Tribunal judiciaire, 22 mai 2024. 23/08570

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Maître HENNEQUIN Copie exécutoire délivrée le : à : Maître WILLAUME Pôle civil de proximité ■ PCP JCP fond N° RG 23/08570 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3GXI N° MINUTE : 10 JCP JUGEMENT rendu le mercredi 22 mai 2024 DEMANDEURS Monsieur [Y] [U], Madame [W] [U], demeurant [Adresse 1] représentés par Maître WILLAUME, avocat au barreau de Paris, vestiaire #E1819 DÉFENDERESSE Etablissement public [Localité 3] HABITAT OPH, dont le siège social est sis [Adresse 2] représenté par Maître HENNEQUIN, avocat au barreau de Paris, vestiaire #P483 COMPOSITION DU TRIBUNAL Yasmine WALDMANN, Juge des contentieux de la protection assistée de Laura JOBERT, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 20 mars 2024 JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 22 mai 2024 par Yasmine WALDMANN, Juge assistée de Laura JOBERT, Greffier Décision du 22 mai 2024 PCP JCP fond - N° RG 23/08570 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3GXI EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 20/05/2021, l’EPIC [Localité 3] HABITAT OPH a consenti un bail à usage d’habitation pour un logement sis [Adresse 1], RDC, porte 142, à [W] [U] née [T] et [Y] [U], moyennant un loyer initial mensuel de 1321,29 euros. Dès mai 2021, les locataires se sont plaints auprès du bailleur d’un premier dégât des eaux dans leur cuisine. Entre le 21/10/2021 et le 02/11/2021, cinq dégâts des eaux survenaient au niveau des évacuations des deux WC et des deux douches, avec remontées des eaux usées. L’EPIC [Localité 3] HABITAT OPH intervenait sur les lieux via la SAS SAPIAN à cinq reprises pour reprendre les désordres entre le 21/10/2021 et le 02/11/2021, faisait procéder à une inspection télévisée des réseaux d’assainissement le 04/11/2021 et à un détartrage et curage de la colonne le 29/11/2021. Le 16/10/2022, une partie du plafond du salon des locataires s’effondrait suite à un nouveau dégât des eaux. Les locataires en informaient le bailleur par courriel du même jour. Des travaux de dépannage et de réparation provisoire de la colonne étaient effectués entre le 20/10/2022 et le 15/12/2022 par le bailleur. L’EPIC [Localité 3] HABITAT OPH informait les locataires de la réalisation de travaux de remise en état suite au sinistre par courrier du 05/01/2023. Par courrier du 13/02/2023, le Service technique de l’Habitat de la ville de [Localité 3], saisi par les locataires, concluait à des infiltrations d’eau au niveau du plancher haut du séjour et dans les salles de bain en raison de l’état fuyard des canalisations d’alimentation ou d’évacuation des eaux usées. Il notait une importante humidité de condensation en raison d’une aération permanente insuffisante. Par acte de commissaire de justice du 20/10/2023 remis à domicile, [W] [U] née [T] et [Y] [U] ont assigné l’EPIC [Localité 3] HABITAT OPH devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Paris. L’affaire était appelée à l’audience du 30/11/2023, et faisait l’objet d’un renvoi avant d’être examinée à l’audience du 20/03/2024. A l’audience, [W] [U] née [T] et [Y] [U], représentés par leur conseil, sollicitent aux termes de leurs dernières conclusions soutenues oralement à l’audience, au visa de l’article 1719 du code civil et de la loi du 6 juillet 1989, de voir : - condamner l’EPIC [Localité 3] HABITAT OPH au paiement de la somme de 44163,93 en réparation du trouble de jouissance subi du 21/102021 au 20/03/2024, à laquelle viendra s’ajouter la somme de 1522,89 euros jusqu’à complète cessation du trouble ; - condamner le même à entreprendre des travaux de réfection complète de l’appartement pour faire cesser les troubles sous astreinte de 300 euros par jour de retard passé le délai de quinze jours à compter de la signification de la décision à intervenir ; - condamner le même à prendre en charge les frais de déménagement et de relogement temporaire de la famille, dans des conditions de surface, loyer et de zone géographique identique à leur présent appartement, au besoin dans le privé ; - condamner le même à leur payer la somme de 30000 euros au titre dy préjudice moral subi par chacun des membres de la famille ; - condamner le même à payer la somme de 1015 euros au titre des frais engagés ; - condamner le même à régler la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et au paiement des entiers dépens. Au soutien de leurs prétentions, ils estiment notamment que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance d’un logement en bon état d’usage et de réparation, qu’il a ainsi violé ses obligations découlant des articles 1719 et 6-1 de la loi du 6 juillet 1989. En réparation, ils sollicitent l’indemnisation de leur trouble de jouissance à hauteur de 85% du loyer charges comprises sur une durée de 29 mois en raison des infiltrations, moisissures fongiques et des dégâts matériels au niveau du salon, des quatre chambres, de la salle de douche, de la salle de bain, des deux WC et du couloir de l’étage, soit 91m² sur 108m² habitables. Ils indiquent que la présence de moisissures (aureobasidium, pénicillium et aspergillius) est constatée par le diagnostic mycologique effectué le 17/12/2022 par l’assurance locative, et par le procès-verbal de commissaire de justice du 30/05/2022. Ils précisent ne pas avoir volontairement mis en échec les propositions de relogement le temps des travaux, mais ne pas avoir eu de propositions répondant aux critères de taille et de géographie. S’agissant du préjudice moral, ils indiquent notamment que [W] [U] née [T] a une santé particulièrement fragile suite à une opération du cœur, et subit un dommage du fait de l’indécence des lieux rendant sa convalescence plus risquée. L’EPIC [Localité 3] HABITAT OPH, représenté à l’audience, sollicite aux termes de ses dernières conclusions, de voir : - déclarer les demandeurs mal fondés et les débouter ; - les condamner au paiement d’une somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et au paiement des entiers dépens. Il indique notamment qu’il n’a commis aucune faute dans la délivrance d’un logement conforme, puisqu’il justifie d’interventions rapides à chaque dégât des eaux en 2021 puis 2022. S’agissant de la présence de moisissures, il estime que la production d’un rapport mycologique non contradictoire ou amiable ne peut suffire à prouver l’existence d’un préjudice. Il ajoute que le procès-verbal de commissaire de justice et le rapport d’expertise amiable dressé en janvier 2022 ne met en évidence aucune indécence ou insalubrité des lieux rendant le bien impropre à son usage. Selon lui, les dommages constatés dans ces pièces ne constituent qu’un préjudice esthétique, qui peut être indemnisé à hauteur de 10% du loyer hors charges locatives et pour une surface de 44% de 108m² jusqu’au 25/12/2022. Il indique que la chute du plafond constitue un préjudice esthétique à hauteur de 15% du loyer hors charges, d’octobre 2022 au 25/12/2022. Il estime que suite au refus des locataires d’autoriser l’intervention des entreprises du bailleur pour une remise en état le 25/12/2022, le bailleur n’est plus tenu à l’indemnisation. S’agissant des réparations demandées, il estime que ces demandes sont non précises et ne peuvent être accordées. Il ajoute ne pas refuser le principe des travaux, rendant la demande sans objet. S’agissant des préjudices moral et matériel, il soutient que les demandeurs ne peuvent solliciter la réparation des mêmes préjudices causés par les mêmes fautes aussi bien sur le fondement contractuel et délictuel, et que les frais de rapport mycologique sont des frais de procédure. Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, il est renvoyé à leurs écritures déposées et débattues à l'audience conformément à l'article 455 du code de procédure civile. La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 22/05/2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur la violation par le bailleur de son obligation de délivrance Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Le décret n°2202-120 du 30 janvier 2002 vient préciser que le gros œuvre du logement et de ses accès doit être en bon état d'entretien et de solidité et protéger les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires doivent assurer la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Par ailleurs, les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude doivent être conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et être en bon état d'usage et de fonctionnement. Le bailleur est également obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, étant précisé que les travaux de réfection de grande ampleur ne font pas partie de la liste des réparations locatives à la charge du preneur listées dans le décret n°87-712 du 26 août 1987. Ces obligations forment plus généralement l'obligation de délivrance du bail. De telles obligations sont des obligations de résultat et ne nécessitent pas de rapporter la preuve d'une faute du bailleur ou d'un défaut de diligences. En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance, le locataire dispose de l'action en exécution des travaux avec demande d'indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d'usage ou le préjudice d'agrément. Pour la réalisation des travaux, une astreinte peut être prononcée pour assurer l'exécution de la décision en application de l'article L131-1 du code des procédures civiles d'exécution. En matière d'indécence en particulier, l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit deux sanctions. La première consiste pour le locataire à demander au bailleur ou à exiger judiciairement de lui une mise en conformité des locaux lorsque le logement loué ne satisfait pas aux normes de décence fixées par les textes. La deuxième lui reconnaît le droit, à défaut de mise en conformité, d'obtenir du juge une réduction du loyer. En l’espèce, il est attesté des pièces versées au débat (notamment les nombreux échanges courriels entre le bailleur et les locataires, les rapports d’intervention de la SAS SAPIAN, le rapport d’expertise amiable du 06/01/2022) que sept dégâts des eaux sont survenus depuis l’entrée dans les lieux. L’existence de ces sinistres n’est pas contestée par le bailleur. S’agissant des cinq dégâts des eaux survenus entre le 24/10/2021 et le 02/11/2021, ces sinistres ont causés des remontées des eaux usées dans le logement des demandeurs, de jour comme de nuit. Les demandeurs produisent les nombreux courriels envoyés à leur bailleur puis courrier déplorant le manque d’hygiène et les désagréments importants causés par ces dégâts à répétition. Cette situation a nécessairement causé un dommage aux locataires, qui n’ont pu jouir de leur bien dans des conditions décentes et normales durant l’entièreté de la période. L’obligation de délivrance a donc été violée par le bailleur. Il sera rappelé à ce titre que l’obligation de délivrance est une obligation de résultat et non de moyen, et l’absence de faute du bailleur ou la preuve des diligences faites ne permet pas d’écarter sa responsabilité. Le préjudice subi par les locataires au cours de cette période concerne l’entièreté du logement et sera indemnisé à hauteur de 80% du loyer charges locatives comprises, le dommage affectant l’utilisation des eaux et de l’électricité du logement. S’agissant de l’état du parquet et des peintures, il n’est pas contesté par le bailleur que les sinistres répétés d’octobre et novembre 2021 ont causé une dégradation du parquet et des peintures du logement. Ces éléments sont inscrits dans le rapport d’expertise amiable commune du 06/01/2022. Le procès-verbal de commissaire de justice du 30/05/2022 et les photographies produites par les demandeurs mettent en évidence des taches sur le parquet, des traces d’infiltrations sur les peintures de la chambre du 1er étage, de la salle de bain et des WC et sur le plafond du séjour. Le Service technique de l’Habitat constate dans son courrier du 13/02/2023 des infiltrations d’eau au niveau du plancher haut du séjour et dans les salles de bain en raison de l’état fuyard des canalisations d’alimentation ou d’évacuation des eaux usées. S’agissant de la présence de moisissure, si le diagnostic mycologique du 22/12/2022 conclut en la présence de moisissures dangereuses pour la santé des occupants, force est de constater qu’aucune pièce objective et supplémentaire ne vient corroborer ces éléments. Le constat du 30/05/2022 évoque la présence à quelques endroits de salpêtre (qui ne correspond pas à des moisissures fongiques toxiques), et les photographies produites mettent en évidence la présence de ce salpêtre dans des zones très limitées. Aussi, le Service technique de l’Habitat ne relève pas la présence de ces toxiques, et ne conclut pas en l’indécence ou l’insalubrité des lieux nécessitant une intervention urgente du bailleur. Ainsi, la présence de moisissures ne sera pas prise en compte dans l’évaluation du préjudice subi par les locataires du fait de l’absence de remise en état du parquet du couloir, des deux salles de bain et du séjour, des chambres, et des peintures du séjour, des salles de bain et des deux WC. Ces dommages causent un trouble de jouissance en ce qu’ils présentent des traces d’infiltration, troublant l’utilisation normale du sol et des murs par les locataires. Il affecte partiellement 91m² du logement. Au regard de ces éléments, ce préjudice sera indemnisé à hauteur de 10% du loyer, hors charges locatives, à compter du 24/10/2021. Ce désordre n’a pas pris fin à ce jour. En effet, le bailleur soulève le refus des locataires le 25/12/2022 pour justifier l’absence d’intervention. Or, il résulte du courrier produit et rédigé par les locataires que leur refus ne portait que sur le nettoyage des champignons. Or, la présence de champignon n’est pas prise en compte dans l’évaluation du préjudice et le refus des locataires ne porte pas sur la réparation intégrale des lieux. Sur le refus des locataires d’accepter les propositions de relogement, il sera constaté que le bailleur ne justifie pas des propositions de relogement faites aux locataires, de sorte qu’il ne peut être vérifié de la réalité et le bien fondé des refus des locataires d’accepter les propositions de relogement. Ainsi, le préjudice sera indemnisé sur une période courant jusqu’au 20/03/2024. S’agissant de la chute du plafond survenue le 16/10/2022, il n’est pas contesté par les parties qu’elle a été causée par un dégât des eaux. Les photographies produites par les demandeurs, et les échanges courriels et mises en demeure par courrier recommandé, mettent en évidence l’importance de la chute. Contrairement aux dires du défendeur, ce dommage est supérieur à un simple préjudice esthétique, une grande partie du sous plafond du séjour ayant chuté et laissant la pièce sans plafond en état d’usage. Les locataires ne peuvent pas jouir dans des conditions normales de cette pièce depuis le 16/10/2022, mais également partiellement de leur appartement, l’occupation du séjour par eux ou des tiers, et la traversée du séjour étant rendue difficile par cette situation. Ce préjudice sera indemnisé à hauteur de 35% du loyer (impossibilité d’utilisation totale du séjour de 30m² et à hauteur de 10% du reste du logement), hors charges comprises, à compter du 16/10/2022, et jusqu’au 20/03/2024, comme analysé précédemment. Sur l’évaluation des préjudices La faute commise invoquée est le manquement à l’obligation de délivrance. Les préjudices matériels allégués sont notamment l’achat d’un drap pour couvrir le trou au niveau du plafond et le coût du constat mycologique. Le préjudice moral alléguée est la souffrance induite au quotidien par les sinistres à répétition, par l’humidité dans le logement et par le risque causé à la santé de la demanderesse. D’une part, concernant le préjudice de jouissance, il convient de condamner l’EPIC [Localité 3] HABITAT OPH à régler les sommes suivantes, selon l’évaluation susvisée : - 24/10/2021 au 02/11/2021 inclus : 10 jours sur une base de 80% du loyer charges comprises (1791,64 euros), soit un montant total de 462 euros ; - 24/10/2021 au 20/03/2021 inclus : 878 jours sur une base de 10% du loyer hors charges (1321,29 euros), soit un montant total de 380 euros: - 16/10/2022 au 20/03/2024 inclus : 522 jours sur une base de 35% du loyer hors charges (1321,29 euros), soit un montant total de 7915 euros; Soit la somme totale de 8757 euros. Outre ce préjudice de jouissance, les locataires dont le quotidien a été particulièrement difficile sur le plan moral et psychique, et également médical au regard des pièces produites sur l’état de santé de la demanderesse, justifient une indemnisation à hauteur de 3000 euros au titre du préjudice moral subi. S’agissant du préjudice matériel, les demandeurs ne justifient pas de l’achat et de l’utilisation du drap dans le seul but de dissimuler le trou du plafond. Le rapport d’analyse mycologique constitue une dépense dans le cadre de la procédure, et ne sera pas indemnisé au titre du préjudice matériel. La demande au titre du préjudice matériel sera rejetée. Sur la demande de travaux et de relogement Conformément aux dispositions précitées de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 les locataires peuvent solliciter du bailleur la réalisation de travaux de réfection afin de mettre en conformité avec les règles de décence le logement. Le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux. En l’espèce, les demandeurs démontrent de la nécessité de réaliser des travaux de réfection du plafond du séjour, du couloir, des chambres enfants et des peintures du plafond du séjour, des chambres, de la salle de bain du bas. Le bailleur justifie d’un devis du 17/01/2023 pour réaliser les travaux, et indique que la demande est sans objet en l’absence de refus de leur part d’effectuer les travaux. Néanmoins, force est de constater que depuis janvier 2023, les travaux n’ont pas été effectués. Le bailleur affirme que cela est dû au refus des locataires d’autoriser les entreprises à effectuer les travaux et d’accepter les relogements proposés. Néanmoins, et comme examiné précédemment, le bailleur ne justifie pas d’un refus des locataires s’agissant de la réfection de ces éléments, et également s’agissant de propositions de relogement qui ne sont pas produites. Ainsi, il convient d’enjoindre à l’EPIC [Localité 3] HABITAT OPH de procéder aux travaux de réfection du plafond du séjour, du parquet du couloir et des chambres enfants et des peintures du plafond du séjour, des chambres, de la salle de bain du bas. Si le bailleur n’effectue pas ces travaux dans le délai d’un mois suivant la signification de la présente décision, il sera condamné au paiement d’une astreinte de 80 euros par jour de retard, et ce pendant un délai de trois mois. Sur la demande de relogement, les demandeurs n’expliquent pas le fondement légal de leur demande, et ne motivent pas spécifiquement cette demande de relogement. En outre, il est constant que dans l'hypothèse où le logement loué n'est pas conforme aux dispositions de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 relatif à la décence, aucune disposition légale n'oblige le bailleur à fournir un autre logement au locataire, ce dernier pouvant seulement exiger l'exécution des travaux de mise en conformité et/ou des dommages et intérêts. Par conséquent, la demande de relogement sera rejetée. Sur les demandes accessoires La partie défenderesse, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le coût du constat par commissaire de justice du 30/05/2022. La partie défenderesse sera condamnée à payer au défendeurs la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, Le tribunal statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort, CONDAMNE l’EPIC [Localité 3] HABITAT OPH à payer à [W] [U] née [T] et [Y] [U] la somme de 8757 en réparation du préjudice de jouissance ; CONDAMNE l’EPIC [Localité 3] HABITAT OPH à payer à [W] [U] née [T] et [Y] [U] la somme de 3000 euros en réparation du préjudice moral ; CONDAMNE l’EPIC [Localité 3] HABITAT OPH à effectuer des travaux de réfection du plafond du séjour, du parquet du couloir et des chambres enfants, et des peintures du plafond du séjour, des chambres, de la salle de bain du bas, dans le logement sis [Adresse 1], RDC, porte 142 loué à [W] [U] née [T] et [Y] [U], dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision, et ce sous astreinte de 80 euros par jour de retard passé le délai d’un mois ; DIT que l’astreinte courra pendant un délai de trois mois, et qu’il sera de nouveau statué sur le sort de cette astreinte passé ce délai ; SE RESERVE la liquidation de l’astreinte ; DEBOUTE [W] [U] née [T] et [Y] [U] de leur demande au titre du préjudice matériel ; DEBOUTE [W] [U] née [T] et [Y] [U] de leur demande de relogement ; CONDAMNE l’EPIC [Localité 3] HABITAT OPH à payer à [W] [U] née [T] et [Y] [U] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE l’EPIC [Localité 3] HABITAT OPH aux dépens, qui comprendront le coût du constat par commissaire de justice du 30/05/2022 ; REJETTE le surplus des demandes ; RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire ; Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 22 mai 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées. La greffière La juge