Tribunal judiciaire, 28 mars 2024. 24/50398

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ N° RG 24/50398 - N° Portalis 352J-W-B7I-C3XYP N° : 5-CB Assignation du : 12 janvier 2024 [1] [1] 1 Copie exécutoire délivrée le: ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 28 mars 2024 par Emmanuelle DELERIS, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, Assistée de Clémence BREUIL, Greffier. DEMANDERESSE [Localité 5] HABITAT-OPH [Adresse 2] [Localité 4] représenté par Maître Thierry DOUËB, avocat au barreau de PARIS - #C1272 DEFENDERESSE La société VENTISEI [Adresse 1] [Localité 3] non représentée DÉBATS A l’audience du 29 Février 2024, tenue publiquement, présidée par Emmanuelle DELERIS, Vice-présidente, assistée de Clémence BREUIL, Greffier, Nous, Président, Après avoir entendu les conseils des parties, Selon acte sous seing privé du 30 septembre 2022, l'Etablissement public à caractère industriel et commercial [Localité 5] HABITAT-OPH (ci-après [Localité 5] HABITAT OPH), a consenti à la société VENTISEI, alors en formation et représentée par Monsieur [V] [E], un contrat de bail portant sur des locaux commerciaux situés [Adresse 1], moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 125.398 euros, payable trimestriellement d'avance. Des loyers étant demeurés impayés, [Localité 5] HABITAT-OPH a fait délivrer au preneur, par exploit délivré le 27 novembre 2023, un commandement de payer la somme en principal de 118.714,49 euros au titre de l'arriéré locatif, le commandement visant la clause résolutoire. Se prévalant de la non-régularisation des causes du commandement de payer dans le délai imparti, [Localité 5] HABITAT-OPH a assigné la société VENTISEI devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Paris, par exploit du 12 janvier 2024, aux fins de voir : - constater l'acquisition de la clause résolutoire prévue au bail pour défaut de paiement du loyer et des charges locatives, - ordonner l'expulsion de la défenderesse et de tout occupant de son chef avec si besoin est le concours de la force publique et d'un serrurier, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de l'ordonnance et jusqu'au départ définitif, - dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.4331 et R.433-1 du code des procédures civiles d'exécution, - condamner à titre provisionnel la société VENTISEI à payer à [Localité 5] HABITAT-OPH la somme de 158.132,30 euros selon décompte arrêté au terme du 1er trimestre 2024 inclus, assortie des intérêts au taux des avances sur titres de la BANQUE DE France majoré de deux points à compter du 27 novembre 2023, date du commandement de payer, - autoriser [Localité 5] HABITAT-OPH à conserver le dépôt de garantie à titre d'indemnité contractuelle et provisionnelle de résiliation anticipée du bail, en application des articles 3.9.2 et 8.5 du contrat de bail, - condamner à titre provisionnel la société VENTISEI à payer à [Localité 5] HABITAT-OPH une indemnité d'occupation égale au " montant du loyer contractuellement en vigueur, majoré de vingt pour cent (50%) " qui sera perçue dans les mêmes conditions et aux mêmes dates que le loyer prévu au bail et qui subira les mêmes majorations, à compter du mois d'avril 2024, à titre de réparation du préjudice subi jusqu'à la libération effective des lieux par remise des clés , - condamner la défenderesse à payer à [Localité 5] HABITAT-OPH la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l'assignation, de sa dénonciation, des frais de levée des états d'inscription et d'extrait KBIS. A l'audience du 29 février 2024 le demandeur, représenté, maintient les termes de son assignation. La société VENTISEI, régulièrement citée à l'étude, n'a pas constitué avocat. Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l'acte introductif d'instance et aux notes d'audience. La décision a été mise en délibéré au 28 mars 2024. MOTIFS En vertu de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes L'article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du Code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail. L'article L. 145-41-du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. En l'espèce, le contrat de bail stipule une clause résolutoire qui prévoit notamment qu'à défaut de paiement intégral, à son échéance exacte, d'un seul terme de loyer, ou à défaut d'exécution d'une seule des conditions du bail, et un mois après un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit. Le commandement du 27 novembre 2023 mentionne le délai d'un mois pour régler les causes du commandement et vise la clause résolutoire. Il reprend les dispositions des articles L.145-41 et L.145-17 du code de commerce. Un décompte des sommes dues y est joint, permettant au locataire d'en critiquer éventuellement les causes. Il résulte du décompte produit que les causes du commandement n'ont pas été régularisées dans le délai d'un mois, de sorte que le contrat de bail s'est trouvé résilié de plein droit à la date du 27 décembre 2023. En conséquence de la résiliation du bail, l'obligation de la défenderesse de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d'accueillir la demande d'expulsion dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision. Sur la provision L'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile prévoit que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. En occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis l'acquisition de la clause résolutoire le du 27 décembre 2023, la défenderesse cause un préjudice au propriétaire, résultant de l'indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges. Le bailleur sollicite une indemnité d'occupation correspondant au double du montant du loyer majoré des charges et taxes. Cette somme excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s'analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l'appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l'évidence, qu'à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail. En conséquence, le préjudice causé au bailleur par l'occupation sans droit ni titre des lieux loués sera réparé jusqu'au départ définitif du preneur par l'octroi d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant non sérieusement contestable du loyer, des charges et des taxes applicables, dûment justifié au stade de l'exécution, soit pour le moment la somme mensuelle de 13.139,27 euros TTC ((18.559,64+ 20.858,17) /3) calculée sur la base du dernier décompte produit. Il convient d'ores et déjà de condamner la défenderesse au paiement de la somme non sérieusement contestable de 158.132,30 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation échus au 26 février 2024, 1er trimestre 2024 inclus. Sur les pénalités contractuelles Aux termes de l'article 1231-5 du code civil, " Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire (…) ". L'article 8.5 du bail prévoit à titre de sanction du défaut de paiement d'un seul terme de loyer, la majoration automatique des sommes dues d'un intérêt de retard fixé au taux des avances sur titres de la BANQUE DE France majoré de deux points. Il prévoit également que le dépôt de garantie restera acquis au bailleur, comme indemnité provisionnelle, en cas d'acquisition de la clause résolutoire aux torts du preneur. Toutefois, ces clauses contractuelles sont susceptibles comme telles d'être modérées par le juge du fond, en application des dispositions de l'article 1231-5 du code civil, de sorte qu'il n'y a pas lieu à référé sur ce point. Sur les autres demandes En application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, succombant à l'instance, la partie défenderesse sera condamnée au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer. Il n'apparaît pas inéquitable de condamner la défenderesse au paiement de la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu'elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés : Constatons l'acquisition de plein droit de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail à la date du 27 décembre 2023 ; Disons que la société VENTISEI devra libérer les locaux situés [Adresse 1] et faute de l'avoir fait, ordonnons son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le cas échéant, le concours de la force publique ; Rappelons que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, Condamnons la société VENTISEI à payer à [Localité 5] HABITAT-OPH : * la somme de 158.132,30 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation échus au 26 février 2024, 1er trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 118.714,49 euros à compter du 27 novembre 2023, date du commandement de payer, et à compter de l'assignation pour le surplus ; * une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle équivalente au montant du loyer et des charges, soit actuellement la somme de 13.139,27 euros TTC et ce, jusqu'à la libération effective des lieux, * la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles ; Condamnons la société VENTISEI au paiement des dépens, dont le coût du commandement de payer (395,03 euros) ; Disons n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ; Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire. Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 28 mars 2024. Le Greffier,Le Président, Clémence BREUILEmmanuelle DELERIS