Tribunal judiciaire, 22 mars 2024. 23/02148

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY -=-=-=-=-=-=-=-=-=-=- Chambre 1/Section 5 N° du dossier : N° RG 23/02148 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YNGG ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 22 MARS 2024 MINUTE N° 24/00878 ---------------- Nous, Monsieur Bernard AUGONNET, Premier Vice-Président, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assisté de Madame Fatma BELLAHOYEID, Greffière, Après avoir entendu les parties à notre audience du 05 Février 2024 avons mis l'affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l'article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit : ENTRE : LA SOCIETE DU CENTRE COMMERCIAL DE [Localité 4], dont le siège social est sis [Adresse 2] / FRANCE représentée par Maître Samuel GUILLAUME de la SCP BLATTER SEYNAEVE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0441 ET : LA SOCIETE PICONI 4 TEMPS [Localité 4], dont le siège social est sis [Adresse 3] / FRANCE non comparante, ni représentée LA SOCIETE ADIF GROUPE, dont le siège social est sis [Adresse 1] / FRANCE non comparante, ni représentée ******************* EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 16 avril 2021, la SOCIETE DU CENTRE COMMERCIAL DE [Localité 4] a consenti à la société ADIF GROUPE un bail commercial sur le local n°1106 dans le centre commercial WESTFIELD LES 4 TEMPS sis parvis de [Localité 4] à [Localité 6]. Par acte sous seing privé en date du 14 juin 2021, la société PICONI 4 TEMPS [Localité 4] est substitué en tant que locataire à la société ADIF GROUPE. La société ADIF GROUPE est restée caution solidaire de la société PICONI 4 TEMPS [Localité 4] relativement au paiement des loyers. Par acte du 4 et 7 décembre 2023, la SOCIETE DU CENTRE COMMERCIAL DE [Localité 4] a assigné en référé devant le président de ce tribunal la société PICONI 4 TEMPS [Localité 4], pour : faire constater la résiliation du bail par l'effet d'une clause résolutoire au 24 novembre 2023 ;obtenir l'expulsion de la société PICONI 4 TEMPS [Localité 4];juger que les meubles et les objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;la voir condamner à lui payer à titre provisionnel :une somme de 337 847,89 euros à valoir sur les loyers, charges, taxes et accessoires impayés, arrêtée au 24 octobre 2023, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision en réservant le droit de liquider l'astreinte au juge des référés, somme portant intérêt au taux légal augmenté de 5 points avec capitalisation des intérêts ;une indemnité d'occupation égale au loyer augmentée de 50 % soit la somme de 25 048,89 euros, augmentée des charges et taxes, jusqu'à la libération effective des lieux,une somme provisionnelle de 33 398,52 euros au titre de dommages et intérêts ;juger qu'elle conservera le dépôt de garantie ;indexer l'indemnité d'occupation sur l'indice trimestriel des loyers commerciaux de l'INSEE s'il évolue à la hausse ;subsidiairement, si des délais de paiement étaient prononcés et accordés, dire que faute du paiement d'une échéance l'intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire acquise ;en tout état de cause, condamner le défendeur à la somme de 15 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer. L'affaire a été appelée à l'audience du 5 février 2024. À l'audience, la SOCIETE DU CENTRE COMMERCIAL DE [Localité 4] sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance. Régulièrement assignées, ni la société PICONI 4 TEMPS [Localité 4] ni la société ADIF GROUPE n'étaient présent à l'audience. Conformément à l'article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l'exposé et des prétentions de la partie demanderesse, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance. MOTIFS Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, " toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. " Par ailleurs, les dispositions de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoient que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier. Enfin, en application de l'article 1353 du code civil, " Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ". En l'espèce, le bail stipule qu'à défaut de paiement d'un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux. Un commandement de payer dans les formes prévues à l'article L. 145-41 du code de commerce a été délivré le 24 octobre 2023 pour le paiement de la somme en principal de 278 932,32 euros. Il résulte du décompte joint à l'assignation arrêté au 27 novembre 2023 que ledit commandement est demeuré infructueux. Par voie de conséquence, le bail s'est trouvé résilié de plein droit un mois plus tard, soit le 25 novembre 2023. L'obligation de la société PICONI 4 TEMPS [Localité 4] de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d'accueillir la demande d'expulsion. Par ailleurs, le maintien dans les lieux de la société PICONI 4 TEMPS [Localité 4] causant un préjudice à la SOCIETE DU CENTRE COMMERCIAL DE [Localité 4], celle-ci est fondée à obtenir, à titre provisionnel, à compter de la résiliation du contrat et jusqu'à la libération des lieux, une indemnité d'occupation. Toutefois, elle sollicite à ce titre une somme supérieure au montant du loyer contractuel. Cette somme excède le revenu locatif dont elle se trouve privée du fait de la résiliation du bail et peut s'analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si, comme en l'espèce, elle est susceptible d'apparaître manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l'appréciation de ce juge et ne peut ainsi être accueillie devant le juge des référés, juge de l'évidence, qu'à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail. La partie défenderesse et la caution seront donc condamnée solidairement au paiement à titre provisionnel d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, jusqu'à la libération des lieux. L'indemnité sera indexée sur indice BT01 de l'INSEE (prévu dans le bail) le premier jour de l'année. Je n'ai pas mis l'indexation uniquement à la hausse et j'ai pris l'indice du bail (BT01) et non celui demandé (ILC). La SOCIETE DU CENTRE COMMERCIAL DE [Localité 4] justifie, par la production du bail, du commandement de payer et du décompte arrêté au 27 novembre 2023, que la société PICONI 4 TEMPS [Localité 4] reste lui devoir à cette date une somme de 337 847,89 euros (incluant loyers et indemnités d'occupation), échéance du 4ème trimestre 2023 incluse. La société PICONI 4 TEMPS [Localité 4] et la caution seront condamnées solidairement à titre provisionnel au paiement de cette somme. Celle-ci portera intérêt au taux convenu dans le bail soit le taux légal augmenté de 5 points. Il n'y a lieu à assortir la condamnation au paiement de la somme d'une astreinte, l'ordonnance de référé étant un titre exécutoire assortit de droit de l'exécution provisoire permettant d'en obtenir l'exécution nonobstant l'inertie du condamné. L'attribution du dépôt de garantie à la SOCIETE DU CENTRE COMMERCIAL DE [Localité 4] peut être considéré comme une clause pénale qui est susceptible d'être réduite par le juge du fond car elle peut apparaitre manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Il n'y a donc lieu à référé sur ce point. Par application de l'article 835 du code de procédure civile, la somme de 33 398,82 euros de dommages et intérêts est sérieusement contestable dans son principe et dans son quantum. En effet, celle-ci peut être considéré comme une clause pénale qui est susceptible d'être réduite par le juge du fond car elle peut apparaitre manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Il n'y a donc lieu à référé sur ce point. La société PICONI 4 TEMPS [Localité 4] et la société ADIF GROUPE, succombantes, seront condamnées aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer. Enfin, il serait inéquitable de laisser à la charge de la SOCIETE DU CENTRE COMMERCIAL DE [Localité 4] l'intégralité de ses frais de procédure non compris dans les dépens. PAR CES MOTIFS Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, Constatons la résolution du bail au 25 novembre 2023 ; Ordonnons, si besoin avec le concours de la force publique, l'expulsion de la société PICONI 4 TEMPS [Localité 4] ou de tous occupants de son chef hors des locaux du centre commercial WESTFIELD LES 4 TEMPS sis [Adresse 5] à [Localité 6], local n°1106 ; Disons que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; Condamnons solidairement la société PICONI 4 TEMPS [Localité 4] et la société ADIF GROUPE au paiement d'une indemnité d'occupation à compter de la résiliation du contrat et jusqu'à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmentée des charges et taxes afférentes qu'elle aurait dû payer si le bail ne s'était pas trouvé résilié ; Disons que l'indemnité d'occupation sera indexée le premier jour de chaque année sur l'indice Index du bâtiment - BT01 - Tous corps d'état de l'INSEE; Condamnons solidairement la société PICONI 4 TEMPS [Localité 4] et la société ADIF GROUPE à payer à la SOCIETE DU CENTRE COMMERCIAL DE [Localité 4] la somme provisionnelle de 337 847,89 euros ; Disons que la somme portera intérêt au taux légal à compter de l'assignation; Ordonnons la capitalisation des intérêts échus pour au moins une année selon les conditions de l'article 1343-2 du code de procédure civile ; Rejetons la demande d'astreinte ; Disons n'y avoir lieu à référé sur la demande de clause pénale, la demande de dommages et intérêts ainsi que la demande d'attribution du dépôt de garantie ; Condamnons solidairement la société PICONI 4 TEMPS [Localité 4] et la société ADIF GROUPE à supporter la charge des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ; Condamnons solidairement la société PICONI 4 TEMPS [Localité 4] et la société ADIF GROUPE à payer à la SOCIETE DU CENTRE COMMERCIAL DE [Localité 4] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Rejetons toutes autres demandes plus amples ou contraires ; Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision. AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 22 MARS 2024. LA GREFFIÈRE Fatma BELLAHOYEID LE PRÉSIDENT Bernard AUGONNET