Cour d'appel, 14 mai 2024. 22/01723

ARRÊT N°173 N° RG 22/01723 N° Portalis DBV5-V-B7G-GSU6 [V] C/ [X] Loi n° 77-1468 du30/12/1977 Copie revêtue de la formule exécutoire Le à Le à Le à Copie gratuite délivrée Le à Le à RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE POITIERS 1ère Chambre Civile ARRÊT DU 14 MAI 2024 Décision déférée à la Cour : Jugement du 17 mai 2022 rendu par le Tribunal de Grande Instance de LA ROCHELLE APPELANTE : Madame [W] [V] épouse [T] née le 04 Juin 1966 à [Localité 4] (17) [Adresse 2] [Localité 4] ayant pour avocat postulant et plaidant Me Serge NGUYEN VAN ROT, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT INTIMÉE : Madame [M] [X] [D] née le 02 Avril 1940 à [Localité 3] (87) [Adresse 1] [Localité 5] ayant pour avocat postulant Me Jérôme CLERC de la SELARL LX POITIERS-ORLEANS, avocat au barreau de POITIERS et pour avocat plaidant Me Cécile ROUX-MICHOT, avocat au barreau de SAINTES COMPOSITION DE LA COUR : En application des articles 907 et 786 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 19 Février 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant : Madame Anne VERRIER, Conseiller Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur Thierry MONGE, Président de Chambre Madame Anne VERRIER, Conseiller Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller GREFFIER, lors des débats : Monsieur Lilian ROBELOT, ARRÊT : - CONTRADICTOIRE - Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile, - Signé par Monsieur Thierry MONGE, Président de Chambre, et par Monsieur Lilian ROBELOT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. ***** EXPOSÉ DES FAITS, DE LA PROCÉDURE, DES PRÉTENTIONS Par acte authentique du 28 août 2017, Mme [V], épouse [T] a vendu à Mme [D], épouse [X] un immeuble d' habitation situé à [Localité 5] pour un prix de 175 000 euros. Mme [D] a constaté des infiltrations provenant de la toiture après avoir emménagé courant décembre 2017. Elle a informé sa venderesse le 12 juillet 2018, fait diligenter une expertise amiable, saisi un conciliateur. Par acte du 7 mai 2019, elle a saisi le juge des référés aux fins d'expertise judiciaire. L' expertise était ordonnée le 9 juillet 2019. M. [P] a déposé son rapport le 3 juillet 2020. Par acte du 11 décembre 2020, Mme [D] a assigné Mme [V] devant le tribunal judiciaire de la Rochelle aux fins d'indemnisation sur le fondement de la garantie des vices cachés. Par jugement du 17 mai 2022 , le tribunal judiciaire de La Rochelle a condamné Madame [V], épouse [T] à verser à Madame [D], épouse [X] les sommes de -16.995 € en réparation du préjudice matériel outre les intérêts au taux légal à compter du 11 décembre 2020 -3.000 € en réparation du préjudice moral outre les intérêts au taux légal à compter du jugement -4.500 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile rappelé que l'exécution provisoire était de droit. Le premier juge a notamment retenu que : L' expert judiciaire a constaté divers désordres affectant la toiture et notamment des infiltrations en lien avec une mauvaise conception de la toiture, un défaut d'entretien. Le vice est nécessairement antérieur à l'acquisition. Les anciens locataires avaient subi des infiltrations en 2014. Un artisan était intervenu comme l'établit la facture du 24 septembre 2014. Le vice n'était pas apparent. L' ancien locataire a précisé qu'un mur avait été replâtré. L' expert confirme que les combles sont inaccessibles. Le phénomène n'est devenu visible qu'avec les pluies qui sont survenues courant mars 2018. L' expert s'est entretenu avec les locataires de la maison qui l'ont occupée entre 2012 et 2016. Mme [A], M. [U] ont connu des dégâts des eaux à plusieurs reprises dans la chambre du rez de chaussée ,celle de l'étage, dans l'angle du séjour, dans la salle à manger. Ils déclarent avoir averti la bailleresse à chaque fois, et notamment du fait que les fuites se poursuivaient malgré l'intervention d'un couvreur en 2014. Mme [V] a refusé de donner les coordonnées de ses ex locataires. La localisation des infiltrations décrites par les locataires correspond à celle observées par Mme [D] . Ils ont également évoqué des coupures d'électricité similaires à celles auxquelles elle a été confrontée. Selon M. [G], la propriétaire voulait réparer les fuites sans refaire la toiture. L'expert a constaté des traces de silicone en plusieurs endroits. L' artisan a été mandaté pour faire des réparations provisoires. La venderesse avait donc connaissance du vice. Le vice diminue l'usage. Les infiltrations récurrentes empêchent l' occupation de certaines pièces. La venderesse sera tenue à garantie. Le coût des réparations s'élève à 16 995 euros, montant validé par l' expert, non critiqué. Le préjudice moral sera évalué à 3000 euros. LA COUR Vu l'appel en date du 7 juillet 2022 interjeté par Mme [V] Vu l'article 954 du code de procédure civile Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 14 décembre 2023, Mme [V] a présenté les demandes suivantes : -Infirmer le jugement dont appel en sa totalité. -Écarter l'attestation établie par Monsieur [U] -Voir débouter Madame [X] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions -La condamner en tant que de besoin à restituer l'ensemble des sommes réglées en vertu de l'exécution provisoire. -La voir condamner à verser la somme de 5.000 € par application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux entiers frais et dépens de la procédure. A l'appui de ses prétentions, Mme [V] soutient en substance que : -Elle conteste l' expertise. L'expert n' a pas répondu à sa mission, a instruit à charge. -L'acquéreur a attendu mars 2018 pour constater des fuites. -Aucune infiltration n'avait été signalée que ce soit par l' agence immobilière ou par les locataires après 2014. Les locataires sont partis en janvier 2016. -Elle conteste les propos qui sont prêtés à sa soeur, [I] [V]. Elle a habité la maison, avait seulement constaté que des feuilles obstruaient la gouttière. Elle n'a jamais admis l'existence de fuites de la couverture, ni la nécessité de la remplacer. -L' avis émis par M. [E] (AMI Conseil) n'est qu'une opinion. La maison avait été construite par son oncle qui était maçon, avait facturé les travaux. Une entreprise de menuiserie était également intervenue. -L' expert judiciaire a refusé d'entendre l'agence immobilière. -Il a donné crédit au témoignage de ses anciens locataires et au témoignage d'un artisan intervenu en 2014, M. [G]. -Au moment de la vente, elle vivait depuis plusieurs années à La Réunion. Les locataires qui payaient leurs loyers avec retard, ne lui ont rien signalé. Ils n'ont jamais déclaré de sinistre. M. [U] a été contacté par l' acquéreur avant même l' expertise. Il y a lieu d' écarter son attestation. Il avait préparé son attestation avant même que l'expert ne l'entende. Elle ne contient que des propos à charge, est établie dans le but de régler des comptes. -M. [G] a confirmé qu'il ne l'avait pas rencontrée. -Elle conteste lui voir demandé de rafistoler la fuite, avoir dit qu'elle ne voulait pas d'une remise en état complète, avoir donné des instructions. Il se protège au regard de son devoir de conseil. Elle a contacté M. [G] en 2014 par téléphone, a réglé la facture du 24 septembre 2014 d'un montant de 1399 euros, a pensé que le problème était réglé. -Sa soeur atteste le 12 mai 2021 avoir dit au printemps 2018 que la cause des problèmes des fuites de toiture était les vents d'Ouest dominants, les oiseaux, les feuilles qui s'agrègent au même endroit. Cette dernière a habité la maison durant deux années, n' a jamais eu d'infiltration. -Elle a vendu en août 2017. Les infiltrations sont apparues en mars 2018, 4 années après l' intervention de l'artisan. -Elle a hérité de la maison, ne connaissait pas le vice s'il existe. -Elle avait demandé un autre devis en 2014. Le second professionnel consulté n' avait pas prescrit la réfection de l' intégralité de la toiture. -La clause d'exclusion des vices cachés doit s'appliquer. Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 19 octobre 2022, Mme [D] a présenté les demandes suivantes : Vu les dispositions 1641, 1644 et 1645 du Code civil ; Vu la décision rendue le 17 mai 2022 ; DECLARER Madame [T] mal fondée en son appel, l'en débouter; DECLARER Madame [X] bien fondée en son appel incident, Y faisant droit, -CONFIRMER en toutes ses dispositions le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de LA ROCHELLE le 17 mai 2022 ; -REFORMER le jugement rendu en ce qu'il a limité la condamnation de Madame [T] à régler à Madame [X] la somme de 3.000,00 euros au titre de son préjudice moral. Et statuant à nouveau -CONDAMNER Madame [T] à verser à Madame [X] la somme de 10.000,00 euros au titre de son préjudice moral, assortie des intérêts au taux légal à compter de la notification de la décision à intervenir. En tout état de cause, -DEBOUTER Madame [T] de toutes demandes, fins et conclusions, -CONDAMNER Madame [T] à lui verser la somme de 5.000,00 euros, sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d'appel. -CONDAMNER Madame [T] aux entiers dépens de première instance et d'appel. A l'appui de ses prétentions, Mme [X] soutient en substance que : -Courant mars 2018, l'eau est tombée du plafond. Le lit de la chambre du rez de chaussée était inondé. Elle produit une photographie. Elle a appelé la soeur de la venderesse qu'elle connaissait ,[I], et qui s'est déplacée. Celle-ci est montée sur le toit, a soulevé des tuiles, indiqué: 'c'est toujours là qu'il y a des problèmes, pour moi tant que toute une partie du toit ne sera pas remplacée cela recommencera'. -La couverture de l'immeuble doit être entièrement refaite tant elle est endommagée. -Des infiltrations d'eux pluviales se produisent. Le couvert n'est pas assuré. -L'immeuble est impropre à sa destination et à un usage normal. -Les locataires ont dit à l' expert avoir connu plusieurs dégâts des eaux affectant la chambre du rez de chaussée, la chambre de l'étage, le séjour, la salle à manger Ils ont déclaré avoir informé systématiquement la bailleresse. -M. [Y], couvreur, leur avait indiqué que le toit était complètement à refaire. Les défauts existaient, ont été masqués par l' intervention palliative de M. [G]. Les défauts étaient non apparents. -Quand elle a visité en août, il n'y avait plus de locataire. L' expert a demandé à la venderesse les noms des anciens locataires. Elle a dit ne plus s'en souvenir. -L' expert a estimé certain que la couverture était en mauvais état en 2014. -La venderesse a repeint les murs pour effacer les traces, camoufler les précédentes inondations. Elle est de mauvaise foi. -sur les préjudices Elle demande la confirmation du jugement relatif au préjudice matériel. Le préjudice moral a été sous-estimé. Elle demande 10 000 euros. Les désordres, la procédure ont généré de l' angoisse, du stress. Elle est âgée de 81 ans. Il convient de se référer aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et de leurs moyens. Vu l'ordonnance de clôture en date du 11 janvier 2024. SUR CE - sur la garantie des vices cachés L'article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix s'il les avait connus. L'article 1642 du code civil dispose que le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même. Selon l'article 1643, il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie. L'article 1644 du code civil dispose: Dans le cas des articles 1641 et 1643, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix , ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix. L'article 1645 du code civil prévoit: Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur. Selon l'article 1646 du code civil, si le vendeur ignorait les vices de la chose, il ne sera tenu qu'à la restitution du prix, et à rembourser à l'acquéreur les frais occasionnés par la vente. L'acte de vente comprend une clause d'exclusion de garantie des vices cachés, clause qui stipule qu'elle ne s'applique pas s'il est démontré qu'en réalité le vendeur avait connaissance des vices. - sur l'existence d'un vice Mme [V] conteste l'existence d'un vice à la date de la transaction. Le cabinet AMI Conseil a établi un rapport le 1er octobre 2018. Il rappelle avoir été consulté alors que la maison avait subi courant mars 2018 plusieurs fuites d'eau dont la plus importante a inondé un lit dans une chambre. Le technicien a joint des photos à son rapport. Il a examiné la toiture, relevé la présence de -tuiles de courant posées sur des tuiles chapeau Il pense qu'elles ont pour fonction de résoudre un problème de fuite du chéneau, voire de le cacher, -traces de colmatage et rebouchage -traces d'humidité dans les combles. Il observe que la pose des tuiles sur un support fermé ne permet pas une bonne ventilation, critique aussi le renforcement des pannes par un IPN métallique. Il estime que les traces résiduelles d'humidité dans les combles, les réparations de type colmatage et scellements démontrent l'existence d'infiltrations antérieures. Il précise que les infiltrations occasionnent des coupures de circuit électrique, sont dangereuses, considère que les travaux à réaliser sont urgents . Il a établi un schéma des zones impactées -Rez de chaussée : une chambre -étage: une chambre, un WC, un atelier La société San Elec le 29 novembre 2018 atteste être intervenue à deux reprises dans l'immeuble pour des problèmes de disjonction se manifestant en période de pluie. Elle indique : 'Après contrôle de l'installation électrique et des combles, nous avons constaté un grand nombre de fuites sur la toiture qui en ruisselant ont touché des raccords électriques entraînant les disjonctions.' La société Fayed a quant à elle constaté un affaissement inquiétant sur une partie du toit. Elle indique que les planches de recouvrement sont gorgées d'humidité. L' expert judiciaire a rappelé que la venderesse avait reçu l'immeuble en donation en 1992, y avait vécu de 1993 à 1994, qu'ensuite la maison avait été louée la plupart du temps notamment entre 2012 et 2016. En 2014 , un couvreur est intervenu. En 2016, Mme [V] a mis l'immeuble en vente et repeint l' intérieur. Il constate les désordres suivants : - dégradation du parquet stratifié, sol de la chambre du rez de chaussée gondolé du fait de l'eau -dégradation du mur de la salle de bain du R +1 -disjonctions électriques dues aux infiltrations -dégradation du support de couverture en panneaux de bois, affaissement d'une partie de la couverture -non-conformité d'un solin sur la toiture du rez de chaussée Il estime que le chéneau a été mal conçu, relève que les pièces ajoutées aggravent les désordres. Il indique que le défaut d'entretien a entraîné une déformation du support, a modifié la pente, et créé de nouvelles infiltrations plus importantes. Les panneaux support de couverture sont déformés , présentent traces d'eau ou de moisissures L' absence d'isolant aggrave la situation. L'expert préconise une réfection complète de la toiture (RC et R +1). Il chiffre le coût des travaux (lots couverture, électricité , second oeuvre) à la somme de 16 995 euros TTC. Il résulte des éléments précités, expertise unilatérale, expertise judiciaire, attestations rédigées par un couvreur et un électricien que l'existence d'un vice ancien affectant la toiture de l'immeuble, toiture mal conçue et insuffisamment entretenue est parfaitement démontrée. - sur l'attestation établie par M. [U] Mme [V] demande que la cour écarte 'l'attestation [U]' au motif que ce témoin a attesté à la demande de Mme [D], avait rédigé son attestation avant même que l'expert ne le rencontre. Mme [D] a expliqué qu'elle avait effectué des recherches pour retrouver d'anciens locataires après que Mme [V] eût affirmé ne plus avoir leurs coordonnées. M. [U] a attesté le 31 octobre 2019 avoir dû faire face aux écoulements d'eau venant du plafond d'une chambre qui ont inondé le lit des enfants, enfants qui n'ont plus voulu dormir dans cette chambre, avoir dû protéger l'espace qui recevait la pluie avec des bassines. 'Très vite également, nous avons subi de multiples coupures d'électricité. ' Il ajoutait avoir toujours alerté Mme [T]. 'Nous lui envoyions des photos depuis notre smartphone pour qu'elle se rende bien compte de l'ampleur des dégâts'. Il indiquait qu'ils avaient menacé de partir, qu'elle avait alors décidé de faire intervenir l'entreprise [G]. 'Je certifie que malheureusement rien n'a changé, les coupures d'électricité ont persisté. Nous avons continué d'envoyer des photos ....' L'attestation rédigée est conforme aux exigences de l'article 202 du code de procédure civile si ce n'est qu'elle est dactylographiée. Elle est détaillée, factuelle. M. [U] et Mme [A] ont réitéré leurs dires à l'expert judiciaire. Mme [V] ne conteste pas que M. [U] ait été son locataire. Elle sera déboutée de sa demande de rejet de l'attestation. - sur l'existence du vice antérieurement à la vente Mme [V] soutient n'avoir jamais été confrontée à des infiltrations lorsqu'elle a habité l'immeuble. Elle considère l'avoir entretenu, conteste avoir été informée de la nécessité de refaire la toiture que ce soit par sa soeur, ses locataires ou par les artisans intervenus. Elle soutient donc que les infiltrations sont apparues courant mars 2018 après la vente. Ces affirmations sont contredites par les expertises unilatérale et judiciaire qui constatent des traces anciennes (d'eau, de moisissures, d'infiltrations), la déformation des panneaux en bois, support de la couverture. Les experts ont également repéré des traces de réparations antérieures ponctuelles : réparations du chéneau notamment avec du silicone , mise en place d'arêtiers, tuiles posées sur les tuiles chapeau. Ces réparations de fortune ont été faites par les artisans mandatés par la venderesse alors bailleresse. L'expert judiciaire s'est à ce propos entretenu avec M. [G] qui lui a indiqué que Mme [V] lui avait demandé de réparer les fuites. Mme [D] assure que l'existence de fuites a également été spontanément reconnue par la soeur de la venderesse, soeur qui a occupé l'immeuble durant deux années, a évoqué des problèmes récurrents. Comme rappelé précédemment, l'expert s'est également entretenu avec les locataires qui ont occupé l'immeuble entre 2012 et 2016. Ils ont fait état de fuites à répétition et de problèmes électriques pendant toute la durée du bail, sinistres qui correspondent parfaitement à ceux décrits par Mme [D] . Il est donc établi de manière certaine, contrairement à ce que soutient l'appelante, que le vice affectant la toiture existait avant l'acte de vente du 28 août 2017. - sur la connaissance du vice par la venderesse Mme [A] et M. [U], locataires de la maison entre 2013 et 2016 ont déclaré à l'expert avoir subi des dégâts des eaux à plusieurs endroits et à plusieurs reprises. Ils affirment avoir averti la bailleresse à chaque fois et notamment de la persistance des fuites après l'intervention de M. [G]. Ils assurent que M. [Y], autre artisan consulté, avait dit que la toiture était complètement à refaire. Ils soutiennent que la bailleresse savait, leur avait indiqué ne pas avoir les moyens de refaire la toiture. Si les locataires n'ont pas conservé la preuve des messages et photographies envoyés, il convient de rappeler qu'ils ont quitté les lieux en 2016, ne sont pas partie à la procédure, n'ont aucun lien avec Mme [D]. Leur témoignage est convaincant. L'expert et le tribunal ont rappelé que les désordres subis par les locataires et l'acquéreur à quelques années d'intervalle étaient strictement identiques. Les éléments produits démontrent que la venderesse avait pleine connaissance de la vétusté de la toiture, vétusté se traduisant par des infiltrations à répétition générant en outre des pannes électriques. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a condamné la venderesse à indemniser l'intégralité des préjudices subis par Mme [D]. - sur l'action en indemnisation des préjudices - sur le préjudice matériel Le chiffrage du coût des travaux n'est pas contesté. L'expert a chiffré les travaux à la somme de 16 995 euros TTC incluant les lots couverture, électricité, second oeuvre. Le jugement sera confirmé de ce chef. - sur le préjudice moral Le tribunal a évalué le préjudice moral à la somme de 3000 euros. Mme [D] considère qu'il a été sous-estimé. Il résulte des productions que la venderesse a été déloyale, a dissimulé des informations essentielles sur le bien vendu , avait connaissance de l'âge avancé de l'acquéreur qui s'est retrouvée au bout de quelques mois dans un immeuble nécessitant des travaux importants et urgents. Le préjudice subi sera fixé à la somme de 5000 euros. - sur les autres demandes Il résulte de l'article 696 du code de procédure civile que ' La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. (...).' Compte tenu de la solution apportée au présent litige, les dépens d'appel seront fixés à la charge de l'appelante. Il est équitable de la condamner à payer à l'intimée la somme fixée au dispositif du présent arrêt sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile . PAR CES MOTIFS : statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort - confirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour sauf en ce qu'il a : fixé le préjudice moral à la somme de 3000 euros Statuant de nouveau sur le point infirmé : - condamne Mme [V], épouse [T] à payer à Mme [D], épouse [X] la somme de 5000 euros en réparation du préjudice moral subi Y ajoutant : - déboute les parties de leurs autres demandes - condamne Mme [V], épouse [T] aux dépens d'appel - condamne Mme [V], épouse [T] à payer à Mme [D], épouse [X] la somme de 4000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile . LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,