Tribunal judiciaire, 28 mars 2024. 24/00096

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à :Madame [Z] [E] [G] Copie exécutoire délivrée le : à :Maître Alexis BARBIER Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR fond N° RG 24/00096 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3WB7 N° MINUTE : 3 JUGEMENT rendu le 28 mars 2024 DEMANDEURS Monsieur [H] [F], demeurant [Adresse 1] représenté par Maître Alexis BARBIER de la SELARL BARBIER ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #J042 Monsieur [P] [F], demeurant [Adresse 1] représenté par Maître Alexis BARBIER de la SELARL BARBIER ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #J042 DÉFENDERESSE Madame [Z] [E] [G], demeurant [Adresse 2] non comparante, ni représentée COMPOSITION DU TRIBUNAL Mathilde CLERC, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Nicolas RANA, Greffier, lors des débats et Jennifer BRAY, lors des délibérés, DATE DES DÉBATS Audience publique du 06 février 2024 JUGEMENT réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 28 mars 2024 par Mathilde CLERC, juge des contentieux de la protection assistée de Jennifer BRAY, Greffière Décision du 28 mars 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 24/00096 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3WB7 EXPOSE DU LITIGE Par contrat du 3 novembre 2022, M. [H] [F] et Mme [P] [F] née [R] ont consenti un bail d'habitation à Mme [Z] [E] [G] sur des locaux situés au [Adresse 2], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 790 euros et d'une provision pour charges de 47,40 euros. Par acte de commissaire de justice du 19 juin 2023, les bailleurs ont fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 1674,80 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat. Par assignation en date du 9 novembre 2023, M. [H] [F] et Mme [P] [F] née [R] ont fait assigner Mme [Z] [E] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Paris aux fins de voir : - constater que la clause résolutoire insérée au bail est acquise depuis le 19 août 2023 ; - juger que Mme [Z] [E] [G] est occupante sans droit ni titre depuis le 20 août 2023, - ordonner l'expulsion de Mme [Z] [E] [G] ainsi que de tous les occupants de son chef du logement, avec, au besoin, l'assistance de la force publique et ce, sans délais ; - ordonner la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l'expulsion dans un local au choix du requérant, aux frais et risques de Mme [Z] [E] [G] ; - obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : 5024,40 euros au titre des charges et loyers impayés terme d'août 2023 inclus;une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle d'un montant égal à 837,90 euros, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux ;1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;les entiers dépens, en ce notamment compris le coût du commandement de payer. À l'audience du 6 Février 2023, le conseil de M. [H] [F] et Mme [P] [F] née [R] ont été représentés par leur avocat. Ils maintiennent l'intégralité de leurs demandes, et soutiennent qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience. A l'appui de leurs prétentions, M. [H] [F] et Mme [P] [F] née [R] exposent que les loyers et charges n'ont pas été honorés; que Mme [Z] [E] [G] n'ayant pas régularisé dans le délai les causes d'un commandement de payer visant la clause résolutoire, celui-ci est résilié de plein droit. Ils émettent l'hypothèse selon laquelle la locataire aurait quitté les lieux. L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 10 novembre 2023 mais le diagnostic social et financier prévu par les dispositions de l'article 114 de la loi du 28 juillet 1998 n'est pas parvenu au greffe avant l'audience. Assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude selon les modalités prévues à l'article 659 du code de procédure civile, Mme [Z] [E] [G] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. Il n'a été produit aucun élément relatif à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation concernant Mme [Z] [E] [G]. À l'issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue le 29 mars 2024 par mise à disposition au greffe. La date de délibéré a été avancée au 28 mars 2024. MOTIFS DE LA DECISION En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la demande de constat de la résiliation du bail Sur la recevabilité de la demande En application des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l'assignation aux fins de constat de la résiliation - ou l'assignation aux fins de prononcé de la résiliation si elle est motivée par une dette locative - doit être notifiée au préfet six semaines au moins avant la date de l'audience, par lettre recommandée avec accusé réception, à peine d'irrecevabilité de la demande. M. [H] [F] et Mme [P] [F] née [R] justifient avoir notifié l'assignation le 10 novembre 2023 au représentant de l'État dans le département, plus de six semaines avant l'audience. Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Sur la résiliation du bail Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à la locataire le 19 juin 2023. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 1674,80 euros n'a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties. La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 20 août 2023. Il convient, en conséquence, de constater que le bail se trouve résilié à compter du 20 août 2023 et d'ordonner à la locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser M. [H] [F] et Mme [P] [F] née [R] à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant. Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration. Sur la demande en paiement portant sur les loyers, charges et indemnité d'occupation échus et impayés En application des dispositions de l'article 7 a) de la loi n ° 89-462 du 06 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu à une obligation essentielle qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués. En l'espèce, M. [H] [F] et Mme [P] [F] née [R] versent aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 9 octobre 2023, Mme [Z] [E] [G] leur devait la somme de 5024,40 euros (mois d'octobre 2023 inclus). Au regard des obligations prévues dans le contrat, de la précision du décompte versé aux débats, Mme [Z] [E] [G] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer la somme de 5024,40 euros aux bailleurs au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés et échus au 9 octobre 2023. Sur l'indemnité d'occupation Afin de dédommager le bailleur du préjudice subi du fait de l'occupation sans titre de son bien et sur le fondement de l'article 1240 du code civil, une indemnité d'occupation est allouée à celui-ci. En effet, l'indemnité d'occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien. Elle entre donc dans le champ d'application de l'article 1231-5 du code civil, qui permet au juge, même d'office, de modérer une clause pénale manifestement excessive. En conséquence, au vu des éléments de faits propres à l'affaire, l'indemnité d'occupation sera provisoirement fixée au montant du loyer et des charges qui aurait dû être payés en cas de poursuite dudit bail augmenté des accessoires. L'indemnité d'occupation provisoire est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [H] [F] et Mme [P] [F] née [R] ou à son mandataire. Il y a donc lieu de condamner Mme [Z] [E] [G] au paiement de cette indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé et des charges, étant précisé qu'elle est déjà liquidée partiellement, jusqu'au terme d'octobre 2023 inclus, à la condamnation principale. La condamnation au paiement prendra donc effet à compter de l’échéance de novembre 2023. Sur les dépens Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. Mme [Z] [E] [G], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer. Sur l'article 700 du code de procédure civile Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée. L'équité commande de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de M. [H] [F] et Mme [P] [F] née [R] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées. Sur l'exécution provisoire Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Le présent jugement sera donc assorti de l'exécution provisoire. PAR CES MOTIFS La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, Renvoie les parties à mieux se pourvoir au fond mais dès à présent : Déclare l'action recevable ; Constate que la dette locative visée dans le commandement de payer du 19 juin 2023 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois ; Constate, en conséquence, l'acquisition de plein droit de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties le 3 novembre 2022 entre M. [H] [F] et Mme [P] [F] née [R], d'une part, et Mme [Z] [E] [G], d'autre part, concernant les locaux à usage d'habitation situés au [Adresse 2] et ses accessoires, à compter du 20 août 2023 ; Condamne Mme [Z] [E] [G] au paiement provisoire d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, à compter de l’échéance de novembre 2023 et jusqu'à la date de libération effective des lieux caractérisée soit par la mise en œuvre de la procédure d'expulsion, soit par la remise des clés en mains propres au bailleur ; Condamne Mme [Z] [E] [G] à payer à M. [H] [F] et Mme [P] [F] née [R] la somme de 5024,40 euros (cinq mille vingt quatre euros et quarante centimes) au titre des loyers, charges et indemnité d'occupation, comptes arrêtés au 9 octobre 2023 (mois d'octobre 2023 inclus) ; Dit n'y avoir lieu d'octroyer des délais de paiement à Mme [Z] [E] [G], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d'une procédure de surendettement ; Ordonne à Mme [Z] [E] [G] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clés ; Ordonne à défaut de libération volontaire l'expulsion de Mme [Z] [E] [G] et de celle de tous occupants de son chef des lieux situés au [Adresse 2] et de tous les lieux loués accessoirement au logement, par M. [H] [F] et Mme [P] [F] née [R], avec si nécessaire le concours de la force publique ; Rappelle que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux ; Rappelle que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; Condamne Mme [Z] [E] [G] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 19 juin 2023 ; Condamne Mme [Z] [E] [G] à payer à M. [H] [F] et Mme [P] [F] née [R] la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Rappelle que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 28 mars 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière La Juge