Cour d'appel, 20 novembre 2025. 23/10144

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 3 ARRET DU 20 NOVEMBRE 2025 (n° , 6 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/10144 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CHX6C Décision déférée à la Cour : Jugement du 08 Décembre 2022 -Juge des contentieux de la protection de [Localité 13] - RG n° 1121001078 APPELANTS Monsieur [M] [E] Né le [Date naissance 1] 1995 à [Localité 9] (94) [Adresse 8] [Localité 7] Représenté par Me Sylvie BONAMI de la SELEURL Cabinet Sylvie BONAMI, avocat au barreau de PARIS, toque : D1581 (bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro 2023/007795 du 11/05/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 12]) Madame [B] [O] Née le [Date naissance 5] 1997 à [Localité 11] (77) [Adresse 8] [Localité 7] Représentée par Me Sylvie BONAMI de la SELEURL Cabinet Sylvie BONAMI, avocat au barreau de PARIS, toque : D1581 (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/07791 du 21/03/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 12]) INTIMEE La société IMMOBILIERE 3 F, agissant poursuites et diligences de son Directeur Général domicilié en cette qualité au dit siège. Immatriculée au RCS de [Localité 12] sous le numéro 552 141 533, [Adresse 4] [Localité 6] Représentée par Me Judith CHAPULUT-AUFFRET de la SELARL KACEM ET CHAPULUT, avocat au barreau de PARIS, toque : A0220 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 15 Octobre 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Laura TARDY, Conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : - Madame Anne-Laure MEANO, présidente de la chambre ; - Mme Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère ; - Madame Laura TARDY, Conseillère ; Greffier, lors des débats : Monsieur Edouard LAMBRY ARRET : - contradictoire ; - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Anne-Laure MEANO, présidente de la chambre et par Edouard LAMBRY, Greffier, présent lors de la mise à disposition. *** EXPOSÉ DU LITIGE En vertu d'un contrat de bail passé par acte sous seing privé en date du 8 juillet 2008, la société d'HLM Immobilière 3F avait donné à bail à Mme [I] [P] un appartement à usage d'habitation, sis [Adresse 3], à [Localité 10]. Mme [P] en a été expulsée le 22 juillet 2019, en exécution d'un jugement du tribunal d'instance de Boissy-saint-Léger en date du 11 octobre 2012. Mme [B] [O] et M. [M] [E] se sont installés avec leurs enfants dans l'appartement vacant à partir du 14 décembre 2020. Par acte d'huissier en date du 6 septembre 2021, la société Immobilière 3F a fait assigner Mme [O] et M. [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Sucy-en-Brie aux fins de voir constater qu'ils étaient occupants sans droit ni titre du logement et prononcer leur expulsion immédiate, outre la condamnation au paiement des indemnités d'occupation à partir du 14 décembre 2020 jusqu'à libération effective des lieux. Les lieux ont été libérés par Mme [O] et M. [E] et repris par la société Immobilière 3F le 23 avril 2022. Aux termes d'une seconde assignation délivrée le 29 août 2022 par voie d'huissier à leur nouvelle adresse, la société bailleresse a demandé au juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Sucy-en-Brie la condamnation in solidum de Mme [O] et M. [E] au paiement de la somme de 14 375,40 euros au titre des indemnités d'occupation dues pour la période du 14 décembre 2020 au 23 avril 2022. A l'audience, la société Immobilière 3F, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes dans les termes de l'assignation et s'est opposée à tout délai de paiement. Mme [O] et M. [E] ont comparu, ont reconnu avoir occupé le logement sur la période considérée et ne pouvoir rembourser la créance. Par jugement contradictoire entrepris du 8 décembre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Sucy-en-Brie a statué en ces termes : - ordonne la jonction des procédures portant les n° de RG 11 21-1078 et 11 22-1035 sous le n° 11 21-1078 ; - condamne in solidum Mme [B] [O] et M. [M] [E] à payer à la société Immobilière 3F la somme de 14 375 euros (quatorze mille trois cent soixante-quinze euros) à titre d'indemnité d'occupation pour la période entre le 14 décembre 2020 et le 23 avril 2022 ; - dit que cette somme portera intérêt au taux légal à compter du prononcé de la présente décision ; - condamne in solidum Mme [B] [O] et M. [M] [E] aux entiers dépens de l'instance comprenant notamment le coût des procès-verbaux de constat dressés les 10 mars 2021 et 23 avril 2022 et les assignations ; - déboute la société Immobilière 3F de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - rappelle que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit. EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu l'appel interjeté le 6 juin 2023 par M. [E] et Mme [O], Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 septembre 2023, M. [M] [E] et Mme [B] [O] demandent à la cour de : - déclarer recevable et bien fondés Mme [B] [O] et M. [M] [E] en leur appel et faire droit à leurs demandes, - déclarer irrecevable et mal fondée société Immobilière 3F en ses demandes et l'en débouter, - confirmer le jugement rendu le 8 décembre 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Sucy-en-Brie, sur le débouté de la demande au titre des frais irrépétibles, au titre de l'article 700 du code de procédure civile, formulée par la société Immobilière 3F, - infirmer le jugement rendu le 8 décembre 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Sucy-en-Brie sur les autres dispositions, Et statuant à nouveau, A titre principal, - dire n'y avoir lieu à fixation d'une indemnité d'occupation pour l'occupation du logement situé [Adresse 2], par Mme [B] [O] et M. [M] [E], à compter du 14 décembre 2020 jusqu'au 23 avril 2022, tant sur le principe que sur le montant, soit à hauteur de 14 375 Euros, - dire n'y avoir lieu à la condamnation de Mme [B] [O] et M. [M] [E], à payer une indemnité d'occupation à hauteur de 14 375 Euros à la société Immobilière 3F, A titre subsidiaire, si une indemnité d'occupation est fixée, - accorder des délais de paiement à Mme [B] [O] et M. [M] [E], d'une durée de deux ans, - condamner la société Immobilière 3F aux dépens de première instance et d'appel, qui seront recouvrés par Maître Sylvie Bonami, avocat, conformément à l'article 699 du du code de procédure civile et à la loi du 10 juillet 1991 sur l'aide juridictionnelle. Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 4 décembre 2023, la société Immobilière 3F demande à la cour de : - confirmer le jugement rendu le 8 décembre 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Sucy-en-Brie en toutes ses dispositions ; - débouter M. [M] [E] et Mme [B] [O] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions contraires ; Et y ajoutant - condamner in solidum M. [M] [E] et Mme [B] [O] au paiement de la somme de 14 197,94 euros au titre des indemnités d'occupation dues depuis le 14 décembre 2020 jusqu'au 23 avril 2022 ; - condamner in solidum M. [M] [E] et Mme [B] [O] à payer à la société Immobilière 3 F une indemnité de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner in solidum M. [M] [E] et Mme [B] [O] aux entiers dépens, qui seront recouvrés par Maître Judith Chapulut, conformément à l'article 699 du code de procédure civile. Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu'elles ont remises au greffe et au jugement déféré. EXPOSÉ DES MOTIFS DE LA DÉCISION A titre liminaire, la cour constate que dans le dispositif de leurs conclusions, M. [E] et Mme [O] soulèvent l'irrecevabilité des demandes de la société Immobilière 3F. Cependant, leurs conclusions ne contiennent, dans la partie 'discussion' de celles-ci, aucun moyen de droit et/ou de fait fondant l'irrecevabilité ainsi soulevée. Il en résulte qu'il n'y a pas lieu d'accueillir cette irrecevabilité qui n'est invoquée que formellement. Sur l'indemnité d'occupation M. [E] et Mme [O] reconnaissent avoir occupé le logement du 14 décembre 2020 au 23 avril 2022 avec leurs trois enfants, sans verser de contrepartie en raison de leur grande précarité. Ils sollicitent l'infirmation du jugement qui les a condamnés solidairement à verser à la société Immobilière 3F, propriétaire du logement, la somme totale de 14 375 euros d'indemnité d'occupation, en faisant valoir que le juge fixe souverainement le montant de l'indemnité d'occupation en considération du principe de réparation intégrale qui suppose d'apprécier deux éléments distincts : la valeur locative du bien et les informations de nature à justifier les modalités nécessaires à la réparation, et en soutenant que la société Immobilière 3F ne justifie pas des informations précitées. Ils ajoutent que le jugement n'a pas motivé le principe de la fixation de l'indemnité d'occupation. La société Immobilière 3F demande la confirmation du jugement dont elle reprend la motivation, et ajoute que les appelants ne précisent pas la nature de l'information dont elle n'aurait pas justifié, devant fonder l'infirmation du jugement. Elle rappelle qu'ils ont occupé le logement pendant seize mois en se sachant occupants sans droit ni titre et sans verser de contrepartie alors qu'ils bénéficiaient de l'eau et du chauffage, ce qu'ils reconnaissent, et elle fait valoir que son préjudice correspond au défaut de perception de loyers et de participation aux charges, outre une perturbation du planning de travaux de l'ANRU. Elle actualise sa demande à la somme de 14 197,94 euros après régularisation des charges et annulation de sept jours facturés du 24 au 30 avril 2022. L'indemnité due par l'occupant sans droit ni titre d'un local trouve son fondement dans la protection des droits du propriétaire et dans l'article 1240 (ancien article 1382) du code civil, en raison de la faute délictuelle commise par celui qui se maintient sans droit dans les lieux. Ayant pour objet de réparer l'entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien, elle a une double nature, compensatoire et indemnitaire et peut en particulier compenser les pertes de loyers subies par le propriétaire ; elle répond au principe fondamental de la réparation intégrale des préjudices, visant à rétablir aussi exactement que possible l'équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime, aux dépens du responsable, dans la situation où elle se serait trouvée si l'acte dommageable ne s'était pas produit, sans qu'il en résulte pour elle ni perte ni profit. Selon l'avis de la Cour de cassation rendu le 4 juillet 2017 (Cass., avis, 4 juillet 2017, n° 17-70.008), cité par M. [E] et Mme [O] dans leurs développements, les juges du fond disposent d'un pouvoir souverain pour évaluer le montant d'une indemnité due par un occupant sans droit ni titre et peuvent, conformément au principe de la réparation intégrale, l'assortir des modalités qu'ils estiment nécessaires. En l'espèce, M. [E] et Mme [O] ne contestent pas avoir été occupants sans droit ni titre du logement appartenant à la société Immobilière 3F du 14 décembre 2020 au 23 avril 2022 et n'avoir versé aucune contrepartie au propriétaire pendant cette période. Cette occupation sans titre a nécessairement causé un préjudice au propriétaire, qu'il convient d'indemniser par l'octroi d'une indemnité d'occupation. La société propriétaire, pour déterminer l'indemnisation qu'elle sollicitait devant le premier juge, a présenté un décompte incluant le montant du loyer payé par la dernière locataire, ainsi que les charges du logement, appelées mensuellement sous forme de provision en référence au système appliqué à la dernière locataire, puis régularisées en fonction des consommations réelles. Ces justificatifs ont été retenus par le premier juge pour fixer l'indemnité d'occupation due à la somme de 14 375 euros. En appel, M. [E] et Mme [O] soutiennent que la société Immobilière 3F ne produirait pas les informations nécessaires pour permettre au juge de fixer les modalités de la réparation. Cependant, à la lecture des justificatifs fournis par la société, correspondant au montant de loyers et charges qui n'ont pas été perçus pendant l'occupation du logement par les appelants, la cour considère que la société Immobilière 3F a suffisamment fondé le montant du préjudice sollicité. M. [E] et Mme [O] ne versent aux débats aucun élément susceptible de contredire le constat de l'existence du préjudice de la société propriétaire et son évaluation par le premier juge, que la cour approuve, de sorte que le jugement doit être confirmé de ce chef, sauf à réduire la somme due à 14 197,94 euros après actualisation de la part de la société Immobilière 3F, et sauf à préciser que M. [E] et Mme [O] sont tenus à son paiement in solidum et non solidairement, faute de disposition textuelle ou de disposition contractuelle justifiant de prononcer la condamnation solidaire des débiteurs. Sur les délais de paiement M. [E] et Mme [O] forment à titre subsidiaire une demande de délais de paiement, compte tenu de leur situation financière et familiale, ayant trois enfants à charge. La société Immobilière 3F s'oppose à l'octroi de délais de paiement, faisant observer qu'en août 2023 les ressources du couple s'élevaient à la somme de 2 659,32 euros et qu'elle n'a cependant reçu aucun versement depuis le jugement, pourtant exécutoire. L'article 1343-5 alinéa 1er du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. En l'espèce, M. [E] justifie avoir perçu l'allocation de retour à l'emploi de février à mai 2023, pour un montant de 1 600 euros environ de février à avril 2023, puis 710 euros en mai 2023. Mme [O] justifie avoir dans la même période, en considération de trois enfants à charge, perçu le RSA ainsi que diverses allocations sociales et familiales pour un montant moyen de 1 800 euros. M. [E] et Mme [O], qui ne produisent aucune pièce actualisée justifiant de leur situation financière et familiale, ne démontrent pas avoir effectué des paiements même partiels, de sorte que leur demande de délais de paiement doit être rejetée. Sur les frais du procès Les termes du présent arrêt commandent de confirmer le jugement de ce chef. En appel, M. [E] et Mme [O] seront condamnés in solidum aux dépens. L'équité commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Il sera fait application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, CONFIRME, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement rendu le 8 décembre 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Sucy-en-Brie, sauf en ce qui concerne la solidarité au paiement de l'indemnité d'occupation et sauf à réactualiser le montant de celle-ci, Et statuant à nouveau sur le chef de dispositif infirmé, et y ajoutant, CONDAMNE in solidum M. [M] [E] et Mme [B] [O] à payer à la société Immobilière 3F la somme de 14 197,94 euros à titre d'indemnité d'occupation pour la période du 14 décembre 2020 au 23 avril 2022, REJETTE la demande d'octroi de délais de paiement, CONDAMNE in solidum M. [M] [E] et Mme [B] [O] aux dépens d'appel, avec droit de recouvrement direct, par application de l'article 699 du code de procédure civile, REJETTE la demande de la société Immobilière 3F fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Le greffier La présidente