Cour d'appel, 16 juin 2022. 21/06030

4ème Chambre ARRÊT N°231 N° RG 21/06030 - N° Portalis DBVL-V-B7F-SB2T Copie exécutoire délivrée le : à : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE RENNES ARRÊT DU 16 JUIN 2022 COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ : Président : Madame Brigitte DELAPIERREGROSSE, Présidente de chambre, Assesseur : Madame Hélène RAULINE, Présidente de chambre, Assesseur : Madame Nathalie MALARDEL, Conseillère, GREFFIER : Madame Juliette VANHERSEL, lors des débats et lors du prononcé DÉBATS : A l'audience publique du 26 Avril 2022, devant Madame Brigitte DELAPIERREGROSSE, magistrat rapporteur, tenant seule l'audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial ARRÊT : Contradictoire, prononcé publiquement le 16 juin 2022 par mise à disposition au greffe, après prorogation du 09 juin 2022, date indiquée à l'issue des débats **** APPELANTE : S.C.I. DMJ, prise en la personne de son gérant domicilié audit siège [Adresse 1] [Localité 2] Représentée par Me Julien VIVES de la SCP CALVAR & ASSOCIES, avocat au barreau de NANTES INTIMÉE : Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, le Cabinet BERTAUD GRAFF, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège [Adresse 1] [Localité 2] Représentée par Me Corinne SAMSON de la SELARL DENIGOT - SAMSON - GUIDEC, avocat au barreau de NANTES **** EXPOSÉ DU LITIGE La SCI DMJ est propriétaire de locaux commerciaux dans un immeuble en copropriété situé [Adresse 1], donnés en location à la société Mary-Dan. Les deux sociétés ont pour associés communs M. [F] et Mme [W] [N]. Suivant acte du 19 mars 2021, reçu par Me [V] [Y], notaire, la société Mary-Dan a consenti à la société Birdy une promesse unilatérale de cession du droit au bail dans ces locaux contenant différentes conditions suspensives, notamment celle de l'obtention par le bailleur, intervenu à l'acte, de l'accord du syndicat des copropriétaires pour l'édification d'un conduit d'extraction des fumées et odeurs et d'installation d'un store banne et d'une enseigne. Suivant acte reçu le 31 mai 2021 par Me [C] [P], notaire, le délai de réalisation des conditions suspensives a été prorogé et celui concernant l'autorisation à obtenir du syndicat des copropriétaires a été modifié, visant en plus l'autorisation d'installer une installation électrique triphasée dans les parties communes de l'immeuble au profit des lieux loués. L'assemblée générale des copropriétaires réunie le 9 juin 2021 a rejeté la demande d'autorisation présentée par la SCI DMJ. Se plaignant du trouble manifestement illicite résultant de ce refus qui fait obstacle à l'utilisation de son lot, la SCI DMJ a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1], pris en la personne de son syndic la société Cabinet Bertaud Graff, devant le juge des référés par acte d'huissier du 12 juillet 2021, aux fins de solliciter l'autorisation de faire procéder aux travaux décrits par la société Enedis tendant à modifier l'installation électrique avec remplacement du coffret de coupure en façade et création de deux départs, l'un vers les parties communes, l'autre vers le lot n°11, et obtenir la condamnation du défendeur au paiement de la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. Par ordonnance en date du 23 septembre 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nantes a débouté la SCI DMJ de sa demande, l'a condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. La SCI DMJ a interjeté appel de cette ordonnance par déclaration du 27 septembre 2021. Dans ses dernières conclusions transmises le 14 avril 2022, la SCI DMJ au visa des articles 544 du code civil, 835 du code de procédure civile, ainsi que de la loi du 10 juillet 1965, demande à la cour de : - dire et juger son action recevable et bien fondée, - réformer en toutes ses dispositions l'ordonnance de référé rendue le 23 septembre 2021, - constater l'existence d'un trouble manifestement illicite subi par la SCI DMJ ; - autoriser la SCI DMJ à faire procéder aux travaux décrits par la société Enedis afin de modifier l'installation électrique avec remplacement du coffret de coupure en façade et la création de deux départs (l'un vers les parties communes, l'autre vers le lot n°11) ; - condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner le même aux entiers dépens. Se fondant sur l'article 835 du code de procédure civile, la société DMJ soutient que la décision de l'assemblée générale lui occasionne un trouble manifestement illicite en ce qu'elle affecte son droit de propriété et contrevient à l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 qui autorise chaque propriétaire à user et à jouir librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne pas porter atteinte à la destination de l'immeuble. Elle fait observer que la décision de refus de l'assemblée générale constitue un obstacle à l'utilisation de son lot, alors que l'activité de restauration n'est pas interdite dans l'immeuble et que l'assemblée générale dans sa réunion du 9 juin 2021 a également voté contre la modification du règlement de copropriété pour interdire cette activité demandée par un copropriétaire. Elle ajoute que l'installation d'une alimentation électrique triphasée est nécessaire à l'exploitation de nombreux commerces, qu'elle ne présente pas de danger et que les modalités prévues par la société Enedis limitent l'impact sur les parties communes de l'immeuble. Dans ses dernières conclusions transmises le 14 avril 2022, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] demande à la cour de : - confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance de référé - en conséquence, rejeter la demande de la société DMJ de voir constater l'existence d'un trouble manifestement illicite et sa demande de se voir autoriser à faire procéder aux travaux décrits par la société Enedis et rejeter sa demande de voir condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ; - condamner la société DMJ à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance. Le syndicat fait observer que l'article 835 du code de procédure civile exige la preuve d'un trouble manifestement illicite, lequel procède de la méconnaissance d'un droit ou d'un titre et dont le caractère manifeste s'apprécie au regard du trouble invoqué. Il relève que les travaux en cause ayant des conséquences sur les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, ils sont soumis aux dispositions de l'article 25b de la loi du 10 juillet 1965, qu'en l'espèce, le vote de l'assemblée générale est conforme à la majorité requise, ce qui n'est pas contesté et démontre une opposition massive des autres copropriétaires ; que cette décision régulière s'applique tant qu'elle n'est pas annulée ou que le juge du fond n'a pas autorisé les travaux en application de l'article 30 de la loi de 1965. Il relève que celui-ci a été saisi par la SCI d'une demande d'annulation de la résolution transformée ensuite en une demande d'être autorisé à faire les travaux. L'intimé observe par ailleurs que les travaux dont l'exécution est demandée ne constituent pas des mesures conservatoires ou de remise en état et que l'action en référé a pour objectif de contourner les dispositions applicables en cas de refus d'autorisation et la décision de l'assemblée générale. Il objecte en outre que la société ne peut invoquer la nécessité de travaux urgents au sens de la loi, qui ne s'entendent que de ceux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble. L'instruction a été clôturée le 26 avril 2022. MOTIFS En application de l'article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire des mesures conservatoires ou de remise en état soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le trouble illicite invoqué par l'appelante s'entend de toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation de la règle de droit. Son caractère manifeste s'apprécie au seul regard de l'illicéité du trouble allégué. En l'espèce, selon l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire peut jouir librement des parties privatives et communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble. La loi du 10 juillet 1965 en son article 25 b dispose que sont adoptées à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble et conformes à la destination de l'immeuble. Il s'en déduit que si un copropriétaire peut jouir librement des parties communes, il ne peut décider d'y faire des travaux qui bénéficient à ses parties privatives sans l'accord de l'assemblée générale. Cette limite à son droit trouve sa justification dans la préservation de la destination de l'immeuble et de l'intérêt de la collectivité des autres copropriétaires. En l'espèce, la réalisation de l'installation triphasée impose l'encastrement d'un coffret dans la façade de l'immeuble et l'exécution de branchements et liaisons avec le commerce et le reste de l'immeuble, ce qui affecte les parties communes et modifie l'aspect extérieur de l'immeuble. L'assemblée générale, le 9 juin 2021, a exprimé son refus des travaux dont l'autorisation lui était demandée et notamment de la pose d'une installation triphasée dans des conditions de majorité conformes aux exigences de l'article 25, par 687 tantièmes sur 998. La promesse de cession de bail consentie à la société Birdy, comme la proposition de la Maison Paganelli du 19 juillet 2021, démontrent que ces travaux ont été sollicités par le copropriétaire dans l'optique de la modification de la nature de l'activité exploitée dans son local commercial, afin de pouvoir y installer un commerce de restauration. Le règlement de copropriété n'exclut effectivement pas l'affectation de ce local commercial à cette activité, ce qu'a admis l'assemblée générale qui a rejeté une proposition de modification du règlement de copropriété destinée à interdire les commerces de bouche dans l'immeuble. Pour autant, il stipule que les propriétaires doivent veiller à la tranquillité de l'immeuble, qu'ils ne peuvent faire ou laisser faire aucun bruit anormal, aucun travail de quelque genre que ce soit de nature à gêner leurs voisins par le bruit ou les odeurs et que les bruits ou tapages nocturnes de quelque nature qu'ils soient sont interdits, nuisances que les copropriétaires peuvent légitiment craindre en cas d'installation de l'activité de restauration projetée. Dès lors que la décision a été prise en conformité avec les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 applicables, dans un souci de protection de la tranquillité de l'immeuble telle que prévue dans le règlement de copropriété, l'existence d'un trouble manifestement illicite affectant le droit propriété de la SCI et l'utilisation de son local commercial n'est pas caractérisée, ce d'autant que le lot en cause a été loué antérieurement sans difficultés démontrées en raison de l'absence d'une installation triphasée. Par ailleurs, comme le relève à juste titre le syndicat des copropriétaires, les travaux sollicités sur l'installation électrique pour en modifier la puissance, destinés à la seule utilité du lot commercial, ne constituent pas des mesures conservatoires ou de remise en état au sens de l'article 835 du code de procédure civile qu'il est au pouvoir du juge des référés d'ordonner. De fait, cette demande a pour objet de remettre en cause la décision de l'assemblée générale qui peut être contestée devant le juge du fond dans les conditions prévues par la loi 10 juillet 1965, action d'ailleurs engagée par la SCI DMJ qui a assigné le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire le 8 octobre 2021. En conséquence, l'ordonnance qui a rejeté la demande de la SCI DMJ est confirmée. Il en sera de même des dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens. La SCI DMJ sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] une indemnité de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles d'appel et à supporter les dépens d'appel. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement contradictoirement en dernier ressort, CONFIRME l'ordonnance du 23 septembre 2021 en toutes ses dispositions, Y ajoutant, CONDAMNE la SCI DMJ à verser au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] une indemnité de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles d'appel, CONDAMNE la SCI DMJ aux dépens d'appel. Le Greffier, Le Président,