Cour d'appel, 14 mars 2023. 21/01626

N° RG 21/01626 - N° Portalis DBVM-V-B7F-K2CS N° Minute : C3 Copie exécutoire délivrée le : à la SELARL LEXWAY AVOCATS la SELARL CDMF AVOCATS AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE GRENOBLE 2ÈME CHAMBRE CIVILE ARRÊT DU MARDI 14 MARS 2023 Appel d'un Jugement (N° R.G. 11/03831) rendu par le tribunal judiciaire de GRENOBLE en date du 14 janvier 2021, suivant déclaration d'appel du 08 Avril 2021 APPELANT : M. [V] [F] né le 16 Septembre 1976 à [Localité 5] de nationalité Française [Adresse 4] [Localité 3] représenté par Me Philippe LAURENT de la SELARL LEXWAY AVOCATS, avocat au barreau de GRENOBLE INTIM ÉES : S.A.S. GIGNOUX LEMAIRE prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 6] [Localité 1] Syndicat des copropriétaires de l'ensemble IMMOBILIER 'LE ST ANDRE' prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 2] [Localité 1] représentés par Me DJERBI de la SELARL CDMF AVOCATS, avocat au barreau de GRENOBLE substitué par Me BANDOSZ, avocat au barreau de GRENOBLE COMPOSITION DE LA COUR : LORS DU DÉLIBÉRÉ : Mme Emmanuèle Cardona, présidente M.Lionel Bruno, conseiller, Mme Anne-Laure Pliskine, conseillère DÉBATS : A l'audience publique du 10 janvier 2023, Anne-Laure Pliskine, conseillère, qui a fait son rapport, assistée de Caroline Bertolo, greffière, a entendu seule les avocats en leurs conclusions, les parties ne s'y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile. Il en a rendu compte à la Cour dans son délibéré et l'arrêt a été rendu à l'audience de ce jour. EXPOSE DU LITIGE Par acte notarié du 27 novembre 2008, M.[V] [F] a acquis le lot n°1 de l'ensemble immobilier « [Adresse 2] », sis [Adresse 2], cet ensemble étant régi par un règlement de copropriété du 2 juin 1963. Cet ensemble immobilier comprend deux bâtiments : -l'un à usage d'habitation, dénommé « Résidence [Localité 7] » élevé sur caves en sous-sol, un rez-de-chaussée et quinze étages, -l'autre à usage anciennement de station service, dénommé « Station [Localité 7] », édifié dans la partie nord du terrain, qui constitue le lot n°1. Contestant les charges qui lui étaient demandées, par acte d'huissier du 16 août 2011, Monsieur [F] a saisi le tribunal de grande instance de Grenoble : -d'une demande tendant à la nullité de l'actuelle répartition des charges de copropriété pour violation du critère d'utilité de l'article 10 de la loi, avec désignation d'un expert judiciaire pour procéder à une nouvelle répartition desdites charges, -d'une demande de restitution des charges indûment appelées et versées selon lui depuis le 27 novembre 2008. Par jugement en date du 24 mai 2012, le tribunal de grande instance de Grenoble a : -prononcé la réouverture des débats et renvoyé l'affaire à la mise en état du 11 septembre 2012 en vue de permettre au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier "[Adresse 2]" et à la SAS Gignoux Lemaire de s'expliquer sur : *le fondement contractuel des appels de fonds adressés à M. [F] propriétaire du lot n° 1 de l'ensemble immobilier au titre de charges générales qui apparaissent concerner en réalité le fonctionnement de la seule Résidence [Localité 7] et qui paraissent devoir être appelées sur la base de 10.000 tantièmes composant cette résidence, * la base contractuelle de répartition de charges de chauffage appelées à l'égard du lot n° 1 de l'ensemble immobilier soit 44343/1555103 tantièmes, -autorisé Monsieur [F] à se dispenser, dans l'attente, du paiement de tout appel de fonds, jusqu'à la décision du tribunal statuant au fond, -réservé toute autre demande. Par jugement en date du 16 janvier 2014, le tribunal de grande instance de Grenoble a notamment : -déclaré recevable la demande de Monsieur [V] [F] en nullité de la répartition des charges de copropriété, -rejeté la demande de Monsieur [V] [F] de voir prononcer la nullité des clauses du règlement de copropriété, -sursis à statuer sur les autres demandes, -ordonné avant dire droit une expertise et désigné Monsieur [S] [M] avec mission de : - convoquer et entendre les parties assistées le cas échéant de leurs conseils, - recueillir leurs observations à l'occasion de l'exécution des opérations ou de la tenue des réunions, - se faire remettre toutes pièces utiles à l'accomplissement de sa mission, - se rendre sur les lieux de la copropriété si nécessaire, - procéder à la vérification de l'imputation faite par le syndic s'agissant des charges de copropriété communes, générales, entre la Résidence [Localité 7] et la Station [Localité 7], - proposer dans le silence du règlement de copropriété une clé de répartition des charges de chauffage au regard du critère légal d'utilité, - dire si l'imputation qui a été faite jusqu'alors par le syndic au titre des charges de chauffage peut être entérinée au regard de ce même critère d'utilité, - faire les comptes entre les parties, - de manière générale donner au tribunal tous les éléments matériels permettant de caractériser le cas échéant une mauvaise imputation des charges de copropriété au regard de la situation particulière du lot n° 1 Station Saint André' ». L'expert a rendu son rapport le 17 septembre 2018. Par jugement rendu le 14 janvier 2021 le tribunal judiciaire de Grenoble a : -ordonné que la quote-part de charges de chauffage incombant au lot 1 appartenant à Monsieur [F] [V] sera calculé sur la base de 374/10000ème de chauffage telle que déterminée par l'expert judiciaire dans son rapport du 12 octobre 2018, -condamné Monsieur [V] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 2] la somme totale de 137 358,40 euros arrêtée au 31 décembre 2018 au titre des charges de chauffage afférentes au lot 1 pour la période courant du 1er octobre 2007 au 31 décembre 2018, -ordonné au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 2] et au syndic de copropriété en la personne de la société Gignoux Lemaire de porter au crédit du compte numéro 1 appartenant à Monsieur [V] [F] la somme de 111 379,98 euros au titre des charges générales indues et portées à tort au débit du compte du lot 1, -débouté Monsieur [V] [F] de sa demande au titre de la scission de copropriété, -dit et jugé que la société Gignoux Lemaire n'a pas commis de faute en refusant d'inscrire les questions de révision de charges et sortie du lot 1 de la copropriété à l'occasion de l'assemblée générale de l'exercice 2009-2010, -débouté Monsieur [V] [F] de sa demande de dommages-intérêts en réparation d'un préjudice moral, -débouté le syndicat de l'ensemble immobilier [Adresse 2] de sa demande de condamnation de Monsieur [V] [F] au titre des charges générales, -débouté le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 2] et la société Gignoux Lemaire de leurs demandes respectives de dommages-intérêts à hauteur de 3 000 euros chacun, - ordonné que les dépens soient partagés par tiers entre les parties à l'instance soit un tiers pour Monsieur [V] [F], un tiers pour le syndicat de copropriété de l'ensemble immobilier [Adresse 2] est un tiers pour la société Gignoux Lemaire, -débouté les parties à l'instance de leurs demandes respectives au titre de l'article 700 du code de procédure civile, -débouté les parties de toutes demandes plus amples ou contraires. M.[F] a interjeté appel du jugement. Dans ses conclusions notifiées le 29 juin 2021, M.[F] demande à la cour de: Vu les pièces visées en annexe, Vu les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et notamment les articles 10 alinéa 1, 28, et 43 alinéas 1 et 2, -voir réformer pour partie le jugement entrepris en date du 14 janvier 2021, En conséquence, -voir dire et juger que la répartition des charges de chauffage retenue par l'expert qui doit être faite proportionnellement au volume des locaux chauffés est erronée. -voir dire et juger que le volume des locaux chauffés retenu par l'expert, soit 556,63m3 ne correspond pas à la réalité. -voir dire et juger que les seuls volumes des locaux chauffés, sont le local à usage de bureau et le bloc sanitaire, pour un total de 10,77m3 (bureau 5,04m2 + bloc sanitaire 5,73m2 * 2,5mètres de hauteur = 10,77m3). -voir dire et juger qu'en aucun cas les charges de chauffage ne peuvent être calculées sur le volume des locaux chauffés retenu par l'expert. -voir dire et juger qu'à défaut de réaliser un nouveau calcul des charges de chauffage en tenant compte du volume réel de locaux chauffés le syndicat des copropriétaires devra être débouté de l'intégralité de ses demandes au titre des charges de chauffage. -voir condamner le syndicat des copropriétaires à payer à Monsieur [F] les charges de copropriété indûment versées par lui depuis le 27 novembre 2008 soit 6 062,16 euros. -voir dire et juger qu'en ce qui concerne les charges communes, l'expert a considéré que les modalités de répartition des charges imposées par le règlement de copropriété ne sont pas conformes aux dispositions prévues par les articles 5 à 10 de la loi du 10 juillet 1965. -voir dire et juger en conséquence que les clauses figurant au règlement de copropriété en interprétation qui en est faite par le syndic, es qualité au titre de la répartition des charges de copropriété concernant le lot n°1, sont nulles et par conséquence sont réputées n'avoir jamais existé. -voir en conséquence dire et juger que la répartition des charges de copropriété et des appels de fonds adressés par le syndic, es qualité, à Monsieur [F] à ce titre sont nuls. -voir dire et juger que l'expert a estimé que la somme des charges indues comptabilisée au débit du compte du lot n°1 et pour la période du 30 septembre 2007 au 1er octobre 2014 de 111 379,98 euros. -voir dire et juger que la SAS Gignoux Lemaire en qualité de syndic a commis une faute en s'abstenant notamment de tenir compte des demandes de Monsieur [F] tendant à la révision des charges pour la Station [Localité 7]. -voir condamner, si une somme quelconque devait rester à la charge de Monsieur [F], la SAS Gignoux Lemaire personnellement, ès qualité de syndic de la copropriété [Adresse 2], à le relever et garantir de toute condamnation. -voir condamner la SAS Gignoux Lemaire personnellement, ès qualité de syndic de la copropriété [Adresse 2] au paiement d'une somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi par Monsieur [F]. -voir condamner à titre subsidiaire la SAS Gignoux Lemaire personnellement, ès qualité de syndic de la copropriété [Adresse 2] à relever et garantir Monsieur [F] de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre au titre du paiement des charges de copropriété. -voir condamner le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 2] in solidum avec la SAS Gignoux Lemaire tant à titre personnel qu'en sa qualité de syndic de la copropriété, à payer à Monsieur [F] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. M.[F] énonce que l'expert a mis en exergue des défauts de répartition des charges, mais qu'il a commis une erreur pour le chauffage. Il souligne que le terrain n'est pas raccordé au système de chauffage collectif et ne peut en aucun cas faire l'objet d'un tel raccordement, que seul le local à usage de bureaux peut être considéré comme équipé pour bénéficier du chauffage collectif, qu'en conséquence, les tantièmes à imputer au lot n°1 de Monsieur [F] compte tenu du volume de 26,925 m2 est de 18/10 000° et non de 374/10 000°. Il déclare que selon l'expert, toutes les charges des charges générales sont indues pour l'ensemble des exercices de 2009 à 2014, qu'en conséquence, les répartitions des charges telles que figurant au règlement de copropriété ne sont pas conformes aux dispositions des articles 5 à 10 de la loi du 10 juillet 1965. Il excipe enfin de la responsabilité du syndic. Dans leurs conclusions notifiées le 27 septembre 2021, le syndicat des copropriétaires et le syndic demandent à la cour de: Vu les dispositions des articles 5 et 10 de la loi du 10 juillet 1965, Vu le rapport d'expertise de M. [M] du 17 septembre 2018, -statuer ce que de droit sur la recevabilité de l'appel formé par Monsieur [F]. -l'en déclarer mal fondé et l'en débouter. -confirmer le jugement du 14 janvier 2021 en toutes ses dispositions. -voir constater que Monsieur [V] [F] ne conteste pas que l'ensemble des charges dont il participe au paiement sont, soit des « frais de syndicat des copropriétaires, dites de syndicat général » (règlement de copropriété, p.52), soit des « dépenses afférentes aux choses communes générales » (règlement de copropriété, p.52), soit des charges d'entretien du revêtement superficiel de la portion de dalle séparative de la Station [Localité 7] (règlement de copropriété, p.52), soit des charges communes particulières à la Station [Localité 7] (règlement de copropriété, p.53). -voir constater, en effet, que Monsieur [F] se contente d'alléguer que le lot n°1 ne devrait logiquement supporter « aucune des charges communes générales de l'immeuble de 15 étages sur rez-de-chaussée dénommé [Adresse 2] », au motif qu'il serait « géographiquement séparé » de la Station Saint André et que cette dernière n'en aurait consécutivement « aucune utilité». -voir toutefois constater que Monsieur [V] [F] ne rapporte pas la preuve du caractère prétendument illicite de l'actuelle répartition des charges, telle que prévue dans le règlement de copropriété ' état descriptif de division du 28 juin 1963. -débouter consécutivement Monsieur [F] en ce qu'il sollicite la nullité de cette répartition. -débouter Monsieur [F] en ce qu'il sollicite le remboursement des charges prétendument indues qu'il aurait réglées depuis le 27 novembre 2008, à hauteur de la somme de 6.062,16 euros. -débouter Monsieur [F] en ce qu'il sollicite le paiement de la somme de 5.000 euros à titre de provision à valoir sur le remboursement des charges de copropriété. -voir constater que Monsieur [V] [F] ne rapporte pas la preuve d'une quelconque faute imputable à la société Gignoux Lemaire, ni d'aucun préjudice. -débouter, en conséquence, Monsieur [F] en ce qu'il sollicite la condamnation de la société Gignoux Lemaire à lui payer la somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile -débouter, plus généralement, Monsieur [F] de toutes ses demandes, fins et conclusions, et notamment en ce qu'il sollicite la scission des bâtiments imbriqués de la copropriété. -condamner reconventionnellement Monsieur [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 2] » la somme de 137 358,40 euros à titre d'arriéré de charges (selon décompte arrêté au 31 décembre 2018) auxquelles il a, jusqu'à aujourd'hui, malicieusement échappé. -condamner reconventionnellement Monsieur [V] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 2] » et à la société Gignoux Lemaire la somme de 3.000 euros chacun, à titre de dommages et intérêts, en réparation du préjudice qui leur est causé devant le caractère particulièrement abusif et vexatoire du présent appel. -condamner reconventionnellement Monsieur [V] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 2] » et à la société Gignoux Lemaire la somme de 8.000 euros chacun sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. A titre infiniment subsidiaire -dire et juger qu'en cas de demande de contre-expertise présentée par Monsieur [F], ce dernier devra s'engager officiellement à conserver définitivement le coût de ces nouvelles opérations à sa charge. -condamner Monsieur [V] [F] aux entiers dépens de première instance et d'appel, distraits au profit de la SELARL CDMF-avocats sur son affirmation de droit, en application de l'article 699 du code de procédure civile. Les intimés déclarent que Monsieur [F] soutient aujourd'hui qu'une grande partie du lot n°1 serait désormais un terrain nu, qui ne bénéficierait pas du chauffage mais qu'il omet de préciser qu'à l'origine ce lot consistait notamment en « un local (fermé) anciennement à usage de bureau de pompiste sous l'avant pompes ». Ils font valoir que le « local (fermé) anciennement à usage de bureau de pompiste sous l'avant pompes », mentionné dans l'acte de propriété de Monsieur [F], a été supprimé, à la seule initiative de la société Solosa et de son propre vendeur, la société SA Galtier, dans le cadre de travaux réalisés dans les années 1980 et qui n'ont jamais été autorisés par l'assemblée générale. Ils indiquent que si des erreurs ont pu être commises par le syndic dans la répartition des charges, elles ont bénéficié à Monsieur [F], puisqu'au final, les charges de chauffage qui lui ont été réclamées ont été sous-évaluées, et le lot n°1 n'est exonéré de la majeure partie des charges communes générales que parce que le règlement de copropriété précise, à tort, que les dépenses afférentes au fonctionnement du syndicat constituent des charges particulières à la Résidence [Localité 7], alors qu'elles devraient normalement être assimilées à des charges communes générales dont l'ensemble des copropriétaires demeurent débiteurs. La clôture a été prononcée le 21 septembre 2022. MOTIFS Sur les charges de chauffage Le règlement de copropriété prévoit que « la répartition des charges de chauffage qui sera faite proportionnellement au volume des locaux chauffés fera l'objet ultérieurement d'un additif », additif qui n'a pas été communiqué, voire n'a jamais existé. L'expert a retenu pour le lot de M. [F] une surface de 222,65 m² et par conséquent un volume de chauffage de 556, 63 m³. Or il résulte de l'acte notarié de vente en p11que les locaux fermés sont (en superficie loi Carrez) : -le bureau de 5, 04 m² -le bloc sanitaire de 5, 73 m² Soit un total de 10, 77 m². Pour le surplus, il ne s'agit, ainsi qu'en attestent au demeurant les photographies versées aux débats, que d'un terrain en plein air. Le fait que le vendeur de M.[F] ait détruit l'un des locaux est sans incidence puisque ce dernier base son calcul sur la surface telle qu'elle est mentionnée dans l'acte notarié, et il n'y a que le deux locaux qui sont susceptibles de bénéficier du chauffage collectif. En conséquence, la surface totale est en réalité de 5 302,23-222,65+10,77=5 079, 58 m² et le volume total de 14 354, 805 m³. Le volume des locaux du lot 1 est égal à 10,77x2,5=26,925, ce qui représente 0,19 % du total et non 3, 74 % comme indiqué par erreur par l'expert. En conséquence, les sommes réellement dues par M.[F] étaient de : -période du 1er octobre 2007 au 30 septembre 2008 : 88244,19x0,19 %=167,66 euros -période du 1er octobre 2008 au 30 septembre 2009 : 85373,94x0,19 %=162,21 euros -période du 1er octobre 2009 au 30 septembre 2010 : 72056,74x0,19 %=136,91 euros -période du 1er octobre 2010 au 30 septembre 2011 : 79977,69x0,19 %=151,96 euros -période du 1er octobre 2011 au 30 septembre 2012 : 73220,30x0,19 %=139,12 euros -période du 1er octobre 2012 au 30 septembre 2013 : 78415,119x0,19 %=148,99 euros -période du 1er octobre 2013 au 30 septembre 2014 : 71544,12x0,19 %=135 ,93 euros La somme que M.[F] aurait réellement dû payer au titre des charges de chauffage s'élevait en conséquence à 875,12 euros, alors qu'il lui était demandé la somme de 15 765,95 euros. Il convient donc de déduire la somme de 14 890,83 euros. Le jugement sera infirmé. Sur les charges générales Les choses communes générales se répartissent entre la station [Localité 7] pour 6273 tantièmes et la résidence [Localité 7] pour 10 000 tantièmes. L'expert a indiqué que selon les pièces comptables du syndicat, M.[F] était redevable de la somme de 120 838,16 euros au 30 septembre 2014. L'expert énonce que la somme des charges générales indues comptabilisées au débit du compte du lot n°1 est pour la période du 30 septembre 2007 au 1er octobre 2014 de 111 379,98 euros Cette somme, bien que les modalités de calcul ne figurent pas dans l'expertise, n'est pas contestée par les parties et sera retenue. Au total, la somme sollicitée exacte était de : 120 838,16+15765,95= 136 604,11 euros Il convient de déduire les sommes suivantes : 111 379,98 +14890,83=126 270,81 euros M. [F] est donc redevable de la somme de 10 333,30 euros, somme dont il conviendra de déduire le cas échéant les sommes déjà versées. Sur les clauses réputées non écrites L'expert énonce que les modalités de répartition des charges imposées par le règlement de copropriété ne sont pas conformes aux dispositions prévues par les articles 5 à 10 de la loi du 10 juillet 1965, notamment concernant les frais de gestion du syndicat et les frais de gardiennage, mais il ne précise pas en quoi elles sont non conformes. L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. Selon l'article 4 du règlement de copropriété intitulé « charges communes » (page 52 du règlement) : les charges communes de toute nature sont énumérées et seront réparties ainsi qu'il va être expliqué : a)charges communes générales Constituent des charges communes générales -les frais de syndicat des copropriétaires, dites 'de syndicat général', -toutes les dépenses afférentes aux choses communes générales, -en principe les charges communes seront réparties dans la proportion des droits de copropriété dans les choses communes générales », -par dérogation [']. b) charges particulières... Il résulte de cet article qu'il n'y a aucune distinction entre les charges communes générales et les charges communes spéciales et qu'aucune mention relative au chauffage n'y figure. Il est avéré que par jugement du 16 janvier 2014 , le tribunal de grande instance de Grenoble a rejeté la demande de M.[F] tendant à voir déclarer nulle la clause du règlement de copropriété, et cette décision, dont il n'a pas été interjeté appel, revêt aujourd'hui l'autorité de la chose jugée, mais uniquement sur la question du chauffage. En revanche, le tribunal n'a pas statué sur l'absence de distinction entre les charges communes générales et les charges communes spéciales, qui peuvent le cas échéant concerner d'autres charges que le chauffage. La rédaction de cet article est en contradiction avec l'article 10 précité puisque pour les charges générales, on applique le critère des tantièmes de propriété, alors que les charges spéciales, "sont réparties en fonction de l'utilité objective que les services et équipements collectifs présentent pour chaque lot ; mais si l'utilité n'est pas mesurable, la répartition peut être faite d'après les tantièmes de copropriété. Lorsqu'une clause du règlement de copropriété est contraire aux dispositions d'ordre public de la loi du 10 juillet 1965, et notamment celles relatives à la répartition des charges de copropriété, elle est réputée non écrite (article 43). Toutefois, tant que le caractère non écrit de la clause litigieuse n'a pas été déclaré, elle demeure applicable.  Il sera rappelé que l'assemblée générale des copropriétaires est l'organe habilité à modifier le règlement de copropriété, l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965 n'exclut pas le pouvoir de cette assemblée de reconnaître le caractère non écrit d'une clause d'un règlement de copropriété et tout copropriétaire ou le syndicat des copropriétaires peuvent, à tout moment, faire constater l'absence de conformité aux dispositions de l'article 10, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965, de la clause de répartition des charges, qu'elle résulte du règlement de copropriété, d'un acte modificatif ultérieur ou d'une décision d'assemblée générale, et faire établir une nouvelle répartition conforme à ces dispositions. (Cour Cass - 3ème Ch civ, 10 septembre 2020, n°19-17.045). Il sera en outre rappelé que le défaut de conformité d'une clause aux dispositions impératives de la loi du 10 juillet 1965 peut être constaté par l'assemblée générale à tout moment, sans être soumise à un délai de prescription. Il convient donc de réputer non écrite la clause telle qu'elle est prévue par l'article 4 a) du règlement de copropriété, en ce qu'elle ne distingue pas les charges communes générales des charges communes spéciales. Il sera également rappelé à toutes fins utiles qu'une clause réputée non écrite n'a effet que pour l'avenir (Cass. 3e civ., 10 juill. 2013, n° 12-14.569). Sur la responsabilité du syndicat La SAS Gignoux Lemaire s'est contentée d'appliquer les clauses du règlement de copropriété, alors qu'elle aurait pu appeler l'attention du syndicat des copropriétaires sur la nécessité de modifier ce dernier, aux fins de se mettre en conformité avec la loi du 10 juillet 1965. Pour autant, M.[V] [F] excipe uniquement d'un préjudice moral dont il ne rapporte pas la preuve. Il sera donc débouté de sa demande de dommages et intérêts. Il n'y a pas lieu de condamner le syndic à garantir M.[F] de la condamnation au paiement des charges, ces sommes étant dues indépendamment du comportement du syndic. La demande de scission des bâtiments imbriqués de la copropriété n'est plus formulée, il n'y a pas lieu de débouter M.[F] de celle-ci. Le syndicat des copropriétaires succombant à l'instance, il sera condamné aux dépens incluant le coût des frais d'expertise judiciaire. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement et contradictoirement, après en avoir délibéré conformément à la loi ; Infirme le jugement déféré en ce qu'il a : - ordonné que la quote-part de charges de chauffage incombant au lot 1 appartenant à Monsieur [F] [V] sera calculé sur la base de 374/10000ème de chauffage telle que déterminée par l'expert judiciaire dans son rapport du 12 octobre 2018, - condamné Monsieur [V] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 2] la somme totale de 137 358,40 euros arrêtée au 31 décembre 2018 au titre des charges de chauffage afférentes au lot 1 pour la période courant du 1er octobre 2007 au 31 décembre 2018, - ordonné que les dépens soient partagés par tiers entre les parties à l'instance soit un tiers pour Monsieur [V] [F], un tiers pour le syndicat de copropriété de l'ensemble immobilier [Adresse 2] est un tiers pour la société Gignoux Lemaire, -débouté les parties à l'instance de leurs demandes respectives au titre de l'article 700 du code de procédure civile, -débouté les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ; et statuant à nouveau ; Dit que la quote-part des charges de chauffage incombant au lot 1 appartenant à Monsieur [F] [V] doit être calculée sur la base de 19/10000ème de chauffage ; Condamne M.[F] à payer au syndicat de copropriété la somme de 10 333,30 euros au titre des charges générales et de chauffage dues au 30 septembre 2014 ; Rappelle que devront être déduites le cas échéant les sommes déjà versées par M.[F] ; Répute non écrite la clause figurant à l'article 4 a) du règlement de copropriété intitulé « charges communes générales » ; Confirme le jugement déféré pour le surplus ; Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; Condamne le syndicat des copropriétaires à payer à M.[F] la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne le syndicat des copropriétaires aux dépens qui incluront les frais d'expertise judiciaire. Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. Arrêt signé par Mme Emmanuèle Cardona, Présidente de la deuxième chambre civile et par la Greffière,Caroline Bertolo, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE