Tribunal judiciaire, 15 février 2024. 21/11007

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le: Copies certifiées conformes délivrées le : ■ 2ème chambre N° RG 21/11007 N° Portalis 352J-W-B7F-CVC7U N° MINUTE : Assignation du : 19 Janvier 2021 JUGEMENT rendu le 15 Février 2024 DEMANDEUR CABINET VILLARD [Adresse 1] [Localité 4] représenté par Maître Marie-Cannelle FARNIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0076 DÉFENDEURS La PHARMACIE DE [Localité 5] UNIVERSITE [Adresse 2] [Localité 5] Monsieur [U] [T] [K], es qualité de liquidateur amiable de la PHARMACIE DE [Localité 5] UNIVERSITE, en cours de dissolution selon procès-verbal d’assemblée générale en date du 10 mai 2021 [Adresse 3] [Localité 4] tous les deux représentés par Maître Armand BOUKRIS de la SELEURL CABINET BOUKRIS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #B0274 Décision du 15 Février 2024 2ème chambre N° RG 21/11007 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVC7U * * * COMPOSITION DU TRIBUNAL Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique. Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés. Madame Caroline ROSIO, Vice-Présidente, statuant en juge unique. assistée de Adélie LERESTIF, Greffière. DÉBATS A l’audience du 06 Décembre 2023, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 15 Février 2024. JUGEMENT Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe Contradictoire et en premier ressort * * * FAITS ET PROCÉDURE Le 9 septembre 2019, la société PHARMACIE [Localité 5] UNIVERSITE a confié à l'agence immobilière cabinet VILLARD un mandat non exclusif de vente de son officine située [Adresse 2]) pour un prix souhaité de 2.000.000 d'euros et une commission fixée à 3% du prix de vente. Au terme de ce mandat, il était prévu que "cette rémunération sera également exigible et supportée par le mandant dans le cas où celui-ci refuserait de vendre au prix ci-dessus fixé et accepté par un acquéreur présenté par le mandataire“. Le 21 octobre 2019, Madame [O] [Y], Monsieur [N] [P] et Madame [E] [X] ont fait, par l’intermédiaire du cabinet VILLARD, une offre ferme d'achat de la pharmacie au prix de 2.000.000 millions d'euros Par courriel du 22 octobre 2019, la société PHARMACIE [Localité 5] PUBLICITE a indiqué au cabinet VILLARD avoir reçu concomittament une offre au même prix. Par courriel du 24 octobre 2019, la société PHARMACIE [Localité 5] PUBLICITE a informé le cabinet VILLARD qu’il avait choisi l’autre offre. Par lettre recommandée avec accusé de réception du 18 décembre 2019, le conseil du cabinet VILLARD a mis en demeure la société PHARMACIE [Localité 5] UNIVERSITE de lui justifier du caractère simultané de l'autre offre reçue et à défaut de lui verser 60.000 euros à titre de dommages et intérêts en application du mandat du 9 septembre 2019. Décision du 15 Février 2024 2ème chambre N° RG 21/11007 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVC7U L'officine officine a été vendue par la société PHARMACIE [Localité 5] UNIVERSITE à Messieurs [C] et [J] [F] au prix de 2.100.000 euros. Par acte du 20 février 2020, le Cabinet VILLARD a assigné la société PHARMACIE [Localité 5] UNIVERSITE devant le tribunal judiciaire de Nanterre aux fins essentielles de la condamner à lui payer la somme de 60.000 euros à titre de dommages. Par ordonnance du 19 janvier 2021, le Tribunal judiciaire de Nanterre s’est déclaré incompétent au profit du Tribunal judiciaire de Paris. L’affaire a été enrôlée près le Tribunal judiciaire de Paris sous le n°21/11007 devant la 2eme chambre section 2 et renvoyée devant le juge de la mise en état. Par conclusions signifiées le 3 février 2022, la société PHARMACIE [Localité 5] UNIVERSITE a informé le Tribunal de sa dissolution amiable selon procès-verbal d’assemblée générale en date du 10 mai 2021 et de la vente du fonds de commerce attaché par acte publié au BODDAC le 17 juin 2021. M. [U] [K] a été désigné liquidateur amiable de la société PHARMACIE [Localité 5] UNIVERSITE. Le 28 février 2022, le Cabinet VILLARD a assigné en intervention forcée M. [K], es qualité de liquidateur de société PHARMACIE [Localité 5] UNIVERSITE et sollicité la jonction de ces deux procédures. L'instance a été enregistrée sous le n° de RG 22/03039. L'instance portant le RG 22/03039 a été jointe à la présente instance à l’audience de mise en état du 13 avril 2022. Le Cabinet VILLARD sollicite du tribunal de céans, en l’état de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 17 juin 2022, au visa des articles 1103, 1231-1 et 1111 du code civil, de l'article 1999 du code civil et de l'article L 237-12 du code de commerce, de: - Condamner solidairement la société PHARMACIE [Localité 5] UNIVERSITE et M. [U] [K], es qualité de liquidateur amiable de la société PHARMACIE [Localité 5] UNIVERSITE, à lui payer la somme de 60.000 euros à titre de dommages et intérêts, outre les intérêts de droit à compter de la mise en demeure du 13 novembre 2019 - Ordonner la capitalisation des intérêts - Condamner solidairement la société PHARMACIE [Localité 5] UNIVERSITE et M. [U] [K], es qualité de liquidateur amiable de la société PHARMACIE [Localité 5] UNIVERSITE, à payer la somme de 7.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, - Condamner solidairement la société PHARMACIE [Localité 5] UNIVERSITE et M. [U] [K], es qualité de liquidateur amiable de la société PHARMACIE [Localité 5] UNIVERSITE, en tous les dépens. Décision du 15 Février 2024 2ème chambre N° RG 21/11007 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVC7U Le cabinet VILLARD soutient que l’agent évincé qui a présenté en premier une offre ferme peut solliciter des dommages et intérêts s’il prouve la faute du vendeur qui, par un abus de sa part et compte tenu des diligences accomplies, l’a privé de la réalisation de la vente, et fait valoir que la société PHARMACIE [Localité 5] UNIVERSITE a commis une faute en lui préférant une offre postérieure à celle qu’il avait présentée. Par conclusions notifiées par voie électronique le 14 novembre 2022, la société PHARMACIE [Localité 5] UNIVERSITE et M. [U] [K], es qualité de liquidateur amiable de la société PHARMACIE [Localité 5] UNIVERSITE ont requis du tribunal de céans, au visa de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 et de l'article L 237-24 du code de commerce, de: - Débouter le Cabinet VILLARD de toutes ses demandes, fins et conclusions en raison de l’absence de vente du bien objet du mandat - Débouter le Cabinet VILLARD de sa demande de dommages et intérêts en raison de l’absence de préjudice - Condamner le Cabinet VILLARD à payer à la PHARMACIE DE [Localité 5] UNIVERSITE et à Monsieur [K] la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive - Condamner le Cabinet VILLARD à payer à la PHARMACIE DE [Localité 5] UNIVERSITE et à Monsieur [K] la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile - Condamner le Cabinet VILLARD aux entiers dépens d’instance qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. La société PHARMACIE [Localité 5] UNIVERSITE et M. [U] [K], es qualité de liquidateur amiable de la société PHARMACIE [Localité 5] UNIVERSITE soutiennent que le mandat conclu avec le cabinet VILLARD étant sans exclusivité, que d’autres agences immobilière bénéficiaient également d’un mandat, que le cabinet VILLARD aurait seulement pu prétendre à une rémunération si la société PHARMACIE [Localité 5] UNIVERSITE avait contracté avec un acquéreur présenté par le cabinet VILLARD. La société PHARMACIE [Localité 5] UNIVERSITE fait valoir que la jurisprudence écarte la clause de rémunération et que si la clause conclue dans le mandat devait s’analyser en une clause pénale, elle serait nulle car ne figurant pas en caractère très apparent dans le contrat. L’ordonnance de clôture a été rendue le 8 mars 2023 et l’audience de plaidoiries fixée au 06 décembre 2023 suivant. A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 15 février 2024. Décision du 15 Février 2024 2ème chambre N° RG 21/11007 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVC7U MOTIFS DE LA DÉCISION 1°) Sur la demande de 60.000 euros à titre de dommages et intérêts Il résulte des dispositions d'ordre public de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970, qu'aucune commission n'est due aux agent immobiler avant que la vente ait été conclue. L'article 6 prévoit cependant que "lorsqu'un mandat est assorti d'une clause d'exclusivité ou d'une clause pénale ou lorsqu'il comporte une clause aux termes de laquelle des honoraires sont dus par le mandant, même si l'opération est conclue sans les soins de l'intermédiaire, cette clause recevra application dans les conditions qui seront fixées par décret ». Selon l’article 78 du décret du 24 juin 2015, « lorsqu’un mandat est assorti d’une clause pénale, ou lorsqu’il comporte une clause aux termes de laquelle des honoraires seront dus par le mandant, même si l’opération est conclue sans les soins de l’intermédiaire, cette clause ne peut recevoir application que si elle résulte d’une stipulation expresse d’un mandat dont un exemplaire a été remis au mandant. Cette clause, mentionnée en caractère très apparent, ne peut prévoir le paiement d’une somme supérieure au montant des honoraires stipulés dans le mandat pour l’opération réalisée». En l'espèce, le 9 septembre 2019, la société PHARMACIE [Localité 5] UNIVERSITE a confié à l'agence immobilière cabinet VILLARD un mandat non exclusif de vente de son officine pour un prix souhaité de 2.000.000 d'euros assorti d’une clause prévoyant que la commission fixée à 3% du prix de vente « sera également exigible et supportée par le mandant dans le cas où celui-ci refuserait de vendre au prix ci-dessus fixé et accepté par un acquéreur présenté par le mandataire». Le 21 octobre suivant, une offre ferme d'achat par l’intermédiaire de l'agence immobilière cabinet VILLARD au prix de 2.000.000 millions d'euros était présentée à la société PHARMACIE [Localité 5] UNIVERSITE qui a décliné l'offre d'achat au prix stipulé le 24 octobre 2019. Il est de jurisprudence constante que l'agent immobilier ne peut se prévaloir de la clause selon laquelle "la rémunération sera également exigible et supportée par le mandant dans le cas où celui-ci refuserait de vendre au prix ci-dessus fixé et accepté par un acquéreur présenté par le mandataire" si elle emporte obligation de conclure la vente sauf à payer la somme contractuellement prévue, même en l'absence de faute imputable au mandant. Il appartient ainsi à l'agent immobilier de prouver la faute de la société PHARMACIE [Localité 5] UNIVERSITE qui justifierait que lui soit alloué des dommages et intérêts. Le fait, pour la société PHARMACIE [Localité 5] UNIVERSITE, d’avoir préféré une offre émanant d’une autre agence immobilière ne constitue pas une faute permettant au cabinet VILLARD d’être indemnisé, en l’absence de toute vente conclue. Par conséquent la demande indemnitaire du cabinet VILLARD sera rejetée. Décision du 15 Février 2024 2ème chambre N° RG 21/11007 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVC7U 2°) Sur la demande de 10.000 euros pour procédure abusive M. [U] [K], es qualité de liquidateur amiable de la société PHARMACIE [Localité 5] UNIVERSITE valoir que la procédure menée par le cabinet VILLARD, en qualité de professionnel de l’immobilier qui ne peut ignorer la loi Hoguet, est abusive, car il a non seulement engagé une procédure devant un tribunal incompétent mais a ensuite persisté à réintroduire l’instance devant le tribunal de blâmable.            Le cabinet VILLARD n'a pas répondu sur cette demande.            Il résulte de l'article 1241 du code civil que l'exercice d'une action en justice constitue en principe un droit, indépendamment de son bien-fondé, et qu'elle ne peut constituer une faute susceptible de donner lieu à dommages et intérêts que si elle est abusive, à savoir notamment si elle a été exercée de manière dilatoire, de mauvaise foi, dans l'intention de nuire, ou par une légèreté blâmable.            En l'espèce, le cabinet VILLARD a pu légitimement se méprendre sur l’étendue de ses droits.            Par conséquent, la demande de M. [U] [K], es qualité de liquidateur amiable de la société PHARMACIE [Localité 5] UNIVERSITE à lui payer la somme de 10.000 euros pour procédure abusive sera rejetée.    3°) Sur les autres demandes Le cabinet VILLARD, succombant dans la présente instance, il convient de le condamner aux dépens d’instance, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. Le cabinet VILLARD sera condamné à verser à M. [U] [K], es qualité de liquidateur amiable de la société PHARMACIE [Localité 5] UNIVERSITE une somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Selon l’article 514 du code de procédure civile, « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision n’en dispose autrement ». Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire. PAR CES MOTIFS Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire par mise à disposition au greffe et en premier ressort: REJETTE la demande formée par le cabinet VILLARD tendant à : - Condamner solidairement la société PHARMACIE [Localité 5] UNIVERSITE et M. [U] [K], es qualité de liquidateur amiable de la société PHARMACIE [Localité 5] UNIVERSITE, à lui payer la somme de 60.000 euros à titre de dommages et intérêts, outre les intérêts de droit à compter de la mise en demeure du 13 novembre 2019 - Ordonner la capitalisation des intérêts REJETTE la demande formée par la société PHARMACIE [Localité 5] UNIVERSITE UNIVERSITE et M. [U] [K], es qualité de liquidateur amiable de la société PHARMACIE [Localité 5] UNIVERSITE tendant à condamner le Cabinet VILLARD à payer à la PHARMACIE DE [Localité 5] UNIVERSITE et à Monsieur [K] la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive CONDAMNE le cabinet VILLARD aux dépens et accorde à M. [U] [K], es qualité de liquidateur amiable de la société PHARMACIE [Localité 5] UNIVERSITE, le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile; CONDAMNE le cabinet VILLARD à verser à M. [U] [K], es qualité de liquidateur amiable de la société PHARMACIE [Localité 5] UNIVERSITE, une somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile; CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement; Fait et jugé à Paris le 15 février 2024 La GreffièreLa Présidente Adélie LERESTIF Caroline ROSIO