Tribunal judiciaire, 24 mai 2024. 21/05046

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVRY-COURCOURONNES 8ème Chambre MINUTE N° DU : 24 Mai 2024 AFFAIRE N° RG 21/05046 - N° Portalis DB3Q-W-B7F-OCYS NAC : 30B Jugement Rendu le 24 Mai 2024 FE Délivrées le : __________________ ENTRE : S.C.I. E2L, dont le siège social est sis [Adresse 4], immatriculée au ,registre du commerce et des sociétés d’Evry sous le numéro 498 294 214 représentée par Maître Charlotte GUITTARD de la SCP DAMOISEAU ET ASSOCIÉS, avocats au barreau d’ESSONNE postulant et Me Rita Bader, avocat au barreau de Strasbourg, avocat plaidant DEMANDERESSE ET : Monsieur [G] [T] [M] [V], demeurant [Adresse 4] représenté par Maître Marc PEUFAILLIT de la SARL JFA SOUILLAC & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS plaidant DEFENDEUR COMPOSITION DU TRIBUNAL : Julie HORTIN, Juge, siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats; Magistrats ayant délibéré : Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge, Assesseur : Julie HORTIN, Juge, Greffier : Zahra BENTOUILA, greffier lors des débats et Morgiane ACHIBA, directeur des services de greffe judiciaire, lors de la mise à disposition au greffe DEBATS : Vu l’ordonnance de clôture en date du 20 avril 2023 ayant fixée l’audience de plaidoiries au 16 Novembre 2023 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 1er février 2024. L’affaire a été prorogée au 24 Mai 2024 JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, Contradictoire et en premier ressort. EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 9 mars 2010, la SCI E2L a donné à bail commercial à Monsieur [M] [V] des locaux sis [Adresse 4] à [Localité 8]. Le bail, daté du 9 mars 2010 avec effet au 1er avril 2010, porte sur un immeuble n°3 d’une surface approximative de 52 m² plus usage de parties communes et des parkings extérieurs communs. Monsieur [M] [V] y exploite un garage automobile. Par exploit d’huissier en date du 2 novembre 2015, un commandement et une sommation de faire lui ont été délivrés le 2 novembre 2015, comportant commandement d’avoir à payer des arriérés de loyer et/ou accessoires, ainsi que d’avoir à respecter les règles d’occupation des parkings en mettant un terme à l’appropriation abusive de cet espace. Par acte du 26 mars 2020, un congé avec refus de renouvellement pour motif grave et légitime, comportant mise en demeure a été notifié à Monsieur [M] [V]. Par acte du 31 août 2021, la SCI E2L a fait assigner Monsieur [M] [V] devant le tribunal judiciaire d'Evry aux fins de validation du congé avec refus de renouvellement, d’expulsion et de paiement des sommes dus au titre des loyers échus et d’une indemnité d’occupation. Dans ses dernières conclusions notifiées le 13 janvier 2023, la SCI E2L sollicite du tribunal de : VALIDER le congé avec refus de renouvellement délivré à M. [X] [V] le 26 mars 2020 ; En conséquence : DIRE ET JUGER que M. [M] [V] est devenu occupant sans droit ni titre du bâtiment 3 qu’il occupe au [Adresse 4] à [Localité 8] ; En conséquence : ORDONNER son expulsion immédiate et sans délai ainsi que de toute personne et de tout bien dépendant de lui, au plus tard sous un mois à compter de la décision à intervenir, et au-delà sous peine d’une astreinte de 100 euros par jour de retard ; Le CONDAMNER à payer une indemnité d’occupation, à compter du 1er octobre 2020 et jusqu’à complète évacuation, d’un montant qui ne saurait être inférieur à une fois et demi le loyer aux fins d’assurer la fonction à la fois coercitive et indemnitaire de l’indemnité d’occupation ;Le CONDAMNER à payer à la demanderesse la somme de 24 983,77 euros (VINGT QUATRE MILLE NEUF CENT QUATRE-VINGT-TROIS EUROS ET SOIXANTE- DIX-SEPT CENTS) au titre des impayés avec majoration de 10 % sur les loyers, ainsi que l’application de l’intérêt au taux contractuel ;DEBOUTER M. [M] [V] de l’ensemble de ses fins, moyens et conclusions ; Le CONDAMNER à payer une indemnité de 5 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;Le CONDAMNER aux entiers dépens ; ORDONNER l’exécution par provision de la décision à intervenir. Au soutien de ses prétentions, la SCI E2L indique : - que conformément à l’article L145-17 du Code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Or la SCI E2L précise que le preneur ne s’est pas acquitté de manière ancienne et systématique au paiement des charges et des taxes, et qu’il s’agit de motifs graves et légitimes. Elle rappelle que le paiement des loyers et provisions sur charges est prévu par les dispositions contractuelles. - qu’à compter de la date d’effet du congé, soit le 30 septembre 2020, Monsieur [M] [V] est en conséquence devenu occupant sans droit ni titre de l’immeuble n°3 et qu’il est redevable d’une indemnité d’occupation à compter du 1er octobre 2020 jusqu’à complète évacuation. - que les échéances de loyers impayés seront en outre majorées de la majoration forfaitaire de plein droit de 10 %, sans préjudice de l’intérêt de retard sur la base du taux bancaire majoré de 2 points. - que le bailleur ne peut être tenu des désordres allégués par Monsieur [M] [V]. Elle précise d’ailleurs que ces désordres ne sont pas justifiés et qu’ils n’ont jamais été portés à la connaissance du bailleur avant la notification du congé. Elle en conclut que le preneur ne peut se prévaloir d’une exception d’inexécution. - que l’indemnité d’éviction doit être exclue, en raison des manquements du preneur. Il convient de relever que Monsieur [M] [V] a joint à son dossier de plaidoirie des conclusions récapitulatives n°3 mais que ces conclusions n’ont pas été notifiées par RPVA. Dans le temps du délibéré, il a été demandé à Monsieur [M] [V] la preuve que ces conclusions ont été portées à la connaissance de la partie adverse, mais ce message RPVA est resté sans retour. En l’absence de justification et afin de faire respecter le principe du contradictoire, les dernières conclusions notifiées, les conclusions n°2, seront utilisées. Ces conclusions sont communes aux deux affaires RG21/5046 et RG21/5048. Dans ses dernières conclusions, notifiées le 18 avril 2023, Monsieur [M] [V] sollicite du tribunal de : IN LIMINE LITIS : JUGER nulle l’assignation délivré sur le bâtiment 2 ; A titre liminaire : JUGER les demandes de la SCI E2L irrégulières et irrecevables ; SUR LE FOND : A titre principal : JUGER nul le congé avec refus de renouvellement pour motif grave et légitime et mise en demeure et en conséquence débouter la SCI E2L de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; A titre subsidiaire : DEBOUTER la SCI E2L de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; JUGER le SCI E2L de particulière mauvaise foi ; JUGER Monsieur [M] [V] recevable et bien fondé en ses contestations des motifs du congé avec refus de renouvellement sans versement d’une indemnité d’éviction ; A TITRE RECONVENTIONNEL : CONDAMNER la SCI E2L à payer à Monsieur [M] [V] l’indemnité d’éviction légale, compensant le préjudice lié à la perte du fonds de commerce résultant du refus de renouvellement du bail, soit la somme de 2500.000 euros, sauf à parfaire, dans le cadre de l’expertise sollicitée avant-dire droit, Avant-dire droit, sur le montant de cette indemnité d’éviction : DESIGNER tel Expert qu’il plaira avec mission de : Se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission, Entendre les parties ainsi que tous sachants, Fournir au Tribunal tous éléments utiles à l’estimation de l’indemnité d’éviction qui serait due à Monsieur [M] [V], DIRE que l’Expert saisi effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile ; DIRE ET JUGER que l’expert devra déposer son rapport dans un délai de quatre mois à compter de sa saisine ; DIRE que les frais d’expertise seront supportés par la SCI E2L ; CONDAMNER la SCI E2L à payer à Monsieur [M] [V] la somme de 10.000 euros à titre dommages et intérêts procédure abusive ; CONDAMNER la SCI E2L à la somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNER le SCI E2L aux entiers dépens. Au soutien de ses prétentions, Monsieur [M] [V] explique : - qu’en application des articles 4 et 768 du Code de procédure civile, les demandes formulées par la SCI E2L sont irrégulières et que le tribunal ne peut statuer dessus dans la mesure où il lui est demander de « constater » ou de « valider ». - qu’en application de l’article L. 145-17 du Code de commerce le bailleur doit adresser au preneur une mise en demeure avant tout refus de renouvellement motivé par l'inexécution des obligations ou la cessation de l'exploitation, et donc que le refus de renouvellement subsiste mais que le preneur a droit au paiement d’une indemnité d’éviction. Or elle rappelle que la SCI E2L a fait délivrer un seul et unique acte valant à la fois mise en demeure et congé. - que durant l’exécution des baux, le Preneur a eu les plus grandes difficultés à faire respecter ses droits tant sur le bâtiment 2 que sur le bâtiment 3 et que notamment le bailleur ne lui envoyait pas les factures, et les justificatifs de régularisation de charges malgré ses demandes. Il précise que de ce fait il s’est acquitté des loyers mais sans payer la TVA et ne s’est pas acquitté des régularisations sur charges. Elle en conclut que le bailleur ne peut lui reprocher un non-paiement des loyers constituant un motif grave et légitime puisqu’il a pour origine les propres manquements du bailleur. - que les charges demandées par le bailleur n’ont pas été justifiées et qu’elles correspondent à l’ensemble des neufs bâtiments occupés par le bailleur alors que Monsieur [M] [V] n’en a pris que deux à bail. - que de nombreux désordres sont apparus et qu’ils ont fait l’objet d’un constat par huissier de justice. Il soutient que les travaux ressortaient de l’article 606 du Code civil et étaient donc à la charge du bailleur. - qu’en l’absence de motifs graves et légitimes, il a droit à une indemnité d’éviction. - que l’action en justice est caractérisée par un comportement empreint de mauvaise foi et donc qu’il révèle un abus d’agir lui donnant droit à des dommages-intérêts pour procédure abusive. Pour un plus ample exposé des moyens développés par les parties, il sera renvoyé à la lecture des écritures précitées, conformément à l'article 455 du Code de procédure civile. La clôture de l’instruction a été fixée au 20 avril 2023 par ordonnance du même jour. L’affaire a été fixée sur l’audience juge rapporteur du 16 novembre 2023 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue, par mise à disposition au greffe.  MOTIVATION I/ Sur l’irrégularité des demandes de la SCI E2L Monsieur [M] [V] soutient qu’en application des articles 4 et 768 du Code de procédure civile, les demandes formulées par la SCI E2L sont irrégulières et que le tribunal ne peut statuer dessus dans la mesure où il lui est demandé de « constater » ou de « valider ». Il est admis que ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du Code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir “constater“ ou “donner acte“. Cependant, il ressort du dispositif des dernières conclusions notifiées que la SCI E2L formule des demandes à savoir ordonner l’expulsion, condamner le preneur au paiement des impayés et à une indemnité d’occupation. Dès lors, la validation du congé et le fait de considérer le preneur comme un occupant sans droit ni titre sont des préalables intellectuels et nécessaires sur lesquels s’appuient les demandes du demandeur. Les demandes formulées par la SCI E2L sont donc recevables. II/ Sur la validité du congé et les conséquences de celui-ci L. 145-17 du Code de commerce dispose que « Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité : 1° S’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Toutefois, s’il s’agit soit de l’inexécution d’une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l’article L 145-8, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit à peine de nullité être effectuée par acte extra judiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent aliéna. » A- Sur la validité de la forme du congé Monsieur [M] [V] soutient que le congé délivré est irrégulier dans la mesure où le bailleur invoque un motif grave et légitime à l’encontre du locataire mais que ce grief n’a pas fait l’objet d’une mise en demeure distincte du congé. Ainsi, l’article L. 145-17-I-1° du code de commerce, qui ouvre au bailleur le droit de refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'une indemnité d'éviction pour motif grave et légitime, exige que l'infraction reprochée au preneur fasse l'objet d'une mise en demeure préalable d'avoir à la faire cesser, effectuée par acte extrajudiciaire. Cependant, il est admis qu’il importe peu que le refus de renouvellement de bail et la mise en demeure figurent dans le même acte, ce qui importe c’est que le preneur soit à même de connaitre les griefs qui lui sont reprochés et d’y mettre un terme. Par conséquent, le congé délivré le 26 mars 2021 est valable en sa forme. B- Sur les motifs légitimes et sérieux invoqués par le bailleur L’article L. 145-17-I-1° du Code de commerce ouvre au bailleur le droit de refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'une indemnité d'éviction pour motifs graves et légitimes. Le bailleur affirme au titre du congé délivré le 26 mars 2021 que le preneur ne paie pas les loyers et charges afférents à la location. Il soutient que le non-paiement des loyers et charges constitue un motif grave et légitime justifiant qu’il ne soit pas tenu au paiement d’une indemnité d’éviction. - Sur l’obligation de payer les loyers, L’article 12 du bail prévoit que le loyer est consenti et accepté moyennant un « loyer annuel de base de 50 euros HT par m², soit 2 600 euros HT auquel il y a lieu d’ajouter la TVA au taux de 19,6 %, soit un loyer annuel TVA comprise de 3 109,60 euros (trois mille cent neuf euros et soixante cents). […]. Le preneur s’engage à acquitter ledit loyer en quatre termes de paiement égaux et d’avance les 1ers janviers, 1er avril, 1er juillet et 1er octobre de chaque année ». Le preneur soutient qu’aucune facture ne lui a été adressé et il reconnait au titre de ses conclusions qu’il n’a payé le montant du loyer que hors taxe (HT) et non toute taxe comprise (TTC) en attendant que le bailleur ne lui transmette une facture. Il convient de souligner que le preneur transmet au titre de ses pièces les factures avec un recommandé accusé de réception en date du 13 janvier 2021. Cependant, les factures depuis le 1er janvier 2017 sont produites. En tout état de cause, l’obligation pour le bailleur de délivrer un avis d’échéance n’est ni une obligation légale ni une obligation contractuelle. Ainsi, il ressort des stipulations contractuelles que le loyer doit être payé TTC. Ainsi, il convient d’affirmer que le preneur était en mesure de connaitre le montant du loyer TTC qui ressortait clairement des dispositions contractuelles. Or si fournir des factures n’est pas une obligation essentielle mise à la charge du bailleur, payer l’intégralité du loyer pour le preneur en est bien une. Par conséquent, constitue un manquement à une de ses obligations essentielles le défaut de paiement à échéance de l’intégralité du loyer tel que prévu par le contrat de bail. Il s’agit donc d’une obligation essentielle qui peut être qualifiée de motif grave et légitime pour refuser le renouvellement du bail. - Sur l’obligation de payer les charges L’article 13 du bail dispose que : « Le preneur remboursera au bailleur une quote-part de l’ensemble des charges, contribution, assurances, taxes et prestations notamment pour l’entretien des parties communes, le fonctionnement des installations communes et l’administration de l’immeuble à l’exception seulement des charges résultant de l’article 606 du code civil. A ce titre, le montant annuel des charges à acquitter par le preneur sera de 12 euros et dix centimes hors taxes par m², soit SIX CENT VINGT NEUF EUROS ET VINGT CENTIMES (629,20 euros) auxquels il y a lieu d’ajouter la TVA au taux de 16,6 % ; en sus l’impôt foncier à hauteur de 11 euros et soixante-dix centimes par m² par an, soit SIX CENT HUIT EUROS ET QUARANTE CENTIMES (608,40 euros), soit un grand total annuel TTC de MILLE TROIS CENT SOIXANTE EUROS ET QUATRE VINGT DOUZE CENTIMES (1 360,92 euros). Les charges seront réglées sur appel de fonds trimestriel, aux mêmes échéances que le loyer. » Il convient de relever que Monsieur [M] [V] soutient qu’il a été privé d’eau durant plusieurs mois. Il produit à ce titre plusieurs lettres qu’il a adressé au bailleur, précisant qu’il refusait de payer l’intégralité des provisions sur charges, étant privé d’eau. Le courrier du 24 janvier 2019, précise en pièce 19, que l’eau a été remise. Cependant en application de l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Or en l’espèce, c’est à Monsieur [M] [V] sur qui repose la charge de la preuve de prouver qu’il a été privé d’eau, ce qui justifierait l’absence de paiement de l’intégralité des provisions sr charges. Or en l’espèce, seul des courriers dont il est lui-même l’auteur, sont produits en procédure. Par conséquent, il ne peut invoquer une inexécution contractuelle pour s’extraire de son obligation de paiement. Il ressort donc des dispositions contractuelles que les charges font l’objet d’une provision qui doit faire l’objet d’un appel de fond trimestriel. Or en l’espèce le bailleur produit des factures depuis le 1er janvier 2017 contenant l’appel des provisions sur charges. Par conséquent, constitue un manquement à une de ses obligations essentielles le défaut de paiement des provisions sur charges, tel que prévu par le contrat de bail. Il s’agit donc d’une obligation essentielle qui peut être qualifiée de motif grave et légitime pour refuser le renouvellement du bail. - Sur les sommes dues au jour du congés La SCI E2L fait état d’une dette locative à hauteur de 23.368,88 euros aux titres des impayés du 1er janvier 2014 au 11 octobre 2019. A ce titre, le demandeur fournit un décompte délivré au titre du congé avec refus de renouvellement. Il a été admis, que le preneur est redevable des loyers TTC, même en l’absence d’avis d’échéance. S’agissant des provisions sur charges, celles-ci doivent faire l’objet d’un appel de fond trimestriel. Or le bailleur ne justifie des factures et avec les appels de provisions sur charges ne qu’à compter de janvier 2017. Par conséquent, les paiements ne pourront être requis au titre des provisions sur charge qu’à compter de cette date. S’agissant des régularisations sur charges, le bailleur fournit deux factures d’eau du 4 septembre 2020 et du 3 mars 2021. S’il fournit au titre des pièces 17 à 19 une clé de réparation, il convient de relever que cette clé n’est pas justifiée et qu’elle ne reprend pas les montants figurant sur la facture. Il convient aussi de souligner que les sommes demandées au titre des régularisation doivent comprendre également d’autres charges qui ne sont nullement justifiées. Les sommes mentionnées au titre des rappels sur charges sur le décompte du congé ne pourront donc être prises en compte. Ainsi seront pris en compte : Pour le loyer : 3.109,60 euros TTC annuel, (TVA comprise) – conformément au bail. Pour les provisions sur charges : 1 360,92 euros TTC annuel - – conformément au bailLes sommes payées ont été obtenues en additionnant le total des crédits pour l’année (sommes mentionnées dans la colonne crédit du décompte). Année Loyers dus Charges dues Sommes payées Restant du 2014 3 109,60 euros X 6.815,04 2015 3 109,60 euros X 7.976,25 2016 3 109,60 euros X 4.174,53 2017 3 109,60 euros 1 360,92 euros 1.480,43 2018 3 109,60 euros 1 360,92 euros 3.718,68 2019 3 109,60 euros 1 360,92 euros 7.417,80 TOTAL 18.657,60 euros 4.082,76 euros 31.582,73 Solde positif : +8.842,37 Par conséquent, le congé avec refus de renouvellement ne peut être fondé sur motif grave et légitime, dans la mesure où au vu des documents produits, le solde est créditeur. C- Sur la date du congé Aux termes de l’article L. 145-9 du Code de commerce le bail commercial ne prend fin que par l’effet d’un congé délivré donné par acte extrajudiciaire six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement. A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil. Si le bailleur entend donner congé en précisant qu’il n’entend pas renouveler le bail en application de l’article L. 145-14 du code de commerce, il lui suffit de mentionner dans l’acte extrajudiciaire qu’il donne congé avec offre d’une indemnité d’éviction à déterminer conformément aux dispositions légales. Le bailleur n’est pas tenu de motiver le congé avec offre de payer une indemnité d’éviction. En l’espèce, le bail a été conclu pour une durée de neuf ans à compter du 1er avril 2010 pour parvenir à son terme le 31 mars 2019. Le congé a été délivré le 26 mars 2020 et a été donné pour le 30 septembre 2020. Or pour respecter le délai de 6 mois, le dernier jour du trimestre civil est le 31 décembre 2020. En effet, il est admis que le congé donné pour une date antérieure à celle fixée par l’article L. 145-9 n'est pas, de ce fait, nul, et son effet peut être reporté à la date pour laquelle il aurait dû être régulièrement donné. Par conséquent le congé du 26 mars 2020 prendra effet au 31 décembre 2020. D- Sur les demandes relatives à l’indemnité d’éviction - Sur le principe de l’indemnité d’éviction L’article L145-14 du Code de commerce dispose que : « le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre ». Il ressort de l’article L. 145-17 du Code de commerce que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité, s’il justifie d’un motif grave et légitime. Enfin l’article L. 145-58 précise que : « Le propriétaire peut, jusqu'à l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision est passée en force de chose jugée, se soustraire au paiement de l'indemnité, à charge par lui de supporter les frais de l'instance et de consentir au renouvellement du bail dont les conditions, en cas de désaccord, sont fixées conformément aux dispositions réglementaires prises à cet effet. Ce droit ne peut être exercé qu'autant que le locataire est encore dans les lieux et n'a pas déjà loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation ». Or en l’espèce, il a été établi qu’aucun motif grave et légitime ne peut être retenu à l’encontre du locataire au titre du congé délivré le 26 mars 2020. Ainsi si la SCI E2L est en droit de donner congé à son locataire pour la date du 31 décembre 2020, elle doit alors verser à Monsieur [M] [V] une indemnité d’éviction venant compenser la perte commerciale du locataire. - Sur la détermination de l’indemnité d’éviction L’indemnité d’éviction est calculée en fonction de divers critères précisés au second alinéa de l’article L145-14 du Code de commerce. Il convient de souligner qu’aux termes de l'article 143 du Code de procédure civile, les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d'office, être l'objet de toute mesure d'instruction légalement admissible. L'article 144 poursuit en précisant que les mesures d'instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d'éléments suffisants pour statuer. En l'espèce, il apparaît que Monsieur [M] [V] sollicite la désignation d’un expert judiciaire afin d’évaluer le montant de l’indemnité d’éviction. Il ressort des pièces du dossier que les éléments produits ne suffisent pas pour apprécier le montant de l’indemnité d’éviction dans la mesure où la valeur marchande du fonds de commerce, les frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que les frais et droits de mutation ne sont pas déterminées. C'est pourquoi, en l'état des éléments soumis aux débats, il y a lieu de relever la nécessité de recourir à une expertise judiciaire pour statuer sur le montant de l’indemnité d’éviction, la juridiction du fond saisie devant disposer d'informations fiables, exhaustives et objectives sur l’empiètement litigieux. Il s'ensuit qu'une expertise sera ordonnée, avant dire-droit. Ses modalités seront définies dans le dispositif qui suit. E- Sur les sommes dues au titre de la dette locative - Sur les sommes dues au titre des impayés La SCI E2L sollicite que Monsieur [M] [V] soit condamné à payer à la demanderesse la somme de 24 983,77 euros au titre des impayés avec majoration de 10 % sur les loyers, ainsi que l’application de l’intérêt au taux contractuel. Il ressort de l’article 1315 du Code civil dans sa version applicable aux faits que : « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ». Il convient de relever qu’afin de prouver l’existence du paiement, Monsieur [M] [V] produit au titre de ses pièces de nombreux chèques, dont l’existence n’a pas été contesté par le bailleur. Cependant, il n’est pas toujours possible de déterminer l’affectation du paiement et de savoir s’il concerne le bâtiment 2 ou le bâtiment 3. De plus, en additionnant l’intégralité de ces chèques qui concernent les deux bâtiments et donc des deux baux commerciaux, on ne parvient qu’à la somme de 50.209,29 euros. Il est donc plus profitable pour le preneur de prendre en compte au titre des paiements les règlements comptabilisés par le preneur. De la même manière l’attestation fournit par l’expert-comptable et concernant les sommes remises pour les deux bâtiments fait état d’un total de 80.835,39 euros, ce qui ne permet pas de déterminer l’affectation des paiements et qui est moins avantageux que l’ensemble des versements comptabilisés par la SCI E2L pour les deux baux. En reprenant la même méthode que pour celle utilisée préalablement mais en utilisant, pour les années postérieures à 2020, le total des sommes payées issu du total des règlements effectués dans l’année tel qu’ils apparaissent dans le décompte arrêté au 4 novembre 2022, présenté en pièce 22. Année Loyers dus Charges dues Sommes payées Restant du 2014 3 109,60 euros X 6.815,04 2015 3 109,60 euros X 7.976,25 2016 3 109,60 euros X 4.174,53 2017 3 109,60 euros 1 360,92 euros 1.480,43 2018 3 109,60 euros 1 360,92 euros 3.718,68 2019 3 109,60 euros 1 360,92 euros 7.417,80 2020 3 109,60 euros 1 360,92 euros 3.907,92 2021 3 109,60 euros 1 360,92 euros 4.494,12 2022 3 109,60 euros 1 360,92 euros 3.517,14 TOTAL 27.986,40 euros 8.165,52 euros 43.501,91 Solde positif : +7.349,99 Par conséquent, le solde étant positif et faute pour La SCI E2L de prouver l’existence de l’obligation, elle sera déboutée de sa demande.     - Sur le droit à une indemnité d’occupation S’agissant de l’indemnité d’occupation, l’article L. 145-28 du Code de commerce dispose qu’: « aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue. Jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l'indemnité d'occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d'appréciation ». Il est donc admis que lorsqu’il y a indemnité d’éviction, l’occupation n’est pas sans droit ni titre mais en vertu de l’article L 145-33 déterminée sur la valeur locative. Il conviendra donc à l’expert de déterminer la valeur locative qui permettra de fixer l’indemnité d’occupation. Dans l’attente du rapport, le loyer provisionnel sera fixé pendant la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en cours à savoir pour le loyer : 3.109,60 euros TTC annuel, (TVA comprise) et pour les provisions sur charges : 1.360,92 euros TTC annuel.   E- Sur les demandes relatives à l’expulsion L’article L 145-28 du Code de commerce dispose qu’ : « aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue. Jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l'indemnité d'occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d'appréciation ». Ainsi, dans l’attente du versement de l’indemnité d’éviction, la SCI E2L sera déboutée de ses demande relative à l’expulsion de Monsieur [M] [V].   III/ Sur la demande reconventionnelle relative à la procédure abusive L’article 32-1 du Code de procédure civile dispose que « Celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés ». En application de l’article 32-1 du Code de procédure civile et 1240 du code civil, l'exercice d'une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue en principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d'erreur grossière équivalente au dol. En l’espèce, la demande fondée à l’encontre de Monsieur [M] [V] a été déclarée recevable. L’action de la SCI E2L ne peut être déclarée de dilatoire. Elle ne justifie pas non plus d’un préjudice puisqu’elle invoque une occupation des parkings durant la durée de la procédure, mais n’explique pas en quoi l’occupation du parking est en lien de causalité avec le recours en justice. En conséquence, Monsieur [M] [V] sera débouté de sa demande au paiement de 10.000 euros de dommages-intérêts pour procédure abusive. Il convient enfin de relever que Monsieur [M] [V] fait état dans ses conclusions de désordres et d’une occupation du parking qu’elle estime contraire aux stipulations contractuelles. Cependant, Monsieur [M] [V] n’ayant formulé aucune demande relative à ces désordres, ces derniers ne feront pas l’objet d’un examen.     IV/ Sur les demandes accessoires A- Sur les dépens et sur l’article 700 du code de procédure civile  En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les dépens et les demandes sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile seront réservés.   B- Sur l’exécution provisoire  L’exécution provisoire de la présente décision est de droit s'agissant d’une instance introduite devant la juridiction du premier degré à compter du 1er janvier 2020 en application de l’article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019. Cependant, en raison de l’existence du droit de repentir pour le propriétaire, il convient d’écarter l’exécution provisoire du jugement.   PAR CES MOTIFS : Le tribunal, statuant publiquement, en premier ressort par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe,   DECLARE le congé délivré le 26 mars 2020 régulier en sa forme ; PRECISE que le congé concernant le bâtiment 3 avec refus de renouvellement ne peut être donné que pour le 31 décembre 2020 et qu’il ne peut être donné pour motifs graves et légitimes ; CONDAMNE la SCI E2L à verser à Monsieur [M] [V] une indemnité d’éviction ; ORDONNE une expertise et commet pour y procéder :                         Monsieur [R] [Z] [Adresse 5] [Localité 6] Tél [XXXXXXXX01] Fax [XXXXXXXX02] Portable [XXXXXXXX03] Email : [Courriel 7]                                                       Avec pour mission : –    De se faire communiquer par les parties tous documents et pièces qu'il estimera utiles à l'accomplissement de sa mission, –    De se rendre au sein des locaux pris à bail par la SCI E2L sis [Adresse 4] à [Localité 8] ; –    Visiter les lieux, les décrire, dresser le cas échéant la liste du personnel employé par le locataire, –    Rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l’état des locaux, tous éléments permettant de : 1°) de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction dans le cas : ▪ d’une perte de fonds :  valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférents à la cession de fonds d’importance identique ; ▪ de la possibilité d’un transfert de fonds, sans perte conséquente de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente et, en tout état de cause, le coût d’un tel transfert, comportant : acquisition d’un titre locatif, frais et droits de mutation, frais de déménagement et de réinstallation ; 2°) d’apprécier si l’éviction entrainera la perte du fonds ou son transfert ; –    D'entendre les parties et de prendre en considération leurs observations et réclamations éventuelles, de joindre celles-ci à son rapport si les parties les ont formulées par écrit et le demandent ; –    Plus généralement, de donner au Tribunal tous éléments de nature à l'éclairer sur la solution à apporter au litige, 3°) de déterminer la valeur locative des biens loués –    Déterminer la surface des locaux, dire et justifier le cas échéant l’application d’un coefficient de pondération ; –    Donner son avis sur la valeur locative des biens loués en prenant en considération les critères imposés par l’article L.145-33 du code de commerce ; –    Dire pour chaque critère s’il est susceptible d’être pris en compte ou non et, dans l’affirmative, expliciter les raisons au moyen d’arguments objectifs, joints au rapport ; Dit que l'expert déposera son rapport en double exemplaire original au greffe du tribunal de grande instance d'EVRY dans le délai de six mois à compter de l'avis de consignation, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge charge du contrôle des expertises ; Dit que l'expert devra, lors de l'établissement de sa première note aux parties, indiquer les pièces nécessaires à sa mission, le calendrier de ses opérations et le coût prévisionnel de la mesure d'expertise ; Dit que, sauf accord contraire des parties, l'expert devra adresser à celles-ci un pré-rapport de ses observations et constatations ; Dit que l'expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l'article 276 du Code de procédure civile et rappelons qu'il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives ; Désigne le juge chargé du contrôle des expertises pour suivre la mesure d'instruction et statuer sur tous incidents ; Dit que l'expert devra rendre compte à ce magistrat de l'avancement de ses travaux d'expertise et des diligences accomplies et qu'il devra l'informer de la carence éventuelle des parties dans la communication des pièces nécessaires à l'exécution de sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et 275 du Code de procédure civile ; Fixe à la somme de 2.500 euros (deux mille cinq cents) la provision à valoir sur la rémunération de l'expert qui devra être consignée par Monsieur [M] [V] entre les mains de Monsieur le régisseur d'avances et de recettes de ce tribunal dans le délai de huit semaines à compter de la notification de la présente ordonnance, sans autre avis ; Dit que, faute de consignation dans ce délai impératif, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet ; FIXE pendant la durée de l’instance, le loyer provisionnel au montant du loyer contractuel en cours à savoir pour le loyer : 3.109,60 euros TTC annuel, (TVA comprise) et pour les provisions sur charges : 1.360,92 euros TTC annuel ; DEBOUTE la SCI E2L de ses demandes relatives à l’expulsion ; DEBOUTE Monsieur [M] [V] de sa demande relative à des dommages-intérêts sur le fondement de la procédure abusive ; RESERVE les dépens ; SURSOIT A STATUER dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise ; ORDONNE le retrait du rôle et dit que l'affaire sera ré-enrôlée à l'initiative de la partie la plus diligente ; ÉCARTE l’exécution provisoire de droit.   Ainsi fait et rendu le VINGT QUATRE MAI DEUX MILLE VINGT QUATRE, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Morgiane ACHIBA, Directeur des services de greffe judiciaire, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement. LE GREFFIER,LE PRÉSIDENT,