Cour d'appel, 06 mars 2024. 21/01441

5ème Chambre ARRÊT N° 89 N° RG 21/01441 - N° Portalis DBVL-V-B7F-RNCA M. [S] [Y] C/ E.P.I.C. NEOTOA Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée Copie exécutoire délivrée le : à : Me Bellenger (+ afm) Me Sizaret RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE RENNES ARRÊT DU 06 MARS 2024 COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ : Président : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente, Assesseur : Madame Virginie PARENT, Présidente de chambre, Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller, GREFFIER : Madame OMNES, lors des débats et lors du prononcé DÉBATS : A l'audience publique du 08 Janvier 2024, devant Madame Virginie PARENT, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial ARRÊT : contradictoire, prononcé publiquement le 06 Mars 2024 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats **** APPELANT : Monsieur [S] [Y] né le 23 Janvier 1953 à [Localité 3], de nationalité française, retraité [Adresse 1] [Adresse 1] (bénéficie d'une aide juridictionnelle totale numéro 2021/000676 du 05/02/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de RENNES) Représenté par Me Emilie BELLENGER, plaidant/postulant, avocat au barreau de RENNES INTIMÉE : E.P.I.C. NEOTOA, immatriculée au RCS de Rennes sous le n° 347 498 370, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège, [Adresse 2] [Adresse 2] Représentée par Me Virginie SIZARET, plaidant/postulant, avocat au barreau de RENNES Par acte sous seing privé en date du 28 juin 2018, l'office public de l'habitat d'[Localité 4] (l'office public Neotoa) a consenti un bail d'habitation à M. [S] [Y] sur des locaux situés au [Adresse 1]. Le loyer initial était fixé à la somme de 412,88 euros. Plusieurs termes de loyer sont restés impayés. Le 29 janvier 2020, l'office public Neotoa a donc fait délivrer à M. [S] [Y] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de location. Ce commandement est resté sans effet. Par acte d'huissier du 2 septembre 2020, l'office public Neotoa a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Fougères pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, voir ordonner l'expulsion et obtenir sa condamnation au paiement des diverses sommes. Par jugement en date du 4 décembre 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Fougères a : - constaté que le bail signé entre l'office public Neotoa, d'une part, et M. [S] [Y], d'autre part, est résilié à compter du 11 juillet 2020, - ordonné à M. [S] [Y] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1], - dit qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à l'expulsion de M. [S] [Y] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique, et au transport à leurs frais des meubles laissés dans les lieux, dans tel garde-meubles qu'il plaira au bailleur, - rappelé que l'expulsion ne peut avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant le commandement d'avoir à libérer les lieux, - condamné M. [S] [Y] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, à compter du 11 juillet 2020 et jusqu'à la libération effective des lieux, - dit que cette indemnité d'occupation est payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, - condamné M. [S] [Y] à payer à l'office public Neotoa la somme de 8 537 euros au titre des loyers et indemnités d'occupation échus et non payés, selon décompte arrêté au 4 novembre 2020 (octobre inclus), outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, pour les sommes dues à cette date et à compter de l'assignation pour le surplus, - condamné M. [S] [Y] à payer à l'office public Neotoa la somme de 50 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné M. [S] [Y] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement du 29 janvier 2020 et celui de l'assignation du 2 septembre 2020, - rappelé que la présente décision est immédiatement exécutoire. Le 3 mars 2021, M. [S] [Y] a interjeté appel de cette décision et aux termes de ses dernières écritures notifiées le 3 juin 2021, il demande à la cour de : - le déclarer recevable et bien fondé en son appel, - réformer le jugement prononcé le juge des contentieux de la protection près le tribunal de proximité de Fougères, En conséquence, À titre principal, compte tenu de la saisine de la commission de surendettement et de la situation d'attente d'une décision, - lui accorder les plus larges délais de paiement de sa dette locative dans les conditions du VI de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, - ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais qui lui seront accordés dans les conditions du VII de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, - juger que la clause de résiliation de plein droit soit réputée ne pas avoir joué, dans les conditions du VII de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dès lors que le locataire se sera libéré de sa dette locative dans les délais accordés, À titre subsidiaire, dans l'hypothèse du rejet de son dossier de surendettement, le locataire étant en mesure de régler sa dette locative, - lui octroyer les plus larges délais de paiements dans les conditions du V de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, À titre infiniment subsidiaire, si la cour d'appel estimait qu'il ne remplissait pas les conditions pour bénéficier des délais de paiement prévus dans les conditions du V de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, - lui octroyer des délais de paiement sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil l'échelonnement ou le report sur deux années, du paiement de sa dette, En tout état de cause, - débouter l'office public Neotoa de toutes ses demandes, fins et conclusions, - réformer le jugement dont appel en ce qu'il l'a condamné au paiement des frais irrépétibles et des dépens de première instance, - débouter l'office public Neotoa de cette demande, - débouter l'office public Neotoa de toute demande de condamnation au paiement d'une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens d'appel. Par dernières conclusions notifiées le 5 décembre 2023, l'office public Neotoa demande à la cour de : - confirmer le jugement rendu le 4 décembre 2020 par le juge des contentieux de la protection de proximité de Fougères en toutes ses dispositions, À titre subsidiaire, dans l'hypothèse où des délais seraient accordés par la cour : - constater que le bail signé entre l'office public Neotoa et M. [S] [Y] est résilié à compter du 11 juillet 2020, - condamné M. [S] [Y] à lui payer la somme de 10 066,07 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 1er septembre 2021 (août inclus) outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour les sommes dues à cette date et à compter de l'assignation pour le surplus, - dire qu'à défaut de paiement de l'une des mensualités à son échéance, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible, le bail sera résilié de plein droit, l'expulsion de M. [S] [Y] et de tous occupants de son chef pourra être poursuivie, le cas échéant avec le concours de la force publique, une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle, égale au montant du dernier loyer majoré des charges, sera due par M. [S] [Y] jusqu'à la libération effective du logement et remise des clés au bailleur, En toute hypothèse, - débouter M. [S] [Y] de toutes ses demandes, fins et conclusions, - condamner M. [S] [Y] aux entiers dépens. L'ordonnance de clôture est intervenue le 7 décembre 2023. MOTIFS DE LA DÉCISION M. [Y] ne conteste pas l'existence d'une dette locative dont il indique qu'elle représente une somme de 9 743 euros en décembre 2020. Il soutient ne pas être un débiteur de mauvaise foi. Il explique avoir repris le paiement du loyer courant et de ses charges. Il fait valoir qu'il est âgé et isolé, et que, démuni, il a déposé un dossier de surendettement et qu'il est dans l'attente de la décision qui sera rendue par la commission. Il sollicite les plus larges délais de paiement dans les conditions de l'article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989, et la suspension des effets de la clause résolutoire ; à défaut, il sollicite l'octroi de délai pour régler sa dette locative dans les conditions de l'article V de ladite loi et encore plus subsidiairement, en application de l'article 1343-5 du code civil. L'office public Neotoa demande à la cour de confirmer le jugement qui a constaté la résiliation du bail le 11 juillet 2020 par l'effet du commandement visant la clause résolutoire délivré le 29 janvier 2020, dont les effets ont été reportés en raison de la crise sanitaire. Il s'oppose à la demande de délais formée au visa de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, M. [Y] n'ayant pas respecté les mesures imposées par la commission de surendettement et n'ayant pas notamment maintenu depuis le 11 août 2022, date d'application de ces mesures, le règlement de ses charges courantes de loyer et charges dus à Neotoa. Selon lui, M. [Y] ne peut se prévaloir de mesures qui sont désormais caduques. En tout état de cause, il demande de constater que si M. [Y] a repris le paiement de ses loyers et charges en mai, juin, juillet et août 2021, des impayés sont apparus début 2022 et il n'a en réalité réglé que les échéances des mois de mars, avril et mai 2023. Il note qu'à ce jour, il est redevable d'une somme de 20 919,07 euros. Il précise qu'il a été expulsé. Il fait valoir que si des délais lui étaient accordés, il conviendrait de prévoir une clause de déchéance. En ce qui concerne sa demande de délais formée sur le fondement de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, il estime que le débouté s'impose, M. [Y] ne pouvant affirmer mettre tout en oeuvre pour régler sa dette alors qu'on ignore s'il a finalement mis en vente le terrain dont la commission de surendettement a relevé qu'il était propriétaire. Enfin, les conditions de bonne foi ne sont pas, selon lui, réunies pour que des délais lui soient octroyés en application de l'article 1343-5 du code civil, compte tenu de ce qui précède et du fait que ses revenus constitués par une pension de retraite de 1 126 euros par mois n'ont pas évolué depuis son entrée dans les lieux. M. [Y] ne conteste pas le jeu de la clause résolutoire par l'effet du commandement de payer visant cette clause. L'intimé ne justifie pas la mesure d'expulsion de M. [Y], évoquée dans ses écritures. Sont produites par le seul intimé diverses pièces établissant que M. [Y] a fait l'objet de la part de la commission de surendettement des particuliers d'[Localité 4] : - le 30 juin 2021, d'une décision de recevabilité, - le 1er juillet 2021, d'une décision de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire (l'intéressé s'avérant être propriétaire d'un terrain), - le 30 juin 2022, à la suite à la décision du juge en date du 26 avril 2022, statuant sur le recours de l'office public Neotoa, décidant que d'autres mesures de traitement pouvaient être mises en oeuvre, de mesures imposées prévoyant un moratoire de 12 mois avec reprise des charges courantes et vente du terrain, - le 11 août 2022, d'une validation de ces mesures imposées, en l'absence de tout recours. M. [Y] ne démontre pas avoir repris le paiement des charges courantes à compter de cette dernière date, alors que le décompte des arriérés fait apparaître, après la date du 11 août 2022, un versement minime de 21,52 euros le 22 décembre 2022, puis les seules échéances d'avril, mai et juin 2023. M. [Y] ne peut donc se prévaloir des mesures imposées applicables depuis le 11 août 2022, ces dernières étant caduques, celles-ci n'ayant pas été respectées. Il n'est donc pas fondé à solliciter la suspension des effets de la clause résolutoire, par application de l'article 24 VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. M. [Y], ne justifiant pas de la reprise des loyers courants, n'est pas davantage fondé à invoquer l'application de l'article 24 VII de ladite loi, selon lequel lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. M. [Y] ne justifie ni avoir vendu le terrain dont il est propriétaire, ni avoir entrepris de quelconques démarches en ce sens. Les ressources de l'intéressé sont constituées par une pension de retraite de 1 126 euros par mois, permettant sans difficulté le paiement de son loyer courant, ce dont il s'est abstenu depuis des mois. En l'absence de preuve de sa bonne foi, il ne peut bénéficier de délai en application de l'article 1343-5 du code civil. Ses demandes sont donc rejetées. Il convient de confirmer le jugement en toutes ses dispositions, à savoir : - le constat de la résiliation du bail au 11 juillet 2020, - l'expulsion de M. [Y], dans les conditions fixées par le premier juge, - sa condamnation à payer au bailleur la somme de 8 537 euros au titre des loyers et indemnités d'occupation dues au 4 novembre 2020 (octobre inclus), - sa condamnation, jusqu'à libération effective des lieux, d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges, sauf à préciser que cette indemnité d'occupation est due à compter du 11 juillet 2020, date de résiliation, mais qu'eu égard à la condamnation précédente, la condamnation de ce chef est prononcée à compter du 4 novembre 2020. M. [Y], qui succombe en ses demandes, supportera les dépens d'appel. Les dispositions du jugement relatives aux frais irrépétibles et aux dépens sont confirmées. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, contradictoirement et par mise à disposition au greffe : Confirme le jugement déféré sauf à préciser que l'indemnité d'occupation est due à compter du 11 juillet 2020 par M. [S] [Y], mais que la condamnation prononcée contre ce dernier à payer une indemnité égale au montant du loyer et des charges est prononcée à compter du 4 novembre 2020 ; Y ajoutant, Déboute M. [S] [Y] de ses demandes ; Condamne M. [S] [Y] aux dépens d'appel. Le Greffier La Présidente