Tribunal judiciaire, 28 juin 2024. 24/00377

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE Au Nom du Peuple Français Tribunal judiciaire d’EVRY Pôle des urgences civiles Juge des référés Ordonnance du 28 juin 2024 MINUTE N° 24/______ N° RG 24/00377 - N° Portalis DB3Q-W-B7I-P7TF PRONONCÉE PAR Virginie BOUREL, Vice-Présidente, Assistée de Fabien DUPLOUY, greffier, lors des débats à l’audience du 28 mai 2024 et de Alexandre EVESQUE, greffier, lors du prononcé ENTRE : Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8], parcelle cadastrée AK [Cadastre 1] à [Localité 6] et AD [Cadastre 2] à [Localité 9], représenté par son syndic en exercice, la S.A.S. IMMO DE FRANCE [Localité 7] ILE DE FRANCE, dont le siège social est sis [Adresse 4], et pour les besoins de la présente par son établissement secondaire [Adresse 5] représentée par Maître Xavier GUITTON de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0502 DEMANDERESSE D'UNE PART ET : S.C.I. ATJ BUSINESS dont le siège social est sis [Adresse 3] représentée par Maître Richard Ruben COHEN de la SELAS SELASU RICHARD R. COHEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1887 DÉFENDERESSE D'AUTRE PART ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort. ************** EXPOSE DU LITIGE Par acte délivré le 16 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] à [Localité 9] a assigné en référé devant le président du tribunal judiciaire d'Evry la SCI ATJ BUSINESS aux fins de la voir condamner à cesser toute location meublée de courte durée au sein du lot n° 305 sous astreinte de 523 euros par jour de retard, à compter du prononcé de la décision à intervenir. Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] à [Localité 9] expose que : - la SCI ATJ BUSINESS est propriétaire d'un appartement situé au sein de la [Adresse 8] à [Localité 9], composée de 282 maisons individuelles et quatre bâtiments collectifs - chacun des bâtiments collectifs a été construit afin de créer une place de village et comprend des locaux commerciaux au rez-de-chaussée et des appartements à usage d'habitation dans les étages supérieurs - le lot numéro 305, appartenant à la SCI ÀTJ BUSINESS est situé au troisième étage de l'escalier I du bâtiment A - or, la SCI ATJ BUSINESS pratique de la location touristique de courte durée au sein de son lot, en contradiction avec le règlement de copropriété, occasionnant des troubles anormaux de voisinage pour les autres copropriétaires - cette activité a été constatée par procès-verbal de commissaire de justice en date du 28 février 2024 - la partie défenderesse a été mise en demeure de cesser cette activité par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 23 janvier 2024 - par correspondance en date du 8 février 2024, la partie défenderesse, par l'intermédiaire de son avocat, a contesté exercer cette activité et a par ailleurs indiqué être autorisée à l'exercer, aux termes du règlement de copropriété - or, le règlement de copropriété interdit l'utilisation des lots à des fins commerciales et toute location meublée de courte durée, notamment à des fins touristiques, constitue une activité commerciale interdite - l’exercice de cette activité de location meublée de courte durée cause un trouble anormal de voisinage aux copropriétaires - la violation manifeste du règlement de copropriété constitue un trouble manifestement illicite qu'il appartient au juge des référés de faire cesser - Il est donc bien fondé à solliciter du juge des référés d'ordonner la cessation de toute activité de location de courte durée au sein du lot n° 305 sous astreinte de 523 euros par jour de retard correspondant au montant journalier du loyer perçu par la SCI ATJ BUSINESS A l'audience du 28 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] à [Localité 9], représenté par avocat, a soutenu son acte introductif d'instance et déposé ses pièces telles que visées dans l'assignation. La SCI ATJ BUSINESS, représentée par avocat, s'est opposée aux demandes formées par le syndicat des copropriétaires aux motifs que : - le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve, avec l'évidence requise en référé, qu'elle se livre de manière répétée à la location de son lot pour de courtes durées - en effet, aucun élément ne permet d'établir un lien entre les annonces diffusées et elle-même - l'attestation établie par Monsieur [R] devra être écartée des débats faute de comporter sa pièce d'identité - en tout état de cause, la location meublée est expressément autorisée aux termes du règlement de copropriété, de même que les activités commerciales et libérales - l'activité de location est, par essence, civile faute de comporter des services annexes telles que la fourniture de petits déjeuners ou de services de ménage - enfin, l'existence et l'appréciation d'un trouble anormal de voisinage relève de la seule compétence du juge du fond et échappe à la compétence du juge des référés, juge de l'évidence -elle bien fondée à solliciter le remboursement de la somme de 480 euros correspondant aux frais de mise en demeure d'avocat mis à sa charge par le syndicat des copropriétaires Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance et aux écritures déposées et développées oralement à l'audience. L'affaire a été mise en délibéré au 28 juin 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur la demande de cessation de l'activité de location meublée sous astreinte Selon l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Il résulte de ce texte que constitue un trouble manifestement illicite toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. En l'espèce, le règlement de copropriété prévoit, en son article 12, que : "Chaque copropriétaire aura le droit de jouir, comme bon lui semblera, les parties privatives et des parties communes dont il aura la jouissance exclusive, à condition de ne pas nuire aux droits particuliers ou communs des autres copropriétaires et de se conformer aux dispositions du présent règlement et aux prescriptions du cahier des charges annexés à l'arrêté de permis de construire et littéralement reproduits en annexe". L'article 13 du même règlement de copropriété dispose quant à lui : "Les lots constitués par les maisons individuelles ou les appartements aux termes de l'état descriptif de division seront réservés à l'habitation et devront être occupés bourgeoisement (…). Toutefois, dans les maisons individuelles, l'exercice de professions libérales sera toléré, à titre accessoire à l'habitation, sous réserve de l'observation stricte des lois et des règlements en vigueur et à condition que l'activité exercée ne puisse gêner le voisinage par le bruit, l'odeur ou une circulation trop intense. Il en sera de même dans les appartements à l'exception des professions de vétérinaire, de professeur de chant, de musique ou de danse. (…) La location en meublé de maisons ou d'appartements entiers est autorisée. En revanche, la transformation de maisons ou d'appartements en chambres meublées destinées à être louées à des personnes distinctes est interdite". Il ressort de ce qui précède que la location de logements meublés est expressément autorisée par le règlement de copropriété. Il s'ensuit que le syndicat des copropriétaires est mal fondé à invoquer une violation du règlement de copropriété de sorte qu'il échoue à démontrer une violation évidente d'une règle de droit, une telle démonstration supposant une analyse approfondie des termes du règlement de copropriété et un examen par le juge du fond. En outre, il convient de rappeler que l'existence d'un trouble anormal de voisinage relève des seuls pouvoirs du juge du fond et échappe à la compétence du juge des référés, juge de l'évidence. En conséquence, faute de caractériser l'existence d'un trouble manifestement illicite, il n'y a lieu, en référé, de faire droit aux demandes du syndicat les copropriétaires. Sur la demande reconventionnelle en paiement d'une provision Selon l'article 835 du code de procédure civile, le juge des référés, peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Conformément aux dispositions de l'article 835 du code de procédure civile, il appartient au demandeur de rapporter la preuve d'un trouble manifestement illicite ou d'une obligation non sérieusement contestable. En l'espèce, la SCI AJT BUSINESS sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 480 euros à titre de provision correspondant à des frais indûment facturés. La demande provisionnelle en paiement suppose donc que soit déterminé si la charge de cette somme incombe à la SCI AJT BUSINESS ou si, en application des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et du règlement de copropriété, elle doit être supportée par l'ensemble des copropriétaires, au prorata de leurs tantièmes de copropriété. L'ensemble de ces questions relève de l'appréciation du juge du fond et excède la compétence du juge des référés, juge de l'évidence. Par conséquent, il n'y a lieu à référé sur la demande provisionnelle formée par la SCI AJT BUSINESS. Sur les demandes accessoires En application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires, qui succombe à la présente instance, sera condamné aux dépens. L'équité ne commande pas de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile PAR CES MOTIFS Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance contradictoire, et en premier ressort ; DIT n'y avoir lieu à référé sur les demandes formées par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] à [Localité 9] ; DIT n'y avoir lieu à référé sur la demande provisionnelle formée par la SCI AJT BUSINESS ; DIT n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; REJETTE toute demande plus ample ou contraire ; CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] à [Localité 9] aux dépens. Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 28 juin 2024, et nous avons signé avec le greffier. Le Greffier,Le Juge des Référés,