Cour d'appel, 28 juin 2022. 21/15005

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-1 ARRÊT AU FOND DU 28 JUIN 2022 N° 2022/245 Rôle N° RG 21/15005 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BIJAJ Association LA MSA 3A [T] [B] C/ S.C.I. DAMAR Copie exécutoire délivrée le : à : Me Joseph MAGNAN Me Sébastien BADIE Décision déférée à la Cour : Contredit à l'encontre d'un jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance d'AIX-EN-PROVENCE en date du 22 Septembre 2011 enregistré au répertoire général sous le n° 10/06481. APPELANTS Association LA MSA 3A, demeurant [Adresse 1], es qualité de curateur de M. [B] selon jugement du juge des tutelles de Fréjus du 26 novembre 2015 et jugement de maintien de curatelle renforcée en date du 6 août 2020, rendu par le juge des tutelles de Fréjus, pris en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège. représentée par Me Joseph MAGNAN de la SCP MAGNAN PAUL MAGNAN JOSEPH, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Christophe COUTURIER, avocat plaidant du barreau d'AIX-EN-PROVENCE Monsieur [T] [B] né le 28 Août 1944 à [Localité 3] (13) de nationalité Française, demeurant [Adresse 2] représenté par Me Joseph MAGNAN de la SCP MAGNAN PAUL MAGNAN JOSEPH, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE assistée de Me Christophe COUTURIER, avocat plaidant du barreau d'AIX-EN-PROVENCE INTIMEE S.C.I. DAMAR, dont le siège social est [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal y domicilié représentée par Me Sébastien BADIE de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Odile GAGLIANO, avocat plaidant du barreau de MARSEILLE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 17 Mai 2022 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Olivier BRUE, président, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries. La Cour était composée de : Monsieur Olivier BRUE, Président Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller Mme Danielle DEMONT, Conseiller qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Mme Colette SONNERY. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 28 Juin 2022. ARRÊT contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 28 Juin 2022, Signé par Monsieur Olivier BRUE, Président et Mme Colette SONNERY, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES : Vu l'assignation du 4 octobre 2010, par laquelle la SCI Damar a fait citer M. [T] [B] , devant le tribunal de grande instance d'Aix en Provence. Vu le jugement rendu le 22 septembre 2011, par cette juridiction, ayant notamment: - Déclaré parfaite la vente des lots A 44 et A 45, en date du 23 août 2005; - Débouté la SCI Damar de sa demande en paiement de travaux modificatifs; - Dit n'y avoir lieu de condamner M. [B] à prendre possession des lieux sous astreinte; - Prononcé la résolution de la vente en date du 25 Avril 2006 concernant l'appartement A 54 et ses dépendances; - Condamné M. [B] à payer à la SCI Damar la somme de 137.200 €, au titre de la clause pénale; - Débouté la SCI Damar de ses autres demandes indemnitaires. - Condamné M. [T] [B] aux dépens. Vu la déclaration d'appel du 5 octobre 2011, par M. [T] [B]. Par arrêt du 30 octobre 2012, la cour a : Confirmé le jugement déféré en ce qui concerne la vente du 23 août 2005. Avant dire droit sur la vente du 25 avril 2006 a ordonné une expertise et a commis a cette fin Monsieur [E] [N] avec mission de : - Se rendre sur les lieux aux fins d'examiner 1'appartement N° A 54 ainsi que les garages N° 6 et 26, objets de la vente notariée du 25 avri12006 ; - Se faire remettre les pièces utiles ; - Déterminer 1'état d'achèvement de l'appartement et des garages au regard des obligations contractuelles du constructeur; - Décrire les éventuelles malfaçons, dire si les ouvrages peuvent être utilisés conformément a leur destination ; - Décrire et chiffrer les travaux de reprise nécessaires ; - Vérifier la réalité des commandes de travaux supplémentaires et leur réalisation ; - Donner tous éléments permettant de chiffrer 1'éventuelle perte locative depuis la date prévue pour la livraison ; - Etablir le compte entre les parties ; - Procéder à tous actes utiles. Vu le dépôt du rapport d'expertise, le 26 septembre 2013 Vu le jugement rendu le 26 novembre 2015, ayant placé M. [T] [B] sous le régime de la curatelle renforcée et désigné l'association MSA 3, en qualité de curatrice. Vu l'ordonnance du 9 juillet 2018, par laquelle le conseiller de la mise en état a constaté la péremption de l'instance. Vu l'arrêt sur déféré confirmatif rendu le 12 février 2019 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence. Vu l'arrêt rendu le18 mars 2020, par la cour de cassation, ayant cassé cette décision et renvoyé l'affaire devant la cour d'appel de Montpellier. Vu l'arrêt du 23 septembre 2021, par lequel la cour d'appel de Montpellier a rejeté l'incident de péremption et renvoyé l'affaire devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence pour la poursuite de la procédure. Vu les conclusions aux fins de réenrôlement transmises le 18 octobre 2021 par M. [T] [B], assisté de l'association MSA 3 et leurs conclusions au fond du 27 avril 2022. Ils ne sollicitent l'infirmation du jugement qu'en ses dispositions relatives à la vente de l'appartement A 54 et ses dépendances. Les appelants contestent l'existence d'une péremption, déjà jugée sur renvoi de cassation, dès lors qu'ils ont procédé à la remise au rôle de leurs écritures. Ils ajoutent que celle-ci aurait dûe être évoquée dans la cadre de la procédure d'incident. Ils rappellent qu'une nouvelle péremption ne peut être invoquée dès lors que le délai court à compter de l'arrêt de cassation. M. [T] [B] estime qu'il n'y avait pas lieu de faire application de la clause résolutoire incluse dans l'acte de vente de l'appartement A 54, dont le solde du prix n'était pas exigible à la prétendue livraison du 12 mai 2009, dès lors qu'il résulte l'article L261-3 du code de la construction et de l'habitation que la totalité du prix ne peut être perçue par le vendeur avant l'achèvement. Il expose que dans son rapport déposé le 26 septembre 2013, l'expert judiciaire désigné par la cour d'appel mentionne que l'appartement A 54 a été en état d'être livré et habité depuis le 9 avril 2013, avec toutefois des réserves déjà mentionnées et précise que le 12 mai 2009, l'ouvrage n'était pas conforme à sa destination; il souligne qu'aucun certificat d'achèvement tel que défini à l'article R261-1 du code de la construction et de l'habitation n'a été établi par l'architecte ou le maître d''uvre comme le prévoyait le contrat, ni ne lui a été notifié par courrier recommandé avec avis de réception . M. [T] [B] se réfère aux calculs de l'expert selon lesquels, après évaluation de la perte locative et du reliquat de prix, il est créancier de la SCI Damar à concurrence de la somme de 189'953 €, à parfaire. Il insiste, pour réclamer un préjudice de jouissance et un préjudice moral sur le fait que les appartements étaient toujours inhabitables sept ans après leur prétendue livraison. Il estime que la privation du certificat d'achèvement amputera le prix de revente de 15 %. Il ajoute avoir dû régler des droits d'enregistrement à la suite du prononcé la résolution de la vente du 23 août 2005 appréciée fiscalement en tant que mutation. Vu les conclusions transmises le 14 mars 2022, par la SCI Damar. L'intimée sollicite le constat de la péremption initiale, au motif que les conclusions invoquées du 15 janvier 2016 se bornent à reprendre les termes des écritures précédentes et ne réclament pas dans leur dispositif le réenrôlement de l'affaire. Elle considère que la péremption est de nouveau acquise, en l'absence de sursis à statuer depuis l'arrêt rendu le 19 février 2019 par la cour d'appel statuant sur déféré, la demande de roulement n'étant intervenue que le 18 octobre 2021. Elle fait valoir que l'expert judiciaire a considéré que l'appartement A 54 n'était pas achevé, du seul fait que l'escalier destiné à desservir la mezzanine n'était pas encore installé, les autres réserves ne justifiant pas un refus de livraison, ni celui de payer le solde du prix. L'intimée précise que selon l'architecte de l'acquéreur, ce retard est dû aux modifications et travaux supplémentaires réalisés sur la demande et la responsabilité de ce dernier par une entreprise tierce. La SCI Damar se prévaut de la clause résolutoire incluse dans l'acte de vente et observe que l'acquéreur a retenu une somme de 411'600 €, alors qu'il ne pouvait du chef du défaut d'achèvement et de livraison retenir que 10 %, soit 137'200 €, avec une différence de 274'400€. Elle réclame le paiement de la pénalité de retard de 1 % par mois, due, selon elle depuis le 2 mars 2014, date de la pose des cloisons, sur ce dernier montant, soit 230'496 €, outre les travaux supplémentaires évalués par l'expert à 98 303,56 €. La SCI Damar souligne que le certificat d'achèvement a été établi par son cabinet d'architecte le 13 juin 2007 et estime que le fait que M.[B] ne l'aurait pas reçu dans les formes contractuellement prévues est inopérant. Elle soutient qu'en l'état de la résolution de la vente du 25 avril 2006 par le jugement du 22 septembre 2011 ayant prononcé l'exécution provisoire aucune somme ne peut être réclamée par M. [B] au titre du préjudice de jouissance et de la perte locative. Elle soulève la forclusion de demandes reconventionnelles de M. [B] en application des articles 1642-1 et 1648 du code civil. SUR CE Par actes notariés des 23 août 2005 et 25 avril 2006, la SCI Damart a vendu en l'état futur d'achèvement à M. [T] [B], trois appartements et leurs dépendances situés dans la résidence [Adresse 5], moyennant le prix de 1'849'000 € pour les appartements A 44 et A 45 et 1'372'000 €, pour l'appartement A54. La SCI Damar réclame, au motif que le solde du prix n'a pas été réglé au terme convenu, le prononcé de la résolution de la vente de l'appartement A 54 en date du 25 avril 2006, ainsi que le paiement d'indemnités contractuelles à concurrence de 147'030€. M. [T] [B] a invoqué le défaut d'achèvement de l'appartement à la date prévue pour la livraison. Par arrêt du 30 octobre 2012 la cour d'appel a confirmé le jugement ce qui concerne la vente du 23 août 2005 et avant-dire droit ordonné une expertise judiciaire sur la vente du 25 avril 2006, relative à l'appartement A 54. L'expert a déposé son rapport le 26 septembre 2013. Sur la péremption: Il résulte de l'application combinée des dispositions des articles 775 et 907 du code de procédure civile que les décisions du conseiller de la mise en état ont l'autorité de la chose jugée, lorsqu'elles statuent sur les exceptions de procédure et sur les incidents mettant fin à l'instance. Tel est le cas de l'incident tendant à voir constater la péremption de l'instance. Cette autorité de la chose jugée s'applique à l'arrêt rendu sur déféré, à l'arrêt de cassation, ainsi qu'à l'arrêt rendu sur renvoi de cassation. Cette dernière décision rendue le 23 septembre 2021 par la cour d'appel de Montpellier, ayant écarté la péremption à la suite de l'ordonnance de retrait du rôle inervenue le 28 février 2014 qui n'a pas fait l'objet d'un pourvoi en cassation ne peut donc être remise en cause. En ce qui concerne la péremption qui serait intervenue dans le cadre de la procédure d'appel et de cassation, dès lors que l'instance d'appel se poursuit devant la juridiction de renvoi, le délai de péremption court à compter de l'arrêt de cassation. En l'espèce, l'arrêt de cassation a été rendu le 18 mars 2020 et M. [T] [B] a transmis des conclusions fins de réenrôlement de l'affaire, le 18 octobre 2021, soit avant l'expiration du délai de deux ans prévu par l'article 386 du code de procédure civile. La péremption n'est donc pas acquise Sur le fond : Le contrat notarié de vente du 25 avril 2006 stipule en sa page 11 dans la rubrique relative à l'exigibilité du prix que le vendeur devra notifier par lettre recommandée avec accusé de réception à l'acquéreur la réalisation des événements dont dépend l'exigibilité des fractions du prix stipulé payable à terme.... l'avancement des travaux sera suffisamment justifié par une attestation du maître d''uvre du chantier. Il précise dans sa rubrique relative à la résolution de plein droit faute de paiement du prix à son échéance : « en outre il est expressément stipulé qu'à défaut de paiement à son exacte échéance d'une somme quelconque formant parti du prix de la vente, celle-ci sera résolue de plein droit si bon semble au vendeur, un mois après un commandement de payer resté infructueux délivré au domicile élu par l'acquéreur et indiquant l'intention du vendeur de se prévaloir de ladite clause ». Le courrier recommandé avec avis de réception non réclamé adressé le 30 avril 2009 par la société Vinci immobilier à M. [T] [B] le convie à la livraison et à la remise des clés de son appartement pour le 12 mai 2009 à 14h30 et le remercie de bien vouloir se munir d'un chèque d'un montant de 509'903,56 €. Le courrier recommandé avec avis de réception datée du 29 juin 2009 distribué le 13 août 2009 réclame le paiement de ladite somme sous 48 heures, sous peine d'appliquer des pénalités de retard. Le courrier recommandé avec avis de réception daté du 28 août 2009 envoyé par la société Vinci immobilier porte mise en demeure de payer ce montant, précisant qu'à défaut « nous nous verrons dans l'obligation de continuer la procédure prévue dans votre acte de vente ». Le courrier du 13 octobre 2009, dont il n'est pas justifié qu'il a été adressé en recommandé porte une nouvelle mise en demeure. Le commandement de payer déposer en l'étude de l'huissier de justice le 10 novembre 2019 reproduit les termes de la clause résolutoire et réclame le même montant. Il y a lieu de constater qu'à la date de la délivrance de cet acte, la société venderesse n'avait pas justifié de l'envoi par courrier recommandé du certificat d'achèvement établi par le maître d'oeuvre comme le prévoit le contrat. Il convient de rappeler que la réception des travaux au sens de l'article 1642-1 du Code civil passé entre le maître de l'ouvrage et les constructeurs ne concernent pas les rapports entre le vendeur et l'acquéreur. L'existence d'un constat de réserves signé par les parties ne peut établir la réalité de l'achèvement. Il résulte des dispositions des articles 1601-3 du Code civil et L261-3 du code de la construction et de l'habitation que l'acquéreur est tenu de payer le prix à mesure de l'avancement des travaux. En application de l'article R261-2 du même code, l'achèvement de l'immeuble peut-être réalisé par une personne qualifiée désignée au contrat, la constatation de l'achèvement est en parfaite par la déclaration ainsi faite. L'article R261-1 précise que l'immeuble vendu à terme en l'état futur d'achèvement est réputé achevé lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d'équipements qui sont indispensables à l'utilisation conformément à sa destination de l'immeuble faisant l'objet du contrat et ajoute que la constatation de l'achèvement n'emporte par elle-même ni reconnaissance de la conformité aux prévisions du contrat, ni renonciation aux droits que l'acquéreur tient de l'article 1642-1 du Code civil. L'expert judiciaire mentionne en page 18 de son rapport déposé le 26 septembre 2013 que le procès verbal de réception avec réserves du 12 mai 2009 établi par Vinci au contradictoire des parties indique l'absence de l'escalier devant desservir la mezzanine, précisant que cette absence d'équipements indispensables dans le fonctionnement normal du logement constitue une non-conformité à l'article R2 61-1 du code de la construction et de l'habitation. En conséquence, l'appartement ne pouvait être considéré comme achevé à cette date et ne pouvait être livré en l'état, dès lors qu'une partie de l'appartement n'était pas habitable. L'expert expose avoir constaté le 9 avril 2013 que l'appartement à 54 était en état d'être livré avec toutefois certaines réserves relatives à des inachèvements et malfaçons évaluées à 16'175 €. Le fait que l'architecte mandaté par M. [T] [B] pour superviser la réalisation de travaux supplémentaires par des entreprises tierces confirme dans son courrier du 30 septembre 2013 qu'il avait demandé en commun accord avec la société Vinci immobilier promotion de ne pas poser les escaliers intérieurs de l'appartement A54, afin que l'entreprise retenue par l'acquéreur puisse poser le parquet, ces travaux étant à la charge de ce dernier n'empêche pas que en 2009, le lot n'était pas achevé. Il apparaît ainsi qu'à la date de la délivrance du commandement de payer le paiement du prix n'était pas exigible. Il résulte de l'ensemble de ces éléments que la SCI Damar ne peut demander la résolution de la vente pour ce motif. Il ressort des termes du contrat conclu entre les parties que l'indemnité de 10 % n'est due qu'en cas de résolution de la vente. La demande relative à la clause pénale est, en conséquence, rejetée. Il n'y a pas lieu de déclarer parfaite la vente du lot A 54 qui a déjà fait l'objet d'un acte notarié, ni de condamner le vendeur à la remise des clés sous astreinte, alors que le solde du prix n'a pas été payé. Au vu des constatations contradictoires des parties et du rapport d'expertise, la SCI Damar est fondée à réclamer le paiement du solde du prix de 411 600 €, au titre du solde du prix principal, sous déduction de la somme de 16'175 €, correspondant aux travaux de reprise et de finition telle qu'évalués par l'expert judiciaire, M.[N] en page 21 de son rapport, soit un total de 395 425 €. Au vu des trois devis pour travaux supplémentaires établis par la société Vinci , acceptés et signés par l'acquéreur M. [T] [B] , les 8 mars 2007, 13 mars 2007 et des conclusions de l'expert judiciaire [N] sur ce point, dans son rapport du 26 septembre 2013, le montant de ceux -ci peut être exigé par la SCI Damar, pour la somme de 98 303,56 €. Les intérêts de retard, inclus dans une clause comprenant également des indemnités, doivent s'analyser comme une clause pénale. Leur taux de 12 % par an apparaît manifestement excessif, eu égard aux circonstances de l'espèce et notamment des accords passés entre les parties. Il y a lieu de dire que les sommes susvisées porteront intérêts au taux légal à compter du 9 avril 2013 où a été constaté contradictoirement par l'expert judiciaire l'achèvement de l'appartement A 54. Il convient d'autoriser la SCI Damar à retenir par compensation le montant de la condamnation de M. [T] [B], sur les sommes qu'elle détient au titre de la vente du 25 avril 2006. Dès lors qu'il incombait à l'acquéreur de verser le solde du prix dès le 9 avril 2013 où l'achèvement des travaux a été constaté et d'obtenir ainsi la remise des clés, il ne peut être fait droit à sa demande d'indemnisation de perte locative et de préjudice de jouissance. En l'absence de résolution de la vente, il lui appartiendra d'obtenir des services fiscaux le remboursement des droits de mutation. Il ne peut donc être fait doi à la demande formée de ce chef par M. [T] [B]. Alors qu'il dispose de pièces justifiant de l'achèvement des travaux, M. [T] [B] ne peut prétendre à une indemnisation liée à l'absence de certificat d'achèvement dans le cadre d'une éventuelle revente du bien immobilier. Il ne fournit aucune pièce probante, à l'appui de sa demande d'indemnisation d'un préjudice moral étant précisé que le retard de livraison est essentiellement lié à ses choix et son comportement. Dans ces conditions, il n'y a pas lieu de condamner la SCI Damar sous astreinte à remettre les clés, tant que le solde du prix n'est pas versé. Le jugement est infirmé, sauf en ce qu'il a débouté la SCI Damar de sa demande en paiement d'indemnités contractuelles ou intérêts de retard et l'a autorisée à pratiquer compensation avec les sommes qu'elle détient. Il n'y a pas lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile. M. [T] [B], partie perdante pour l'essentiel, est condamné aux dépens de première instance et d'appel, conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, Dit n'y avoir lieu de constater la péremption de l'instance. Infirme le jugement déféré, sauf en ce qu'il a débouté la SCI Damar de ses demandes en paiement d'indemnités contractuelles ou intérêts de retard et l'a autorisée à pratiquer compensation avec les sommes qu'elle détient Statuant à nouveau, Dit n'y avoir lieu de prononcer la résolution de la vente. Rejette la demande en paiement de la clause pénale formée par la SCI Damar. Dit n'y avoir lieu de déclarer la vente parfaite. Y ajoutant, Condamne M. [T] [B] à payer à la SCI Damar, les sommes de 395 425 € et de 98 303,56€, avec intérêt au taux légal, à compter du 9 avril 2013. Rejette les demandes formées par M. [T] [B]. Dit n'y avoir lieu de faire application de l'article 700 du Code de procédure civile, Condamne M. [T] [B] aux dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. LE GREFFIERLE PRÉSIDENT