Cour d'appel, 21 mai 2024. 22/05254

ARRÊT n° Grosse + copie délivrées le à COUR D'APPEL DE MONTPELLIER Chambre commerciale ARRET DU 21 MAI 2024 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/05254 - N° Portalis DBVK-V-B7G-PSQO Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 SEPTEMBRE 2022 TRIBUNAL DE COMMERCE DE MONTPELLIER N° RG 2021 008150 APPELANTES : S.A.S. TELFRANCE (nouvellement dénommée NEWEN FRANCE) représentée par son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social [Adresse 1] [Localité 4] Représentée par Me Emily APOLLIS de la SELARL SAFRAN AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant Représentée par Me Christophe VOITURIEZ, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant S.A.S.U. TEL [Localité 8] représentée par son représentant légal domicilié ès qualités au siège social [Adresse 2] [Localité 8] Représentée par Me Emily APOLLIS de la SELARL SAFRAN AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant Représentée par Me Christophe VOITURIEZ, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant INTIMEE : S.A.R.L. LJ IMMOBILIER prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège [Adresse 5] [Localité 3] Représentée par Me Charlotte BARTHELEMY, avocat au barreau de MONTPELLIER Ordonnance de clôture du 14 Mars 2024 COMPOSITION DE LA COUR : En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 04 AVRIL 2024, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l'article 804 du même code, devant la cour composée de : Mme Danielle DEMONT, présidente de chambre Mme Anne-Claire BOURDON, conseillère M. Thibault GRAFFIN, conseiller qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Mme Audrey VALERO ARRET : - Contradictoire - prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; - signé par Mme Danielle DEMONT, présidente de chambre, et par Mme Audrey VALERO, greffière. EXPOSE DU LITIGE : Le 24 juin 2019, la S.A.R.L LJ Immobilier, par l'intermédiaire de M. [R] [K], agent commercial en immobilier résidentiel et membre du réseau mondial Coldwell Banker, a conclu avec la S.A.S. Telfrance (devenue la S.A.S. Newen France), représentée par M. [P] [U] et Mme [F] [W], un mandat de recherche et de négociation, d'une durée de 12 mois, portant sur la recherche d'une propriété de type château avec dépendance, pour une série télévisée, et ce pour un prix maximum souhaité de 4'000'000 d'euros. Le mandat précise que le château [6] sis à [Localité 7] a été présenté à la visite. Le 27 août 2019, le même mandat a été signé par la S.A.S. Tel [Localité 8] outre également à nouveau la société Telfrance, représentée par Mme [W]. Le mandat précise également une visite du Château de [6] le 28 août 2019 par le président du groupe Telfrance et par un producteur de la société Tel [Localité 8]. Les mandats prévoyaient une rémunération de 5 % en cas de vente au titre des honoraires d'entremise de l'agence. Le 18 novembre 2019, l'agence immobilière Coldwell Banker Occitania Properties a réclamé ses honoraires de 5 % à la société Telfrance, indiquant qu'elle lui avait proposé le château [6] à la vente et que grâce à ses diligences, elle allait régulariser un contrat de location-vente. En effet, le 21 novembre 2019, un bail commercial a été signé entre la S.C.I. [6] et la S.A.S. Studios de [Localité 8], en qualité de preneur, concernant la location du château, ce bail commercial étant accompagné d'une promesse de vente. Par la suite, les sociétés Telfrance et Tel [Localité 8] ont refusé de régler les honoraires sollicités. Par exploit d'huissier du 11 mai 2021, la S.A.R.L LJ Immobilier a fait assigner les sociétés Telfrance et Tel [Localité 8] devant le tribunal de commerce de Montpellier qui, par jugement contradictoire du 14 septembre 2022, a': - condamné solidairement les sociétés Telfrance et Tel[Localité 8] à payer à la société LJ Immobilier la somme de 200'000 euros au titre de la clause pénale stipulée au mandat régularisé entre les parties'; - débouté les sociétés Telfrance et Tel[Localité 8] de leurs demandes'; - dit qu'il y a lieu à exécution provisoire de la décision'; - condamné solidairement les sociétés Telfrance et Tel[Localité 8] au paiement de la somme de 3'000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile'; - les a condamnées solidairement aux entiers dépens dont frais de greffe liquidés et taxés à la somme de 87,27 euros toutes taxes comprises. Par déclaration du 17 octobre 2022, les sociétés Telfrance et Tel [Localité 8] ont relevé appel de ce jugement. Par conclusions du 13 mars 2024, les sociétés Newen France, anciennement Telfrance, et Tel [Localité 8] demandent à la cour, au visa des articles 1188, 1190 et 1231-5 du code civil, de : - infirmer le jugement entrepris dans l'ensemble de ses dispositions'; en conséquence : - débouter, en tant que de besoin, la société LJ Immobilier de l'ensemble de ses demandes'; à titre subsidiaire, si par extraordinaire, la cour considérait que la clause pénale stipulée au contrat était applicable en l'espèce : - minorer le montant de la clause pénale à une somme symbolique ne pouvant être supérieure à 1 euro'; à titre infiniment subsidiaire, si par impossible, la cour considérait que la clause pénale stipulée au contrat ne doit pas être minorée à un montant symbolique de 1 euro : - minorer le montant de la clause pénale à la somme de 39 375 euros HT correspondant à 15% du loyer annuel HT, conformément aux usages de la profession concernant la location aboutie d'un local commercial par l'entremise d'un agent immobilier'; et, en tout état de cause : - condamner la société LJ Immobilier à payer aux sociétés Newen France (anciennement Telfrance) et Tel [Localité 8] une somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. Au soutien de leur appel, les sociétés Newen France et Tel [Localité 8] font en substance valoir les moyens'suivants : - elles ne contestent pas que le bien qui a fait l'objet du bail commercial avec promesse de vente leur a été présenté par la société LJ Immobilier ; - cependant, n'ayant pas encore acquis le bien et cette acquisition n'étant qu'une hypothèse, elles ne sont redevables d'aucune commission'; - la société LJ Immobilier fonde ses demandes sur la violation de l'obligation de confidentialité mentionnée au mandat de recherche'; - or, la société LJ Immobilier ne pouvait ignorer qu'elle traitait avec un groupe de sociétés dont il ne pouvait être exclu que l'une des sociétés souscrive un engagement de location et/ou de vente avec le propriétaire du bien proposé initialement à la vente'; - en précisant sur le mandat du 27 août 2019, que le bien serait visité par le président du groupe Telfrance, et non pas par le représentant légal des sociétés Telfrance ou Tel'[Localité 8], la société LJ Immobilier a accepté que l'information soit partagée au sein de l'ensemble du groupe Telfrance, de sorte qu'aucune obligation de confidentialité n'a été violée'; - par ailleurs, la rédaction de la clause de confidentialité est particulièrement imprécise ; - de surcroît, la clause pénale n'est applicable uniquement qu'en cas d'achat du bien, ce qui n'est pas le cas en l'espèce car aucune promesse de vente n'a pour l'instant été signée ; - la clause pénale manifestement excessive pourrait être réduite, au montant versé en cas de commission pour la location d'un bien (15 % HT d'un an de loyer), soit 39'375 euros HT. Par conclusions du 12 mars 2024, la société LJ Immobilier demande à la cour, au visa des articles 1231-5 du code civil, 117 du code de procédure civile et 78 de la loi n°72-678 du 20 juillet 1972, de': - statuer ce que de droit sur la recevabilité de l'appel formé par les sociétés Newen France (dénommée Telfrance à l'époque des faits) et Tel[Localité 8]'; au fond : - confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris'; - dire que le paiement des sommes allouées au profit de la société LJ Immobilier interviendra par la déconsignation des sommes séquestrées en CARPA en exécution du jugement de première instance'; - débouter les sociétés Newen France (dénommée Telfrance à l'époque des faits) et Tel[Localité 8] de leurs demandes'; - condamner solidairement les sociétés Newen France (dénommée Telfrance à l'époque des faits) et Tel[Localité 8] au paiement de la somme supplémentaire de 6000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. La société LJ Immobilier expose en substance les moyens suivants': - en informant de l'existence du château de [6] à la société Studios de [Localité 8], les sociétés ont clairement violé l'obligation de confidentialité mentionnée au mandat de recherche'; - elles ont ainsi permis à la société Studios de [Localité 8] de régulariser avec le propriétaire de l'immeuble un bail commercial assorti d'une promesse de vente'; - en violation de l'obligation de confidentialité, la clause pénale de 5 % est parfaitement due'; - elle n'avait nullement connaissance de l'appartenance des sociétés Telfrance et Tel [Localité 8] à un groupe, alors au demeurant que l'obligation de confidentialité pèse clairement sur l'une et l'autre des sociétés Telfrance et Tel [Localité 8]'; - contrairement à ce que soutiennent les sociétés appelantes, la clause pénale apparaît en caractères très apparents'sur le mandat ; - elle est applicable peu important que la vente ait lieu ou non'; - la clause pénale n'est nullement excessive. L'ordonnance de clôture est datée du 14 mars 2024. MOTIFS : Les mandats de recherche et de négociation contiennent la clause suivante : Clause de confidentialité du mandant : «'Nous reconnaissons que les affaires proposées et identifiées ci-dessus ou celles présentées ultérieurement sont strictement confidentielles et nous nous engageons à n'en traiter l'achat éventuel que par votre seul intermédiaire pendant vingt-quatre mois à compter de ce jour. A défaut de respecter cette clause vous auriez droit à une indemnité forfaitaire à titre de clause pénale, à notre charge, d'un montant égal à votre rémunération prévue aux présentes ». Les sociétés Telfrance et Tel [Localité 8] ne contestent pas que la société Studios de [Localité 8], qui appartient comme elle au groupe Newen, lequel est la propriété du groupe TF1, a eu connaissance de la disponibilité du Château de [6] à la vente et/ou à la location-vente par l'intermédiaire de la société LJ Immobilier. En premier lieu, les sociétés appelantes soutiennent qu'elles n'ont pas violé l'obligation de confidentialité énoncée à la clause du mandat de recherche et de négociation dans la mesure où les trois sociétés appartiennent au même groupe, et qu'en outre le mandat du 27 août 2019 précise qu'une visite du Château de [6] aura lieu le 28 août 2019 par le président du groupe Telfrance et par un producteur de la société Tel [Localité 8]. Cependant, les sociétés Telfrance et Tel [Localité 8] ne rapportent nullement la preuve que la société LJ Immobilier savait qu'elle traitait avec un groupe de sociétés, puisque les mandats ne mentionnent précisément et exclusivement que les sociétés Telfrance et Tel [Localité 8] avec leurs adresses propres respectives, peu important la qualité des signataires des mandats pour les comptes de ces dernières sociétés (M. [U] et/ou Mme [W]), dont il n'est par ailleurs pas établi que la société LJ Immobilier aurait eu une connaissance précise de leur employeur (la sociétés Telfrance ou la société Tel [Localité 8]) en l'absence de mentions portées à ce titre au mandat. De même, la circonstance que le mandat du 27 août 2019 mentionne que le Château de [6] sera visité par le président du groupe Telfrance, et non par celui de la société du même nom, ne saurait étendre la connaissance de l'existence du Château de [6] et donc l'absence de violation de l'obligation de confidentialité, à l'ensemble des sociétés du groupe Telfrance'; seules les deux sociétés Telfrance et Tel [Localité 8] étant mentionnées sur l'un ou l'autre des mandats comme il est dit supra. En outre, la circonstance que la société LJ Immobilier ait communiqué et échangé avec le président du groupe Telfrance, en cette qualité, ne saurait utilement permettre de considérer que le mandat signé par les seules sociétés Telfrance et Tel [Localité 8] aurait été étendu à l'ensemble des sociétés du groupe Telfrance. L'obligation de confidentialité ne concerne ainsi que les sociétés Telfrance et Tel [Localité 8]. De surcroît, contrairement à ce que ces dernières prétendent, la clause de confidentialité est mentionnée en caractères très apparents sur les mandats, en partie en lettres majuscules, alors en outre qu'elle est précise en ce qu'elle concerne seulement les sociétés mentionnées au mandat (c'est-à-dire les sociétés Telfrance et/ou Tel [Localité 8]). En second lieu, au préalable et contrairement à ce que soutient la société LJ Immobilier, l'obligation de confidentialité est liée dans la clause par l'adverbe «'et'» à un «'achat éventuel'», de sorte qu'elle ne doit pas être entendue de manière autonome par rapport à ce dernier. Cependant, pour autant que la clause de confidentialité n'évoque que « l'achat éventuel'» des affaires proposées et identifiées, le mandat du 27 août 2019 précise, à la différence du mandat signé le 24 juin précédent : «caractéristiques du bien recherché': propriété type château avec dépendance pour série télévisuelle ; affaire présentée à la vente ou location-vente dont les conditions restent à définir'». Il en résulte que les parties, compte tenu de l'évolution du projet des sociétés Telfrance et Tel [Localité 8], comme évoqué dans leurs propres conclusions, à savoir une location-vente préalable à une acquisition immobilière immédiate, ont voulu étendre l'objet du mandat non plus simplement à une vente immobilière mais aussi à la possibilité d'une location-vente, de sorte que le contrat de mandat et sa clause de confidentialité s'interprètent, au-delà du sens littéral de ses termes et selon la commune intention des parties, comme opérant également en cas de location-vente, ce qui doit s'entendre également d'un bail commercial avec promesse unilatérale de vente, comme en l'espèce. En troisième lieu, les sociétés Telfrance et Tel [Localité 8] ne démontrent pas que le montant de 5 % de la clause pénale aurait un caractère excessif, eu égard en particulier à la possibilité ainsi offerte pour une société appartenant au même groupe que les sociétés Telfrance et Tel [Localité 8], d'acquérir un bien immobilier sans verser aucun honoraire d'entremise, et à la même éventualité pour cette dernière d'être privée d'honoraires malgré des diligences effectuées. Le jugement sera en conséquence intégralement confirmé, étant en outre précisé que le présent arrêt constitue le titre exécutoire permettant la délivrance de sommes séquestrées. Sur les dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile Les sociétés Telfrance (nouvellement dénommée Newen France) et Tel [Localité 8] qui succombent dans leurs demandes en cause d'appel seront condamnées aux dépens, ainsi qu'à payer à la société LJ Immobilier la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, Ajoutant, Déboute la société LJ Immobilier du surplus de ses demandes, Condamne in solidum les sociétés Telfrance (nouvellement dénommée Newen France) et Tel [Localité 8] aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer à la société LJ Immobilier la somme de 3'000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. le greffier, le président,