 7 et 30-5 du décret du 4 janvier 1955, 122 du code de procédure civile, L.145-46-1 du code de commerce, 1123 et 1200 alinéa 1 du code civil, de': - réformer le jugement entrepris en ce qu'il a dit que la demanderesse pouvait bénéficier d'un droit de préférence et en ce qu'il a débouté la concluante à de sa demande dommages-intérêts'; - confirmer le jugement entrepris pour le surplus'; - y ajoutant': - condamner la société le Palet d'or à radier l'assignation auprès du service de la publicité foncière, à peine d'astreinte'; - condamner la même société à lui payer 4'000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile'; - condamner la SARL Le Palet d'or aux dépens'; - à défaut de réformer le jugement entrepris': - condamner solidairement la SELARL [N] [L] et [P] [G] et M. [L] à la garantir de toute condamnation et à lui payer 5'000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Par dernières conclusions déposées et notifiées par la voie électronique dans les deux dossiers d'appel le 16 juin 2021, l'ensemble des notaires en cause,à savoir les SCP [F] ' Planchon - Banquart et [N] [L] et [P] [G] ainsi que M. [L] prient la cour de': - infirmer le jugement entrepris sur le droit de préférence'; - le confirmer sur les autres chefs'; - débouter Mme [I] et la SCI Halliday 2 de toutes leurs demandes'; - condamner solidairement la société Le Palet d'or, Mme [I] et la SCI Halliday 2 à leur payer 4'000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en appel, dépens en sus. ' L'ordonnance de clôture est du 4 janvier 2023. ' SUR CE LA COUR ' La solution du présent litige dépend de l'interprétation de l'article L145-46-1 du code de commerce, créé par la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 qui, dans sa version applicable à l'espèce se lit ainsi': «'Lorsque le propriétaire d'un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Ce dernier dispose d'un délai d'un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer. En cas d'acceptation, le locataire dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de la vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est sans effet. Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire dans les formes prévues au premier alinéa, à peine de nullité de la vente, ces conditions et ce prix. Cette notification vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre de vente est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans ce délai est caduque. Le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est sans effet. Les dispositions des quatre premiers alinéas du présent article sont reproduites, à peine de nullité, dans chaque notification. Le présent article n'est pas applicable en cas de cession unique de plusieurs locaux d'un ensemble commercial, de cession unique de locaux commerciaux distincts ou de cession d'un local commercial au copropriétaire d'un ensemble commercial. Il n'est pas non plus applicable à la cession globale d'un immeuble comprenant des locaux commerciaux ou à la cession d'un local au conjoint du bailleur, ou à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint.'» Pour débouter la société le Palet d'or de sa demande en nullité de la vente conclue entre Mme [I] et la SCI Halliday 2, les premiers juges ont, dans un premier temps, constaté le droit de préemption de la demanderesse en nullité de la vente en vertu de l'article L.145-46-1 du code de commerce puis, dans un second temps, ils ont considéré que la sanction de la violation de ce droit par la nullité de la vente n'était prévue que dans l'hypothèse différente de l'espèce où, après une première notification de l'offre de vente que le locataire n'a pas acceptée, le vendeur envisage finalement de vendre à des conditions plus avantageuses que celles qui avaient été présentées initialement au preneur. Concernant l'applicabilité de l'article L.145-46-1 du code de commerce, les premiers juges ont considéré que ce texte confère par principe au locataire d'un local à usage commercial un droit de préemption sur le local qu'il loue et que le propriétaire envisage de vendre. Le statut des baux commerciaux étant applicable aux baux mixtes à usage de commerce et d'habitation, ils ont jugé que le droit de préemption doit également être purgé dans cette hypothèse et qu'il porte tout autant sur la partie louée à usage d'habitation. Les premiers juges ont relevé qu'en l'espèce la société Le Palet d'or est le seul locataire de l'immeuble vendu qui est entièrement occupé par elle. Les premiers juges ont considéré qu'aucune des exceptions au droit de préemption prévues par le texte n'était applicable à l'espèce, en particulier pas, rejetant le moyen de Mme [I] sur ce point, celle visant la cession globale de l'immeuble comprenant des locaux commerciaux, ce au rebours d'une réponse ministérielle du 6 décembre 2016 qui a indiqué que cette exception s'appliquait bien à l'hypothèse de la cession globale d'un immeuble ne comportant qu'un seul local commercial. En effet, les premiers juges ont considéré que cette dernière interprétation ne se déduit pas nécessairement du texte, qu'elle apparaît extensive au regard de la rédaction de celui-ci et dans la mesure où le droit de préemption du locataire, s'il est une limite au droit de propriété, est également inclus dans un statut d'ordre public, soulignant encore que les tribunaux ne sauraient être liés par une réponse ministérielle. Les premiers juges ont également relevé que lors des travaux parlementaires relatifs à l'adoption du texte, la ministre en charge avait déclaré que les baux à usage mixte sont a priori indivisibles pour le tout, de sorte qu'ils rentrent dans le champ du «'droit de préférence'». '' Toutefois, il convient de rappeler que le droit de propriété est un droit fondamental, de valeur constitutionnelle, alors que l'obligation impartie au propriétaire de locaux désignés par l'article L.145-46-1 du code de commerce, qui envisage de les vendre, de faire une offre au locataire de ces locaux, constitue une restriction légale du droit du propriétaire de disposer à sa guise du local dont il est propriétaire. Il en résulte l'obligation pour le juge d'interpréter strictement le texte, quant aux dispositions qui délimitent son champ d'application. Or, l'article L.145-46-1 alinéa 1 du code de commerce dispose, sans plus de précision quant au champ d'application des obligations du propriétaire qu'il met à la charge de celui-ci, qu'elles se déclenchent «'lorsque le propriétaire d'un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci'». En outre, l'alinéa 6 de ce texte précise, au titre des exceptions légales au principe énoncé à l'alinéa 1, qu'il n'est pas non plus applicable «'à la cession globale d'un immeuble comprenant des locaux commerciaux'». Par égard pour la nécessité d'interpréter strictement les restrictions apportées au droit de propriété, il ne peut être considéré que cette expression limiterait l'exception légale qu'elle signifie à la cession globale d'un immeuble sur lequel seraient consentis plusieurs baux commerciaux. L'expression au pluriel «'locaux commerciaux'» ne constitue pas une qualification juridique distincte de celle, au singulier, de «'local commercial'». L'expression «'cession globale d'un immeuble comprenant'des locaux commerciaux'» doit donc s'entendre comme la cession globale d'un immeuble comprenant, indifféremment, un ou des locaux commerciaux. Par conséquent, l'article L.145-46-1 qui, non seulement ne vise pas expressément dans son champ d'application le cas des locaux à usage mixte d'habitation et de commerce ou artisanal donnés en location, mais encore qui vise, au titre des exceptions légales à son application, le cas de la cession globale d'un immeuble comprenant des locaux commerciaux, ne peut être considéré comme ayant obligé Mme [I] à l'égard de la société Le Palet d'or. En effet, Mme [I] a procédé en l'espèce à la cession globale à la société Halliday 2 d'un immeuble comprenant des locaux commerciaux. La société Le Palet d'or, locataire de ces locaux commerciaux, n'est par conséquent pas créancière d'une obligation de Mme [I] de lui notifier l'offre de vente prévue par l'article L.145-46-1 du code de commerce. Le jugement entrepris sera donc': -réformé en ce qu'il a constaté que la SARL Le Palet d'or est fondée à se prévaloir d'un droit de préemption en vertu de l'article L.145-46-1 du code de commerce'; -confirmé, mais par substitution de motifs, en ce qu'il a débouté la société Le Palet d'or de ses demandes afférentes à la nullité de la vente, à des dommages-intérêts, au remboursement de frais et en ce qu'il a dit la vente opposable à la société le Palet d'or'; -confirmé pour le surplus. En particulier, les premiers juges doivent être approuvés d'avoir considéré que l'action de la société Le Palet d'or n'était nullement abusive, puisque celle-ci s'est méprise sur ses droits sans intention de nuire, ni légèreté blâmable, étant observé que les parties ont en l'espèce supporté ensemble le risque né de la rédaction imprécise du texte. Concernant la demande en radiation à peine d'astreinte formée par la société Hallyday, il sera rappelé que la radiation s'opère par une mention en marge de l'inscription originaire. Or, un tel procédé est contraire au principe de perpétuité et d'intangibilité des registres publics détenus par le service de la publicité foncière, découlant des articles 2449 du code civil, 10 du décret n°55-22 du 4 janvier 1955 et 38-1 du décret n°55-1350 du 14 octobre 1955. C'est pourquoi la radiation, qui contrevient à ce principe, ne peut intervenir que lorsqu'un texte la prévoit expressément, c'est-à-dire pour les inscriptions des privilèges et des hypothèques (articles 2440 et suivants du code civil) et la publication du commandement de payer valant saisie immobilière (article R. 322-9 du code des procédures civiles d'exécution). Il s'ensuit que la publication des autres actes ne peut pas faire l'objet d'une radiation. Pour contrecarrer une publication inopportune, il convient, non pas de solliciter sa radiation qui, même si elle est accueillie, ne sera pas mise en 'uvre par le service de la publicité foncière, mais de faire publier la décision jugeant que la précédente publication ne produit aucun effet. La demande en radiation sous astreinte de l'inscription de l'assignation sera donc rejetée. En équité, les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile en appel seront rejetées. La société Le Palet d'or sera condamnée aux dépens d'appel. PAR CES MOTIFS La cour, Réforme le jugement entrepris en ce qu'il a constaté que la SARL Le Palet d'or est fondée à se prévaloir d'un droit de préemption en vertu de l'article L.145-46-1 du code de commerce ; Confirme le jugement entrepris pour le surplus et y ajoutant, Dit en conséquence que la publication, au service de la publicité foncière, de l'assignation en nullité de la vente immobilière intervenue entre Mme [I] et la SCI Halliday 2 relativement aux biens sis à [Adresse 7], délivrée par la société le Palet d'or ne produira aucun effet ; Déboute de la demande en radiation sous astreinte de la publication de l'assignation au service de la publicité foncière ; Dit qu'en équité, il n'y a pas lieu à indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile en appel ; Condamne la société Le Palet d'or aux dépens d'appel. ' Le greffier Valérie Roelofs Le président Dominique Gilles