Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Madame [T] [I]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :Me Sarah BARUK
Pôle civil de proximité
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PCP JTJ proxi fond
N° RG 23/07246 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3S7H
N° MINUTE :
JUGEMENT
rendu le mardi 05 mars 2024
DEMANDERESSE
Syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 3], [Adresse 2] ET [Adresse 1] [Localité 6], dont le siège social est sis Représenté par son syndic le Cabinet BALZANO - [Adresse 4] - [Localité 5]
représentée par Me Sarah BARUK, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1483
DÉFENDERESSE
Madame [T] [I], demeurant [Adresse 1] - [Localité 6]
non comparante, ni représentée
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Jean CORBU, Vice-président, statuant en juge unique
assisté de Audrey BELTOU, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 16 janvier 2024
JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 05 mars 2024 par Jean CORBU, Vice-président assisté de Audrey BELTOU, Greffier
Décision du 05 mars 2024
PCP JTJ proxi fond - N° RG 23/07246 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3S7H
EXPOSÉ DU LITIGE
Madame [T] [I] est propriétaire des lots 108 et 116 dans l’immeuble situé [Adresse 3], [Adresse 2] et [Adresse 1] à [Localité 6] (section BM-Plan 1- lots n°108 et 116), soumis au régime de la copropriété.
Faisant valoir des impayés, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3], [Adresse 2] et [Adresse 1] à [Localité 6], représenté par son syndic, le cabinet BALZANO a assigné devant le tribunal judiciaire de PARIS Madame [T] [I] par acte de Commissaire de justice du 13 décembre 2023, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
Condamner Madame [T] [I] à lui payer les sommes de:
-5935,42 euros au titre des charges de copropriété, selon décompte arrêté au 23 novembre 2023 (4ème appel de fonds 2023 inclus), assortie du montant des intérêts légaux à compter du 13 février 2023, date du commandement de payer, sur la somme de 3488,35 euros et à compter de l’assignation pour le surplus;
-433,40 euros au titre des frais de recouvrement ;
-1000 euros de dommages et intérêts;
-2500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 13 février 2023.
Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], [Adresse 2] et [Adresse 1] à [Localité 6] fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.
À l’audience du 16 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3], [Adresse 2] et [Adresse 1] à [Localité 6], représenté par son conseil a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.
Madame [T] [I] bien que régulièrement assignée à étude conformément à l’article 658 du code de procédure civile, ne comparaît pas ni personne pour elle.
La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 5 mars 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
L’article 472 du Code de procédure civile énonce que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond : le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux et les frais de recouvrement
Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :
–les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,
–les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.
Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. À ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.
L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.
Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. À ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.
Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévues à l’article 44 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.
Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce, même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3], [Adresse 2] et [Adresse 1] à [Localité 6] produit notamment à l’appui de sa demande :
–un relevé de propriété,
–un décompte,
–le relevé des charges 2021,
–les appels de fonds entre le 01/07/2022 et le 01/10/2023,
–le relevé des charges annuel de 2022,
–les relances,
–le commandement de payer,
–les PV d’AG de 2021 à 2023 et attestations de non-recours,
–le contrat de syndic,
–JO Sénat du 11 mars 2021-pages 1640 et 1641
Au regard de l’historique de compte, il convient de constater que la créance du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3], [Adresse 2] et [Adresse 1] à [Localité 6] est ainsi établie à hauteur de 5935,42 euros au titre des charges de copropriété, hors frais, selon décompte arrêté au 23 novembre 2023 (appel de fonds du 4ème trimestre 2023 inclus).
En conséquence de quoi, il convient de condamner Madame [T] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3], [Adresse 2] et [Adresse 1] à [Localité 6], la somme de 5935,42 euros au titre des charges de copropriété, (hors frais de recouvrement), selon décompte arrêté au 23 novembre 2023 (4ème appel de fonds 2023 inclus), assortie du montant des intérêts légaux à compter du 13 février 2023, date du commandement de payer, sur la somme de 3488,35 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.
Aux termes de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, “les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur”.
Il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.
Ces frais nécessaires doivent cependant s’entendre strictement de ceux rendus nécessaires pour la mise en oeuvre de la procédure de recouvrement de la créance du syndicat et qu'ils ne sauraient inclure que les frais de mise en demeure par lettre recommandée, de relance, d'inscription d'hypothèque légale ou d'opposition au paiement du prix de vente du lot du copropriétaire défaillant, mais ne sauraient comprendre les sommations de payer délivrées par huissier alors qu'une mise en demeure a déjà été adressée au débiteur, les honoraires particuliers du syndic pour procéder notamment à la remise du dossier à l'huissier et à l'avocat, s’agissant d’actes élémentaires d’administration de la copropriété, le syndic n’ayant pas déployé une activité inhabituelle ou exceptionnelle pour parvenir au recouvrement, ni les honoraires d'avocat, qui font double emploi avec la réclamation au titre des frais irrépétibles, ni les frais d’huissier exposés dans le cadre du procès, et notamment le coût de l’assignation, qui seront compris dans les dépens.
L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 vise expressément les frais de mise en demeure et de relance de sorte qu'il convient de prendre en compte les mises en demeure dont l'envoi est justifié par le syndicat des copropriétaires.
Par ailleurs, les honoraires de syndic sont dus en exécution du contrat conclu avec la copropriété, lequel n'est pas opposable au défendeur qui est tiers à ce contrat ; les frais contentieux qui relèvent d’actes élémentaires d’administration de la copropriété ne seront pas pris en considération, et les frais d’Avocat relèvent des frais irrépétibles pour lesquels une demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile est formulée.
Madame [T] [I] sera condamnée au paiement de la somme justifiée de 97,40 euros (= 2X 48,70 euros) au titre des frais de recouvrement prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation.
Sur les dommages-intérêts
Selon les dispositions de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.
La défaillance récurrente de la défenderesse dans le paiement de sa quote-part de charges, malgré précédente condamnation, mise en demeure et relance, est de nature à causer un préjudice au syndicat des copropriétaires qui doit faire l'avance des sommes dues et créé également une désorganisation de la trésorerie, préjudice distinct de celui réparé par l’allocation des intérêts moratoires.
Par conséquent, il convient de faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3], [Adresse 2] et [Adresse 1] à [Localité 6], et de condamner Madame [T] [I] à lui payer la somme de 600 euros à titre de dommages-intérêts sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil.
Sur les demandes accessoires
L'exécution provisoire, est de droit en application de l'article 514 du code de procédure civile.
Madame [T] [I] succombe à l’instance, il y a lieu de la condamner aux entiers dépens de l’instance conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le coût du commandement de payer du 13 février 2023.
Il convient en outre de condamner Madame [T] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3], [Adresse 2] et [Adresse 1] à [Localité 6], une somme de 1000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,
DECLARE recevable l’action du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3], [Adresse 2] et [Adresse 1] à [Localité 6], représenté par son syndic, le cabinet BALZANO;
CONDAMNE Madame [T] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3], [Adresse 2] et [Adresse 1] à [Localité 6] les sommes de :
-5935,42 euros au titre des charges de copropriété, (hors frais de recouvrement), selon décompte arrêté au 23 novembre 2023 (4ème appel de fonds 2023 inclus), assortie du montant des intérêts légaux à compter du 13 février 2023, date du commandement de payer, sur la somme de 3488,35 euros et à compter de l’assignation pour le surplus;
-97,40 euros au titre des frais de recouvrement, assortie du montant des intérêts légaux à compter de l’assignation ;
-600 euros de dommages et intérêts;
-1000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile
REJETTE le surplus des demandes plus amples ou contraires ;
CONDAMNE Madame [T] [I] aux dépens qui comprennent le coût du commandement de payer du 13 février 2023 ;
RAPPELLE que le présent jugement est d’exécution provisoire de droit.
Fait et jugé à Paris le 05 mars 2024
le greffierle Président
