Tribunal judiciaire, 29 février 2024. 20/06596

N° RG 20/06596 - N° Portalis DBX6-W-B7E-UVAR PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE 64B N° RG 20/06596 - N° Portalis DBX6-W-B7E-UVAR Minute n° 2024/00 AFFAIRE : [M] [I] C/ S.D.C. RESIDENCE DU 14 JUILLET, [F] [R], S.C.I. MAJUTHO, S.C.I. DU MARCHE 1922, S.A.R.L. CABINET GIRONDIN, S.C.P. OFFICE NOTARIALE D’ANDERNOS LES BAINS Exécutoires délivrées le à Avocats : la SCP CORNILLE-FOUCHET-MANETTI SOCIETE D’AVOCATS INTER BARREAUX la SCP CORNILLE-FOUCHET-MANETTI SOCIETE D’AVOCATS INTER BARREAUX la SELARL EMMANUEL LAVAUD la SCP LAYDEKER - SAMMARCELLI - MOUSSEAU Me Christine MOREAUX Me Manuel RAISON N° RG 20/06596 - N° Portalis DBX6-W-B7E-UVAR TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE JUGEMENT DU 29 FEVRIER 2024 COMPOSITION DU TRIBUNAL : Lors du délibéré : Madame Caroline RAFFRAY, Vice-Présidente, Madame Patricia COLOMBET, Vice-Présidente, Monsieur Ollivier JOULIN, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, Madame Hassna AHMAR-ERRAS, adjoint administratif faisant fonction de greffier DEBATS : A l’audience publique du 18 Janvier 2024 conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile. Ollivier JOULIN, magistrat chargée du rapport, qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés, et en a rendu compte dans son délibéré. JUGEMENT: Contradictoire Premier ressort, Par mise à disposition au greffe, DEMANDEUR : Monsieur [M] [I] né le 11 Mars 1947 à ARES (33740) 11 avenue du 11 novembre 33510 ANDERNOS LES BAINS représenté par Me Christine MOREAUX, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant DEFENDERESSES : S.D.C. RESIDENCE DU 14 JUILLET, pris en la personne de son Syndic la SARL CABINET GIRONDIN 2 place du 14 juillet et Rue du 11 novembre 33510 ANDERNOS représentée par Maître Emmanuel LAVAUD de la SELARL EMMANUEL LAVAUD, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant Madame [F] [R] née le 09 Novembre 1961 à TALENCE (33400) 91 boulevard de la République 33510 ANDERNOS LES BAINS représentée par Maître Xavier LAYDEKER de la SCP LAYDEKER - SAMMARCELLI - MOUSSEAU, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant S.C.I. MAJUTHO 7 chemin de la Chicane 33650 BREDE représentée par Maître Luc MANETTI de la SCP CORNILLE-FOUCHET-MANETTI SOCIETE D’AVOCATS INTER BARREAUX, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant S.C.I. DU MARCHE 1922 58 quai des Chartrons 33000 BORDEAUX représentée par Maître Patrice CORNILLE de , avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant S.A.R.L. CABINET GIRONDIN 158 rue Emile Combes 33000 BORDEAUX représentée par Maître Emmanuel LAVAUD de la SELARL EMMANUEL LAVAUD, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats postulant, Me Manuel RAISON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant S.C.P. OFFICE NOTARIALE D’ANDERNOS LES BAINS 91 boulevard de la république 33510 ANDERNOS LES BAINS représentée par Maître Xavier LAYDEKER de la SCP LAYDEKER - SAMMARCELLI - MOUSSEAU, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant EXPOSE DU LITIGE Monsieur [M] [Y] [I] était propriétaire d’un immeuble comprenant un terrain, une maison individuelle à usage d’habitation avec dépendances sis à Andernos les Bains 2 place du quatorze Juillet cadastré section AN numéro 49 pour 5 ares 64 centiares et a décidé de céder pour 6131/10000 tantièmes de la propriété du sol et des parties communes à la société M-Y-R, SARL en vue de la démolition de l’ensemble immobilier et des dépendances pour y construire un ensemble immobilier. A l’issue de cette opération un ensemble immobilier comprenant notamment 3 commerces, 3 celliers (lots 2, 3 et 4) et un bureau ou commerce (lot 1) au RDC, 4 appartements au 1er étage (lots 6 à 9), des emplacements de stationnement (lots 12 à 16) outre diverses parties communes dont un local technique. Monsieur [M] [Y] [I] s’est vu attribuer le lot 1 à usage de bureau ou commerce pour 3795/10 000ème les lots 10 et 11 emplacements de stationnement pour 49/10 000ème Par résolutions adoptées lors d’une assemblée générale du 18 juin 2018 la copropriété a autorisé la modification et création de lots, induisant une modification de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété de manière à permettre : - la division du lot n°4 (cellier) en deux nouveaux lots 17 et 18 conduisant d’une part à la création d’un cellier plus petit pour la SCI du marché 1922 et d’autre part à l’agrandissement du lot n°5 pour la SCI Majutho. - la division du lot n°5 (bureau) en deux nouveaux lots19 et 18 pour permettre l’agrandissement du local technique. - la mise en place d’un escalier au profit du lot 7, permettant d’accéder aux combles aménagés et création des lots 21 et 23, l’ensemble formant le lot 26. La modification du lot 9, avec création des lots 22 et 24, le lot 9 et le lot 22 fusionnant pour donner le lot 27 Par acte notarié du 26 juillet 2019, Maître [F] [R], notaire de la SCP Office notarial d’Andernos les bains procédait selon ledit acte à la modification de l’état descriptif de division, à la cession à l’euro symbolique par le SDC du lot 23 à la SCI du Marché 1922, à la cession pour l’euro symbolique par le SDC à la SCI Majutho du lot 24, à la cession à l’euro symbolique par la SCI Majutho au SDC du lot 20, à la cession au prix de 2500€ par la SCI Du Marché 1922 à la SCI Majutho du lot 18 devant devenir le lot 25 en vertu de l’assemblée générale des copropriétaires du 18 juin 2018. Monsieur [M] [Y] [I] estime que cet acte n’est pas conforme aux délibérations de l’assemblée du 18 juin 2018. Une nouvelle assemblée était convoquée le 16 avril 2020 puis annulée en raison de la crise sanitaire pour être remplacée par un vote par correspondance le 7 juillet 2020, dont le demandeur conteste la validité. N° RG 20/06596 - N° Portalis DBX6-W-B7E-UVAR Aucune conciliation n’a pu intervenir entre les parties. *** Au terme de ses dernières conclusions déposées le 20 juillet 2023, Monsieur [M] [Y] [I] sollicite de voir : DIRE ET JUGER Monsieur [M] [Y] [I] bien fondé dans sa demande. PRONONCER la nullité de l’acte notarié du 26 juillet 2019 conclu par Maître [F] [R]. ORDONNER à la SCI MAJUTHO, la SCI du MARCHE 1922 et la société CABINET GIRONDIN in solidum la remise en état des parties communes cédées à torts sous astreinte de 1000 euros par jour à compter de la décision rendue. CONDAMNER la SCI MAJUTHO, la SCI du MARCHE 1922 et la société CABINET GIRONDIN in solidum à payer la somme de 100 000 euros à titre de dommages et intérêts. CONDAMNER Maître [F] [R] et la SCP » Office Notariale d’Andernos les Bains » in solidum à verser la somme de 100 000 euros à titre de dommages et intérêts. PRONONCER la révocation judiciaire du mandat de syndic de la société CABINET GIRONDIN pour fautes graves. PRONONCER la nullité de l’assemblée du 7 juillet 2020 pour irrégularité de forme. PRONONCER la nullité de l’assemblée du 7 juillet 2020 pour irrégularité de fond. CONDAMNER la SCI MAJUTHO, la SCI du MARCHE 1922, la société CABINET GIRONDIN, Maître [F] [R] et la SCP » Office Notariale d’Andernos les Bains » in solidum à verser la somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens. Au soutien de sa position il souligne que l’acte notarié contesté mentionne que le syndic est habilité par l’assemblée à signer l’acte, ce qui ne résulte nullement des résolutions adoptées, aucune résolution ne désigne par ailleurs l’étude chargée de la formalisation de l’acte au nom de la copropriété. Surtout, cet acte prévoit la cession de parties communes à 1 € symbolique, ce qui aurait nécessité une délibération unanime des copropriétaires, ce que l’assemblée du 18 juin 2018 ne prévoit pas, de sorte que le syndic a manifestement agi sans aucun pouvoir de le faire. Il précise que sa demande ne vise nullement à contester les résolutions prises le 18 juin 2018 qu’il a voté et qui sont définitives mais à contester un acte qui n’est pas conforme à ces résolutions. Il note que la SCP et le notaire reconnaît que : « Certes, celle-ci ne mentionnait pas formellement des cessions de parties communes mais celles-ci étaient implicitement et nécessairement contenues dans la résolution », or une résolution ne saurait “implicitement” prévoir une cession à un prix symbolique (c’est-à-dire une absence de prix) et aurait dû dans cette hypothèse être prise à l’unanimité, avec une habilitation spéciale du syndic pour régulariser l’acte. Il fait l’analyse des plans et documents dressés pour l’obtention du permis de construire pour conclure qu’il est démontré qu’y sont bien distingués les volumes sous rampants (parties privatives) et les combles entre les deux volumes sous rampants (parties communes, accessibles par trappe de visite 60x60). Or il y a bien eu appropriation des combles, parties communes, ce que démontre en particulier les surfaces indiquées lors de la location du lot 7 devenu lot 26, en aucun cas ces parties communes ont été considérées comme de lots transitoires. Le lot 26 a ainsi été porté de 53,05 m² à 73 m²; le lot 6 de 65,80 m² à 85 m² et le lot 8 de 60, 70 m² à 79 m², au total les cessions de parties communes pour un prix moyen de marché de 7.105 €/m² représentent une valeur de 419.195 € outre celles absorbées par les lots 25 et 27. Il considère avoir subi un important préjudice lié au respect de ses droits, à une collusion d’intérêts visant à le léser, ce qui constitue un véritable abus de confiance générant un préjudice moral. Économiquement, la cession des parties communes aurait dû lui procurer 148.316 € au prorata de ses tantièmes hors emplacement de stationnement) ; Il impute au notaire instrumentaire des manquements fautifs, la procuration était irrégulière, les résolutions ne permettaient pas la cession de parties communes, l’acte appauvrit la copropriété qui cède des parties communes à vil prix ce qui créé un risque fiscal non négligeable. Les graves manquement du syndic doivent conduire à sa révocation. Il souligne à ce titre que l'accord de la copropriété devait être obtenu par le vote en assemblée générale à la double majorité de l’article 26, voire à l'unanimité, si la partie commune est de celles « dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble ». Sachant que la cession ne pouvait être consentie qu’à titre onéreux, la cession à l’euro symbolique nécessitant une décision unanime des copropriétaires. Monsieur [M] [Y] [I] estime, en ce qui concerne l’assemblée appelée à voter par correspondance le 7 juillet 2020 qu’il n’a cependant pas été justifié de l’impossibilité de réunir l’assemblée par visioconférence, ce qui constitue une irrégularité de forme, il considère que cette assemblée a voté selon les tantièmes résultant de l’acte notarié contesté de sorte qu’elle encourt également la nullité, cette modification des tantièmes résultant d’un acte nul. Il s’oppose à ce que l’exécution provisoire de droit soit écartée. *** Par conclusions déposées le 9 février 2023 Maître [F] [R] et l’OFFICE NOTARIAL D’ANDERNOS LES BAINS, S.C.P, immatriculée au RCS de BORDEAUX sous le n° 339 922 171, dont le siège social est 91 Boulevard de la République à ANDERNOS LES BAINS (33510) s’opposent à la demande ainsi formulée et sollicitent 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile. Ils notent que l’assemblée des copropriétaires a adopté à l’unanimité, le 18 juin 2018 la création de nouveaux lots dans les parties communes et les parties privatives avec modification de l’état descriptif de division, l’acte reçu le 23 février 2019 et rectifié à la demande su service de la publicité foncière le 26 juillet ont été rédigés en exécution des résolutions de l’assemblée. Ils précisent que la modification a été approuvée (à l’unanimité) au visa des plans et documents établis par le géomètre qui étaient joints à la convocation, qui explicitent très clairement la situation antérieure, la situation nouvelle et la situation définitive. La demande s’analyse ainsi en une contestation détournée d’une délibération définitive puisqu’adoptée à l’unanimité et n’ayant fait l’objet d’aucune contestation dans les délais légaux. L’acte constitue la formalisation de cette résolution même si celle-ci ne mentionnait pas formellement des cessions de parties communes celles-ci étaient implicitement et nécessairement contenues dans la résolution. Ils ajoutent qu’il ne s’agissait pas de parties communes existantes qui auraient été appropriées à titre privatif, mais seulement de lots transitoires destinés à régulariser la configuration réelle des lots privatifs. Ils expliquent que la valeur symbolique de 1 € n’a été retenue que pour les besoins de la publicité foncière sans qu’il puisse être invoqué un appauvrissement de la copropriété, s’agissant de lots transitoires n’ayant aucune valeur indépendamment des parties privatives auxquelles ils sont rattachés, quand bien même la résolution a bien été adoptée à l’unanimité comme cela est requis pour la cession des parties communes. Aucune disposition n’impose que le Notaire chargé de formaliser l’acte soit expressément désigné par la résolution votée et le syndic a vocation à représenter la copropriété dans tous les actes juridiques. Le demandeur ne subit aucun préjudice alors qu’il a pleinement consenti à la résolution et donc à l’acte qui en résultait nécessairement. *** La société CABINET GIRONDIN SARL au capital social de 7.650 euros, immatriculée au RCS de BORDEAUX sous le n°447 916 487 et dont le siège social est sis 158 rue Emile Combes, es qualité de syndic de la copropriété sollicite au terme de ses dernières conclusions déposées le 29 août 2023 de voir - DÉBOUTER Monsieur [I] de sa demande de condamnation de la SCI MAJUTHO, la SCI DU MARCHE 1922 et du Cabinet GIRONDIN in solidum à procéder à la remise en état des parties communes cédées à torts sous astreinte de 1.000 euros par jour à compter de la décision rendue ; - DÉBOUTER Monsieur [I] de sa demande d’annulation du procès-verbal de l’Assemblée générale du 7 juillet 2020 pour irrégularité de forme ; - DÉBOUTER Monsieur [I] de sa demande d’annulation du procès-verbal de l’Assemblée générale du 7 juillet 2020 pour irrégularité de fond ; - CONSTATER que le Cabinet GIRONDIN n’a pas engagé sa responsabilité en l’espèce; - DÉBOUTER Monsieur [I] de sa demande de dommages et intérêts à l’encontre du Cabinet GIRONDIN ; - DÉBOUTER Monsieur [I] de sa demande de révocation judiciaire du mandat du Cabinet GIRONDIN ; - DÉBOUTER Monsieur [I] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions à l’encontre du Cabinet GIRONDIN ; - DIRE n’y avoir lieu à exécution provisoire de la décision à intervenir ; Il considère, comme le Notaire, que l’acte querellé ne constitue que la mise en oeuvre de la résolution votée à l’unanimité et donc par le demandeur également. En outre seul le syndic aurait qualité pour demander la remise en état des parties communes. Le demandeur ne saurait contester une résolution qu’il a voté et qui est définitive, il ne dispose d’aucun intérêt à agir. Le demandeur ne supporte aucun préjudice alors qu’il n’est nullement privé des parties communes lesquelles constituaient de fait des lots transitoires attachés à d’autres lots privatifs. Il conteste le vice de forme invoqué pour demander la nullité de l’assemblée du 7 juillet 2020, les textes prévoyant le recours au vote par correspondance (décret n°67-223 du 17 mars 1967 modifié par le décret 2020-834 du 2 juillet 2020) et les textes n’imposent nullement le recours à la visioconférence. Le vote devait bien intervenir sur la base des tantièmes modifiés en application des résolutions définitivement adoptées par l’assemblée du 18 juin 2018, l’acte notarié formalisant cette résolution étant par ailleurs vainement contesté. Le syndic a agi dans le cadre de son mandat pour l’exécution d’une résolution prise à l’unanimité, il ne peut lui être imputé aucune faute, le demandeur ne rapporte pas la preuve d’un préjudice seulement allégué, la cession des parties communes attachées à des lots privatifs n’ayant de fait aucune conséquence sur la valeur de son lot. Au total, aune faute ne peut lui être reprochée de sorte que la demande de révocation sera écartée. En tout état de cause s’il était même partiellement fait droit à la demande l’exécution provisoire serait écartée au regard des demandes exorbitantes et du risque de non-représentation des fonds en cas de réformation. *** LA SCI MAJUTHO, société civile immobilière immatriculée au registre du commerce et des sociétés de BORDEAUX sous le numéro 821 490 059, ayant son siège social sis 7 chemin de la Chicane 33650 LA BRÈDE et LA SCI DU MARCHE 1922, société civile immobilière immatriculée au registre du commerce et des sociétés de BORDEAUX sous le numéro 818 901 167, ayant son siège social sis 58 quai des Chartrons 33000 BORDEAUX par conclusions récapitulatives déposées le 1er septembre 2023 sollicitent de voir : - ACCUEILLIR toutes les demandes, fins et conclusions de la SCI DU MARCHE 1922 et de la SCI MAJUTHO ; En conséquence, - IN LIMINE LITIS, DÉCLARER IRRECEVABLE l’action introduite par Monsieur [I] ; - DÉBOUTER Monsieur [I] de l’intégralité de ses demandes dirigées à l’encontre de la SCI DU MARCHE 1922 et de la SCI MAJUTHO ; - CONDAMNER Monsieur [I] à verser aux défenderesses chacune la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de Procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens; - ÉCARTER toute exécution provisoire de droit du jugement à intervenir si par impossible il était fait droit aux prétentions du demandeur. Au titre de l’irrecevabilité elles invoquent l’absence de publication de l’assignation, la pièce 21 communiquée ne correspondant pas à la justification demandée. Elles rappellent que les lots n°5, et 9, 12 et 16 appartiennent à la SCI MAJUTHO et que les lots n°2,3, 4, 6, 7, 8, 13, 14 et 15 appartiennent à la SCI DU MARCHE 1922. Les modifications adoptées ne concernent que ces lots, le demandeur n’est pas concerné et ne dispose pas d’intérêt à agir à l’encontre de l’acte qui formalise les modifications. Par ailleurs il n’est pas recevable à contester une résolution définitive approuvée à l’unanimité par une assemblée parfaitement éclairée par la présentation du projet de modification de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété, ainsi que par la présentation de divers plans, l’ensemble étant annexé à la convocation. L’acte notarié n’est que la formalisation de la délibération et la copropriété y était légitimement représentée par son syndic. La contenance des lots du demandeur n’a pas été affectée par cette opération, il démontre pas en quoi les quote-parts des tantièmes attachées à ses lots auraient subi une atteinte ou une moins-value quelconque. Elles observent toutefois que c’est par contraction et économie de moyens que l’acte notarié vise – en la nommant la « création des lots intermédiaires n°23 et 24 par prélèvement sur les parties communes alors qu’il s’agit en réalité de maintenir l’équivalence de la valeur des lots en créant de nouveaux tantièmes, venant s’ajouter aux tantièmes existants, ce qui est rendu nécessaire par le remaniement matériel des seuls lots visés dans le PV d’AG, opération exclusivement de nature comptable et qui se traduit – d’ailleurs temporairement seulement - par une modification du nombre des tantièmes sans que la représentation de la matérialité des parties communes et encore moins leur répartition antérieure ne s’en trouve affectée, les nouveaux tantièmes créés appartiennent au syndicat, ce qui explique que ce soit le syndicat qui cède ensuite aux copropriétaires concernés. Elles ajoutent que les lots ont été vendus sans combles mais avec volume sous rampants, de sorte qu’il n’existe aucune appropriation de combles communs, les travaux de finition et d’aménagement relèvent de la seule initiative du copropriétaire qui n’a pas d’autorisation à solliciter. L’aménagement de mezzanines a donné lieu à la modification du règlement et des tantièmes, approuvé par l’assemblée. Aucune faute ne peut leur être imputée, aucune appropriation de parties communes n’est avérée, il n’existe aucun préjudice pour le demandeur qui a approuvé les résolutions présentées; Comme le syndic, elles notent l’absence d’irrégularité formelle de l’assemblée du 7 juillet 2020 qui a voté par correspondance dans le respect des textes applicables, les résolutions ne sont entachées d’aucune irrégularité de fond, les tantièmes ayant été définitivement modifié en exécution d’une délibération prise à l’unanimité et définitive. Elles estiment que l’exécution provisoire doit être écartée. DISCUSSION Il résulte des articles 28-4 C, 30.5 et 33 c du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955, portant réforme de la publicité foncière, que l’acte d’assignation tendant à obtenir la résolution ou l’annulation d’une vente immobilière, doit être obligatoirement publié au bureau des hypothèques de la situation de l’immeuble, dans les trois mois de sa délivrance à peine d’irrecevabilité. Il est justifié de la publication (pièce 22) et de l’enregistrement le 20 août 2021, le moyen tiré de l’irrecevabilité doit être rejeté. Il a été adopté en assemblée générale, à l’unanimité la résolution suivante : Au rez-de-chaussée du Bâtiment la division du lot n°4 (cellier) en deux nouveaux lots 17 et 18, conduisant d’une part à la création d’un cellier plus petit pour la SCI DU MARCHÉ 1922 et d’autre part à l’agrandissement du lot n°5 pour la SCI MAJUTHO. La division du lot 5 (bureau) en deux nouveaux lots 19 et 20, pour permettre l’agrandissement du local technique - le lot 17 est un cellier - la fusion des lots 18 et 19 forme le nouveau lot 25 - le lot 20 est partie du local technique. Au premier étage et combles du Bâtiment : la mise en place d’un escalier pour l’appartement du lot n°7 modifiant l’aménagement de sa surface avec création des lots 21 et 23. La fusion des lots 7, 21 et 23 forme le nouveau lot 26. La modification de l’aménagement des bureaux du lot n°9 modifiant les surfaces considérées avec création des lots 22 et 24, la fusion des lots 9 et 22 forme le nouveau lot 27. (Pièce 12 et 13 demandeur) Cette résolution a été adoptée à l’unanimité, Monsieur [I] votant pour, aucune contestation n’a été émise, de sorte qu’elle est définitive. Cette résolution est prise en conformité avec les dispositions de l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965 et induit une aliénation de parties communes, une cession de parties privatives pour constituer une partie commune, les copropriétaires ont voté après avoir reçu tous les éléments concernant le projet, en particulier les plans et le projet de modification de l’état descriptif de division (pièce 5 SCI MAJUTHO et SCI DU MARCHÉ 1922). La SCI MAJHUTO ou la SCI DU MARCHÉ qui soulignent que le constructeur la société MYR s’était réservée de faire des aménagements et qui a édifié les mezzanines susceptibles d’être aménagées sans autorisation particulière, soutiennent à tort qu’il n’y a jamais eu de combles dans le bâtiment : il s’évince de l’examen des plans que les lots supérieurs disposent d’une part d’une hauteur sous rampant qui leur est propre et d’autre part, au-dessus de leur lot de combles non aménagés et non intégrés dans le calcul de la surface de leur lot, de sorte que ces combles non aménagés constituaient à défaut d’être intégrés au lot, des parties communes. En conséquence, il était bien nécessaire d’avoir recours à une assemblée générale pour valider l’aménagement consistant à rattacher le comble partie commune au lot privatif concerné, puis pour modifier le règlement de copropriété et l’état de division pour tenir compte dans les tantièmes des modifications de surface. C’est précisément ce que prévoyait le projet de modification de l’état descriptif de division soumis à examen de l’assemblée (pièce 5 SCI MAJUTHO et SCI DU MARCHÉ 1922). Le litige porte sur la validité d’un acte notarié formalisé à la suite de la délibération de l’assemblée générale ordinaire du 18 juin 2018 laquelle en sa résolution n°10 a donné son accord pour la création de nouveaux lots dans les parties communes et privatives avec modification du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division. Si les lots n°1, 10 et 11 du demandeurs ne sont pas directement concernés par cette opération, le demandeur dispose bien d’un intérêt à agir puisque la résolution porte également sur les parties communes. Par acte notarié du 26 juillet 2019, Maître [F] [R], notaire de la SCP Office notarial d’Andernos les bains procédait selon ledit acte à la modification de l’état descriptif de division, à la cession à l’euro symbolique par le SDC du lot 23 à la SCI du Marché 1922, à la cession pour l’euro symbolique par le SDC à la SCI Majutho du lot 24, à la cession à l’euro symbolique par la SCI Majutho au SDC du lot 20, à la cession au prix de 2500€ par la SCI Du Marché 1922 à la SCI Majutho du lot 18 devant devenir le lot 25 en vertu de l’assemblée générale des copropriétaires du 18 juin 2018. La question est de savoir si cet acte est conforme aux prescriptions de l’assemblée générale. Il est énoncé que le syndic n’a pas reçu de mandat pour signer l’acte, ce qui n’affecte nullement la validité de l’acte puisque le syndic est en application de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 seul à même de représenter la copropriété et plus spécialement chargé d’appliquer les délibération de l’assemblée générale. Il pouvait à ce titre donner procuration à un clerc habilité pour la signature de l’acte. L’intervention du syndic qui s’est ainsi contenté de transmettre au Notaire la résolution imposant la formalisation d’un acte notarié est ainsi exempte de toute faute. L’absence de désignation du Notaire chargé de formaliser l’acte est également sans incidence sur la validité de l’acte, la résolution imposant la saisine d’un Notaire s’agissant de transfert de droits immobiliers, il importe peu que le choix du Notaire ait été fait par les parties concernées et non par l’assemblée. En outre, la modification ainsi approuvée de l’EDD-RCP devait naturellement être formalisée par acte authentique pour les besoins de la publicité foncière, l’assemblée en a précisément délibéré en prévoyant que e « la modification du règlement de copropriété, de l’état descriptif de division et de l’enregistrement auprès du notaire sont à la seule charge de la SCI du Marché 1992 et de la SCI MAJUTHO ». L’acte est critiqué en ce qu’il prévoit de régulariser une cession à l’euro symbolique par le syndicat du lot 23 (lot intermédiaire) créé par prélèvement sur les parties communes et du lot 24 (lot intermédiaire) créé par prélèvement sur les parties communes - d’une part - et de régulariser la cession à l’euro symbolique du lot 20 de la SCI MAJUTHO (lot intermédiaire) afin de l’incorporer dans les parties communes - la cession entre la SCI du marché 1922 et la société MAJUTHO n’est pas critiquée. Si une cession des parties communes doit nécessairement être faite à titre onéreux, il convient de noter qu’en l’espèce le projet est “à tiroir”, et peut s’assimiler à une suite d’échanges entre lots privatifs et parties communes de sorte que les lots 23 et 24 cédés par le SDC sont considérés comme équivalent à la valeur du lot 20 cédé au SDC. La cession à un euro symbolique ne pouvant dans ces conditions être considérée comme nulle pour absence de prix. Par ailleurs l’aménagement consistant à rendre accessible un comble au seul lot qui dispose d’un accès à ce comble ne se traduit pas par un appauvrissement de la copropropriété, ainsi qu’il sera détaillé plus loin. Le Notaire a justement apprécié du remaniement qui se matérialisait juridiquement par la fusion de lots préexistants et de nouveaux lots dits « intermédiaires » pour aboutir à la création des nouveaux lots définitifs issus de la fusion, ce dont les copropriétaires avaient pu valablement décider suffisamment éclairés par la production de plans et documents établis par le géomètre qui étaient joints à la convocation, qui explicitent très clairement la situation antérieure, la situation nouvelle et la situation définitive. Ainsi il apparaît qu’en ce qui concerne la cession de parties privatives au profit des parties communes, l’acte ne fait que procéder à une régularisation de la situation existante, à la suite de l’implantation effective du local technique d’une surface supérieure aux plans initiaux. Par ailleurs, il est constant que l’immeuble a été construit avec des combles accessibles par une trappe et qui constituaient, à défaut d’aménagements, des parties communes. L’aménagement d’un escalier intérieur à un lot permettant d’accéder de ce lot aux combles et de l’aménager en partie privative a été expressément admis par un vote unanime, ce qui est conforme à la destination de l’immeuble qui comportait dès sa conception des mezzanines permettant un tel aménagement avec fenêtre de toit et chiens assis. Monsieur [I] en acceptant l’incorporation du lot 23 dans le lot 26 a nécessairement accepté la cession de ce lot qualifié de transitoire. Il n’existe aucun appauvrissement de la copropriété puisque la cession à un euro symbolique d’un comble aménageable inaccessible (sauf par une trappe de visite imposant de passer dans un lot privatif 21 ou 22) permet, au contraire, à la copropriété de se dégager de l’obligation d’entretien de cette partie commune, Monsieur [I] ne justifie en conséquence d’aucun préjudice. Si l’ordonnance du 25 mars 2020 permettait au syndic de réunir une assemblée générale par visioconférence (article 17-1 A) ou, lorsque les moyens de communication électronique ne le permettaient pas, par correspondance, la possibilité d’organiser la réunion par visioconférence était ainsi laissée à l’initiative du syndic auquel cette faculté était ouverte, mais n’imposait nullement que le syndic justifie de l’impossibilité d’y procéder, la crise sanitaire rendait impossible la réunion physique des copropriétaires. En conséquence le moyen tiré de la nullité de l’assemblée générale ayant délibéré par correspondance pour non justification de l’impossibilité de procéder par visioconférence est inopérant. Le décompte des votes a été effectué conformément à la répartition des tantièmes modifiés par l’assemblée du 18 juin 2018 définitive et mise en oeuvre par les actes notariés de sorte qu’il ne peut être soutenu que ce décompte des tantièmes serait irrégulier. Il convient en conséquence de rejeter la demande d’annulation des résolutions prises le 7 juillet 2020. Au total, Monsieur [I] échoue dans sa demande de voir juger que l’un des défendeur a commis une faute qui lui aurait été préjudiciable ou dans ses demandes aux fins de voir constater l’irrégularité de l’acte notarié ou encore de l’assemblée du 7 juillet 2020, de sorte qu’il ne peut être fait droit à ses demandes indemnitaires. De même il n’est constaté aucun manquement du syndic qui a fait voter régulièrement, puis mis en oeuvre les délibérations prises de sorte qu’il n’existe aucun motif de révocation. Il sera débouté de l’ensemble de ses demandes. L’équité commande de le condamner à verser la somme de 1.500 € à la SCI MAJUTHO, la somme de 1.500 € à la SCI DU MARCHÉ 1922, la somme de 1.500 € à Maître [R] et à la SCP OFFICE NOTARIAL D’ANDERNOS LES BAINS, la somme de 1.500 € au cabinet GIRONDIN et la somme de 1.000 € au syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Monsieur [I] supportera les dépens. PAR CES MOTIFS STATUANT par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort. DÉBOUTE Monsieur [I] de l’ensemble de ses demandes. CONDAMNE Monsieur [I] à verser la somme de 1.500 € à la SCI MAJUTHO, la somme de 1.500 € à la SCI DU MARCHÉ 1922, la somme de 1.500 € à Maître [R] et à la SCP OFFICE NOTARIAL D’ANDERNOS LES BAINS, la somme de 1.500 € au cabinet GIRONDIN et la somme de 1.000 € au syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. CONDAMNE Monsieur [I] aux entiers dépens. La présente décision est signée par Madame Caroline RAFFRAY, Vice-Présidente, et Madame Hassna AHMAR-ERRAS, adjoint administratif faisant fonction de greffier.. LE GREFFIERLE PRÉSIDENT