Tribunal judiciaire, 13 mai 2024. 24/00452

TRIBUNAL JUDICIAIRE de LILLE [Localité 5] ☎ :[XXXXXXXX01] N° RG 24/00452 N° Portalis DBZS-W-B7I-X5VR N° de Minute : L 24/00310 JUGEMENT DU : 13 Mai 2024 [G] [T] C/ [B] [P] REPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS JUGEMENT DU 13 Mai 2024 DANS LE LITIGE ENTRE : DEMANDEUR(S) Mme [G] [T], demeurant [Adresse 3] représentée par Me Anne BERTHELOT, avocat au barreau de LILLE ET : DÉFENDEUR(S) M. [B] [P], demeurant [Adresse 4] non comparant COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 11 Mars 2024 Louise THEETTEN, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ Par mise à disposition au Greffe le 13 Mai 2024, date indiquée à l'issue des débats par Louise THEETTEN, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier RG 452/2024 – Page - MA EXPOSE DU LITIGE Suivant acte sous seing privé du 4 janvier 2023 à effet du 3 janvier 2023, Mme [G] [T] a donné à bail à M. [B] [P] un immeuble meublé à usage d'habitation situé [Adresse 4] à [Localité 6], moyennant un loyer mensuel de 860 euros auquel s'ajoute une provision sur charges de 20 euros. Par acte d'huissier en date du 21 août 2023, Mme [T] a fait délivrer à M. [P] un congé pour vendre avec effet au 2 janvier 2024. Par acte du même jour, Mme [T] a fait signifier à M. [P] un commandement de payer les loyers et charges impayés, visant la clause résolutoire, ledit commandement a été notifié à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 24 août 2023. Par acte d'huissier du 8 janvier 2024, Mme [T] a fait assigner M. [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir sous le bénéfice de l'exécution provisoire : A titre principal :* valider le congé donné le 21 août 2023 pour le 2 janvier 2024 * condamner M. [P] à lui payer les loyers de juillet à décembre 2023, majorés de 10%, soit 5808 euros et une indemnité mensuelle d'occupation de 1760 euros à compter de janvier 2024 jusque la libération des lieux et la restitution des clés A titre subsidiaire :* constater la résiliation du bail à défaut la prononcer pour défaut de paiement des loyers et charges avec effet au 20 octobre 2023 * condamner M. [P] à lui payer la somme de 3872 euros au titre des loyers de juillet à octobre 2023 majorés de 10% et une indemnité mensuelle d'occupation de 1760 euros à compter de novembre 2023 jusque la libération des lieux En tout état de cause :* ordonner sans délai ou à tout le moins dans un délai réduit l'expulsion de M. [P] ainsi que toute personne de son chef des lieux loués avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier dès la signification de la décision à intervenir * condamner M. [P] à lui payer la somme de 1453 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens dont le coût de commandement de payer. A l'audience du 11 mars 2024, Mme [T], représentée par son conseil, réitère l'ensemble de ses demandes et moyens soutenus dans l'assignation. M. [P], cité à l'étude, n'a pas comparu. En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément référé aux à l'assignation sus-visée pour un exposé complet des prétentions et moyens soutenus par Mme [T]. MOTIVATION DE LA DECISION Sur la demande principale aux fins de validation du congé : En application de l'article 25-8 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, « le locataire peut résilier le contrat à tout moment, sous réserve du respect d'un préavis d'un mois, y compris lorsque la durée du bail est réduite à neuf mois. Le bailleur qui souhaite, à l'expiration du contrat, en modifier les conditions doit informer le locataire avec un préavis de trois mois. Si le locataire accepte les nouvelles conditions, le contrat est renouvelé pour un an. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre. Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges relatifs à l'intégralité de la période couverte par le préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur. A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation du logement loué. » En l'espèce, le congé a été signifié par acte de commissaire de justice le 21 août 2023, soit plus de trois mois avant le terme du bail au 2 janvier 2024, date pour laquelle le congé a été donné. Le congé est motivé et précise comme motif de non renouvellement la vente du logement. La réalité de ce motif est établie par le mandat de vente de l'immeuble litigieux confié le 6 août 2023 à la société à responsabilité limitée Napoléon Habitat ainsi que par l'attestation du gérant de cette société du 17 octobre 2023. Dans ces conditions, le congé a valablement produit ses effets le 2 janvier 2024 à minuit et à compter du 3 janvier 2024, M. [P] est devenu occupant sans droit ni titre du logement. Sur l'expulsion : Selon l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d'expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires, régi par l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai. Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. En l'espèce, le bail stipule en sa page 7 que le locataire est tenu de laisser visiter, aussitôt le congé donné ou reçu, ou en cas de mise en vente, les locaux loués, deux heures par jour, les jours ouvrables (et à défaut d'accord entre les parties entre 11 heures 30 et 13 heures 30). Or, il s'évince d'une attestation circonstanciée de M. [L], gérant de la SARL Napoléon Habitat, que M. [P] refuse les visites, indiquant que l'appartement est invendable tant qu'il sera présent, et a menacé les employés de la SARL Napoléon Habitat. Ainsi, le comportement de M. [P], lequel par son refus de visite empêche la réalisation des diagnostics obligatoires et la vente de l'immeuble, justifie une réduction du délai de l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution dans les conditions fixées au présent dispositif. Sur les sommes dues : Sur les loyers et charges : En application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus. Aux termes de l'article 4i de cette même loi, est réputée non écrite toute clause d'un bail d'habitation qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location ou d'un règlement intérieur à l'immeuble. En l'espèce, la clause du bail (article VIII) prévoyant une majoration de retard de 10 % du montant des sommes dues en cas de retard dans le paiement des loyers et charges est, par application de l'article 4i) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précité, réputée non écrite. Aussi, la demande de Mme [T] en paiement d'une telle majoration ne peut être accueillie. Selon l'assignation, les loyers et charges de juillet à décembre 2023 sont impayés de sorte que demeurent due la somme de 5280 euros ( 6 X 880). M. [P] sera condamné au paiement de cette somme, créance arrêtée à la date de l'assignation, soit le 8 janvier 2024. Sur l'indemnité d'occupation : En vertu de l'article 1240 du code civil, le bailleur dont le locataire se maintient dans les lieux après avoir été déchu de son titre d'occupation subit un préjudice résultant de l'occupation du logement postérieurement à l'expiration du bail, lequel doit être réparé par le versement d'une indemnité mensuelle d'occupation. Les parties ont prévu qu'en cas de maintien dans les lieux malgré la déchéance de son droit d'occupation, le locataire « devra verser par jour de retard, outre les charges, une indemnité conventionnelle d'occupation égale à deux fois le loyer quotidien, ceci jusqu'à complet déménagement et restitution des clés. » Les parties ont ainsi organisé les modalités de réparation du préjudice du bailleur en cas de maintien sans titre dans les lieux. Cette clause doit recevoir application. Par application de la clause sus-visée, et étant relevé que la part de l'indemnité correspondant à la provision sur charges n'est pas doublée, M. [P] sera condamné à payer à Mme [T] une indemnité mensuelle d'occupation égale à la somme de 1720 euros (860 X 2) majoré de la provision sur charges de 20 euros, soit la somme totale de 1740 euros et ce à compter du 3 janvier 2024 jusque la libération effective des lieux. Sur les mesures accessoires : M. [P], succombant, sera condamné aux dépens incluant notamment le coût du commandement de payer les loyers et charges. L'équité commande, dès lors que Mme [T] produit la note d'honoraires de son conseil pour un montant de 1453 euros, de condamner M. [P] à lui payer cette somme en application de l'article 700 du code de procédure civile. En application de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort : VALIDE le congé pour vendre signifié le 21 août 2023 et à effet du 2 janvier 2024 portant sur l'immeuble meublé à usage d'habitation situé [Adresse 4] à [Localité 6] ; ORDONNE à défaut pour M. [B] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux sus-désignés et restitué les clés dans le mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux, son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux sus-désignés, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; RAPPELLE qu’en application de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ; CONDAMNE M. [B] [P] à payer à Mme [G] [T] la somme de 5280 euros, créance arrêtée au 8 janvier 2024 au titre des loyers et charges dus au 31 décembre 2023, terme de décembre 2023 inclus ; CONDAMNE M. [B] [P] à payer à Mme [G] [T] une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant de 1740 euros, dont 20 euros correspondent à la provision sur charges, à compter du 3 janvier 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ; RAPPELLE à M. [B] [P] qu'il peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l'enregistrement d'une demande de logement social ou, à défaut, d'apporter la justification de l'absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d'utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l'État dans le Nord "nord.gouv.fr") à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l'adresse suivante : DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE Mission accès au logement - Secrétariat de la commission médiation DALO [Adresse 2] [Adresse 2] [Localité 5] DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ; CONDAMNE M. [B] [P] à payer à Mme [G] [T] une somme de 1453 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ; DEBOUTE Mme [G] [T] de toutes demandes plus amples ou contraires ; CONDAMNE M. [B] [P] aux dépens, dont le coût du commandement de payer ; RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ; Ainsi jugé et prononcé le 13 mai 2024 par mise à disposition au greffe. Le GreffierLe Juge