Cour d'appel, 22 février 2024. 21/17986

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 5 - Chambre 3 ARRET DU 22 FEVRIER 2024 (n° 52/2024 , 6 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : 21/17986 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CEPOD Décision déférée à la Cour : Jugement du 21 septembre 2021 -Tribunal judiciaire de Créteil (3ème chambre) RG n° 20/01905 APPELANTE S.C.I. SCI DE LA GARE Agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège Immatriculée au R.C.S. de Créteil sous le n° 447 812 413 [Adresse 1] [Localité 2] Représentée par Me Rafik RABIA, avocat au barreau de Paris, toque : W16 INTIMEE S.A.R.L. TONTONVILLE Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège Immatriculée au R.C.S. de Créteil sous le n° 439 700 659 [Adresse 1] [Localité 2] Représentée par Me Sébastien DENEUX de la SCP LEICK RAYNALDY & ASSOCIES, avocat au barreau de Paris, toque : P0164 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 19 décembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre, chargée du rapport, et Mme Sandra Leroy, conseillère. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour composée de : Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre Mme Sandra Leroy, conseillère Mme Emmanuelle Lebée, magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles Greffier, lors des débats : Mme Sandrine Stassi-Buscqua ARRET : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre et par Mme Sandrine Stassi-Buscqua, greffière, présente lors de la mise à disposition. FAITS ET PROCÉDURE Par actes sous seing privé des 15 et 22 mars 1983, M. [W], aux droits duquel se trouve la SCI de la Gare, a consenti à la société Le Central Gare, aux droits de laquelle vient la société Tontonville, un bail commercial portant sur des locaux à usage de café, vins liqueurs à emporter et à consommer sur place, restaurant et hôtel, comprenant un rez-de-chaussée et deux étages dépendant d'un immeuble situé [Adresse 1], pour une durée de neuf ans et moyennant un loyer annuel en principal de 86.700 francs, porté à la somme de 230.500 francs (35.139,50 euros) par arrêt définitif du 7 juin 2000. Par acte d'huissier du 3 février 2020 visant la clause résolutoire, la société bailleresse a fait signifier à la société Tontonville un commandement de payer la somme de 72.531,25 euros en principal au titre de l'arriéré locatif outre les frais de commandement. Par acte d'huissier du 2 mars 2020, la société Tontonville a fait assigner la SCI de la Gare devant le tribunal judiciaire de Créteil aux fins à titre principal d'obtenir la nullité du commandement. Par jugement du 21 septembre 2021, le tribunal judiciaire de Créteil a : - déclaré valable le commandement de payer visant clause résolutoire délivré le 3 février 2020 et en a limité les effets à hauteur de la somme en principal de 20.135,49 euros ; - condamné la société Tontonville à payer à la SCI de la Gare la somme de 23.178,28 euros au titre de l'arriéré locatif au 12 novembre 2020 ; - dit que la société Tontonville pourra s'acquitter de cette somme, en plus des loyers courants, en 6 mensualités égales et consécutives, le premier versement devant intervenir le 10 du mois suivant la signification du jugement et les versements suivants le 10 de chaque mois ; ordonné la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais ; - dit que les loyers et charges courants devront être payés dans les conditions fixées par le bail commercial ; - dit que, faute pour la société Tontonville de payer à bonne date, en sus du loyer, charges et accessoires courants, une seule des mensualités, et quinze jours après l'envoi d'une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception, le tout deviendra immédiatement exigible ; la clause résolutoire sera acquise ; il sera procédé à l'expulsion immédiate de la société Tontonville des lieux loués et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance si nécessaire de la force publique, ce avec toutes les conséquences de droit ; une indemnité mensuelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges et taxes sera mise à sa charge, en cas de maintien dans les lieux, jusqu'à libération effective des lieux par remise des clés ; - condamné la société Tontonville aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 3 février 2020, dont distraction au profit de la société Joffroy Société d'Avocats ; - rejeté toutes les autres demandes des parties, y compris celle au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - rappelé que l'exécution provisoire est de droit. Par déclaration du 21 décembre 2021, la SCI de la Gare a interjeté appel de tous les chefs du jugement. Par conclusions déposées le 24 mars 2022, la société Tontonville a interjeté appel incident partiel du jugement. MOYENS ET PRÉTENTIONS Aux termes de ses conclusions signifiées le 16 octobre 2023, la SCI de la Gare, appelante à titre principal et intimée à titre incident, demande à la cour de : - déclarer la SCI de la Gare recevable et bien fondée en son appel ; Y faisant droit, - rejeter toutes les demandes de la société Tontonville au titre de l'appel incident ; - infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Créteil du 21 septembre 2021 en toutes ses dispositions expressément critiquées par la déclaration d'appel ; Jugeant et statuant à nouveau, À titre principal, - déclarer la clause résolutoire du bail acquise au bénéfice de la SCI de la Gare au 3 mars 2020 ; À titre subsidiaire, - prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail aux torts de la société Tontonville en raison de ses manquements contractuels ; En tout état de cause, - déclarer le commandement de payer valable pour la somme de 33.012,54 euros ; - condamner la société Tontonville à payer la somme de 71.816,38 € à titre d'arriérés de loyers charges et d'indemnité d'occupation arrêtée au 13 octobre 2023 ; - ordonner l'expulsion de la société Tontonville et de toutes personnes dans les lieux de son chef, si nécessaire, de la force publique et d'un serrurier ; - condamner la société Tontonville à payer à la SCI de la Gare une indemnité mensuelle d'occupation correspondant au double du montant des loyers et charges actuels et ce jusqu'à libération totale des lieux ; - condamner la société Tontonville à payer à la SCI de la Gare une somme de 7.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner la société Tontonville aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Rafik Rabia, avocat, aux offres de droit, conformément aux dispositions des articles 695 et suivants du code de procédure civile. Au soutient de ses prétentions la SCI de la Gare fait valoir que : - sur le calcul retenu par le tribunal, a été inclus un virement non reçu par le bailleur de 12.877,15 euros, de nature à fausser le calcul au 12 novembre 2020, le commandement de payer devant produire ses effets pour la somme de 33.012,54 euros et non pas 20.135,49 euros ; que le total dû au 12 novembre 2020 était de 36.055,43 euros ; que de facto, le calcul arrêté au 31 décembre 2021 était également faussé, de sorte qu'au 8 novembre 2022, la dette locative de la société Tontonville s'élevait à la somme de 48.439,18 euros ; - sur la suspension de la clause résolutoire, la preneuse est de mauvaise foi depuis 10 ans en ce qu'elle est « coutumière » des non-paiements de loyers, la dette s'élevant à la somme de 20.995,92 euros en 2014 ; que la clause résolutoire a été suspendue en 2012, 2016 et 2021, de sorte que la clause résolutoire sera bien acquise. Aux termes de ses conclusions signifiées le 27 novembre 2023, la société Tontonville, intimée à titre principal et appelante à titre incident, demande à la cour de : - recevoir la société Tontonville en ses conclusions d'intimée ; A titre principal et incident, - prononcer la nullité du commandement de payer délivré le 3 février 2020 à la société Tontonville ; - dire n'y avoir lieu à l'acquisition de la clause résolutoire ; Pour le surplus, - confirmer le jugement en toutes ses autres dispositions ; A titre subsidiaire, - confirmer en toutes ses dispositions le jugement déféré ; - débouter la société SCI De la Gare de toutes ses demandes et, notamment, de sa demande tendant à la résiliation judiciaire du bail ; En toute hypothèse, - condamner la SCI de la Gare au paiement d'une somme de 4.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance. Au soutien de ses prétentions la société Tontonville oppose que, quelques jours avant la clôture des débats, le bailleur a fait signifier un commandement de payer en date du 13 octobre 2023, pour un montant de 58.939,23 euros à titre d'arriérés de loyers, charges et indemnité d'occupation arrêtés au 13 octobre 2023, terme du 3ème trimestre 2023 inclus, dont le montant a été intégralement réglé par deux virements, l'un à hauteur de 20.000 euros, l'autre à hauteur de 38.939,23 euros, de sorte qu'il n'existe plus aucune dette locative en dehors de la somme alléguée de 12.877,15 euros correspondant au loyer du 4ème trimestre 2016. En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions de l'appelant. Par message RPVA en date du 12 décembre 2023, autorisé par la cour, la SCI de la Gare a confirmé la bonne réception des loyers objet du commandement de payer délivré le 13 octobre 2023, relevant que seuls les frais d'acte à hauteur de 336,08 euros et la somme de 12.877 euros litigieuse restent impayés. SUR CE, Sur les demandes principales L'article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance et être en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause. Il s'en déduit que, pour être valable, le commandement de payer doit permettre au locataire de connaître précisément le montant et la nature des sommes réclamées par le bailleur. Dans l'hypothèse où le commandement serait délivré pour un montant supérieur aux loyers et charges exigibles, il n'en demeure pas moins valable et peut emporter effet pour le montant de la créance non contestable. L'article 1343-5 du code civil prévoit que « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. L'article 1353 du code civil prévoit que "Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation." Il ressort de la lecture combinée des articles 802 et 910-4 du code de procédure civile qu'après l'ordonnance de clôture sont recevables les conclusions relatives aux loyers, si leur décompte ne fait l'objet d'aucune contestation sérieuse ainsi que les conclusions et pièces adverses destinées à y répliquer. En l'espèce, c'est par motifs détaillés et pertinents auxquels la cour renvoie et qu'elle adopte que le premier juge a constaté, d'une part, que le commandement délivré le 3 février 2020 respectait en la forme les prescriptions de l'article L. 145-41 susvisé de sorte qu'il devait être considéré comme valable et, d'autre part, a repris de façon détaillé les décomptes produits par le bailleur et les justificatifs de paiement fournis par le preneur. En cause d'appel, la SCI de la Gare ne produit aucun élément nouveau de nature à corroborer l'erreur d'appréciation du tribunal invoquée par elle et relative, notamment, au virement litigieux correspondant au loyer du 4ème trimestre 2016 que la société Tontonville justifie avoir opéré, le 7 mars 2017, pour un montant de 12.877,15 euros correspondant exactement au montant du loyer trimestriel (pièce n° 5), preuve résultant d'un extrait de compte des opérations bancaires ordonnées le 7 mars 2017 considérée comme suffisante et de l'absence de report sur le décompte par le bailleur de cette somme. Ainsi, c'est par motifs pertinents auxquels la cour renvoie et qu'elle adopte que le tribunal a fixé à la somme de 20.135, 49 euros le montant de la dette locative de la société Tontonville au 31 décembre 2020. C'est par motifs tout aussi pertinents que le tribunal a souligné les réels efforts du locataire pour maintenir son commerce en activité et procéder à des règlements au regard de sa situation financière et, en absence de démonstration par le bailleur de la nature et de la réalité de ses besoins, a octroyé au preneur des délais de paiement, considérant que la résiliation du bail entraînerait, dans ces conditions, des conséquences disproportionnées en ce qu'elle priverait le preneur de son fonds de commerce. Ainsi c'est à bon droit que le tribunal a considéré que si la clause résolutoire était acquise, le preneur remplissait les conditions pour bénéficier de délais de paiement et en a suspendu les effets. Au surplus, la cour relève qu'aux termes de ses dernières conclusions, le preneur justifie s'être acquitté des causes d'un nouveau commandement de payer délivré le 13 octobre 2023, ce que la SCI de la Gare ne conteste pas, de sorte qu'il n'est pas nécessaire d'examiner les moyens relatifs au calcul actualisé au 31 décembre 2021. Dans ces conditions, le jugement rendu sera confirmé et la demande de paiement actualisée formée par la SCI de la Gare sera rejetée ainsi que les demandes subséquentes découlant du commandement de payer délivré le 13 octobre 2023, au demeurant non versé aux débats. Sur les demandes accessoires Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles. Succombant en ses prétentions, la SCI de la Gare sera condamnée à supporter la charge des dépens d'appel et à payer à la société Tontonville la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS  La cour, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort ; Confirme le jugement rendu par le le tribunal judiciaire de Créteil le 21 septembre 2021 sous le numéro de RG 20/1905 en toutes ses dispositions ; Y ajoutant, Rejette la demande en paiement formée par la SCI de la Gare ; Rejette toutes autres demandes de la SCI de la Gare ; Condamne la SCI de la Gare à payer à la SARL Tontonville la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne la SCI de la Gare à supporter la charge des dépens d'appel. La greffière, La présidente,