Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
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N° RG 23/58845 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3IP2
N° : 12
Assignation du :
17 Novembre 2023
[1]
[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 27 mai 2024
par Caroline FAYAT, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,
Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.
DEMANDERESSE
La S.C.I. [Localité 5] MALTE
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Me Thierry DAVID, avocat au barreau de PARIS - #A0436
DEFENDERESSE
La société HAM S.A.S.
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Maître Layachi BOUDER de l’ASSOCIATION BOUDER HASSANE, avocats au barreau de PARIS - #R0082
DÉBATS
A l’audience du 22 Avril 2024, tenue publiquement, présidée par Caroline FAYAT, Juge, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,
Nous, Président,
Après avoir entendu les conseils des parties,
Par acte du 1er octobre 2005, la SCI [Localité 5] MALTE a donné à bail commercial à la société HAM des locaux dépendant d'un immeuble situé [Adresse 2], moyennant un loyer annuel en principal de 40.000 euros.
Le montant du dernier loyer contractuel est de 64.274,64 euros par an HT et HC.
Des loyers sont demeurés impayés.
Par acte extrajudiciaire du 23 août 2023, la SCI [Localité 5] MALTE a fait délivrer à la société HAM un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail d'avoir à lui payer la somme de 26.442,66 euros au titre des loyers et des charges impayés arrêtés au 17 août 2023.
Par acte de commissaire de justice du 17 novembre 2023, la SCI [Localité 5] MALTE a assigné la société HAM devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir notamment:
- constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail,
- ordonner l'expulsion de la société HAM et de tous occupants de son chef,
- régler le sort des meubles,
- condamner la société HAM à lui payer la somme provisionnelle de 41.686,09 euros à valoir sur l'arriéré locatif arrêté au 14 novembre 2023,
- condamner la société HAM à lui payer une indemnité d'occupation fixée au montant du dernier loyer contractuel augmenté des charges et taxes locatives et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés,
- dire que la SCI [Localité 5] MALTE pourra conserver le dépôt de garantie à titre d'indemnité,
- condamner la société HAM à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens comprenant le coût du commandement de payer.
A l'audience, la SCI [Localité 5] MALTE a actualisé sa demande de provision à la somme de 44.076,77 euros au titre de l'arriéré arrêté au 19 avril 2024.
Par conclusions déposées à l'audience, la société HAM a demandé au juge de dire irrecevable et mal fondée la demande de la SCI [Localité 5] MALTE, la débouter de toutes ses demandes, condamner la SCI [Localité 5] MALTE à lui verser la somme de 1.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, et à titre subsidiaire de lui accorder un échelonnement de la dette sur une durée de 12 mois.
Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande relative à l'acquisition de la clause résolutoire
L’article 834 du Code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du Code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail.
L’article L. 145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.
Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :
- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
- la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement.
En l'espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.
Il n'existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement du 23 août 2023 en ce qu’il mentionne la nature des sommes réclamées et les échéances auxquelles elles se rapportent.
Il précise en outre qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail.
Ainsi le commandement contenait toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, la cause, le montant des sommes réclamées et les sanctions encourues, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.
Il ressort des décomptes et des quittances versés à la procédure que la société HAM n'a pas procédé au règlement de la totalité des sommes qui lui étaient demandées au titre des loyers impayés dans le mois ayant suivi le commandement.
Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L 145-41 du Code de commerce le 23 août 2023, étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois après, avec toutes les conséquences de droit.
Sur la demande de provision pour non paiement des loyers
S'agissant du paiement par provision de l'arriéré locatif, il convient de rappeler qu'une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence, aux termes de l'article 835 du Code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.
Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
Les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sur une clause pénale sont limités par le caractère non sérieusement contestable de celle-ci. La clause pénale dont il est demandé de faire application étant susceptible d'être modérée par le juge du fond, il n'y a pas lieu à référé sur cette demande.
La clause du bail qui prévoit la conservation du dépôt de garantie par le bailleur en cas de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire s'analyse en une clause pénale pouvant être modérée par le juge du fond en raison de son caractère manifestement excessif de sorte que le caractère non sérieusement contestable de l'obligation n'est pas établi et qu'il n'y a pas lieu à référé sur l'application de cette clause.
La SCI [Localité 5] MALTE justifie, par la production du bail, du commandement de payer et du décompte, que son locataire a cessé de payer ses loyers et charges et reste lui devoir au titre des loyers, charges, taxes, accessoires une somme de 41.195,12 euros, arrêtée au 19 avril 2024, étant précisé qu'il a été soustrait de la somme de 44.076,77 euros sollicitée, la somme de 2.644,26 euros facturée au titre de la clause pénale et la somme de 237,39 euros facturée au titre du commandement de payer dont il est demandé par ailleurs le remboursement au titre des dépens.
La société HAM sera en conséquence condamnée par provision au paiement de la somme de 41.195,12 euros assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 26.442,66 euros à compter du 23 août 2023, et sur le reste à compter de l'assignation.
Sur la demande de délais de paiement
L'article L145-41 du Code de commerce prévoit que le juge saisi d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du Code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
Aux termes des dispositions de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Compte tenu de la situation du preneur, du fait qu'il a continué à s'acquitter d'une partie de sa dette, de son activité et des circonstances de l'espèce, il convient d'accorder à la société HAM un délai pour s’acquitter de sa dette, dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance et de suspendre, pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire ; étant précisé qu'à défaut de respect des modalités fixées, les poursuites pourront reprendre, la clause résolutoire reprendra ses effets et l'expulsion des occupants pourra être poursuivie.
Une indemnité d'occupation sera prévue à titre provisionnel à compter du 26 septembre 2023 si la clause résolutoire devait reprendre effet rétroactivement dans la limite du montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires et le défendeur sera condamné à payer cette indemnité d’immobilisation jusqu’à la libération effective des lieux.
La société HAM, partie perdante, sera condamnée au paiement des dépens de l'instance.
Il ne paraît pas inéquitable de condamner la société HAM à payer à la SCI [Localité 5] MALTE la somme de 1.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Statuant en référé, par remise au greffe, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,
Disons que le commandement de payer du 23 août 2023 a été délivré régulièrement par la SCI [Localité 5] MALTE ;
Constatons que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties sont réunies ;
Condamnons la société HAM à payer à la SCI [Localité 5] MALTE la somme provisionnelle de 41.195,12 euros au titre de l'arriéré de loyers arrêté au 19 avril 2024, incluant le premier trimestre 2024, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 26.442,66 euros à compter du 23 août 2023, et sur le reste à compter de l'assignation ;
Suspendons rétroactivement les poursuites et les effets de la clause résolutoire, à condition que la société HAM se libère de sa dette en 12 versements mensuels d’un montant égal à en sus du loyer courant le premier versement intervenant le 1er du mois suivant la signification de la présente décision et les premiers de chaque mois ;
Disons que ces mensualités seront à verser en plus des loyers, charges et accessoires courants, payés aux termes prévus par le contrat de bail;
Disons qu'à l'issue de l'exécution du plan de remboursement des arriérés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise et l'exécution de bail se poursuivra conformément aux stipulations contractuelles ;
Disons qu’à défaut de respect du délai accordé ou à défaut de paiement à bonne date des échéances de loyers, charges et accessoires courants, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception:
- l'intégralité de la dette sera immédiatement exigible,
- les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt,
- la clause résolutoire produira son plein et entier effet,
- il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à l'expulsion de la société HAM des lieux loués qu’elle occupe [Adresse 2] et de tous occupants de son chef,
- la société HAM devra payer mensuellement à la SCI [Localité 5] MALTE, à titre de provision à valoir sur l'indemnité d'occupation, une somme égale au montant du loyer mensuel résultant du bail, sans majoration, outre les charges, taxes et accessoires, à compter de la date de prise d'effet de la clause résolutoire et jusqu'à la libération effective des lieux par l’expulsion des occupants ou la remise des clés ;
le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera réglé par les dispositions du code des procédures civiles d’exécution ;
Disons n'y avoir lieu à référé sur la demande au titre de la clause pénale ;
Disons n'y avoir lieu à référé sur la demande au titre du dépôt de garantie ;
Rejetons les demandes plus amples ou contraires des parties ;
Condamnons la société HAM à payer à la SCI [Localité 5] MALTE la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile;
Condamnons la société HAM aux dépens comprenant le coût du commandement de payer et de l'assignation ;
Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.
Fait à Paris le 27 mai 2024
Le Greffier,Le Président,
Pascale GARAVELCaroline FAYAT
