Cour d'appel, 20 février 2024. 23/00526

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 51A chambre 1 - 2 ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 20 FEVRIER 2024 N° RG 23/00526 - N° Portalis DBV3-V-B7H-VUTB AFFAIRE : M. [Y] [H] C/ S.A. CDC HABITAT SOCIAL Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 15 Septembre 2022 par le Tribunal de proximité de POISSY N° RG : 11- 22-000276 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : 20/02/24 à : Me Sébastien CROMBEZ Me Sabrina DOURLEN RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE VINGT FEVRIER DEUX MILLE VINGT QUATRE, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : Monsieur [Y] [H] né le 11 Octobre 1965 à [Localité 5] de nationalité Française [Adresse 1] [Localité 6] Représentant : Maître Sébastien CROMBEZ, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 61 (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro C-78646-2023000757 du 15/05/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de VERSAILLES) APPELANT **************** S.A. CDC HABITAT SOCIAL Ayant son siège [Adresse 2] [Localité 4] prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège Représentant : Maître Sabrina DOURLEN, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 453 Représentant : Maître Marc-antoine PEREZ de la SELARL PEREZ-MESSAGER & Associés, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R178 - INTIMEE **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 18 Décembre 2023 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Isabelle BROGLY, magistrat honoraire chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Monsieur Philippe JAVELAS, Président, Madame Anne THIVELLIER, Conseiller, Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire, Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN, EXPOSE DU LITIGE Par contrat du 1er mars 1983, la SCI La Vigne Blanche a donné à bail à M. [W] [H] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 3] à [Localité 6]. La société CDC Habitat Social est venue ensuite aux droits de la SCI La Vigne Blanche et l'adresse du logement est désormais le [Adresse 1]. Le loyer actualisé comprenant la provision pour charges s'élève à 563,93 euros par mois. M. [W] [H] est décédé le 15 juillet 2021. Par acte de commissaire de justice délivré le 17 mars 2022, la société CDC Habitat Social a assigné M. [H] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Poissy aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - dire que M. [H] est occupant sans droit ni titre, - ordonner l'expulsion de M. [Y] [H], - ordonner le transport ou à défaut la séquestration des meubles aux frais, risques et périls du défendeur, - condamner M. [H] an paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 563,93 euros par mois à compter du 1er août 2021 et jusqu'à la libération complète des lieux, outre sa condamnation au paiement d'une somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et sa condamnation aux dépens. Par jugement contradictoire rendu le 15 septembre 202é, le tribunal de proximité de Poissy a : - constaté que M.. [Y] [H] est occupant sans droit ni titre de l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 1], à [Localité 6] depuis le 1er août 2021, - ordonné en conséquence à M. [Y] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés au bailleur à compter de la signification du présent jugement, - dit qu'à défaut pour M. [Y] [H] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société CDC Habitat Social pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d'un serrurier, - dit n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place, - condamné M. [Y] [H] à verser à la société CDC Habitat Social une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 563,93 euros à compter du 1er août 2021 et jusqu'à la date de la libération effective des lieux caractérisée par la restitution des clés, - condamné M. [Y] [H] à verser à la société CDC Habitat Social la somme de 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné M. [Y] [H] aux dépens, - dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire. Par déclaration reçue au greffe le 24 janvier 2023, M. [Y] [H] a relevé appel de ce jugement. Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 8 octobre 2023, il demande à la cour : - de le déclarer recevable et bien fondé en son appel, - d'infirmer le jugement rendu le 15 septembre 2022 par le tribunal de proximité de Poissy en toutes ses dispositions, - de dire et juger qu'il existe un bail entre la société CDC Habitat Social et lui, portant sur le logement sis [Adresse 3] [Localité 6], - débouter la société CDC Habitat Social de l'intégralité de ses demandes, - condamner la société CDC Habitat Social aux dépens. Aux termes de ses conclusions signifiées le 13 décembre 2023, la société CDC Habitat Social demande à la cour de : - confirmer le jugement rendu le 15 septembre 2022 par le tribunal de proximité de Poissy, - débouter en conséquence M. [Y] [H] de toutes ses demandes, en toute hypothèse, - dire et juger que M. [Y] [H] ne bénéficie pas du droit au maintien dans les lieux, - dire et juger que M. [Y] [H] est occupant sans droit ni titre, en conséquence, - ordonner son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux sis [Adresse 3] [Localité 6], au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, - l'autoriser à faire enlever, transférer, séquestrer les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tout lieu de son chef, aux frais, risques et périls de M. [Y] [H] en application des dispositions de l'article L 433-1 du code des procédures civiles d'exécution, - condamné M. [Y] [H] à verser à la société CDC Habitat Social une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 563,93 euros à compter du 1er août 2021 et jusqu'à la date de la libération effective des lieux caractérisée par la restitution des clés, - condamné M. [Y] [H] à verser à la société CDC Habitat Social la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné M. [Y] [H] aux entiers dépens. La clôture de l'instruction a été prononcée le 18 décembre 2023. Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée. MOTIFS DE LA DÉCISION. Sur l'appel de M. [Y] [H]. Au soutien de son appel, M. [H] reproche au premier juge de lui avoir refusé le bénéfice du transfert du bail initialement consenti à son père, M. [W] [H], le 1er mars 1983, au motif qu'il ne justifiait pas avoir habité avec lui au moins un an avant son décès survenu le 15 juillet 2021, faisant valoir qu'il remplit les conditions posées aux articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989, dès lors qu'il présente un handicap avéré qui lui a permis d'être reconnu travailleur handicapé sans limitation de durée. La société CDC Habitat Social conclut à la confirmation du jugement déféré, exposant d'une part, que M. [Y] [H] n'a jamais sollicité à un quelconque moment le transfert du bail son profit, et que d'autre part, il ne remplit pas les conditions nécessaires au transfert du bail, que les pièces qu'il produit démontrent qu'il était domicilié chez son père, M. [W] [H], mais non qu'il y résidait habituellement. Sur ce, Aux termes de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989, 'lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l'article 1751 du code civil, aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès, au partenaire lié au locataire par un PACS, aux ascendants, au concubin notoire, ou aux personnes à charge qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès'. S'agissant plus particulièrement des logements sociaux, le transfert du bail est en outre soumis à des conditions supplémentaires édictées à l'article 40 de la loi du 6 juillet 1989, à savoir que le bénéficiaire doit remplir les conditions d'attribution, et que le logement soit adapté à la taille de son ménage, cette notion faisant référence, selon la cour de cassation, à la cellule économique et familiale. Ces deux conditions sont toutefois écartées lorsque le bénéficiaire du transfert est, soit le conjoint, soit le partenaire lié au locataire par un PACS, ou le concubin notoire du défunt, soit un ascendant du défunt, une personne de plus de 65 ans ou présentant un handicap, une durée de cohabitation effective d'au moins un an avec le défunt étant requise dans ces trois derniers cas. L'article 40 de la loi du 6 juillet 1989 renvoie à l'article L 114 du code de l'action sociale et des familles qui dispose que 'constitue un handicap au sens de la présente loi, toute limitation d'activité ou de restriction de participation à la vie en société, subie dans son environnement par une personne en raison d'une altération substantielle, durable ou définitive d'une ou plusieurs fonctions physiques, sensorielles, mentales, cognitives ou psychiques, d'un polyhandicap ou d'un trouble de santé invalidant' Il suit de là que les descendants du défunt sont tenus de justifier qu'ils respectent bien les conditions supplémentaires édictées à l'article 40, et notamment celle tenant à la taille du ménage. A défaut, le contrat de location est résilié de plein droit, du seul fait du décès du titulaire du bail. En outre, les dispositions de l'article L 621-1 du code de la construction et de l'habitation précisent que les locaux insuffisamment occupés sont définis comme des locaux comportant un nombre de pièces habitables, au sens de l'article 28 de la loi du 1er septembre 1948 (....), non compris les cuisines, supérieur de plus d'un an, au nombre de personnes qui y ont effectivement leur résidence principale. En l'espèce, la société CDC Habitat Social ne peut se prévaloir utilement de l'absence de demande par M. [Y] [H] du transfert de bail à son profit pour conclure qu'il ne peut en bénéficier : en effet, le jugement déféré à la cour mentionne que selon le rapport d'enquête sociale, M. [Y] [H] a bien sollicité le transfert du bail à son nom, et en tout état de cause, l'occupant des lieux qui n'est pas un professionnel du droit a pu légitimement penser que le transfert du bail était automatique. S'agissant des conditions posées à l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989, M. [Y] [H] verse aux débats un très grand nombre de pièces permettant de justifier qu'il vivait réellement au domicile de ses parents au moins un an avant le décès de son père survenu le 15 juillet 2021. C'est ainsi que sont produits : * une attestation de résidence rédigée par M. [W] [H] le 31 mai 2021 aux termes de laquelle ce dernier certifie qu'il héberge son fils [Y] à titre gracieux depuis 1972, * l'enquête sociale datée du 1er janvier 2016 de la société CDC Habitat Social de l'examen de laquelle il ressort que M. [Y] [H] figure comme occupant le logement avec ses parents, * plusieurs documents administratifs (courriers de Pôle emploi des années 2015, 2016, 2018 - échéances d'assurance véhicule de 2212, 2015 )mentionnant l'adresse de ses parents, [Adresse 3] [Localité 6], * des avis d'imposition sur les revenus des années 2013, 2014, 2016, 2017, 2019, 201 établis à son nom à l'adresse de ses parents, soit [Adresse 3] [Localité 6], * notification le 17 septembre 2015 de la décision rendue le même jour par la maison départementale des personnes handicapées des Yvelines (MDPH) ayant reconnu la qualité de travailleur handicapé à M. [H] du 1er avril 2015 au 31 mars 2020, puis la notification du 18 novembre 2021 de la décision rendue le même jour ayant reconnu la qualité de travailleur handicapé de M. [H] à compter du 18 novembre 2021 sans limitation de durée, les deux notifications ayant été effectuées [Adresse 3] [Localité 6], * plusieurs attestations de voisins témoignant que M. [Y] [H] a toujours vécu avec ses parents. Il suit de là que M. [Y] [H] remplit la condition posée à l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 relative à sa résidence effective au moins un an avant le décès de son père, le 15 juillet 2021, [Adresse 3] [Localité 6]. Dans la mesure où M. [Y] [H] justifie par les documents susvisés qu'il produit, de sa situation de handicap au sens des dispositions de l'article L 114 du code de l'action sociale et des familles, les deux conditions édictées à l'article 40 de la loi du 6 juillet 1989, à savoir que le bénéficiaire doit remplir les conditions d'attribution et que le logement soit adapté à la taille de son ménage, doivent être écartées. En conséquence, le jugement rendu le 15 septembre 2022 par le tribunal de Poissy doit être infirmé en toutes ses dispositions. Statuant à nouveau, il y a lieu de déclarer M. [Y] [H] bien fondé en sa demande tendant à voir transférer le bail initialement consenti le 1er mars 1983 à M. [W] [H], son père, et de débouter, par voie de conséquence, la société CDC Habitat Social de l'ensemble de ses demandes. Sur les mesures accessoires. La société CDC Habitat Social doit être condamnée aux dépens de la procédure d'appel, les dispositions du jugement contesté relatives aux dépens de première instance étant, par ailleurs, infirmées. La société CDC Habitat Social qui succombe en cause d'appel, doit être déboutée de sa demande formée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile tant en première instance qu'en cause d'appel. PAR CES MOTIFS. La cour, Statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe, Infirme le jugement rendu le 15 septembre 2022 par le tribunal de Poissy en toutes ses dispositions, Statuant à nouveau, Déclare M. [Y] [H] bien fondé en sa demande tendant à voir transférer le bail initialement consenti le 1er mars 1983 à M. [W] [H], son père, Dit que M. [Y] [H] est, par suite du transfert que la cour a reconnu valable, titulaire du bail initialement consenti à son père le 1er mars 1983, portant sur le logement sis [Localité 6], [Adresse 3], aux mêmes conditions, Déboute la société CDC Habitat Social de ses demandes formées au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile tant en première instance, qu'en cause d'appel, Condamne la société CDC Habitat Social aux dépens de première instance et d'appel. - prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le greffier, Le président,