Texte intégral
Du 08 août 2025
5AA
SCI/jjg
PPP Référés
N° RG 25/00476 - N° Portalis DBX6-W-B7J-2F6Y
S.A. VILOGIA
C/
[H] [N] [E], [U] [N] [E]
- Expéditions délivrées à selarl RACINE
- FE délivrée à selarl RACINE
Le 08/08/2025
Avocats : selarl RACINE
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 2]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 08 août 2025
PRÉSIDENT : Mme Tamara MARIC-SANCHEZ,
GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,
DEMANDERESSE :
S.A. VILOGIA au capital 76 741 880,00€ et inscrite sous le n°475680815 au registre du Commerce de LILLEMETROPOLE
[Adresse 3]
[Localité 8]
Représentée par Maître FARGE (SELARL RACINE BORDEAUX)
DEFENDEURS :
Monsieur [H] [N] [E]
né le 03 Février 1978 à [Localité 9] (ZAIRE)
[Adresse 5]
[Adresse 11]
[Localité 4]
Présent
Madame [U] [N] [E]
née le 19 Septembre 1980 à
[Adresse 5]
[Adresse 11]
[Localité 4]
Absente
DÉBATS :
Audience publique en date du 23 Mai 2025
PROCÉDURE :
Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 10 Mars 2025
Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile
QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:
Réputée contradictoire et en premier ressort
EXPOSÉ DU LITIGE :
Par acte sous seing privé en date du 3 novembre 2015, la SA VILOGIA a donné à bail à Monsieur [H] [N] [E] et Madame [U] [N] [E] un logement situé [Adresse 6] à [Adresse 10] [Localité 1] moyennant un loyer initial de 661,72 euros et 69 euros de charges.
Par acte de commissaire de justice du 27 décembre 2024, la SA VILOGIA a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 4063,24 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.
Par acte de commissaire de justice du 10 mars 2025, la SA VILOGIA a assigné Monsieur [H] [N] [E] et Madame [U] [N] [E] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 23 mai 2025 aux fins de voir :
- Constater la résiliation du contrat de location ;
- Ordonner, en conséquence, l'expulsion de Monsieur [H] [N] [E] et Madame [U] [N] [E] ainsi que celle de toutes personnes introduites par elle dans les lieux et ce conformément aux dispositions de l'article L411-1 du Code des procédures civiles d'exécution ;
- Ordonner que faute par eux de ce faire, il sera procédé à leur expulsion avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier si besoin est ;
- Condamner solidairement Monsieur [H] [N] [E] et Madame [U] [N] [E] au paiement de la somme de 5836,86 euros, représentant les loyers et charges impayés à la date du commandement de payer, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats ;
- Les condamner solidairement au paiement des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts ;
- Les condamner solidairement au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges, du jugement à intervenir jusqu'à leur départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit ;
- Les condamner solidairement au paiement de la somme de 500,00 euros, à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le requérant, en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- Les condamner solidairement au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l'assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur ses biens et valeurs mobilières (article 696 du Code de procédure civile).
L'affaire a été débattue à l’audience du 23 mai 2025.
Lors de l’audience du 23 mai 2025, la SA VILOGIA, représentée par son conseil, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 5812,13 euros au 7 mai 2025 et confirme les termes de sa demande initiale. Elle indique accepter l'octroi de délais de paiement. Elle ajoute que deux virements ont été effectués par le défendeur : 600 euros le 16 mai 2025 et 170 euros le 22 mai 2025.
En défense, Monsieur [H] [N] [E] comparaît et expose qu’il ne conteste pas la dette. Il sollicite des délais de paiement et la suspension de la clause de résiliation en proposant de régler une somme mensuelle de 140 euros en sus du loyer courant. Il précise percevoir 1169 euros d'allocations et ajoute que sa femme perçoit un revenu mensuel de 1400 euros. Il indique avoir trois enfants à charge.
Régulièrement assignée à domicile avec dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, Madame [U] [N] [E] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.
La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.
A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 8 août 2025.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la non-comparution de l'un des défendeurs
En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.
La défenderesse non comparante ayant été régulièrement assignée et ayant disposé d’un temps suffisant pour organiser sa défense, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort.
Sur la régularité de la procédure
Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 11 mars 2025, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 23 mai 2025.
La bailleresse justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 30 décembre 2024.
L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.
Sur la résiliation du contrat de bail
L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.
En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.
En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.
La SA VILOGIA a fait signifier à Monsieur [H] [N] [E] et Madame [U] [N] [E] un commandement d’avoir à payer la somme de 4063,24 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 27 décembre 2024. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.
Les locataires n’ont pas réglé les causes dudit commandement dans le délai de deux mois.
Ce défaut de régularisation fonde la SA VILOGIA à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 28 février 2025, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit.
Néanmoins l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge, à la demande du bailleur ou du locataire, peut lorsque le locataire a repris le paiement intégral du loyer avant l’audience et est en situation de régler sa dette locative, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit, en accordant des délais de paiement dans les conditions de l’article 24 V, soit dans la limite de 3 années.
Cet article précise en outre que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
Il ressort des débats que Monsieur [H] [N] [E] et Madame [U] [N] [E] ont repris le paiement intégral du loyer courant. En outre, ils sont en situation de régler le loyer courant et le montant de leur dette, compte tenu des ressources mensuelles totales d'un montant de 2569 euros et des aides leur étant octroyées.
Par suite, et dès lors que la bailleresse l'accepte, il y a lieu de leur accorder des délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif, qui emporteront suspension des effets du commandement de payer visant la clause de résiliation du bail.
En cas de non-respect de ce moratoire, la SA VILOGIA sera autorisée à poursuivre l’expulsion de Monsieur [H] [N] [E] et Madame [U] [N] [E].
En outre, dans cette hypothèse, il y a lieu de prévoir que Monsieur [H] [N] [E] et Madame [U] [N] [E] seront tenus au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges (886,67 euros par mois à la date de l’audience), avec revalorisation de droit, à compter du 1er mai 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux loués.
Sur la provision et les indemnités d’occupation
En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.
En l’espèce, au soutien de leur demande, la SA VILOGIA produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 5812,13 euros à la date du 7 mai 2025.
Cependant, ce décompte intègre des frais de procédure qui relèvent pour certains des dépens (298,94 euros), qu’il convient de déduire de cette créance.
Le solde de la créance n’étant pas sérieusement contesté ni contestable, Monsieur [H] [N] [E] et Madame [U] [N] [E] seront donc condamnés au paiement de la somme de 5513,19 euros, en derniers ou quittance à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 7 mai 2025 – échéance du mois d'avril 2025 incluse, compte tenu de virements de 770 euros susceptibles d’être intervenus postérieurement à ce décompte.
S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.
Dans l’hypothèse où Monsieur [H] [N] [E] et Madame [U] [N] [E] ne respecteraient pas les délais de paiement accordés et en seraient déchus, ils seront en outre condamnés, en deniers ou quittances valables, au paiement des loyers ou indemnités d’occupation ayant couru ou continuant à courir à compter du 1er mai 2025.
Sur la solidarité
Selon l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.
En application de l’article 1751 du code civil, le droit au bail, signé même avant le mariage, est réputé appartenir à l’un et à l’autre des époux. Les dépenses locatives sont des dettes ménagères engageant solidairement les époux en vertu de l’article 220 du même code.
En l’espèce, Monsieur [H] [N] [E] et Madame [U] [N] [E] sont mariés.
En outre, le bail conclu entre les parties comporte une clause de solidarité.
Monsieur [H] [N] [E] et Madame [U] [N] [E] sont donc déclarés solidaires dans le paiement de leur dette, par application de la clause de solidarité insérée dans le contrat de bail et des articles 220 et 1751 du Code civil.
Sur le sort des meubles
En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.
Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis in solidum à la charge de Monsieur [H] [N] [E] et Madame [U] [N] [E].
Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner in solidum Monsieur [H] [N] [E] et Madame [U] [N] [E] à verser à la SA VILOGIA la somme de 150 euros.
Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.
PAR CES MOTIFS,
Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,
Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :
CONSTATONS la réunion à la date du 28 février 2025 des conditions d’acquisition de la clause de résiliation insérée au contrat de bail du 3 novembre 2015 entre Monsieur [H] [N] [E] et Madame [U] [N] [E] et la SA VILOGIA relatif au logement situé [Adresse 7]) ;
CONDAMNONS solidairement Monsieur [H] [N] [E] et Madame [U] [N] [E] à payer à la SA VILOGIA la somme de 5513,19 euros en derniers ou quittance valable à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 7 mai 2025 (échéance du mois d'avril 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
ACCORDONS à Monsieur [H] [N] [E] et Madame [U] [N] [E] la faculté de se libérer de leur dette dans un délai de 36 mois à raison de 35 mensualités successives de 140 euros chacune, suivies d’une 36ème et dernière mensualité représentant le solde du principal, des intérêts, frais et indemnité de procédure, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision et chaque mensualité devant être versée au dernier jour de chaque mois au plus tard, le loyer courant et les charges devant être réglés à leur échéance ;
DISONS que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens et autres frais s’il y a lieu ;
ORDONNONS, en conséquence, la suspension des effets de la clause de résiliation permettant la continuation du contrat de bail ;
DISONS que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais joué ;
DISONS, en revanche, qu’à défaut de paiement du loyer courant ou d’une seule mensualité à l’échéance fixée avant la fin du paiement de la dette en principal et intérêts, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure adressée par courrier recommandé avec accusé de réception restée sans effet :
la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;
si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation, la clause de résiliation reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation immédiate du contrat de bail ;
qu’en ce cas, à défaut pour Monsieur [H] [N] [E] et Madame [U] [N] [E] d’avoir libéré volontairement les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec, si nécessaire, le concours et l’assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;
qu’en ce cas le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
qu’en ce cas sera due une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges (886,67 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées et CONDAMNONS in solidum Monsieur [H] [N] [E] et Madame [U] [N] [E] à son paiement à compter du 1er mai 2025, jusqu’à libération effective des lieux ;
CONDAMNONS in solidum Monsieur [H] [N] [E] et Madame [U] [N] [E] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;
CONDAMNONS in solidum Monsieur [H] [N] [E] et Madame [U] [N] [E] à payer à la SA VILOGIA une indemnité de 150 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
REJETONS le surplus des demandes ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;
Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.
LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
