Tribunal judiciaire, 10 juin 2024. 23/03068

Minute n° 24/276 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION ============ JUGEMENT du 10 Juin 2024 __________________________________________ DEMANDEUR : Monsieur [M] [L] [Adresse 2] [Adresse 2] [Localité 1] Demandeur représenté par la SELARL JAD SUI GENERIS, avocats au barreau de NANTES - 176 D'une part, DÉFENDEUR : Monsieur [O] [N] [Adresse 2] [Localité 1] Défendeur représenté par Me Hervé BOULANGER, avocat au barreau de NANTES - 172 D'autre part, COMPOSITION DU TRIBUNAL : PRÉSIDENT : Jean-Marc BOURCY GREFFIER : Aurélien PARES PROCEDURE : date de la première évocation : 13 Octobre 2023 date des débats : 08 Avril 2024 délibéré au : 10 Juin 2024 RG N° RG 23/03068 - N° Portalis DBYS-W-B7H-MQOW COPIES AUX PARTIES LE : CE+CCC SELARL JAD SUI GENERIS CCC Me Hervé BOULANGER Copie dossier EXPOSE DU LITIGE FAITS ET PROCÉDURE Un bail d’habitation a été signé le 28 mai 2016 entre M. [M] [L], en tant que locataire, et M. [O] [N], en tant que bailleur, portant sur un logement situé à [Localité 1], au [Adresse 2], logement n° 202 situé au bâtiment A. Le loyer total a été fixé par le contrat à 390 €, assorti d’une provision mensuelle sur charges de 30 €, ces montants étant révisables. Le montant de dépôt de garantie a été fixé à un mois de loyer hors charges. La prise d’effet du contrat a été fixée au 1er juin 2016. Dans le cadre de l’exécution de ce contrat, des différends sont nés entre le locataire et le bailleur concernant le versement des loyers, la délivrance de quittances de loyers ou des réparations liées au chauffe-eau, qui ont conduit à ce qu’un conciliateur de justice soit saisi à la demande de M. [M] [L]. Un constat d’échec de la tentative de conciliation a été établi le 2 décembre 2021. Par acte délivré le 25 septembre 2023, M. [M] [L] a fait assigner M. [O] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nantes aux fins notamment d’obtenir la fourniture par le bailleur de quittances, d’ordonner la réparation de la chaudière du logement et d’obtenir des dommages et intérêts au titre de préjudice de jouissance et de préjudice moral. L’affaire a été appelée et évoquée à l’audience du 8 avril 2024. Tous deux ont comparu. Les parties étant avisées que la décision leur serait envoyée par le greffe à compter de la date du jugement au terme du délibéré, le 10 juin 2024. PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES M. [M] [L], assisté par son conseil, demande au juge des contentieux de la protection de : -  ordonner la transmission des quittances de loyers depuis l’aménagement, et la remise d’une quittance de loyer chaque mois sous astreinte de 10 € par jour de retard ; - condamner le propriétaire au paiement de 6000 € au titre de dommage et intérêts, dont 5000 € au titre du préjudice de jouissance pour l’absence d’eau chaude entre septembre 2021 et novembre 2023 inclus, et 1000 € au titre du préjudice moral pour la non transmission des quittances de loyer ; Il sollicite en outre la condamnation du défendeur aux dépens et au paiement de 2500 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile. Au soutien de ses prétentions, il estime que l’absence d’eau chaude sur une durée de plus de deux ans, l’obligeant à se laver à l’eau froide sur cette période, lui a causé un préjudice certain. Il considère avoir rempli ses obligations d’entretien en prenant en charge de lui-même le nettoyage du corps du chauffe-eau électrique. Il soutient qu’une telle obligation relevait de la responsabilité du bailleur et qu’il a tout mise en œuvre de son côté, jusqu’à une action en justice, pour que celui-ci s’exécute. Répondant aux arguments présentés en défense, il indique qu’il n’est pas prouvé que la défaillance du chauffe-eau ait un lien avec un quelconque défaut d’entretien par un professionnel. Il estime par ailleurs avoir souffert de la crainte de la suspension de ses allocations familiales du fait de l’impossibilité de transmettre les quittances de loyer exigées par l’organisme, alors que la loi impose au propriétaire la délivrance de ces justificatifs. Il met en avant que l’absence de délivrance peut ouvrir le droit à indemnisation du locataire. Tout en contestant avoir reçu un courrier informant de la revalorisation du loyer, il entend monter que le bailleur pouvait délivrer des quittances, en cas de litige sur le montant dû, tout en établissant la créance de loyer restant à la charge du locataire. Il considère enfin que les démarches faites par le propriétaire auprès de la CAF montrent sa mauvaise foi. M. [O] [N], assisté de son avocat, sollicite quant à lui : - le débouté de l’ensemble des demandes adverses ; - la fixation du loyer à compter de janvier 2024 à 469,10 € ; Il prétend également voir la partie adverse condamnée aux dépens et au paiement de 2500 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile. Au soutien de ses demandes, il considère avoir rempli ses obligations en réparant la chaudière dès l’assignation, considérant que l’absence d’eau chaude sur la période précédente n’est pas prouvée et que la panne pouvait avoir été causé par le défaut d’entretien de l’équipement par le locataire. Il considère par ailleurs qu’il n’était pas tenu de délivrer des quittances, les paiements étant incomplets compte tenu du refus du locataire de régler le différentiel correspondant à la revalorisation des loyers à compter du 14 juin 2019. Il argue avoir fait les déclarations nécessaires auprès de la Caisse d’Allocations Familiales, qui ont permis le maintien des allocations logement. Il réfute ainsi la démonstration de tout préjudice moral. Il demande enfin au tribunal de fixer le montant revalorisé du loyer par application de la clause contractuelle de révision à compter du mois de janvier 2024. MOTIVATION - Sur les demandes relatives à la revalorisation du loyer ; - Sur la revalorisation en cours de contrat ; L’article 17-1, alinéa I de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que : « lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat. La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d'un indice de référence des loyers publié par l'INSEE chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location. A défaut de manifester sa volonté d'appliquer la révision du loyer dans un délai d'un an suivant sa date de prise d'effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l'année écoulée. Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d'un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande. » Au titre de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. En l’espèce, une clause de révision est bien intégrée au contrat de location. Toutefois la revalorisation du loyer n’étant applicable que si le bailleur réclame expressément l’application de la clause, il revient à M. [O] [N] d’apporter la preuve d’avoir notifié au locataire cette réévaluation. En l’espèce, le bailleur ne produit aucun élément permettant d’établir qu’une telle sollicitation ait été portée à la connaissance du locataire. Seul un courrier du bailleur daté d’octobre 2021, sans précision du jour d’envoi ni de réception, produit par le demandeur, évoque une augmentation de loyer. Celle-ci ne peut donc être revendiquée qu’à compter de novembre 2021, mais uniquement sur une période de douze mois, le bailleur étant réputé avoir renoncé à se prévaloir de cette augmentation sur les années antérieures. Selon le mode de calcul légal, la variation applicable en novembre 2023 était donc l’augmentation entre le dernier indice IRL publié, soit celui du 3ème trimestre 2021, et l’indice en vigueur douze mois auparavant, soit le 3ème trimestre 2020, compte tenu des dates de publication au journal officiel. Il ressort de ces éléments que, à compter de cette échéance de novembre 2021, le loyer pouvait être augmenté selon les modalités suivantes : Nouveau loyer = (ancien loyer x IRL T3 2021) / IRL T3 2020 soit (390 € x 131,67) / 130,59. L’augmentation du loyer applicable était donc de 3,22 €. Le courrier du propriétaire, en date d’octobre 2021, revendiquant une augmentation de loyer de 39,4 € sans détailler aucun mode de calcul justifiant une telle augmentation est donc totalement contraire aux dispositions légales et contractuelles et ne peut qu’être considéré comme de nul effet. En conséquence de quoi le locataire était fondé de poursuivre le paiement des loyers au montant prévu par le contrat de bail, à défaut de toute demande d’augmentation conforme aux prescriptions légales. - Sur la revalorisation à la date du jugement ; Par voie de conclusions présentées à l’audience, M. [O] [N] réclame la revalorisation du loyer par décision judiciaire. Cette demande étant présentée en avril 2024, le loyer sera revalorisé par référence au dernier indice publié le jour de l’audience, et l’indice publié un an auparavant, le bailleur ne prouvant pas s’être prévalu d’une revalorisation conforme aux dispositions légales sur la période antérieure. Compte tenu des indices de référence, le nouveau loyer doit donc être déterminé comme suit : Nouveau loyer = (ancien loyer x Indice T4 2023) / indice T4 2022, Soit : (390 € x 142,06) / 137,26 = 403,63 € Le nouveau loyer applicable au contrat sera donc fixé judiciairement à 403,63 € en application de la clause de révision et des dispositions légales, et ce à compter de l’échéance suivant la date de l’audience. - Sur la demande relative aux quittances de loyer ; L’article 21 de la loi du Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance doit porter le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges. L’article précise que si le locataire effectue un paiement partiel, le bailleur est tenu de délivrer un reçu. L’article 7-1 de la même loi prévoit que toute action dérivant d'un contrat de bail est prescrite par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit. En l’espèce, l’augmentation du loyer dont se prévaut le bailleur était inapplicable comme précédemment démontré. M. [O] [N] ne prouve par ailleurs pas en quoi le paiement des loyers par le locataire, en dehors de cette question de revalorisation, aurait été partiel. Il en résulte que le bailleur était tenu de délivrer les quittances sur simple demande du locataire, les loyers ayant été intégralement payés. Compte tenu des règles de prescription, M. [O] [N] sera donc condamné à produire à M. [M] [L] les quittances de loyer jusqu’à l’échéance précédant de trois ans la date d’assignation, et lui fournir sur simple demande toute quittance ultérieure correspondant à un loyer intégralement acquitté ou, à défaut de règlement intégral, un reçu de paiement. - Sur la demande de condamnation du bailleur au versement de dommages et intérêts ; L’article 1231 du code civil prévoit l’indemnisation du préjudice subi par un cocontractant du fait de l’inexécution fautive par l’autre partie de ses obligations. L’article 1231-1 précise que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. - Sur l’indemnisation au titre du préjudice moral ; ll ressort des articles 6 et 9 du code de procédure civile que celui qui allègue un fait au soutien d’une prétention doit le prouver. En l’espèce, M. [M] [L] justifie d’une suspension de versement d’allocations logement pour défaut de quittance de loyer. Il produit par ailleurs différentes démarches entreprises pour exiger la production de ces quittances, que ce soit par l’envoi de courriers en recommandés, la sollicitation d’une association de protection des consommateurs, l’initiation d’une démarche de conciliation ou la présente action judiciaire. Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, il s’en déduit qu’il a subi un préjudice moral qu’il convient d’indemniser à hauteur de 500 €. - Sur l’indemnisation au titre du préjudice de jouissance ; Il ressort de l’article 1231-2 du code civil que, pour être indemnisable, un préjudice résultant d’une faute contractuelle doit être direct, certain et démontré. En l’espèce, M. [M] [L] prouve avoir signalé, par courrier recommandé reçu le 27 septembre 2021, l’absence d’eau chaude dans son logement qui aurait été constatée le 14 du même mois. En revanche, aucun des cinq courriers adressés ultérieurement à son bailleur qu’il produit, pas plus que l’interpellation de la CLCV en date du 24 octobre 2019, ne mentionne l’absence d’eau chaude dans le logement. Il ne prouve par ailleurs aucune démarche qu’il dit avoir entrepris au sujet de ces réparations directement auprès de professionnels. La seule mention ultérieure d’une panne de chaudière figure dans l’assignation en date du 25 septembre 2023. Il n’est donc pas prouvé par le demandeur que le logement ait été dépourvu de toute production d’eau chaude de façon continue pendant une période de 26 mois, et qu’il ait ainsi subit une perte de jouissance indemnisable. En conséquence de quoi, la demande de M. [M] [L] au titre du préjudice de jouissance sera rejetée. - Sur les frais du procès et l’exécution provisoire : M. [O] [N], partie perdante, sera condamné aux dépens de l’instance conformément à l’article 696 du code de procédure civile. Il devra payer au titre des frais exposés par lui et non compris dans les dépens visés par l’article 700 du code de procédure civile, une somme qu’il est équitable de fixer à 1000 €, et sera débouté de sa propre demande de ce chef. Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable à l’espèce, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, compte tenu de l’absence de motif dérogatoire, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire en premier ressort, - ORDONNE la remise par M. [O] [N] à M. [M] [L] des quittances de loyer versés depuis le 25 septembre 2020, et jusqu’au présent jugement ; - RAPPELLE l’obligation de communication des quittances de loyer à venir sur simple demande du locataire pour les échéances à venir où, à défaut d’un règlement intégral, d’un reçu de paiement ; - CONDAMNE M. [O] [N] à payer à M. [M] [L] la somme de 500 € à titre de dommages et intérêt ; - FIXE le nouveau loyer applicable au contrat à compter du présent jugement à 403,63 €, révisable ultérieurement selon les modalités prévues au contrat de bail ; - CONDAMNE M. [O] [N] aux dépens de l’instance ; - CONDAMNE M. [O] [N] à payer à M. [M] [L] une indemnité de 1000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile et rejette la demande de ce chef formulée par le défendeur ; - RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit LE JUGE DES CONTENTIEUX Le GREFFIER DE LA PROTECTION