Tribunal judiciaire, 15 décembre 2025. 24/02253

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 7] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 30B Minute N° RG 24/02253 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZRQP 1 copie Décision nativement numérique délivrée le 15/12/2025 à la SCP DELAVALLADE - RAIMBAULT Me Lisa LEBAILLIF Me Virginie TERRIER Rendue le QUINZE DECEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ Après débats à l’audience publique du 03 Novembre 2025 Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile. Par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Greffière. DEMANDERESSE S.A.R.L. MARCHE DES BASSINS, prise en la personne de son représentant légal [Adresse 5] [Localité 4] représentée par Maître Xavier DELAVALLADE de la SCP DELAVALLADE - RAIMBAULT, avocat postulant au barreau de BORDEAUX, Me Virginie TERRIER, avocat plaidant au barreau de PARIS DÉFENDERESSE S.A.S.U. AIME PANADAS, prise en la personne de son représentant légal [Adresse 2] [Localité 3] / FRANCE représentée par Me Lisa LEBAILLIF, avocat au barreau de BORDEAUX I - FAITS, PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES Par acte du 20 septembre 2024, la SARL MARCHE DES BASSINS a fait assigner la SASU AIME PANADAS devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, au visa des articles L.145-1 et suivants du code de commerce et des articles 1103 et 1728 du code civil, afin de voir : - constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail commercial conclu le 08 avril 2020 à compter du 17 août 2024 ; - juger que le bail signé est résolu à compter de l’acquisition de la clause résolutoire le 17 août 2024; - ordonner l’expulsion immédiate de la SASU AIME PANADAS et de tous occupants de son chef, ainsi que l’évacuation de tous meubles présents dans les lieux sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à venir ; - juger que l’huissier requis à cet effet pourra se faire assister du commissaire de police et d’un serrurier s’il échet ; - ordonner la séquestration de tous matériels, marchandises et objets se trouvant dans lesdits locaux à l’endroit qu’il lui plaira, aux frais avancés de la SASU AIME PANADAS ; - condamner à titre provisoire la SASU AIME PANADAS au paiement d’une somme de 33 989,29 euros HT au titre des arriérés de loyers et charges arrêtés au jour de l’acquisition de la clause résolutoire et ce avec intérêts de droit à compter de l’assignation ; - fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par la SASU AIME PANADAS à compter du 18 août 2024 à la somme journalière de 220 euros HT, outre les intérêts, droits et charges y afférents; - juger que la somme de 1 250 euros versée par la SASU AIME PANADAS à titre de dépôt de garantie lui est définitivement acquise conformément aux stipulations du bail commercial conclu le 08 avril 2020 ; - condamner la SASU AIME PANADAS au paiement d’un intérêt de retard de 10% sur les sommes impayées ; - condamner la SASU AIME PANADAS à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; - condamner la SASU AIME PANADAS aux dépens lesquels comprendront les frais des commandements de la SCP MARCONI, commaissaires de justice, à hauteur de 75,76 euros TTC; - juger qu’elle pourra recourir à tout huissier de justice pour procéder à l’exécution de l’ordonnance à intervenir et à l’expulsion, lequel pourra se faire assister de la force publique, d’un serrrurier et d’un déménageur et ce, aux frais de la SASU AIME PANADAS. Le demanderesse expose que par acte sous-seing privé en date du 08 avril 2020, elle a consenti à la société LE POTAGER DE BACALAN un contrat de sous-location portant sur des locaux à usage commercial situés au sein des Halles de Bacalan situées [Adresse 2] à [Adresse 6] [Localité 1] ; que par acte en date du 13 juin 2022, le bail a été cédé à la SASU AIME PANADAS avec effet au 22 juin 2022 ; que par un avenant au bail en date du 13 juin 2022 elle a, avec la SASU AIME PANADAS, modifié la destination des lieux, le montant du loyer minimum garanti et le loyer variable additionnel, la provision pour charges et la désignation ; qu’en raison d’une dette locative persistance de 25 535,84 euros TTC, elle a, par courrier du 12 février 2024, mis en demeure la SASU AIME PANADAS de procéder au règlement de sa dette ; que le 03 mai 2024, les parties ont signé un protocole d’accord par lequel la SASU AIME PANADAS s’est engagée à payer sa dette locative d’un montant de 19 539,94 euros TTC en 6 échéances de 3 256,66 euros entre le 20 juin 2024 et le 20 novembre 2024 ; que le protocole indique que “ces règlements ne sauraient venir modifier le strict respect du règlement mensuel du loyer et des charges des mois en cours” ; que la SASU AIME PANADAS a réglé les échéances de juin, juillet et août mais a cessé de régler ses loyers et charges courants, si bien que la dette locative a augmenté de façon significative ; que c’est la raison pour laquelle, par acte du 17 juillet 2024, elle a fait délivrer à la SASU AIME PANADAS un commandement de payer visant la clause résolutoire, en vain. Appelée à l’audience du 16 décembre 2025, l’affaire a été renvoyée à plusieurs reprises en raison de pourparlers en cours, puis renvoyée à une audience de réglement amiable, avant d’être retenue à l’audience de plaidoirie du 03 novembre 2025. Les parties ont conclu pour la dernières fois le : - la SARL MARCHE DES BASSINS, le 24 octobre 2025, par des écritures dans lesquelles elle maintient l’ensemble de ses demandes tout en actualisant le montant de sa demande provisionnelle au titre de l’arriéré locatif en sollicitant la somme de 110 372,33 euros TTC, et conclut au rejet de l’ensemble des demandes de la SASU AIME PANADAS, - la SASU AIME PANADAS, le 31 octobre 2025, par des écritures dans lesquelles elle sollicite : à titre principal : - prononcer le report à deux années du paiement de la somme due à la SARL MARCHE DES BASSINS ; - suspendre les effets de la clause résolutoire ; à titre subsidiaire : - prononcer l’échelonnement de la créance sur deux années du paiement de la somme due à l’égard de la SARL MARCHE DES BASSINS ; - suspendre les effets de la clause résolutoire ; en tout état de cause : - débouter la SARL MARCHE DES BASSINS de sa demande aux fins de constat d’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion ; - enjoindre à la SARL MARCHE DES BASSINS de produire au débat l’intégralité des factures fondant le montant de sa créance mais également l’intégralité des justificatifs de chaque poste de charges permettant de fonder le montant des charges depuis le 13 juin 2022 ; à défaut juger que le montant de la créance invoqué par la SARL MARCHE DES BASSINS est fixé à 8 203,26 euros; - enjoindre à la SARL MARCHE DES BASSINS de produire au débat l’intégralité des factures fondant le montant de sa créance mais également l’intégralité des justificatifs de chaque poste de charge permettant de fonder le montant des charges depuis le 1er janvier 2025 ; à défaut juger que le montant de la créance invoqué par la SARL MARCHE DES BASSINS est fixé à 15 275,92 euros au titre des loyers manquants pour l’année 2025 ; - débouter la SARL MARCHE DES BASSINS du surplus de ses demandes ; - condamner la SARL MARCHE DES BASSINS à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de la rupture abusive des pourparlers ; - condamner la SARL MARCHE DES BASSINS à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. La présente décision se rapporte à ces écritures pour un plus ample exposé des demandes et des moyens des parties. II - MOTIFS DE LA DECISION L'article 834 du code de procédure civile permet au juge des référés, en cas d'urgence, de prendre les mesures qui ne se heurtent pas à l'existence d'une contestation sérieuse. En outre, l'article 835 alinéa 1 permet au juge, même en présence d’une contestation sérieuse, de prendre toute mesure nécessaire pour faire cesser un trouble manifestement illicite, tel que l'occupation sans titre d'une propriété privée. L'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile permet au juge des référés, lorsque l'obligation n'est pas sérieusement contestable, d'allouer une provision au créancier ou d'ordonner l'exécution de cette obligation même lorsqu'il s'agit d'une obligation de faire. Aux termes de l'article L.145-41 du code du commerce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit d'un bail commercial ne produit effet que passé un mois après un commandement de payer demeuré infructueux ; il impose au commandement de reproduire ce délai. Le juge saisi d'une demande de délai de grâce peut suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire tant que la résiliation n'a pas été constatée par une décision ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire dans ce cas ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. En l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats et des observations respectives des parties : - que le contrat de sous-location liant les parties comporte une clause résolutoire en cas de loyers impayés ; - qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire et reproduisant le délai a été signifié le 17 juillet 2024 pour un montant de 33 823,31 euros correspondant aux loyers et charges selon décompte arrêté au 08 juillet 2024 ; - que le preneur ne s'est pas acquitté de son obligation de paiement intégral de sa dette dans le délai ci-dessus prescrit. La SASU AIME PANADAS soutient que les charges, fondant le montant de la créance sollicitée par la SARL MARCHE DES BASSINS, ne sont pas justifiées poste par poste. Il ressort du grand livre, des factures de loyers et des charges et des justificatifs de charges et des régularisations, produits aux débats par la demanderesse, non sérieusement contestés par la défenderesse, que la SARL MARCHE DES BASSINS justifie de sa créance de 110 372,33 euros TTC au titre de l’arriéré locatif arrêté au 20 octobre 2025. Il n’y a donc pas lieu d’enjoindre à la SARL MARCHE DES BASSINS de produire les pièces sollicitées par la défenderesse qui ont au surplus, pour la plupart, déjà été versées aux débats . La SASU AIME PANADAS sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et le report du paiement de son arriéré locatif ou l’échelonnement de celui-ci et faisant valoir que les provisions de charges ont quadruplé en quatre ans ; que son expert-comptable fait état d’un bilan “inquiétant” en relevant que “les loyers et charges versés à la société MARCHE DES BASSINS représentent 15,6% de son chiffre” ; que cependant le prévisionnel pour l’année 2025-2026 établi par son expert comptable laisse à penser qu’elle pourrait se redresser ; que l’échéancier dont elle a bénéficié a aggravé ses difficultés économiques ; que la situation personnelle de Madame [O], présidente et salariée de la SASU AIME PANADAS, est délicate car il s’agit de la seule source de rémunération de sa famille ; qu’elle a reçu trois propositions d’achat de son fonds de commerce incluant le bail commercial litigieux mais que celles-ci se sont soldées par une absence de signature à la suite d’un rendez-vous de l’acquéreur avec la SARL MARCHE DES BASSINS ; qu’elle est de bonne foi mais qu’elle a besoin de temps pour pouvoir régler définitivement ses dettes locatives. Toutefois, de tels délais ne peuvent être accordés que sur démonstration à la fois d’une situation difficile et d’efforts sérieux tendant à l’apurement de la dette, avec la perspective réaliste d'un apurement dans les délais. La SASU AIME PANADAS n’apportant pas une telle démonstration, sa demande de délais sera rejetée. Il résulte de l'ensemble de ces éléments que la résiliation du bail commercial est intervenue le 17 août 2024 par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire, et qu’il convient donc : - d'ordonner, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de la SASU AIME PANADAS, de ses biens et des occupants de son chef des locaux litigieux et ce, avec l'assistance éventuelle de la force publique et d’un serrurier, sans qu’il n’y ait lieu d’assortir cette mesure d’une astreinte ; - de dire qu'à compter du 17 août 2024, et jusqu'à complète libération des lieux, la SASU AIME PANADAS est devenue redevable d'une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant mensuel du loyer et des charges en vigueur avant cette date ; - de condamner la SASU AIME PANADAS au paiement de la somme provisionnelle de 110 372,33 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 20 octobre 2025, mensualité d’octobre incluse, cette somme n’étant pas sérieusement contestable ; - de dire que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal, seul taux non sérieusement contestable, à compter de l’assignation ; - de condamner la SASU AIME PANADAS au versement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 2 198,56 euros à compter du 1er novembre 2025 et jusqu’à libération effective des lieux. La demande tendant à condamner le preneur à une indemnité d’occupation journalière majorée et celle tendant à conserver le dépôt de garantie, en application des stipulations contractuelles, seront quant à elles rejetées car fondées sur des clauses s’apparentant à des clauses pénales soumises au pouvoir modérateur du juge du fond et susceptibles de se heurter à des contestations sérieuses qu’il n’appartient pas au juge des référés de trancher. Afin d’assurer l’effectivité du départ de la SASU AIME PANADAS, les biens meubles éventuellement laissés par elle après son départ des lieux loués pourront être transportés par le bailleur dans tout lieu qui lui paraîtra approprié, aux frais, risques et périls du preneur conformément aux dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution. Sur les autres demandes : La SASU AIME PANADAS sollicite la condamnation de la SARL MARCHE DES BASSINS à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de la rupture abusive des pourparlers. Outre que cette demande est sans lien direct avec l’instance, la preuve n’est rapportée ni de la faute de la demanderesse, ni du préjudice pouvant en résulter. La défenderesse sera en conséquence déboutée de sa demande. Sur les demandes accessoires : La défenderesse, qui succombe, sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer. Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la demanderesse les frais non compris dans les dépens qu’elle a dû exposer pour faire valoir ses droits. La défenderesse sera condamnée à lui verser la somme de 1 500 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile et sera déboutée de sa demande sur le même fondement. III - DECISION Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant par une ordonnance contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe et à charge d'appel; Constate la résiliation, par l’acquisition de la clause résolutoire, du bail commercial liant la SARL MARCHE DES BASSINS à la SASU AIME PANADAS ; Condamne la SASU AIME PANADAS à payer à la SARL MARCHE DES BASSINS la somme provisionnelle de 110 372,33 euros, correspondant aux loyers impayés arrêtés au 20 cotobre 2025, mensualité d’octobre incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ; Condamne la SASU AIME PANADAS au paiement d’une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant mensuel du loyer et des charges en vigueur avant cette date, soit 2 198,56 euros à compter du 1er novembre 2025 et jusqu’à complète libération des lieux ; Ordonne, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de la SASU AIME PANADAS, de ses biens et de tout occupant de son chef des lieux situés au sein des [Adresse 8] situées [Adresse 2] à [Adresse 6] [Localité 1] et ce, avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier ; Autorise la SARL MARCHE DES BASSINS à faire transporter dans tout lieu qu’il lui plaira les meubles éventuellement laissés par le preneur dans les lieux loués après son départ, et ce aux frais, risques et périls de la SASU AIME PANADAS ; Condamne la SASU AIME PANADAS à payer la SARL MARCHE DES BASSINS la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Déboute la SARL MARCHE DES BASSINS du surplus de ses demandes ; Deboute la SASU AIME PANADAS de l’ensemble de ses demandes ; Condamne la SASU AIME PANADAS aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer. La présente décision a été signée par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Greffière. Le Greffier, Le Président,