Cour d'appel, 23 février 2024. 22/01239

ARRÊT N° VAG R.G : N° RG 22/01239 - N° Portalis DBWB-V-B7G-FYAJ [S] CRE [S] C/ [Z] [Z] NÉE [L] S.A.R.L. ORPI MVS COUR D'APPEL DE SAINT - DENIS ARRÊT DU 23 FEVRIER 2024 Chambre civile TGI Appel d'une décision rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE SAINT PIERRE en date du 09 MAI 2022 suivant déclaration d'appel en date du 24 AOUT 2022 RG n° 21/02397 APPELANTS : Monsieur [K] [S] [Adresse 4] [Adresse 4] Représentant : Me Betty VAILLANT, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/003637 du 18/08/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Saint-Denis) Madame [P] [W] [Adresse 4] [Adresse 4] Représentant : Me Betty VAILLANT, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/003638 du 18/08/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Saint-Denis) INTIMÉS : Monsieur [T] [M] [Z] [Adresse 3] [Adresse 3] Représentant : Me Didier ANTELME de la SCP CANALE-GAUTHIER-ANTELME-BENTOLILA, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION Madame [R] [Z] NÉE [L] [Adresse 3] [Adresse 3] Représentant : Me Didier ANTELME de la SCP CANALE-GAUTHIER-ANTELME-BENTOLILA, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION S.A.R.L. ORPI MVS [Adresse 2] [Adresse 2] Représentant : Me Laurent PAYEN de la SELARL PAYEN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION DATE DE CLÔTURE : 8 juin 2023 DÉBATS : en application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 24 Novembre 2023 devant Monsieur Vincent ALDEANO-GALIMARD, Président de chambre, qui en a fait un rapport, assisté de Mme Véronique FONTAINE, Greffier, les parties ne s'y étant pas opposées. Ce magistrat a indiqué, à l'issue des débats, que l'arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition au greffe le 23 Février 2024. Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Président : Monsieur Vincent ALDEANO-GALIMARD, Président de chambre Conseiller : Monsieur Cyril OZOUX, Président de chambre Conseiller : Madame Nathalie BRUN, Présidente de chambre Qui en ont délibéré Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 23 Février 2024. * * * LA COUR : EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE Par acte sous seing privé du 27 août 2020, M. [T] [Z] et Mme [R] [L] épouse [Z] (ci-après les consorts [Z]) ont donné à bail à M. [K] [S] et sa mère Mme [P] [W] (ci-après les consorts [S]), par l'intermédiaire de l'agence immobilière ORPI MVS, une villa F3/4 sise [Adresse 1], moyennant paiement d'un loyer mensuel de 826 euros hors charges. Le contrat de bail a pris effet le 15 septembre 2020 pour une durée de trois ans et l'état des lieux d'entrée a été établi le 25 septembre 2020. Se plaignant de la vétusté du logement et de la carence de l'agence dans la réalisation de travaux auxquels elle s'était engagée avant l'entrée dans les lieux, les consorts [S] ont saisi un conciliateur de justice, qui a dressé le 5 novembre 2020 un constat d'échec. Par ordonnance du 9 novembre 2020, le juge des contentieux de la protection de Saint-Pierre a rejeté la requête en consignation du loyer des consorts [S], un débat contradictoire étant nécessaire. Le 12 avril 2021, un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire était délivré aux consorts [S] pour un montant de 3001,76€. Le même jour, les consorts [S] donnaient congé du logement. L'état des lieux de sortie était établi le 18 mai 2021. Par actes d'huissier des 19 et 30 août 2021, les consorts [S] ont fait assigner les consorts [Z] et la société ORPI MVS devant le juge des contentieux de la protection de Saint-Pierre. Par jugement du 9 mai 2022, le juge des contentieux de la protection de Saint-Pierre a statué en ces termes : " DEBOUTE M. [K] [N] [O] [S] et Mme [P] [V] [Y] [W] de l'ensemble de leurs demandes à l'encontre de la SARL ORPI MVS ; DEBOUTE M. [K] [N] [U] [S] et Mme [P] [V] [Y] [W] de l'ensemble de leurs demandes à l'encontre de M. [T] [Z] et Mme [R] [L] épouse [Z] ; CONDAMNE solidairement M. [K] [N] [O] [S] et Mme [P] [V] [Y] [W] à payer à M. [T] [Z] et Mme [R] [L] épouse [Z] la somme de 4 357,95 euros au titre des loyers restant dus avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; DIT que les intérêts des sommes dues seront capitalisés par périodes annuelles conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil ; CONDAMNE in solidum M. [K] [N] [U] [S] et Mme [P] [V] [Y] [W] à payer à M. [T] [Z] et Mme [R] [L] épouse [Z] une somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE in solidum M. [K] [N] [U] [S] et Mme [P] [V] [Y] [W] à payer à une somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE in solidum M. [K] [N] [U] [S] et Mme [P] [V] [Y] [W] au paiement des dépens comprenant le coût du commandement de payer ; DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit. " Par déclaration du 24 août 2022, les consorts [S] ont interjeté appel de ce jugement dans toutes ses dispositions. Par ordonnance sur incident du 2 mai 2023, le conseiller de la mise en état a statué en ces termes : " DECLARONS recevable l'appel interjeté par Madame [P] [V] [Y] [W] et Monsieur [K] [S] le 24 août 2022 ; DECLARONS recevable l'incident de radiation ; DEBOUTONS Monsieur [T] [Z] et Madame [R] [L] épouse [Z] de leur demande de radiation de l'affaire du rôle de la cour d'appel ; REJETONS les demandes fondées sur l'article 700 du Code de procédure civile ; LAISSONS les parties supporter leurs propres dépens de l'incident ; ('). " L'ordonnance de clôture a été prononcée le 8 juin 2023. EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES Aux termes de leurs dernières écritures transmises par le RPVA le 10 février 2023, les consorts [S] demandent à la cour de : " JUGER que le logement loué par M. [K] [S] et Mme [W] est vétuste ; JUGER que M. [K] [S] et Mme [P] [W] ont tout mis en 'uvre afin de résoudre les différentes difficultés rencontrées depuis leur emménagement ; JUGER que M. [T] [M] [Z], Mme [R] [Z] et la SARL ORPI MVS n'ont pas respectés les obligations mises à leurs charges par le contrat de location ; JUGER que M. [K] [S] et Mme [P] [W] ont subi un préjudice certain ; CONDAMNER M. [T] [M] [Z], Mme [R] [L] épouse [Z] et la SARL ORPI MVS à payer à M. [K] [S] et Mme [P] [W] la somme de 4.800 euros au titre des dommages et intérêts ; DÉBOUTER M. [T] [M] [Z] et Mme [R] [L] épouse [Z] de leur demande tendant au versement de la somme de 4.357,95 euros au titre des loyers restant dus avec intérêts au taux légal à compter du jugement ; " A titre subsidiaire, si par impossible la Cour considérait que les consorts [S] ne pouvaient s'abstenir de payer les loyers dus aux consorts [Z] malgré les manquements de ces derniers à leurs obligations contractuelles, il lui sera demandé de : o MINORER la dette locative due par M. [K] [S] et Mme [P] [W] à M. [T] [M] [Z] et Mme [R] [L] épouse [Z] à la somme de 3.531,95 euros ; DÉBOUTER M. [T] [M] [Z], Mme [R] [Z] et la SARL ORPI MVS de toutes leurs demandes, fins et prétentions ; CONDAMNER M. [T] [M] [Z], Mme [R] [Z] et la SARL ORPI MVS au paiement de la somme de 4.000 euros à chaque demandeur au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; LES CONDAMNER encore aux entiers dépens. " Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir : - que la cour d'appel, statuant au fond, n'est pas compétente pour connaître de la question de la validité de l'acte d'appel, laquelle relève de la compétence du président de chambre chargé de la mise en état ; qu'aucun texte ne prévoit l'exigence selon laquelle une déclaration d'appel doit préciser si elle tend à l'infirmation, la réformation ou l'annulation du jugement ; que la réformation est, quoi qu'il en soit, nécessairement induite par la mention " appel limité aux chefs de jugement expressément critiqués " suivie des chefs de jugement critiqués ; que les consorts [Z] ne démontrent aucunement en quoi cette nullité de forme leur aurait causé un grief, puisque cette irrégularité touchant la déclaration d'appel a été régularisée dès les conclusions d'appelants, datées du 21 novembre 2022 et que cela ne les a aucunement empêchés de présenter leur défense en conséquence ; - que les bailleurs ont sciemment mis à la location un bien insalubre et indécent, dans lequel d'importants travaux de réfection et de remise en état devaient être réalisés et n'ont même pas commencé les travaux qu'ils s'étaient engagés à réaliser avant l'entrée dans les lieux de leurs locataires, le 25 septembre 2020 ; que les consorts [Z] n'ont jamais procédé aux travaux d'entretien et de réparation nécessaires à la délivrance d'un logement décent durant sept mois, notamment les travaux d'étanchéité du logement ; qu'ils se sont contentés de faire réaliser des travaux superficiels, les moins coûteux ; que contrairement à ce qui est mentionné dans le jugement, les locataires n'ont jamais refusé les travaux d'étanchéité mais demandaient seulement aux bailleurs, en vain, de trouver une solution pour les reloger durant les travaux en raison de la nocivité des produits utilisés ; - qu'il existait un risque d'atteinte à la sécurité physique des locataires en raison de l'absence de serrure sur le portail et de fermeture au niveau de la porte de la cuisine et du garage ainsi que de marches cassées ayant occasionné une chute ; - que le logement laissait apparaître des risques manifestes pouvant porter atteinte à la santé des locataires en raison d'un taux d'humidité très important; qu'il n'était pas doté des éléments de confort le rendant conforme à l'usage d'habitation ; - qu'ils entendent mettre en 'uvre la responsabilité délictuelle de la société ORPI pour fonder leur demande de dommages et intérêts à son encontre, relevant que l'agent immobilier a commis des fautes dans sa gestion, dans l'exécution de son mandat de gestion locative ; - qu'ils ne sont pas redevables d'arriérés de loyers, en application du principe d'exception d'inexécution ; - qu'il ressort du relevé de situation de compte des consorts [S] établi par la société ORPI MVS, arrêté au 1er juillet 2021, suite à l'état des lieux de sortie daté du 18 mai 2021, que leur dette locative s'élevait à une somme de 3.531,95 euros, après déduction du loyer de décembre 2020 partiellement versé et du dépôt de garantie. *** Aux termes de leurs dernières écritures transmises par le RPVA le 16 janvier 2023, les consorts [Z] demandent à la cour de : " - DECIDER que la déclaration d'appel, qui ne mentionne pas l'objet du recours, n'a pas eu d'effet dévolutif ; - DECLARER M. [S] & Mme [W] irrecevables ou en tout cas mal fondés en leur appel, et les en débouter ; - CONFIRMER en toutes ses dispositions le jugement entrepris ; - Y AJOUTANT, - CONDAMNER solidairement M. [S] & Mme [W] à verser aux Epoux [Z] la somme de 2 800, 00 € au titre des frais irrépétibles d'appel ; - CONDAMNER solidairement M. [S] & Mme [W] aux entiers dépens de première instance et d'appel ; - DEBOUTER M. [S] & Mme [W] de toutes demandes, fins et conclusions exposées devant la Cour. " Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir : - que l'acte d'appel des consorts [S] ne saisit pas la cour d'une demande d'infirmation, l'objet de l'appel n'étant pas mentionné en violation des dispositions combinées des articles 54 2°, 542 et 901 du code de procédure civile ; - qu'avant de prendre la maison à bail, les consorts [S] l'ont dûment visitée, et ont été informés par l'agence de ce que, suite au départ du précédent locataire, des travaux étaient en cours pour " rafraîchir " le bien (peintures notamment) et pour résorber un phénomène d'humidité identifié, visible et ainsi parfaitement connu des futurs locataires ; qu'invités par l'agence à attendre que les travaux soient achevés avant de signer le bail et surtout avant d'entrer dans les lieux, ils ont déclaré être pressés et ne pas pouvoir attendre ; qu'ils ont insisté pour prendre le bien en l'état, alors que des ouvriers étaient encore en intervention ; que l'état de vétusté et d'usage du logement expliquait le montant modique du loyer demandé (826€ par mois pour une maison F3/4 avec garage et jardin) ; que très rapidement, les preneurs ont accumulé des retards et défauts de paiement des loyers ; - que les preneurs se sont opposés à la réalisation de travaux d'étanchéité là où ils avaient entreposé ce qu'ils qualifient eux-mêmes d' " amas de meubles " pour venir ensuite se plaindre de la persistance d'une humidité dans les locaux ; qu'il n'est démontré aucun manquement contractuel de leur part ; - que le décompte produit aux débats est dénué de toute ambiguïté. *** La société ORPI MVS a constitué avocat mais n'a pas conclu. MOTIVATION A titre liminaire, il n'y a pas lieu de statuer sur les demandes de " constatations " ou de " dire et juger " qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes. Sur l'effet dévolutif de l'appel En application des articles L. 311-1 du code de l'organisation judiciaire et 542 du code de procédure civile, seule la cour d'appel, dans sa formation collégiale, a le pouvoir de statuer sur l'absence d'effet dévolutif, à l'exclusion du conseiller de la mise en état dont les pouvoirs sont strictement définis à l'article 914 du code de procédure civile (2e Civ., 19 mai 2022, pourvoi n° 21-10.685). L'article 542 du code de procédure civile dispose que l'appel tend à faire réformer ou annuler par la cour d'appel un jugement rendu par une juridiction du premier degré. Conformément aux articles 54 2° et 901 du code de procédure civile, la déclaration d'appel des consorts [S] du 24 août 2022 mentionne bien que l'objet de l'appel est l'" appel limité aux chefs de jugement expressément critiqués en tous les chefs qui leur font grief " et les énumère. Il s'en déduit que l'acte d'appel des consorts [S] opère bien dévolution de tous les chefs critiqués du jugement, tels qu'ils y sont mentionnés expressément. Sur les demandes dirigées contre la société ORPI MVS L'article 954 du code de procédure civile dispose que la partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement est réputée s'en approprier les motifs. Comme l'a relevé le premier juge, les consorts [S] ne démontrent pas en quoi la société ORPI MVS aurait manqué à ses obligations. Le mandat de gestion confié par les consorts [Z] n'est pas produit aux débats. Par ailleurs, aucun élément de preuve ne vient étayer l'affirmation des consorts [S] que la société ORPI MVS se serait engagée envers eux à faire réaliser des travaux, dont la liste produite par ceux-ci consiste en plusieurs pages dactylographiées réalisées par leurs soins et non signées par les parties. En conclusion de ce qui précède, aucune faute délictuelle n'est établie et les demandes dirigées contre la société ORPI MVS seront rejetées. Sur les demandes dirigées contre les consorts [Z] L'article 6 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Le bailleur est obligé : a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ; b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ; c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ; d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée. Comme exposé ci-avant, les consorts [S] ne démontrent pas que la liste des travaux qu'ils avaient eux-mêmes établie avait fait l'objet d'un accord avec leurs bailleurs. Pour justifier de leurs demandes, les consorts [S] se fondent, outre leurs propres écrits, sur l'état des lieux d'entrée du 25 septembre 2020, un constat d'huissier du 4 novembre 2020 et l'état des lieux de sortie du 18 mai 2021. Or, si ces documents révèlent un logement présentant des traces indéniables de vétusté (notamment légères traces d'humidité en partie basse dans le salon et une chambre, sur le plafond de la salle de bain, dans le garage et le couloir, carrelage des marches de l'escalier cassé à plusieurs endroits), ils sont insuffisants à démontrer que le logement pris à bail ne respectait pas les dispositions précitées et n'était pas propre à l'usage auquel il était destiné. Il n'est pas plus justifié, autrement que par ses propres déclarations à l'huissier de justice et à son assureur, que la chute dont M. [K] [S] a été victime le 17 octobre 2020 soit due à l'état des escaliers du logement et à une inondation concomitante en raison d'une fuite d'eau dans la cuisine. Enfin, il est expressément mentionné au constat d'huissier précité que la serrure du portail fonctionne pour avoir été changée, sans qu'il ne soit fourni d'explication sur le fait qu'elle soit mentionnée comme non fonctionnelle dans l'état des lieux de sortie. Aucune mention ne vient corroborer l'absence de fermeture au niveau de la porte de la cuisine et du garage. En conclusion de ce qui précède, les demandes dirigées contre les consorts [Z] seront également rejetées. Sur l'arriéré de loyers Pour les raisons exposées ci-avant, les locataires ne peuvent se prévaloir de l'exception d'inexécution. Il ressort du propre décompte de la société ORPI MVS du 1er juillet 2021, que la dette finale des consorts [S] s'élève à la somme de 3 531,95€ et non 4 357,95€, solde figurant sur un décompte antérieur daté du 17 mai 2021. Ils seront donc condamnés solidairement au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter de la décision de première instance et capitalisation des intérêts. Les consorts [S], qui succombent, seront condamnés aux dépens de l'instance, sans qu'il soit justifié de faire application de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, en matière civile et en dernier ressort, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe conformément à l'article 451 alinéa 2 du code de procédure civile, Confirme le jugement du 9 mai 2022 du juge des contentieux de la protection de Saint-Pierre, sauf en ce qu'il a condamné solidairement M. [K] [S] et Mme [P] [W] à payer à M. [T] [Z] et Mme [R] [L] épouse [Z] la somme de 4 357,95 euros au titre des loyers restant dus avec intérêts au taux légal à compter de la décision ; Statuant à nouveau du chef infirmé et y ajoutant, Rejette la demande tirée de l'absence d'effet dévolutif de l'appel ; Condamne solidairement M. [K] [S] et Mme [P] [W] à payer à M. [T] [Z] et Mme [R] [L] épouse [Z] la somme de 3 531,95 euros au titre des loyers et charges restant dus avec intérêts au taux légal à compter du 9 mai 2022 ; Ordonne la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil ; Rejette les autres demandes, Condamne in solidum M. [K] [S] et Mme [P] [W] aux dépens d'appel, Le présent arrêt a été signé par Monsieur Vincent ALDEANO-GALIMARD, Président de chambre, et par Mme Véronique FONTAINE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT