Tribunal judiciaire, 21 mars 2024. 21/00790

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ Loyers commerciaux N° RG 21/00790 N° Portalis 352J-W-B7F-CTTX7 N° MINUTE : 1 Assignation du : 05 Janvier 2021 Jugement de jonction et de fixation [1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le : JUGEMENT rendu le 21 Mars 2024 DEMANDERESSE S.A.S. LEA EXPRESS dont le président est la société ELADIS HOLDING [Adresse 3] [Localité 23] représentée par Maître Christian FOURN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #J0064 DEFENDERESSE S.C.I. [Localité 24] [Adresse 3] représentée par ses gérants Madame [Z] [X] et Monsieur [W] [X] [Adresse 18] [Localité 23] représentée par Maître Danielle LIPMAN WULF-BOCCARA, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #R0203 PARTIE INTERVENANTE Société MONTDIS [Adresse 3] [Localité 23] représentée par Maître Christian FOURN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #J0064 COMPOSITION DU TRIBUNAL Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ; assistée de Manon PLURIEL, Greffière lors des débats et de Camille BERGER, Greffière lors de la mise à disposition DEBATS A l’audience du 09 Novembre 2023 tenue publiquement JUGEMENT Rendu publiquement par mise à disposition au greffe Contradictoire En premier ressort FAITS ET PROCEDURE Suivant acte sous seing privé du 22 février 2008, la SCI [Localité 24] [Adresse 3] a consenti un bail commercial à la société SUPERMARCHÉ DELATTRE, aux droits de laquelle est venue la SAS LÉA EXPRESS, portant sur des locaux sis [Adresse 3] pour une durée de douze ans à compter du 1er juin 2008 se terminant le 31 mai 2020 et pour un loyer annuel de 125.000 € HT et HC, et à destination de "Supermarché à dominante alimentaire ". Par acte extrajudiciaire du 26 mars 2020, la locataire a fait signifier à sa bailleresse une demande de renouvellement du bail à compter du 1er juin 2020 et moyennant un loyer de 110.000 € par an. Par lettre du 06 juillet 2020 recommandée avec accusé de réception, la bailleresse a indiqué accepter le renouvellement du bail mais moyennant un loyer de 146.815 €, correspondant au loyer calculé selon la variation de l'indice ILC. Par mémoire préalable du 16 novembre 2020, la locataire a sollicité la fixation du loyer du bail renouvelé à 110.000 € par an. Elle a saisi le juge des loyers du tribunal judiciaire de PARIS par assignation du 05 janvier 2021. Par jugement avant dire droit du 12 mai 2021, celui-ci a ordonné une expertise afin de déterminer la valeur locative des locaux et de donner avis sur le montant du loyer plafonné à la date du 1er juin 2020 suivant les indices applicables. L'expert, Monsieur [K] [O], a déposé son rapport au greffe le 16 juin 2022. Le 31 mai 2023, la SAS LÉA EXPRESS a cédé son fonds de commerce à la SAS MONTDIS. Par acte du 19 octobre 2023, la bailleresse a appelé en la cause la SAS MONTDIS, venant aux droits de la SAS LÉA EXPRESS. Aux termes de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception du 06 novembre 2023, la SAS MONTDIS, venant aux droits de la SAS LÉA EXPRESS et reprenant ses moyens ainsi que ses demandes, sollicite du juge des loyers : - de fixer le loyer du bail renouvelé à la somme de 108.800 €/an en principal, charges comprises et hors taxes à compter du 1er juin 2020, - de condamner la bailleresse au paiement des intérêts de retard depuis la date de renouvellement du bail sur chaque loyer trop perçu, avec capitalisation desdits intérêts, - de débouter la bailleresse de toutes ses demandes, - de condamner celle-ci en tous les dépens de l'instance. Dans son dernier mémoire notifié par lettres recommandées avec accusé de réception du 14 novembre 2023, la SCI [Localité 24] [Adresse 3] sollicite : - la jonction des procédures numéros RG 21/790 et RG 23/13738 et qu'en conséquence le jugement à intervenir soit déclaré opposable à la société MONTDIS en toutes ses dispositions, - la fixation du prix du bail renouvelé dû par la société LÉA EXPRESS, puis à compter du 1er juin 2023 par la société MONTDIS, à un montant déplafonné de 171.928 € par an en principal, hors taxes et charges comprises, si mieux n'aime le preneur accepter qu'il soit fixé hors charges, celles-ci facturables par trimestre provisionnellement en fonction des appels du syndic de copropriété et régularisables après arrêté des comptes de la copropriété, - la condamnation de la société LÉA EXPRESS à payer les intérêts de retard depuis la date d'effet du renouvellement sur chaque part d'échéance impayée, outre la capitalisation desdits intérêts, et qu'il en soit de même pour la société MONTDIS depuis le 1er juin 2023, - que la locataire soit déboutée de ses demandes, - que les dépens de l'instance, comprenant les frais d'expertise, soient à la charge de celle-ci, - que l'exécution provisoire de la décision à intervenir soit ordonnée. L'affaire a été retenue à l'audience du 09 novembre 2023 et a été mise en délibéré au 25 janvier 2024, prorogé au 21 mars 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la jonction des procédures à la suite du changement de locataire À la suite de la cession de son fonds de commerce par la SAS LÉA EXPRESS à la SAS MONTDIS, la SCI [Localité 24] [Adresse 3] a assigné cette dernière, qui vient aux lieu et place de la précédente locataire, dans la présente procédure. Il convient de joindre cette nouvelle instance, enregistrée sous le numéro RG 23/13738, à la procédure engagée par la SAS LÉA EXPRESS, enregistrée sous le numéro RG 21/00790. Dès lors que la SAS MONTDIS est partie à la procédure, le jugement lui est commun, et donc opposable, sans qu'il soit nécessaire de le préciser. Sur le montant du loyer renouvelé L'article L.145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après : 1o Les caractéristiques du local considéré ; 2o La destination des lieux ; 3o Les obligations respectives des parties ; 4o Les facteurs locaux de commercialité ; 5o Les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Un décret en Conseil d'État précise la consistance de ces éléments. V. art. R. 145-2 à R. 145-8. Aux termes de l'article L.145-34 du code de commerce, à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1o à 4o de l'article L.145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L.112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. À défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié. En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif. Les dispositions de l'alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans. En l'espèce, la durée du bail a été fixée à plus de neuf ans ; toutefois, il contient une clause prévoyant expressément que " Nonobstant la durée contractuelle du présent bail, le bailleur accepte que le loyer de renouvellement soit fixé sur la seule base de la variation des indices. Toutefois, le bailleur pourra revendiquer, au terme du bail, un motif de déplafonnement tels ceux visés à l'article L.145-33-1 à 4 du code de commerce ". L'expert judiciaire a retenu une valeur locative de 136.700 €, inférieure au plafond prévu par ce texte, qu'il a chiffré à 146.814,96 €. Il convient dès lors, dans un premier temps, d'apprécier la valeur locative des lieux loués, et, seulement si celle-ci s'avère supérieure audit plafond, de rechercher, dans un second temps, s'il est justifié d'un motif de déplafonnement, autre que la durée du bail. Ce motif résulterait, selon la bailleresse, de ce que la charge des travaux prévus par l'article 606 du code civil, supportée par la locataire en vertu du bail expiré, ne pourrait plus l'être dans le cadre du bail renouvelé, soumis aux dispositions de la loi Pinel qui ne le permet plus, ce qui constituerait une modification notable des obligations respectives des parties. *Les caractéristiques des locaux loués Selon l'article R.145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres au local s'apprécient en considération : 1o De sa situation dans l'immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ; 2o De l'importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l'exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ; 3o De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d'activité qui y est exercée ; 4o De l'état d'entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ; 5o De la nature et de l'état des équipements et des moyens d'exploitation mis à la disposition du locataire. L'expert judiciaire a notamment décrit : - des locaux commerciaux dépendant d'un ensemble immobilier à usage commercial et d'habitation édifié en 2007/2008, en bon état, élevé sur sous-sol d'un rez-de-chaussée et de six étages ; - une distribution sur deux niveaux, rez-de-chaussée et sous-sol, le magasin en rez-de-chaussée disposant d'un linéaire de façade d'environ 21,50 mètres sur la [Adresse 26], composé de plusieurs petites vitrines séparées par des piliers, surplombées de petites enseignes en bandeau, outre une enseigne en drapeau ; la clientèle y accède par deux portes doubles vitrées à double vantail et ouverture automatique, un sas sur la gauche permettant d'accéder aux réserves ; - un rez-de-chaussée développé pour partie en contrebas de deux marches depuis la chaussée en raison d'une déclivité de cette dernière, se composant ; *en partie avant, d'un espace de trois caisses et d'un petit espace dédié à la petite restauration sur place, l'ensemble éclairé sur la [Adresse 26], avec un monte-charge assurant l'accès PMR, *en partie arrière, d'un espace de vente à rayons multiples avec meubles froids et espace primeur sur la droite et divers meubles et présentoirs, *au fond, d'un petit dégagement ouvrant sur un bureau éclairé sur courette et de locaux sociaux aveugles (vestiaires et sanitaires), *sur la gauche, séparée de la surface de vente par une porte sectionnelle en plastique, d'une réserve avec deux chambres froides, d'un local technique et d'une petite aire de livraison ouvrant sur la [Adresse 26], - un sous-sol accessible uniquement par les parties communes de l'immeubles ainsi que par la rampe réservée aux véhicules, comprenant uniquement un dégagement à usage de local technique ouvrant sur un local abritant les compresseurs. Monsieur [O] a observé : - que l'ensemble bénéficie d'une bonne visibilité en raison de son large linéaire de façade, ainsi que d'une surface utile conséquente qui pourrait constituer un élément appréciable pour un commerce de supermarché, mais qu'il n'y a pas de liaison directe entre le rez-de-chaussée et le sous-sol, ni de locaux sociaux, que les réserves sont relativement réduites, que l'aire de livraison est assez étroite et que la situation de la surface de vente en contrebas de deux marches depuis la chaussée est susceptible de constituer un frein pour la clientèle. *La surface des locaux à prendre en considération Il convient, pour l'application de l'article R.145-3 du code de commerce, de déterminer la surface des locaux à prendre en considération. L'article R.145-7 du même code impose de raisonner par unité de surface. En pratique, pour permettre la mise en équivalence avec les loyers de comparaison, il est d'usage de procéder à une pondération des surfaces. Le juge des loyers commerciaux est tenu de prendre en compte les recommandations de la Charte de l'expertise en évaluation immobilière, qui comporte une grille de pondération des surfaces commerciales. L'expert judiciaire a retenu une une surface utile totale de 428,55 m² correspondant à 420 m² de surface indiquée dans la clause de désignation figurant dans le bail et à 8,55 m² pour les locaux techniques en sous-sol mesurés par ses soins le 08 juillet 2021. La surface a été pondérée par l'expert à 272 mètres carrés pondérés de la façon suivante : *en sous-sol : - annexes non reliées - locaux techniques : 8,55 m² x coefficient de 0,10 = 0,86 m²p *au rez-de-chaussée : - première zone de vente (profondeur de 5m) : 85,40 m² x coefficient de 1 = 85,40 m²p - deuxième zone de vente (profondeur de 5m) : 88,70 m² x coefficient de 0,80 = 70,96 m²p - troisième zone de vente (profondeur de 10m): 131,50 m² x coefficient de 0,60 = 78,90 m²p - annexes reliées - bureaux et locaux sociaux :17 m² x coefficient de 0,40 = 6,80 m²p - annexes reliées - réserves : 97,40 m² x coefficient de 0,30 = 29,22 m²p Total = 272 m²p. La locataire demande de retenir la surface pondérée estimée par l'expert judiciaire. La bailleresse sollicite que la surface pondérée soit fixée à 339,01 m²p, faisant valoir que l'expert ne pouvait procéder à une pondération sur la base d'aménagements réalisés par le preneur, qui a installé une réserve et un local technique sur une surface affectée à la vente, alors que les stocks de marchandises pouvaient être répartis dans les rayons de vente et que ces aménagements ont en outre été effectués dans la meilleure zone de vente. La méthode de pondération des différentes zones d'un local commercial tend à prendre en compte la configuration et les possibilités d'utilisation de chacune de ces zones afin de permettre d'effectuer des comparaisons avec des locaux différents par une évaluation objective, ce indépendamment de leur destination ou de l'exploitation effective par le preneur, et selon le principe unaniment admis que la meilleure zone est celle à l'entrée, proche de la vitrine, la valeur des autres décroissant au fur et à mesure que l'on s'en éloigne. Ainsi, comme le fait valoir en l'espèce la bailleresse, la pondération est une méthode purement immobilière qui ne prend en compte que les caractéristiques physiques des locaux sans considération des choix d'affectation de l'exploitant. L'expert judiciaire ayant procédé à la pondération des surfaces à partir de plan des locaux aménagés, la bailleresse a produit des plans desdits locaux tels qu'ils ont été livrés " bruts ", soit sans aménagement, notamment sans cloisonnement de réserves, locaux techniques, locaux administratifs ou sociaux ; il convient de constater que ces derniers plans, portant les mêmes paraphes que le bail, sont bien ceux annexés à celui-ci. Il apparaît dès lors que la réserve et le local technique litigieux ont été aménagés par la locataire et ne préexistaient pas à son entrée dans les lieux loués. Toutefois, l'aménagement d'une réserve et d'un local technique étant nécessaires à l'exploitation d'un commerce dans les lieux, il ne peut être jugé qu'il ne s'agirait que de choix de gestion de la part de la locataire qui empêcheraient la prise en considération de leur affectation dans l'appréciation de la pondération des surfaces. Il est précisé que le stockage de marchandises en rayons plutôt que dans une réserve est exceptionnel et qu'il est normal que des locaux affectés à un commerce disposent de réserves, celles de la locataire étant d'ailleurs décrites par l'expert judiciaire comme " réduites ". En revanche, il n'est pas justifié de la pertinence du choix de la locataire d'aménager ces annexes dans la meilleure partie de la surface des locaux (en première et deuxième zones proches de la vitrine) plutôt qu'au fond de ceux-ci, dans la zone présentant une moindre valeur. Il y a lieu dès lors de considérer que l'installation de la réserve et du local technique en zones 1 et 2 plutôt qu'en zone 3, relève du seul choix de la locataire et n'est pas donc opposable à la bailleresse. Celle-ci a fourni un plan des lieux annexé au bail (donc sans les aménagements litigieux) sur lequel elle a reproduit les trois zones fixées par l'expert en y indiquant leurs différentes surfaces (pièces 2bis et 3) ; ces indications, non contestées par la locataire, seront prises en considération. Dès lors, la pondération des surfaces effectuée par l'expert judiciaire sera revue de la façon suivante ; la surface de la réserve et du local technique se trouvant dans les zones 1 et 2 ne sera pas prise en compte, de sorte que leurs surfaces seront fixées, respectivement, à 109 m² au lieu de 85,40 m² et à 108 m² au lieu de 88,70 m², tandis que ces différentiels de surface seront réaffectés à la troisième zone dont la superficie sera réduite d'autant, soit : 131,50 m² - (109 - 85,40 = 23,60 m²) - (108 - 88,70 = 19,30 m²) = 88,60 m². Les surfaces des lieux loués seront donc pondérées de la façon suivante : *en sous-sol : - annexes non reliées - locaux techniques : 8,55 m² x coefficient de 0,10 = 0,86 m²p *au rez-de-chaussée : - première zone de vente (profondeur de 5m) : 109 m² x coefficient de 1 = 109 m²p - deuxième zone de vente (profondeur de 5m) : 108 m² x coefficient de 0,80 = 86,40 m²p - troisième zone de vente (profondeur de 10m): 88,60 m² x coefficient de 0,60 = 53,16 m²p - annexes reliées - bureaux et locaux sociaux :17 m² x coefficient de 0,40 = 6,80 m²p - annexes reliées - réserves : 97,40 m² x coefficient de 0,30 = 29,22 m²p. Total = 285,44 m²p. En conséquence, une surface pondérée de 285,44 m²p, arrondie à 285 m²p, est retenue. *Les facteurs locaux de commercialité L'article R.145-6 du code de commerce dispose que les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire. L'expert a relevé que les locaux sont situés dans la partie sud-ouest du [Localité 23], au cœur du quartier de [Localité 28], dans un quartier majoritairement d'habitation, historiquement assez populaire mais qui a connu au cours de ces deux dernières décennies un important phénomène de " gentrification ". Il juge l'emplacement favorable pour une activité de supermarché compte tenu de la forte concentration de population environnante, le onzième arrondissement étant le plus densément peuplé de [Localité 24], précisant que les locaux drainent pour l'essentiel une clientèle locale puisqu'ils ne sont pas visibles du [Adresse 21] et que s'ils bénéficient d'une bonne desserte par les transports en commun, notamment les stations de métro " [27] " (ligne 9) et " [22] " (ligne 9), ils se trouvent en retrait des flux de voyageurs. Il relève que la concentration d'établissement similaires dans un rayon de moins de 500 mètres témoigne de la bonne situation géographique des locaux pour un commerce de supermarché mais aussi de la présence d'une vive concurrence. *Les prix pratiqués dans le voisinage Selon l'article R.145-7 du code de commerce, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l'ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6. À défaut d'équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. En l'espèce, l'expert judiciaire indique que les loyers relevés à proximité, notamment pour des activités de supermarchés, révèlent une hétérogénéité des valeurs, comprises entre 477 €/m²p/an et plus de 780 €/m²p/an, sachant que les valeurs les plus élevées concernent des emplacements plus passants et plus visibles que la [Adresse 26]. Il mentionne les éléments de comparaison suivants : - AUCHAN, [Adresse 7] (prise à bail en octobre 2021) : 500 €/m² unitaire/an - AUCHAN, [Adresse 10] (nouvelle location en juin 2021) : 500 €/m²p/an - CASINO, [Adresse 17] (nouvelle location en 2015) : 781 €/m²p/an - Activité de reprographie, [Adresse 4] (nouvelle location en 2021) : 477 €/m²p/an - Salon de coiffure, [Adresse 11] (nouvelle location en 2015) : 666 €/m²p/an - Bar-brasserie, [Adresse 6] (nouvelle location en août 2018) : 635 €/m²p/an (après décapitalisation). L'expert a retenu, pour les locaux objets de l'expertise, une valeur unitaire de 515 €/m²p/an, en considération : *d'éléments favorables : - important linéaire de façade, d'environ 22 mètres, - locaux de près de 430 m², - accès livraison indépendant de la surface de vente, - locaux essentiellement développés à rez-de-chaussée, - accès PMR, - ligne de piliers seule, ne contraignant pas l'achalandage, - implantation dans un environnement essentiellement résidentiel, *d'éléments défavorables : - surface de vente développée en contrebas de deux marches de la rue, - faiblesse des surfaces dédiées au personnel, et lesquelles sont aveugles, - sous-sol non relié mais n'abritant qu'un local technique, - concurrence relativement marquée à proximité. La bailleresse demande de retenir une valeur locative de 515 €/m²p/an, tandis que la locataire conteste l'avis de l'expert judiciaire à ce titre, faisant valoir que : - les six références qu'il a retenues correspondent à des nouvelles locations, par conséquent au seul prix du marché, aucun élément de comparaison ne correspondant à des renouvellements de baux ou à des fixations judiciaires, - les références du [Adresse 10] et du [Adresse 4] sont postérieures à la date de renouvellement de son bail, - le loyer de la référence du [Adresse 5] a été calculé par décapitalisation du droit au bail alors que l'expert a expliqué que la valeur locative ne pouvait être déterminée au moyen d'une décapitalisation, - l'expert judiciaire n'a pas retenu les références proposées par monsieur [U], qui pour certaines étaient pour le moins pertinentes compte tenu de l'exercice d'une activité similaire, notamment : - prix de marché : *LA VIE CLAIRE, [Adresse 15] (nouvelle location en septembre 2019) : 250 €/m²p/an *INTERMARCHÉ, [Adresse 9] (nouvelle location en septembre 2017) : 379 €/m²p/an *Supermarché, [Adresse 14] (nouvelle location en janvier 2014): 346 €/m²p/an *NATURALIA, [Adresse 13] (nouvelle location en octobre 2018): 480 €/m²p/an - renouvellements amiables : *Supermarché, [Adresse 16] (octobre 2013): 250 €/m²p/an *FRANPRIX, [Adresse 2] (septembre 2013): 295 €/m²p/an - fixations judiciaires : *FRANPRIX, [Adresse 8] (janvier 2014) : 300 €/m²p/an *CARREFOUR EXPRESS, [Adresse 1] (janvier 2014): 350 €/m²p/an *CARREFOUR, [Adresse 12] (janvier 2012) : 320 €/m²p/an. La locataire demande, au vu de ces éléments, de retenir une valeur unitaire de 400 €/m²p/an. Le juge des loyers relève qu'il appartenait à la locataire de soumettre à l'expert judiciaire ses contestations sur la valeur unitaire qu'il avait retenue, afin de lui permettre de donner son avis sur leur pertinence ; or, elle n'a adressé aucun dire à Monsieur [O], qui n'a donc pu donner d'explication sur ce point ou revoir éventuellement son estimation en fonction de ces critiques. En tout état de cause, il est constaté que les renouvellements amiables de bail et les fixations judiciaires qu'elle cite, datant de plus de six ans, n'ont manifestement pas été retenus par l'expert judiciaire en raison de leur ancienneté. Par ailleurs, comme le fait pertinemment valoir la bailleresse, les éléments de référence du [Adresse 20], du [Adresse 19] et de la [Adresse 25] sont trop éloignés géographiquement pour être retenus. Concernant le commerce de LA VIE CLAIRE, la bailleresse indique que la configuration de son local est très différente et souffre de deux éléments très dépréciatifs, l'accès aux surfaces de vente limité par un goulot d'étranglement et l'absence d'accès spécifique pour les livraisons qui empruntent celui de la clientèle. Dans ces conditions, il convient de constater que la locataire échoue à démontrer que les éléments de référence retenus par l'expert ne sont pas pertinents et qu'il y aurait lieu de fixer une valeur unitaire de 400 €/m²p/an comme elle le soutient. L'appréciation par l'expert judiciaire de la valeur locative des locaux loués étant justifiée au vu des éléments de comparaison les plus adaptés et des explications qu'il a fournies, la valeur unitaire de 515 €/m²p/an sera retenue. En conséquence, la valeur locative des lieux loués, avant abattements ou majorations, s'élève à : 515 €/m²p/an x 285 m²p = 146.775 € par an. *Les majorations et abattement applicables Selon l'article R.145-8 du code de commerce, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l'acceptation d'un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge. En l'espèce, l'expert a proposé les minorations et majorations suivantes : - majoration de 3.180 € au titre de l'inclusion des charges dans le loyer, qui est " toutes charges comprises ", avantage peu courant en matière de baux commerciaux, - abattement de 6.625 € au titre de la prise en charge par le preneur de la taxe foncière. La locataire ne fait aucune observation sur ce point. La bailleresse admet la majoration et la minoration proposées, sous la réserve que la locataire accepte la fixation d'un loyer hors charges et la facturation des dites charges séparément ; néanmoins, la locataire n'ayant pas accepté cette proposition, et demandant la fixation d'un loyer charges comprises, le juge des loyers ne peut que fixer un loyer incluant les charges. En conséquence, il convient de retenir la majoration et la minoration proposées par l'expert. Ainsi, le prix du bail renouvelé sera fixé à 146.775 € + 3.180 € - 6.625 € = 143.330 € par an, hors taxes et toutes charges comprises, au 1er juin 2020. Cette valeur locative étant inférieure au loyer plafonné du bail, de 146.814,96 € par an, il n'y a pas lieu de statuer sur un éventuel déplafonnement du loyer. Il est rappelé que la compétence du juge des loyers est limitée à la fixation du prix du bail renouvelé, de sorte qu'il ne lui appartient pas de statuer sur le paiement ou le remboursement de la différence entre les loyers provisionnels et les loyers effectivement dus depuis le renouvellement du bail. En revanche, il y a lieu de préciser que conformément à l'article 1231-6 du code civil, ce différentiel portera, à compter de l'assignation du 05 janvier 2021, intérêts au taux légal à compter de chaque date d'exigibilité. En vertu de l'article 1343-2 du même code, les intérêts produits depuis la présente décision seront capitalisés dès lors qu'ils seront dus depuis plus d'un an. Sur les demandes accessoires Les circonstances de la cause commandent de laisser à chacune des parties la charge définitive des dépens ainsi que des frais irrépétibles qu'elle a supportés et de partager par moitié entre elles les frais de l'expertise judiciaire. L'exécution provisoire de la présente décision est de droit. PAR CES MOTIFS Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort, ORDONNE la jonction des procédures enregistrées sous les numéros RG 21/790 et RG 23/13738 ; FIXE le montant du loyer du bail renouvelé entre la SCI [Localité 24] [Adresse 3] et la SAS LÉA EXPRESS, aux droits de laquelle est venue la SAS MONTDIS à compter du 1er juin 2023, portant sur des locaux sis [Adresse 3], à la somme de cent-quarante-trois-mille-trois-cent-trente euros (143.330 €) par an, hors taxes mais toutes charges comprises, à compter du 1er juin 2020 ; DIT que le différentiel entre les loyers provisionnels payés et les loyers effectivement dus depuis le 1er juin 2020 portera intérêts au taux légal à compter du 05 janvier 2021 et à compter de la date d'exigibilité de chaque échéance pour celles qui sont postérieures à cette date ; DIT que les intérêts produits depuis la présente décision seront capitalisés dès lors qu'ils seront dus depuis plus d'un an ; REJETTE le surplus des demandes ; DIT que chacune des parties gardera la charge définitive des dépens qu'elle a exposés et que les frais de l'expertise judiciaire seront supportés par moitié entre d'une part la SAS LÉA EXPRESS, aux droits de laquelle est venue la SAS MONTDIS, et d'autre part la SCI [Localité 24] [Adresse 3] ; RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit. Fait et jugé à PARIS, le 21 mars 2024. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE C. BERGER L. FONTANELLA