Cour d'appel, 15 décembre 2022. 21/08520

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-7 ARRÊT AU FOND DU 15 DÉCEMBRE 2022 N°2022/475 Rôle N° RG 21/08520 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BHTAJ [F] [J] C/ S.A. LE LOGIS FAMILIAL VAROIS Copie exécutoire délivrée le : à : Me Sophie MARCHESE Me Carole DUFOND Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal de proximité de FREJUS en date du 05 Mars 2021 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 11-19-0628. APPELANTE Madame [F] [J] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/008746 du 17/09/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE) née le 14 Décembre 1965 à [Localité 2], demeurant [Adresse 3] représentée par Me Carole DUFOND, avocat au barreau de DRAGUIGNAN substitué par Me Annie PROSPERI, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE INTIMEE S.A. LE LOGIS FAMILIAL VAROIS agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège, demeurant [Adresse 1] représentée par Me Sophie MARCHESE de la SCP IMAVOCATS, avocat au barreau de TOULON *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 12 Octobre 2022 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant : Madame Carole DAUX-HARAND, Président Rapporteur, et Madame Carole MENDOZA, Conseiller- Rapporteur, chargées du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de : Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre Madame Carole MENDOZA, Conseillère, M. Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 15 Décembre 2022. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 15 Décembre 2022. Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 04 juillet 2013 à effet au 25 juillet 2013, la SA LE LOGIS FAMILIAL a donné à bail à Madame [F] [J] un appartement moyennant un loyer mensuel de 326,86 euros et une place de stationnement moyennant un loyer mensuel de 44,22 euros, majorés de provisions sur charges (63,88 euros au titre des charges 'prestations'; 7,71 euros au titre des charges 'ascenseur' et 20,57 euros au titre des charges 'eau'). Le 10 avril 2019, le bailleur a fait délivrer à sa locataire un commandement d'avoir à payer la somme principale de 438,08 euros, visant la clause résolutoire. Par acte d'huissier du 07 juin 2019, Madame [J] a fait assigner son bailleur aux fins principalement de voir annuler le commandement de payer ; à titre subsidiaire, elle demandait que soient suspendus les effets de la clause résolutoire et que lui soient accordés des délais de paiement. Par jugement contradictoire du 05 mars 2021, le juge des contentieux de la protection de Fréjus a statué de la manière suivante : 'Déboute Mme [J] [F] de sa demandes. Condamne Mme [J] [F] à verser à la SA LE LOGIS FAMILIAL VAROIS une somme de 300 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile Condamne Mme [J] [F] aux entiers dépens' Le 08 juin 2021, Madame [J] a relevé appel de tous les chefs de cette décision. La SA LE LOGIS FAMILIAL a constitué avocat. Par conclusions notifiées le 07 septembre 2021 sur le RPVA auxquelles il convient de se reporter, Madame [J] demande à la cour : - de déclarer son appel recevable - d'infirmer le jugement en toutes ses dispositions de statuer à nouveau et * à titre principal - de juger nul et de nul effet le commandement de payer visant la clause résolutoire du 10 avril 2019 ; *à titre subsidiaire : - ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire ; -juger qu'il sera accordé les plus larges délais pour le paiement de la somme, A défaut, juger qu'il sera reporté le paiement des sommes dans un délai de 24 mois ; *en tout état de cause : - infirmer le jugement en ce qu'il a mis à la charge de Madame [J] les frais de la procédure au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, et les dépens ; En conséquence, - juger que les frais de la procédure et les dépens seront supportés par le LOGIS FAMILIAL VAROIS, - débouter le LOGIS FAMILIAL VAROIS de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions' Elle sollicite la nullité du commandement de payer au motif qu'elle ne serait redevable d'aucune somme à l'égard de son bailleur. Elle déclare que les sommes sollicitées dans cet acte ne sont pas dues. Elle précise que son bailleur lui avait communiqué un relevé laissant apparaître un compte créditeur. Elle conteste le montant des charges sollicitées qui n'apparaissent pas cohérentes avec une consommation normale d'eau pour une personne seule. Elle ajoute que les pièces produites relatives aux charges concernent un autre appartement. Subsidiairement, elle sollicite des délais de paiement et une suspension des effets de la clause résolutoire. Par conclusions notifiées le 30 novembre 2021 sur le RPVA auxquelles il convient de se reporter, La SA LE LOGIS FAMILIAL demande à la cour : - de confirmer le jugement déféré - de débouter Madame [J] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions. - de condamner Madame [J] au paiement de la somme de 1 500 € à la SA d'HLM LOGIS FAMILIAL VAROIS sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance. Elle conteste la nullité de son commandement de payer et fait état d'un arriéré locatif. Elle souligne que le compte de Madame [J] a été mentionné créditeur par erreur le 31 janvier 2019, erreur corrigée le 15 février 2019. Elle soutient que la consommation d'eau sollicitée correspond à la consommation de Madame [J]. Elle relève qu'il n'existe aucune erreur sur le lot visé dans le décompte. Elle s'oppose au délai de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire. MOTIVATION Selon l'article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. L'article 1353 du code civil énonce que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. Il appartient à Madame [J] de justifier qu'elle n'était débitrice d'aucune somme à l'égard de son bailleur; ce dernier démontre que le décompte qu'il lui avait envoyé le 31 janvier 2019 était affecté d'une erreur qui a été réparée le 15 février 2019 (sa pièce 2). Le débat porte en réalité sur la justification des charges sollicitées à cette dernière qui conteste le montant de la consommation d'eau qui lui est facturée. L'argument selon lequel le décompte porte sur un numéro d'appartement erroné doit être écarté, le bailleur démontrant que le numéro de porte 13 correspond au local 221 (pièce 4). Il appartient au bailleur qui facture une consommation d'eau de rapporter la preuve de son exactitude. Par deux lettres des 08 septembre 2018 et 06 novembre 2018, Madame [J] a sollicité son bailleur pour lui demander des explications sur le relevé de sa consommation d'eau. Dans le cadre du bail souscrit par Madame [J], sa consommation d'eau froide fait partie des charges récupérables. Selon l'article 23 de la loi du 06 juillet 1989, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges (...). Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires. Si l'article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur doit justifier des charges récupérables, il ne précise pas les moyens permettant la consultation des pièces justificatives. Ces documents sont tenus par le bailleur à la disposition du locataire et c'est au bailleur de justifier qu'il a rempli cette obligation. La société LOGIS FAMILIAL VAROIS ne démontre pas avoir permis à sa locataire la consultation des pièces justificatives relatives à sa consommation d'eau ; elle ne produit pas non plus devant la cour de pièces permettant de vérifier la consommation d'eau qu'elle impute à Madame [J]. Le seul décompte produit au débat est insuffisant. La société LOGIS FAMILIAL VAROIS ne pouvait donc réclamer aucune somme au titre des charges d'eau dans le cadre du commandement de payer. Si l'on écarte le montant des sommes réclamées à Madame [J] au titre de la consommation d'eau, cette dernière n'était débitrice d'aucune somme à l'égard de son bailleur lors de la délivrance du commandement de payer. Il convient en conséquence de déclarer nul le commandement de payer visant la clause résolutoire, délivré le 10 avril 2019. Le jugement déféré sera infirmé. Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile La société LE LOGIS FAMILIAL VAROIS est essentiellement succombant. Elle sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel. Elle sera déboutée de ses demandes faites au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel. Le jugement déféré sera infirmé en ce qu'il a condamné Madame [J] aux dépens et au versement de la somme de 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe INFIRME le jugement déféré, STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT, DÉCLARE nul et de nul effet le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 16 avril 2019 à Madame [J] pour une somme en principal de 438,08 euros, REJETTE les demandes faites par la société LE LOGIS FAMILIAL au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel, CONDAMNE la société LE LOGIS FAMILIAL aux dépens. LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE