Cour d'appel, 13 mars 2024. 23/00004

13/03/2024 ARRÊT N°03/2024 N° RG 23/00004 - N° Portalis DBVI-V-B7H-PLMW JCG/MB Décision déférée du 14 Février 2023 - Juge de l'expropriation de TOULOUSE - 22/00050 Jean-Michel GAUCI Etablissement Public SYNDICAT MIXTE DES TRANSPORTS EN COMMUN DE L'AGGLO MERATION TOULOUSAINE (TISSEO COLLECTIVITES) C/ MONSIEUR LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT Société EPARGNE FONCIERE REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS *** COUR D'APPEL DE TOULOUSE Chambre des Expropriations *** ARRÊT DU TREIZE MARS DEUX MILLE VINGT QUATRE *** APPELANT SYNDICAT MIXTE DES TRANSPORTS EN COMMUN DE L'AGGLOMERATION TOULOUSAINE (TISSEO COLLECTIVITES) [Adresse 20] [Localité 10] Représentée par Me Christine TEISSEYRE de la SCP BOUYSSOU ET ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE INTIMÉ Société EPARGNE FONCIERE représentée par son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 7] [Localité 21] Représentée par Me Pascal GORRIAS de la SCP BOYER & GORRIAS, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et Me Thierry GALLOIS de la SELARL RACINE, avocat plaidant au barreau de PARIS MONSIEUR LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT DIRECTION GENERALE DES FINANCES PUBLIQUES POLE EVALUATION DOMANIALE [Adresse 28] [Localité 10] Représenté par [B] [Y], munie d'un pouvoir COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 15 Novembre 2023, en audience publique, devant la Cour composée de: Président : J.C. GARRIGUES, Assesseurs : A-M. ROBERT, : M. NORGUET, qui en ont délibéré. Greffier, lors des débats : I. ANGER ARRET : - CONTRADICTOIRE - prononcé publiquement par mise à disposition au greffe - signé par J.C. GARRIGUES, président, et par I. ANGER, greffier présent lors du prononcé. FAITS ET PROCEDURE La réalisation d'une troisième ligne de métro sur le territoire de l'agglomération toulousaine s'inscrit dans le cadre du programme [Localité 10] Aerospace Express qui constitue l'un des axes opérationnels de la stratégie de mobilité définie TISSEO COLLECTIVITES à l'horizon 2025, avec le projet de connexion de la ligne B du métro toulousain. Le programme [Localité 10] Aerospace Express, incluant également la réalisation de la ligne Aeroport Express, doit permettre d'optimiser le réseau structurant afin, notamment, de répondre de manière efficace et capacitaire aux besoins de déplacement générés par la croissance démographique et économique du territoire. Il vise à desservir les équipements et les pôles économiques majeurs de l'agglomération toulousaine, groupe Airbus notamment, et mailler le réseau de transport en commun dans une dynamique de renouvellement urbain. Le tracé de la troisième ligne de métro, long d'environ 27 kilomètres, reliera du nord-est au sud-ouest les communes de [Localité 29], [Localité 26] et [Localité 30] en passant par le nord et le centre de [Localité 10]. Il comptera 21 stations réparties tous les 1350 mètres, dont 8 permettront des correspondances avec le réseau structurant de transport en commun ainsi que le réseau ferroviaire. Dans le but d'acquérir la totalité des emprises nécessaires à la réalisation de ce projet d'infrastructures, TISSEO COLLECTIVITES et son mandataire TISSEO INGENIERIE ont décidé d'engager une procédure d'expropriation. Par délibération du 6 février 2019, le conseil syndical de TISSEO COLLECTIVITES a approuvé le dossier d'enquête publique unique des opérations [Localité 10] Aerospace Express et Connexion Ligne B et autorisé TISSEO COLLECTIVITES à engager l'ensemble des démarches nécessaires à l'organisation de l'enquête publique. Par arrêté du 17 avril 2019, le préfet de la Haute-Garonne a prescrit l'ouverture de l'enquête publique unique préalable aux déclarations d'utilité publique des opérations [Localité 10] Aerospace Express et Connexion Ligne B, valant mise en compatibilité du Plan Local d'Urbanisme de Toulouse Métropole - Commune de [Localité 10], ainsi que des autres communes concernées par le périmètre et la cessibilité des immeubles nécessaires à la réalisation de ces opérations. L'enquête publique s'est déroulée du 6 juin au 18 juillet 2019 inclus. Suivant arrêté préfectoral en date du 7 février 2020 ont été déclarés d'utilité publique et urgents les travaux nécessaires à la réalisation de l'opération [Localité 10] Aerospace Express (3ème ligne de métro) sur le territoire des communes de [Localité 26], [Localité 29], [Localité 30] et [Localité 10]. Parmi les parcelles impactées par l'opération de 3ème ligne de métro figurent les parcelles sises à [Localité 10], cadastrées 845 BC [Cadastre 24] et [Cadastre 25], appartenant à la SCI Epargne Foncière, concernées par une emprise en tréfonds. L'ordonnance d'expropriation a été rendue le 7 avril 2022. En l'absence d'accord des parties sur l'indemnité de dépossession devant revenir à la société expropriée, le Syndicat mixte des Transports en commun de l'agglomération toulousaine (TISSEO) a saisi le juge de l'expropriation par requête en date du 22 avril 2022 aux fins de fixation judiciaire de celle-ci. Le transport sur les lieux est intervenu le 29 juin 2022. Par jugement en date du 14 février 2023, la juridiction de l'expropriation du département de la Haute-Garonne a fixé l'indemnité globale de dépossession, tous préjudices confondus, revenant à la SCPI Epargne Foncière à la somme de 2160 euros comprenant une indemnité principale de 2160 euros et une indemnité de remploi de 360 euros, laissé les dépens à la charge de l'autorité expropriante, condamné TISSEO COLLECTIVITES au paiement de la somme de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et rejeté toute autre demande. Pour statuer ainsi, le premier juge a fait application de la méthode dite 'Guillermain-Demanche'. Pour appliquer cette formule, il a retenu une valeur du terrain de surface à hauteur de 600 €/m² , un coefficient de construction de 1,2 et un abattement pour encombrement de 0,5, soit une indemnité principale calculée comme suit : 600 € (valeur terrain de surface) x 0,5 (abattement pour encombrement) x 100 m² (superficie des emprises de tréfonds) x 0,10 (coefficient de profondeur) x 1,2 (coefficient de construction) = 1800 € . TISSEO COLLECTIVITES a interjeté appel de ce jugement selon déclaration enregistrée le 03 avril 2023 en critiquant l'ensemble de ses dispositions. MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES Aux termes de son mémoire récapitulatif déposé au greffe le 09 août 2023, TISSEO COLLECTIVITES, appelant, demande à la cour de : - réformer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 14 février 2023 ; - fixer l'indemnité globale de dépossession, tous préjudices confondus, revenant à la SCPI Epargne Foncière, à la somme de 540,00 € comprenant une indemnité principale de 450 € et une indemnité de remploi de 90 € ; - condamner la SCPI Epargne Foncière aux dépens d'appel et au paiement de la somme de 3000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. TISSEO COLLECTIVITES expose que le juge de l'expropriation a évalué le terrain de surface sur la base de 600 €/m² en suivant le raisonnement de la société Epargne Foncière consistant à se référer au prix du contrat de vente en VEFA qui constitue son titre de propriété ; que dans cet acte, le prix de vente de 10.943.000 € HT a été ventilé en deux postes : 2.188.600 € HT à la signature de la VEFA et le solde au fur et à mesure de la progression des travaux ; que la société expropriée a fait valoir que les parties auraient ainsi clairement identifié la valeur de la construction par rapport à la valeur du terrain et que le prix versé à la signature de l'acte, soit 2.188.600 € HT soit 700 €/m² , correspondait à la valeur du sol sans les constructions à édifier, raisonnement qui a été adopté par le juge de l'expropriation mais qui ne saurait être suivi. Il soutient que la valeur du terrain de surface ne saurait être valablement déduite d'une opération complexe telle qu'une vente en l'état futur d'achèvement ; qu'en effet, le vendeur s'est obligé non pas à céder un terrain mais à édifier un immeuble dans un délai déterminé ; que le raisonnement du premier juge est erroné d'une part parce qu'il rapporte une valeur de droits à construire à la superficie du terrain et non pas à la surface de plancher que le vendeur s'est obligé à réaliser et, d'autre part, parce qu'il conduit à évaluer un terrain à bâtir par les droits à construire qui y sont attachés alors que le terrain est entièrement construit et ne dispose plus d'aucun droit à construire. Il ajoute que faire dépendre la valeur du tréfonds de la valeur des droits à construire qui ont été mis en oeuvre est un non-sens. Il demande en conséquence que cette référence soit écartée au profit de références portant sur des terrains nus et il cite à cet effet divers termes de comparaison permettant de retenir une valeur avant abattement de 150 €/m². Sur les coefficients à appliquer, il propose : - un abattement pour encombrement de 50 % tel qu'appliqué par le premier juge ; - un coefficient de nappe phréatique de 0,5, admis par la société expropriée; - un coefficient de construction de 1,2 accepté par l'expropriant. Aux termes de son mémoire récapitulatif déposé au greffe le 05 juillet 2023, la SCPI Epargne Foncière, intimée et appelante incidente, demande à la cour de : - infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a fixé l'indemnité globale de dépossession à la somme de 2160 € ; - fixer le total des indemnités dues à la SCPI Epargne Foncière à la somme globale de 4195,80 € comprenant une indemnité principale de 3496,50 € et une indemnité de remploi de 699,30 € ; - condamner TISSEO COLLECTIVITES aux dépens et au paiement de la somme de 3000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La SCPI Epargne Foncière soutient que le versement de la somme de 2.188.600 € HT est la contrepartie de la cession par le vendeur de ses droits sur le sol qui comprennent la totalité des droits à construire du terrain et qu'elle est donc bien fondée à retenir ce prix comme terme de référence pour estimer la valeur du terrain en surface. Elle ajoute que les droits à construire ne disparaissent pas après l'édification d'une construction (Conseil d'Etat, 23/12/2010). A titre subsidiaire, elle fait valoir que les termes de référence proposés par TISSEO ne sont pas pertinents. Elle estime en conséquence qu'elle était fondée à demander au juge de première instance de retenir la somme de 718,92 €/m² pour évaluer son terrain. Par ailleurs, elle conteste la déduction des 'frais non représentatifs de la valeur du bien' opérée par le premier juge à hauteur de 118,98 €/m² pour retenir une valeur de 600 €/m². Enfin, elle conteste l'application d'un coefficient d'encombrement de 0,5 et soutient qu'il convient de retenir un coefficient de 1 pour la parcelle BC n° [Cadastre 24] (non bâtie) et de 0,75 pour la parcelle BC n° [Cadastre 25] qui n'est surplombée qu'à hauteur de 50 % par des constructions. A titre subsidiaire, elle estime qu'il pourrait être fait application d'une méthode alternative pour évaluer le terrain exproprié, à savoir la méthode de la charge foncière directe ou du 'bilan promoteur' qui permettrait également de retenir une valeur de 700 €/m² . Aux termes de son mémoire déposé au greffe le 14 juin 2023, le commissaire du gouvernement conclut à la confirmation du jugement entrepris sauf à ramener la valeur du terrain en surface à 150 €/m² . MOTIFS Sur le bien exproprié Le bien exproprié correspond à une emprise en tréfonds située au [Adresse 13] à [Localité 10], sous les parcelles cadastrées 845 BC n° [Cadastre 24] et n° [Cadastre 25]. Cette emprise s'établit ainsi : 845 BC n° [Cadastre 24] Emprise tréfonds : 33 m² Pronfondeur de l'emprise : 12,45 m Altitude moyenne du terrain naturel : 151,82 m (cote NGF) Altitude supérieure de l'emprise en tréfonds expropriée : 139,37 m (cote NGF) Point haut du passage du tunnel : 136,37 m (cote NGF) 845 BC n° [Cadastre 25] Emprise tréfonds : 67 m² Pronfondeur de l'emprise : 12,66 m Altitude moyenne du terrain naturel : 151,89 m (cote NGF) Altitude supérieure de l'emprise en tréfonds expropriée : 139,23 m (cote NGF) Point haut du passage du tunnel : 136,23 m (cote NGF) Elle se présente sous la forme d'une langue de terrain située en limite de propriété, côté [Adresse 27]. Le terrain de surface supporte un bâtiment à usage de bureaux avec un parking en sous-sol réalisé jusqu'en limite de propriété. Sur l'indemnité principale Selon les dispositions de l'article L.321-1 du code de l'expropriation, les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation. Aux termes de l'article L.322-1 du même code, le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance d'expropriation. En l'espèce, l'ordonnance d'expropriation a été rendue le 7 avril 2022, antérieurement au jugement en date du 14 février 2023 fixant le montant de l'indemnité d'expropriation. La consistance du bien sera appréciée à la date du jugement. L'article L.322-2 du même code dispose que les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, selon leur usage effectif un an avant l'ouverture de l'enquête préalable à la déclaration d'utilité publique. L'article L.213-6 du code de l'urbanisme dispose que lorsqu'un bien soumis au droit de préemption fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique, la date de référence prévue à l'article L.322-2 du code de l'expropriation est celle prévue au a) de l'article L.213-4 du code de l'urbanisme. Aux termes de ce dernier article, la date de référence prévue à l'article L.322-2 du code de l'expropriation est, pour les biens non compris dans le périmètre d'une ZAD, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes approuvant, révisant ou modifiant le POS ou le PLU et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien. En l'espèce, l'emprise étant située dans un secteur soumis au droit de préemption urbain, la date de référence est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le POS ou le PLU et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ou l'emplacement réservé. En outre, il n'est pas tenu compte de l'emplacement réservé pour l'évaluation du bien. En application de ces dispositions, la date de référence est le 17 novembre 2016, date à laquelle est devenu exécutoire le PLU-commune de [Localité 10] approuvé le 16 novembre 2016. A cette date, le terrain est situé en zone UE 12 du PLU qui est une zone dédiée aux activités. Il est constant que les critères juridiques et matériels de qualification de terrain à bâtir au sens de l'article L. 322-3 du code de l'expropriation peuvent être considérés comme remplis à la date de référence. S'agissant de l'évaluation d'une emprise en tréfonds, les parties s'accordent sur l'utilisation de la méthode 'Guillermain-Demanche' : Valeur du tréfonds = Vs x S x Cp x Cn x Cc Vs : valeur du terrain de surface considéré nu et libre, avec application le cas échéant d'un abattement pour encombrement S : superficie de l'emprise en tréfonds Cp : coefficient de profondeur déterminé en fonction de la profondeur du haut de l'ouvrage. Aucune indemnisation si cette profondeur est supérieure à 90 m, en-deçà de 3,5 m, sous-sol superficiel assimilé au sol, soit [90/(H-3,50)] % Cn : coefficient de nappe phréatique égal à 1 si la limite supérieure du volume exproprié est au-dessus de la nappe et à 0,5 dans les autres cas Cc : coefficient de construction égal à 1 pour les immeubles en bon état et à 1,2 pour les immeubles récents avec ossature métallique ou béton armé. Il convient de rechercher la valeur du terrain de surface au moyen de la méthode par comparaison avec des transactions déjà réalisées sur des biens similaires, présentant les mêmes caractéristiques, dans la même zone. Pour apprécier la valeur du terrain de surface, le premier juge a estimé que l'acte de vente du bien à évaluer en date du 13 décembre 2016 constituait en lui-même la référence la plus pertinente en ce que la transaction s'était opérée entre deux opérateurs économiques indépendants sur un libre marché concurrentiel, que la Scpi Epargne Conseil avait acquis auprès de la société Bouygues immobilier le terrain litigieux d'une surface de 3044 m² selon vente en l'état futur d'achèvement en date du 13 décembre 2016 moyennant le prix total de 10.943.000 € HT ventilé en deux postes (2.188.600 € HT à la signature de la VEFA et le solde par tranches au fur et à mesure de la progression de l'élévation de l'immeuble), et qu'il était ainsi raisonnable de considérer que le premier paiement correspondait au prix du terrain, soit 718,98 €/m² ( 2.188.600 / 3044 m² ), ramené à 600 €/m² pour tenir compte du fait que ce prix comprenait nécessairement différents frais non représentatifs de la valeur du bien (frais d'actes, taxes liées au permis de construire, frais d'assurances et de garde de chantier, impôts fonciers, frais de géomètre, etc.). La valeur du terrain de surface nu et libre ne saurait être déterminée sur la base du prix d'un contrat de vente en l'état futur d'achèvement, opération complexe en ce que le vendeur s'oblige non pas à céder un terrain mais à édifier un immeuble dans un délai déterminé. L'article 1601-3 du code civil dispose que 'La vente en l'état futur d'achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l'acquéreur est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux'. Au regard de ces dispositions, le premier acompte versé par l'acquéreur correspond, a minima, au transfert des droits dont dispose le vendeur sur le sol, soit le droit de propriété mais ausi et surtout les droits à construire que détient le vendeur en vertu du permis de construire qu'il a obtenu et qu'il va mettre en oeuvre pour livrer à l'acquéreur l'immeuble décrit dans le contrat de vente. Rien ne permet de considérer que la somme de 2.188.600 € HT correspond uniquement à la valeur du terrain nu et libre qui est celle devant être prise en compte pour l'application de la méthode 'Guillermain-Demanche', avec le cas échéant application d'un abattement pour occupation. La référence retenue par le premier juge doit être écartée au profit de références portant sur des terrains nus. L'expropriant propose plusieurs termes de référence à l'appui de son offre: 1) Arrêt de le cour d'appel de Toulouse du 21 septembre 2022 Sci Man/SMTC - parcelles cadastrées 845 AL [Cadastre 8] et [Cadastre 16] pour 1641 m² - 120 €/m² . Ce terrain est situé à proximité du terrain exproprié (pièce n° 9). 2) Acte du 9 juin 2022 Sci [Adresse 12]/SMTC - parcelles cadastrées 845 BC [Cadastre 22], [Cadastre 23], [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3] pour une emprise en tréfonds de 412 m² - 150 €/m² en valeur de surface. Ce terrain est séparé des parcelles expropriées par une seule parcelle (pièce n° 10). 3) Acte du 27 avril 2021 - parcelle cadastrée 845 AN [Cadastre 15] pour 607 m² - 122,40 €/m² en valeur de surface (pièce n° 6). 4) Acte du 1er décembre 2020 [Localité 31]/SMTC - parcelles cadastrées 845 AL [Cadastre 9] et [Cadastre 11] pour 5501 €/m² - 120 €/m² - Ce terrain est situé à proximité du terrain exproprié (pièce n° 2). 5) Acte du 10 avril 2018 - parcelles sises à [Localité 29] cadastrées Section BP n° [Cadastre 18], [Cadastre 19] et [Cadastre 17] pour 2990 m² - 82,70 €/m² (pièce n° 5). 6) Terme de référence non retenu s'agissant d'une simple promesse de vente. 7) Jugement du 8 novembre 2022 - parcelle sise à [Localité 10], [Adresse 14] cadastrée 845 BC n° 84 - 150 €/m² en valeur de surface (pièce n° 13). 8) Jugement du 27 juin 2023 - parcelles sises à [Localité 10] cadastrées 845 AB [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 6], situées en face des parcelles [Localité 31] (Terme de référence n° 4 ci-dessus) - 130 €/m² (pièce n° 14). Ces divers termes de comparaison, concernant pour la plupart des parcelles très proches des parcelles expropriées, justifient que soit retenue une valeur de 150 €/m² terrain nu et non occupé. Cette valeur est également retenue par le commissaire du gouvernement. Elle n'est pas utilement critiquée par la Scpi Epargne Foncière qui fait pour l'essentiel valoir que ces mutations sont intervenues après déclaration d'utilité publique et pour certaines dans le cadre de procédures d'expropriation alors que l'article L. 322-8 du code de l'expropriation dispose au contraire que le juge doit tenir compte des accords intervenus entre l'expropriant et les divers titulaires de droits à l'intérieur du périmètre des opérations faisant l'objet d'une déclaration d'utilité publique. La société expropriée ne produit quant à elle aucun terme de référence. La méthode dite de la charge foncière directe ou méthode du calcul à rebours ou du 'bilan promoteur', invoquée à titre subsidiaire par la partie expropriée, n'a pas à être utilisée dans la mesure où la méthode par comparaison, méthode la plus fiable et la mieux adaptée en l'espèce, peut être utilisée dès lors qu'il existe de nombreux termes de comparaison précis et pertinents. Dans ces conditions, c'est sur la base d'une valeur terrain nu de 150 €/m² qu'il doit être fait application de la méthode 'Guillermain-Demanche'. Il y a lieu d'appliquer à cette somme un abattement pour encombrement de 50 % dans la mesure où il est apparu lors du transport sur les lieux que les parcelles expropriées supportaient un bâtiment à usage de bureaux récemment construit ainsi qu'un parking en sous-sol pour la partie non construite en surface. Le coefficient de nappe appliqué par le premier juge (0,5) n'est pas contesté par les parties, de même que le coefficient de profondeur (0,10) et le coefficient de construction (1,2 s'agissant d'un immeuble récent réalisé en béton armé). L'indemnité principale, calculée de manière identique pour les deux parcelles, doit être fixée comme suit : 150 € (valeur du terrain de surface) x 0,5 (abattement pour encombrement) x 100 m² (superficie des emprises de tréfonds) x 0,10 (coefficient de profondeur) x 0,5 (coefficient de nappe) x 1,2 (coefficient de construction) = 450 €. Sur l'indemnité de remploi En application de l'article R.322-5 du code de l'expropriation et conformément aux usages en la matière, l'indemnité de remploi sera fixée à : 450 x 20 % = 90 €. Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile La décision entreprise doit être confirmée en ce qui concerne les dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. La Scpi Epargne Foncière, partie principalement perdante en appel, sera condamnée aux dépens d'appel et déboutée de sa demande formée en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Il n'est pas inéquitable de laisser à la charge de l'appelant la charge des sommes non comprises dans les dépens exposées en cause d'appel. Il sera débouté de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, LA COUR, Infirme le jugement du tribunal judiciaire de Toulouse, service expropriation, en date du 14 février 2023, sauf en ce qui concerne les dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant, Fixe l'indemnité globale de dépossession, tous préjudices confondus, revenant à la Scpi Epargne Foncière, à la somme de 540,00 € comprenant: - une indemnité principale de 450,00 € - une indemnité de remploi de 90,00 € . Déboute la Scpi Epargne Foncière du surplus de ses demandes. Condamne la Scpi Epargne Foncière aux dépens d'appel. Rejette les demandes formées en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. LE GREFFIER LE PRESIDENT I. ANGER J-C. GARRIGUES