Cour d'appel, 23 mai 2024. 23/01300

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS ------------------------------------ COUR D'APPEL DE NANCY DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE ARRÊT N° /24 DU 23 MAI 2024 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/01300 - N° Portalis DBVR-V-B7H-FGDL Décision déférée à la Cour : Jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nancy, R.G. n° 22/00500, en date du 16 janvier 2023, APPELANT : Monsieur [U] [K] né le 19 janvier 1964 à [Localité 3] (Vosges), domicilié [Adresse 1] Représenté par Me Catherine BERNEZ de l'AARPI AARPI CLAUDE THOMAS CATHERINE BERNEZ OLIVIER NUNGE, avocat au barreau de NANCY (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/2451 du 05/06/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de NANCY) INTIMÉE : L' OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DE LA METROPOLE DU GRAND [Localité 4], auparavant dénommé OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DE [Localité 4], établissement public à caractère industriel et commercial, dont le siège social se situe [Adresse 2], inscrit au RCS de NANCY sous le numéro B 400974 242, pris en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège Représentée par Me Julie SAMMARI, avocat au barreau de NANCY COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 11 Avril 2024, en audience publique devant la cour composée de : Monsieur Francis MARTIN, président de chambre, Madame Nathalie ABEL, conseillère, chargée du rapport Madame Fabienne GIRARDOT, conseillère, qui en ont délibéré ; Greffier, lors des débats : Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET ; A l'issue des débats, le président a annoncé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 23 Mai 2024, en application du deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 23 Mai 2024, par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier, conformément à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ; signé par Monsieur Francis MARTIN, président de chambre, et par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier ; -------------------------------------------------------------------------------------------------------------- Copie exécutoire délivrée le à Copie délivrée le à -------------------------------------------------------------------------------------------------------------- EXPOSE DU LITIGE Par acte du 30 octobre 2018, ayant pris effet le 23 novembre 2018, l'Office public de l'habitat de la métropole du Grand [Localité 4] (OPH)a consenti à M. [U] [K] un bail portant sur un logement à usage d'habitation situé [Adresse 1] à [Localité 4], contre le paiement d'un loyer mensuel initial de 224,16 euros outre une provision sur charges mensuelle de 66,93 euros. Un commandement de payer visant la clause résolutoire et d'avoir à justifier de l'assurance du logement a été délivré à M. [K] le 1er décembre 2021 pour la somme de 1 837,10 euros, dont 1 709,80 euros au titre des loyers et charges impayés. Par acte du 18 mars 2022, l'OPH a fait assigner M. [K] devant le juge des contentieux de la protection de Nancy qui a, par jugement du 16 janvier 2023 : - déclaré recevables les demandes formees par l'Office public de l'habitat de la métropole du Grand [Localité 4], - constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire du bail sont réunies au 2 février 2022, - dit qu'à défaut pour M. [K] d'avoir volontairement libéré les lieux situés [Adresse 1], au plus tard deux mois après la délivrance d'un commandement d'avoir à quitter les lieux, l'Office public de l'habitat de la métropole du Grand [Localité 4] pourra faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique si besoin est, - dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution, - condamné M. [K] à verser à l'Office public de l'habitat de la métropole du Grand [Localité 4] à compter du 2 février 2022 une indemnité d'occupation mensuelle correspondant au montant du loyer mensuel actuel augmenté des charges, soit la somme actuelle de 283,09 euros, aide personnalisée au logement à régulariser le cas échéant, qui sera revalorisée à proportion des majorations des loyers HLM décidées par le conseil d'administration en application de l'article L.442-1 du code de la construction et de l'habitation, et ce jusqu'à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, - condamné M. [K] à verser à l'Office public de l'habitat de la métropole du Grand [Localité 4] la somme de 1 696,80 euros représentant les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés à la date du 17 novembre 2022, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 1er décembre 2021, - ordonné la capitalisation des intérêts échus, - dit n'y avoir lieu à octroyer des délais de paiement, - débouté l'Office public de l'habitat de la métropole du Grand [Localité 4] de ses demandes de dommages et intérêts, de justification d'une assurance pour le logement et de celle formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné M. [K] aux dépens, - débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires au dispositif. Par déclaration enregistrée le 20 juin 2023, M. [K] a interjeté appel du jugement précité, en ce qu'il a déclaré recevables les demandes formees par l'Office public de l'habitat de la métropole du Grand [Localité 4], constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 30 octobre 2018 sont réunies au 2 février 2022, en ce qu'il a dit qu'à défaut pour lui d'avoir volontairement libéré les lieux situés [Adresse 1], au plus tard deux mois après la délivrance d'un commandement d'avoir à quitter les lieux, l'Office public de l'habitat de la métropole du Grand [Localité 4] pourra faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique si besoin est, en ce qu'il a dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution, en ce qu'il l'a condamné à verser à l'Office public de l'habitat de la métropole du Grand [Localité 4] à compter du 2 février 2022 une indemnité d'occupation mensuelle correspondant au montant du loyer mensuel actuel augmenté des charges, soit la somme actuelle de 283,09 euros, aide personnalisée au logement à régulariser le cas échéant, qui sera revalorisée à proportion des majorations des loyers HLM décidées par le conseil d'administration en application de l'article L.442-1 du code de la construction et de l'habitation, et ce jusqu'à la date de libération effective des lieux caracterisée par la remise des clés, l'a condamné à verser à l'Office public de l'habitat de la métropole du Grand [Localité 4] la somme de 1 696,80 euros représentant les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés à la date du 17 novembre 2022, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 1er décembre 2021, ordonné la capitalisation des intérêts échus, dit n'y avoir lieu à octroyer des délais de paiement, en ce qu'il l'a condamné aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer, a rappelé que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire, et en ce qu'il a débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires au dispositif. Par conclusions déposées le 20 février 2024, M. [K] demande à la cour de : - confirmer le jugement en ce qu'il a débouté l'Office public de l'habitat de la métropole du Grand [Localité 4] de ses demandes de dommages et intérêts, de justification d'une assurance pour le logement et de celle formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - infirmer le jugement pour le surplus. Et statuant aux lieu et place, - débouter l'Office public de l'habitat de la métropole du Grand [Localité 4] de sa demande de résiliation de bail, de prononcé de l'expulsion, de condamnation de M. [K] au paiement d'une indemnité d'occupation, ainsi qu'au paiement d'un arriéré s'élevant à 1 696,80 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 1er décembre 2021 outre la capitalisation des intérêts. A titre subsidiaire, - autoriser M. [K] à se libérer de toute dette locative pouvant subsister dans un délai de 3 années, - suspendre les effets de la clause résolutoire pendant la durée des délais accordés, - dire que si M. [K] s'acquitte de sa dette locative dans le délai accordé et selon les modalités fixées par l'arrêt, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué. En tout état de cause, - débouter l'Office public de l'habitat de la métropole du Grand [Localité 4] de son appel incident, - débouter l'Office public de l'habitat de la métropole du Grand [Localité 4] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens d'appel, - dire et juger que chaque partie conservera à sa charge ses propres dépens. Par conclusions déposées le 4 mars 2024, l'Office public de l'habitat de la métropole du Grand [Localité 4] demande à la cour de : - infirmer le jugement en ce qu'il a : - débouté l'OPH de la métropole du Grand [Localité 4] de sa demande de dommages et intérêts, - débouté l'OPH de la métropole du Grand [Localité 4] de sa demande de justification d'une assurance, - débouté l'OPH de la métropole du Grand [Localité 4] de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - le confirmer pour le surplus. Statuant à nouveau, - débouter M. [K] de l'intégralité de ses demandes, - constater la résiliation du bail survenue le 2 février 2022 du fait de l'acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement prononcer la résiliation du bail, - ordonner l'expulsion de M. [K] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, à l'expiration du délai de deux mois prévu à l'article L. 412-1 et dans les conditions définies à l'article L. 412-6 du code des procédures civiles d'exécution, - condamner M. [K] au paiement de la somme de 148,04 euros au titre des loyers et charges échus impayés selon décompte arrêté au 27 février 2024, assortis des intérêts au taux légal, - dire que les intérêts ayant plus d'un an d'ancienneté seront eux-même productifs d'intérêts, ce au taux de l'intérêt légal, au titre de l'article 1343-2 du code civil, - condamner M. [K] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle forfaitaire de 298,08 euros pour l'occupation du logement jusqu'au départ définitif des lieux, en sus des régularisations annuelles de charges locatives, visant à compenser le préjudice né de l'occupation sans titre et à prendre en compte la revalorisation annuelle du montant des loyers et indemnités d'occupation à proportion des majorations des loyers HLM décidées par le conseil d'administration en application de l'article L. 442-1 du code de la construction et de l'habitation pour l'immeuble dans lequel est situé le logement, - condamner M. [K] à payer la somme de 150 euros à titre de dommages et intérêts, - condamner M. [K] à payer à l'Office public de l'habitat de la métropole du Grand [Localité 4] les sommes de : - 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles engagés en première instance - 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles engagés à hauteur d'appel, - condamner M. [K] aux dépens de première instance et d'appel. Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à leurs conclusions visées ci-dessus, conformément à l'article 455 du code de procédure civile. L'ordonnance de clôture a été rendue le 13 mars 2024. MOTIFS Il convient à titre liminaire de constater le caractère définitif de la disposition du jugement ayant déclaré recevables les demandes formées par l'OPH. Sur l'acquisition de la clause résolutoire Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux. En l'espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire prévoyant qu'en cas de non-paiement des loyers ou charges échues, le bail pourra être résilié de plein droit à l'initiative du bailleur deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux. M. [K] ne conteste pas ne pas avoir réglé dans les deux mois la somme de 1 709,80 euros visée au commandement de payer qui lui a été délivré à l'initiative de l'OPH par acte d' huissier du 1er décembre 2021. C'est en conséquence à bon droit que le premier juge a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 2 février 2022. Il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a : - constaté la résiliation du bail à compter du 2 février 2022 ; - dit qu'à défaut pour M. [K] d'avoir libéré les lieux, deux mois après la signification du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tout occupant de son chef, avec l'assistance de la force publique si besoin est ; - condamné M. [K] à payer à l'OPH, à compter du 2 février 2022, une indemnité mensuelle d'occupation correspondant au montant du loyer mensuel augmenté des charges, soit la somme de 283,09 euros, aide personnalisée au logement à régulariser le cas échéant, et ce jusqu'à la date de libération effective des lieux caractérisés par la remise des clés. Sur la dette locative Aux termes de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. La charge de la preuve du paiement des loyers incombe au locataire. En l'espèce, l'OPH a produit un décompte arrêté au 17 novembre 2022 faisant apparaître un arriéré locatif d'un montant de 1 696,80 euros. M. [K] n'allègue ni ne justifie s'être acquitté de cette dette locative antérieurement au jugement du 16 janvier 2023, de telle sorte que c'est à bon droit que le premier juge l'a condamné à payer au bailleur cette somme de 1 696,80 euros selon décompte arrêté au 17 novembre 2022. Il convient en conséquence de confirmer le jugement de ce chef. À hauteur d'appel, l'OPH verse aux débats un décompte arrêté au 8 décembre 2023 faisant apparaître un solde locatif d'un montant de 102,66 euros. Force est cependant de constater que, ainsi que le relève M. [K], ce décompte mentionne au débit du compte locataire, à la date du 30 avril 2023, quatre sommes correspondant en réalité aux dépens de première instance et qui doivent dès lors être déduites de la dette locative, soit les sommes de 73,19 euros avec la mention «signif jugement », 72,46 euros avec la mention «notif assignation préfecture », 127,30 euros avec la mention «cdt résiliation bail » ainsi que 52,62 euros avec la mention «assignation ». Après déduction de ces sommeS formant un total de 325,57 euros, il apparaît que le compte locatif de M. [K] entendu stricto sensu, restreint aux loyers, charges et indemnités d'occupation, est créditeur à hauteur de 222,91 euros (325,57-102,66). Il convient en conséquence de constater que, selon décompte arrêté au 8 décembre 2023, M. [K] se trouve créditeur, au titre de ses loyers et charges, d'une somme de 222,91 euros. Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire pendant les délais accordés Le premier juge a dit n'y avoir pas lieu à octroyer des délais de paiement, après s'être saisi d'office de cette question, en relevant que M. [K] avait indiqué lors de l'audience que le logement n'était pas assuré. Aux termes de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative. En l'espèce, force est de constater que la demande de délais de paiement est désormais sans objet compte tenu du solde créditeur du compte locatif, entendu stricto sensu, de M. [K] selon décompte arrêté au 8 décembre 2023, de telle sorte que M. [K] n'est pas fondé à solliciter la suspension des effets de la clause résolutoire, une telle suspension n'opérant que pendant les délais de paiement accordés, ce qui suppose nécessairement que de tels délais aient effectivement été octroyés. Cette demande de suspension des effets de la clause résolutoire ne pourra en conséquence qu'être rejetée. Sur l'assurance La bailleresse a été déboutée, dans le dispositif du jugement, de sa demande tendant à voir M. [K] condamné à justifier d'une assurance sur le logement, sans que le motif de ce débouté soit expressément indiqué. L'OPH sollicite l'infirmation du jugement de ce chef sans toutefois invoquer dans ses écritures le moindre moyen notamment de fait à l'appui de cette prétention. Aux termes de l'article 7g de la loi du 6 juillet 1989, le locataire doit s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire. En l'espèce, force est de constater que M. [K] verse aux débats une attestation d'assurance risques locatifs souscrite auprès d'ACM IARD SA pour la période du 19 avril 2023 au 19 avril 2024. M. [K] justifiant bénéficier désormais d'une assurance, il convient en conséquence de confirmer le jugement en ce qu'il a débouté la bailleresse de cette demande. Sur la capitalisation des intérêts Aux termes de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise. En l'espèce, le premier juge a fait droit à la demande de l'OPH tendant à la capitalisation des intérêts échus pour une année entière. Force est de constater que rien ne s'oppose en l'espèce à l'application des dispositions précitées au bénéfice de l'OPH. Il convient en conséquence de confirmer le jugement de ce chef. Sur la demande de dommages-intérêts L'OPH sollicite l'infirmation du jugement en ce qu'il a rejeté sa demande tendant à voir M. [K] condamné à lui payer une somme de 150 euros à titre de dommages-intérêts. Aux termes des dispositions de l'article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires. En l'espèce, l'OPH ne justifie pas avoir subi en raison de la mauvaise foi du défendeur un préjudice distinct du retard. C'est dès lors à bon droit que le premier juge a rejeté cette demande. Il convient en conséquence de confirmer le jugement de ce chef. Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile Compte tenu de l'issue du litige, M. [K] sera condamné aux entiers dépens. L'équité commande par ailleurs de confirmer le jugement en ce qu'il a débouté l'OPH de sa demande formée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et de rejeter également cette demande à hauteur d'appel. PAR CES MOTIFS : LA COUR, statuant publiquement, par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, Confirme le jugement en toutes ses dispositions ; Y ajoutant ; Constate que, selon décompte arrêté au 8 décembre 2023, M. [K] se trouve créditeur, au titre de ses loyers et charges dus à l'Office public de l'habitat de la métropole du Grand [Localité 4], d'une somme de 222,91 euros ; En conséquence, constate que la demande de délais de paiement est sans objet et rejette la demande de suspension des effets de la clause résolutoire ; Rejette la demande formée par l'Office public de l'habitat de la métropole du Grand [Localité 4] au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne M. [K] aux entiers dépens ; Le présent arrêt a été signé par Monsieur Francis MARTIN, président de chambre à la cour d'appel de NANCY, et par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT, Minute en neuf pages.