Cour d'appel, 22 février 2023. 21/12580

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-8 ARRÊT AU FOND DU 22 FEVRIER 2023 N° 2023/ 095 N° RG 21/12580 N° Portalis DBVB-V-B7F-BIAF3 [O] [I] [V] [I] C/ [M] [B] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Etienne DE VILLEPIN Me Christiane CANOVAS-ALONSO Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE en date du 08 Août 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 11-19-0028. APPELANTS Madame [O] [I] demeurant [Adresse 1] Monsieur [V] [I] demeurant [Adresse 1] représentés par Me Etienne DE VILLEPIN, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE INTIMEE Madame [M] [B] née le 07 Août 1947 à [Localité 5] (13), demeurant [Adresse 3] représentée par Me Christiane CANOVAS-ALONSO, avocat au barreau de MARSEILLE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 17 Janvier 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur Philippe COULANGE, Président Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller Greffier lors des débats : Mme Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 22 Février 2023. ARRÊT Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 22 Février 2023, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE ANTÉRIEURE Suivant contrat conclu sous signatures privées, Madame [M] [B], représentée par son mandataire le Cabinet VILLEMAIN, a donné à bail d'habitation aux époux [V] [I] et [O] [C] une maison de quatre pièces avec jardin située [Adresse 2] à [Localité 6], moyennant un loyer mensuel de 1.180 euros révisable annuellement en fonction de la variation de l'indice de référence, outre une provision pour charges de 35 euros, pour une durée de trois ans commençant à courir le 5 novembre 2018. Dès les premiers jours de la prise d'effet du bail, les locataires se sont plaints de nombreux désordres rendant les lieux inhabitables et retardant leur emménagement. Ils ont sollicité auprès du Cabinet VILLEMAIN l'exécution de travaux de mise en conformité du logement ainsi qu'une exonération du premier terme de loyer. Par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 30 novembre 2018, ils ont mis en demeure la bailleresse aux mêmes fins. Par courrier en réponse du 12 décembre, Madame [B] a pris l'engagement d'effectuer certains travaux échelonnés dans le temps pour tenir compte de ses capacités financières, à commencer par la réfection de la toiture, imputant à son mandataire un défaut d'information quant à l'état du bien loué. Les locataires ont ensuite saisi leur assureur de protection juridique la MATMUT, qui a fait diligenter le 22 février 2019 une expertise amiable au contradictoire de l'agence CITYA VILLEMAIN, chiffrant à environ 25.000 euros le coût des travaux nécessaires, à savoir la réfection complète de la toiture, la réparation de l'installation de plomberie, la mise en place d'une VMC, l'isolation de la dalle du plafond et diverses autres petites réparations. Par courrier du 13 juin 2019, Madame [B] a demandé aux locataires de lui indiquer une date pour commencer les travaux, mais ceux-ci lui ont répondu qu'ils entendaient préalablement soumettre le devis à l'expert mandaté par leur assureur. Par exploit d'huissier du 11 juillet 2019, les époux [I] ont fait assigner Madame [M] [B] à comparaître devant le tribunal d'instance de Marseille afin de l'entendre condamner sous astreinte à réaliser les travaux préconisés par leur expert, être autorisés à consigner les loyers à venir jusqu'à leur bonne fin, et obtenir paiement de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance. Après avoir décidé de surseoir à l'exécution des travaux jusqu'au prononcé du jugement, Madame [B] a conclu principalement au rejet de cette action. Elle a néanmoins appelé en cause la société CITYA CARTIER, venant aux droits du Cabinet VILLEMAIN, afin de l'entendre subsidiairement condamner à la relever et garantir en raison des fautes commises dans l'exercice de son mandat de gestion. Par jugement rendu le 8 juin 2021 la juridiction saisie, devenue entre-temps le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, a prononcé en premier lieu la nullité de l'assignation délivrée à l'encontre de la société CITYA CARTIER, faute de contenir les mentions prescrites par l'article 56 du code de procédure civile. Le premier juge a débouté d'autre part les locataires de l'ensemble de leurs prétentions aux motifs que le caractère indécent du logement n'était pas démontré et qu'ils s'étaient opposés sans motif valable à la réalisation des travaux, les condamnant en revanche aux dépens ainsi qu'au paiement d'une somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Les époux [I] ont relevé appel de cette décision par déclaration adressée le 24 août 2021 au greffe de la cour, intimant uniquement Madame [B]. MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES Aux termes de leurs conclusions notifiées le 20 octobre 2021, les époux [I] maintiennent que la bailleresse a manqué à l'obligation de leur délivrer un logement décent et en bon état d'usage et de réparation mise à sa charge par l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989. Ils font valoir que la réalité des désordres est établie par : - le rapport d'expertise amiable du Cabinet CME, désigné par la MATMUT, - une mise en demeure délivrée par le service d'hygiène et de santé de la Ville de [Localité 4], - et les poursuites engagées contre Madame [B] devant le tribunal de police pour infractions au règlement sanitaire départemental, Ils contestent en revanche s'être opposés à la réalisation des travaux. Ils concluent en conséquence à l'infirmation du jugement entrepris et, reprenant intégralement les prétentions formulées en première instance, demandent à la cour de : - condamner Madame [B] à effectuer les travaux préconisés par leur expert, sous peine d'une astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt, - les autoriser à consigner les loyers jusqu'à la parfaite réalisation de ceux-ci, - condamner la bailleresse à leur verser les sommes de 8.000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance, 1.215 euros en remboursement du premier terme de loyer et 752,24 euros au titre du remplacement de la literie endommagée par les infiltrations. Ils réclament accessoirement paiement d'une somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre leurs entiers dépens. Par conclusions en réplique notifiées le 19 janvier 2022, Madame [M] [B] poursuit pour sa part la confirmation du jugement déféré, par adoption de ses motifs. Elle ajoute que le logement a été pris à bail en toute connaissance de cause, et que les désordres relevés ne constituaient pas des vices cachés. Elle fait valoir qu'en tout état de cause les demandes aux fins d'exécution des travaux et de consignation des loyers sont désormais sans objet du fait du départ des locataires à la suite du congé pour reprise qui leur a été délivré pour le 4 novembre 2021, date d'échéance du bail. Elle réclame paiement de 3.000 euros au titre de ses frais irrépétibles, outre ses dépens. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 3 janvier 2023. DISCUSSION Sur les manquements à l'obligation de délivrance : En vertu de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé des occupants, et en bon état d'usage et de réparation. Les caractéristiques du logement décent sont définies par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, qui prévoit notamment que : - la couverture doit assurer une protection efficace contre les infiltrations d'eau (article 2.1), - les dispositifs d'ouverture et de ventilation doivent permettre un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale (article 2.6), - les installations d'évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes doivent empêcher le refoulement des odeurs et des effluents (article 3.3). En l'espèce, il résulte de l'expertise amiable diligentée le 22 février 2019 par le Cabinet CME au contradictoire de l'agence CITYA VILLEMAIN, mandataire de la bailleresse, que : - le réseau privatif d'évacuation des eaux usées était engorgé et débordait, - l'abri de jardin était en ruine et pouvait porter atteinte à la sécurité des personnes, - il existait de nombreuses fuites sur l'installation de plomberie dans la cuisine et le garage, - des infiltrations d'eau en provenance de la toiture se produisaient dans l'entrée, la cuisine, le garage et les combles, - un phénomène de condensation était présent sur l'ensemble des fenêtres, du fait de l'absence de système de ventilation et d'isolation de la dalle de plafond. D'autre part, il est produit aux débats : - une mise en demeure adressée le 4 décembre 2018 au Cabinet CITYA par le service d'hygiène et de santé de la Ville de [Localité 4] aux fins de réaliser dans le délai d'un mois les travaux d'étanchéité de la toiture et de réfection des fenêtres et porte-fenêtres défectueuses, - un courrier de ce même service daté du 14 juin 2021, précisant qu'aucun des travaux prescrits n'avait été exécuté, - et un justificatif des poursuites exercées à l'encontre de Madame [B] par l'officier du ministère public du tribunal de police pour infractions au règlement sanitaire départemental. La bailleresse a elle-même reconnu dans son courrier du 12 décembre 2018 adressé aux locataires que des travaux étaient indispensables pour assurer la décence du logement, expliquant que son mandataire ne l'aurait pas loyalement informée de l'état de l'immeuble. Cependant la faute de ce dernier, à la supposer démontrée, n'est pas de nature à l'exonérer de sa responsabilité vis-à-vis de ses cocontractants. Madame [B] ne saurait davantage s'exonérer en soutenant que le bail aurait été conclu en toute connaissance de cause, alors que l'obligation de délivrance d'un logement décent revêt un caractère d'ordre public. En outre, les époux [I] ont expliqué dans un courrier du 11 novembre 2011 qu'ils avaient visité les locaux alors que l'électricité ne fonctionnait pas, et qu'ils n'avaient pu se rendre compte des désordres qu'à l'occasion de l'établissement de l'état des lieux d'entrée, trois jours après la signature du contrat. C'est donc à tort que le premier juge a considéré que l'existence d'un manquement à l'obligation de délivrance du bailleur n'était pas démontrée. Sur la faute imputable aux locataires : Par courrier du 13 juin 2019, Madame [B] avait demandé aux époux [I] de lui indiquer une date pour commencer les travaux de réfection de la toiture, mais ceux-ci lui ont répondu qu'ils entendaient préalablement soumettre le devis à l'expert mandaté par leur assureur. Ce faisant ils ont méconnu l'obligation édictée à la charge du preneur par l'article 7 e) de la loi du 6 juillet 1989 de permettre l'accès aux lieux loués pour l'exécution des travaux de réparation nécessaires, étant précisé qu'il ne leur appartenait pas de s'immiscer dans la conduite des travaux par le bailleur. Les locataires ont également fait le choix d'attraire la bailleresse en justice moins d'un mois plus tard, alors qu'ils avaient fait écrire par leur avocat, toujours le 13 juin 2019, qu'ils étaient prêts à rechercher une solution amiable. Ces fautes doivent conduire à minorer le montant de l'indemnisation à laquelle ils peuvent prétendre. Sur les modalités de la réparation : Les demandes aux fins d'exécution des travaux et de consignation des loyers s'avèrent désormais sans objet du fait du départ des locataires à la suite du congé pour reprise qui leur a été délivré pour le 4 novembre 2021, date d'échéance du bail. En revanche les époux [I] doivent se voir allouer les sommes de : - 1.180 euros en remboursement du premier terme de loyer, en raison des désordres rendant les lieux inhabitables et ayant retardé leur emménagement, - 752,24 euros au titre du remplacement de la literie endommagée par les infiltrations, suivant factures produites aux débats, - 4.000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance. Sur les dépens et les frais irrépétibles : En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, Madame [B], partie perdante, doit être en outre condamnée aux entiers dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'au paiement d'une somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés par la partie adverse. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, Infirme le jugement déféré, Statuant à nouveau, Déclare désormais sans objet les demandes aux fins d'exécution des travaux de réparation et de consignation des loyers, du fait du départ des locataires consécutif au congé pour reprise, Condamne Madame [M] [B] à payer aux époux [I] la somme de 1.180 euros au titre de la restitution du premier terme de loyer, et celle de 4.752,24 euros à titre de dommages-intérêts, Condamne en outre Madame [B] aux entiers dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'à verser aux époux [I] la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. LA GREFFIERE LE PRESIDENT