Tribunal judiciaire, 10 juin 2024. 23/01568

MINUTE N° : ORDONNANCE DU :10 Juin 2024 DOSSIER N° :N° RG 23/01568 - N° Portalis DB2H-W-B7H-YHID AFFAIRE :S.D.C. de l’immeuble LIONEL TERRAY sis [Adresse 1] C/ SAS FONCIERE ETOILE MARCEAU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ PRÉSIDENT :Madame Marie-Christine SORLIN, Première vice-présidente GREFFIER :Madame Catherine COMBY PARTIES : DEMANDERESSE S.D.C. de l’immeuble LIONEL TERRAY sis [Adresse 1], représenté par son Syndic en exercice la Régie GAGNEUX SERVICES IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 2] représenté par Maître Mani MOAYED de la SCP RGM, avocats au barreau de LYON DEFENDERESSE SAS FONCIERE ETOILE MARCEAU, dont le siège social est sis [Adresse 3] représentée par Maître Audrey BENSOUSSAN, avocat au barreau de LYON Débats tenus à l'audience du 13 Mai 2024 Notification le à : Maître Audrey BENSOUSSAN - 2150, Expédition et grosse Maître Mani MOAYED - 694, Expédition ELEMENTS DU LITIGE Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Lionel Terray, situé à [Adresse 1], a fait assigner en référé devant le Président du tribunal judiciaire de Lyon par acte du 7 septembre 2023 la société Foncière Etoile Marceau SAS pour la voir condamner sous astreinte à la remise en état de toutes les fenêtres, stores et volets du bâtiment ASSEDIC, à ses seuls frais, à la désinfection et à la dératisation de la cour attenante au bâtiment ASSEDIC, à désencombrer la cour attenante au bâtiment ASSEDIC à ses frais, à démonter l’enseigne commerciale du bâtiment ASSEDIC à ses frais, à lui payer la somme provisionnelle de 1584 euros et la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles. La société Foncière Etoile Marceau est propriétaire du bâtiment ASSEDIC dans cette copropriété, qui comprend la propriété d’un bâtiment à usage de bureaux et la jouissance exclusive d’une petite cour. Le syndic a rappelé à de nombreuses reprises depuis 2019 à la société Foncière Etoile Marceau ses obligations de copropriétaire, notamment en sa qualité de propriétaire exclusif du bâtiment ASSEDIC. Il l’a mise en demeure le 17 avril 2023 de remettre en état toutes les fenêtres, de désencombrer, désinfecter et dératiser la cour anglaise attenante, démonter l’enseigne commerciale. Il a fait constater le 9 juillet 2023 par commissaire de justice l’état de délabrement des lieux et fait appel à la société Espace Rénovation pour effectuer des travaux de protection du site, suite à la constatation de la présence de squatteurs. La violation du règlement de copropriété cause un trouble manifestement illicite à la copropriété et porte atteinte à l’harmonie de l’immeuble. De graves risque sanitaires sont encourus et un danger de chute de l’enseigne. À titre subsidiaire ces manquements causent un trouble anormal de voisinage. Aux termes de ses dernières conclusions, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de la défenderesse sous astreinte à remettre en état les fenêtres, stores et volets du bâtiment, à déposer le mur en parpaings et le filet de sécurité ancré dans les murs, et à payer la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles. L’ensemble des demandes sont recevables et contiennent des prétentions. Les demandes sont fondées sur l’existence d’un trouble manifestement illicite. En effet le bâtiment ASSEDIC propriété de la société Foncière Etoile Marceau n’est pas entretenu et laissé dans un abandon flagrant, les vitrages cassés, de telle sorte que le bâtiment a fait l’objet d’une entrée par effraction. Des planches en bois condamnent certains vitrages, qui sont tagués, de même que les stores métalliques, et l’harmonie générale de l’immeuble en est affectée. La société Foncière Etoile Marceau a fait sécuriser les lieux depuis la délivrance de l’assignation, en installant des placages en bois et posant une affiche indiquant que le site serait sous vidéoprotection. L’harmonie de l’immeuble n’est pas cependant rétablie, et la cour dont la société Foncière Etoile a seule la jouissance est encombrée de déchets. Elle a fait intervenir un dératiseur en novembre 2023 et aurait nettoyé et désencombré la cour. Elle a également démonté l’enseigne publicitaire depuis la délivrance de l’assignation. La société Foncière Etoile Marceau doit également mettre fin au trouble anormal de voisinage constitué des placages en bois installés en lieu et place des fenêtres qu’il convient de remplacer et déposer le filet de sécurité que l’assemblée générale des copropriétaires n’a pas été appelée à valider. Aux termes de ses dernières conclusions, la société Foncière Etoile Marceau sollicite le rejet des demandes, à titre subsidiaire de ramener le montant de l’astreinte et sa durée, enfin de condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles. L’ensemble immobilier concerné est à usage tertiaire. Les demandes présentées de “constater” et “juger” ne constituent pas des prétentions saisissant la juridiction et doivent être rejetées. Il n’est pas justifié d’urgence alors que le syndic a sollicité depuis 2019 les prétendus troubles. Il n’est pas justifié de trouble manifestement illicite par la présence de vitres cassées, qui ne nuisent pas à l’harmonie de l’immeuble. L’ensemble immobilier comporte 244 lots et se situe dans un quartier défavorisé de [Localité 4] où tous les locaux sont dégradés et les bâtiments non entretenus. Le bâtiment est déjà sécurisé par des panneaux en bois en place depuis plusieurs années et aucun copropriétaire ne s’est plaint. La société Foncière Etoile Marceau n’a pas la jouissance exclusive de la cour commune à usage privatif et le syndicat des copropriétaires doit prendre les mesures qui s’imposent pour son entretien. La société Foncière Etoile Marceau a fait murer l’entrée du bâtiment, elle a condamné l’entrée de la cour par des parpaings, fait nettoyer la cour, a fait installer un filet de sécurisation au-dessous de celle-ci pour empêcher la projection de déchets par les riverains, procédé à une nouvelle phase de dératisation, mis le bâtiment sous protection vidéo avec la pose de dix caméras dans les bâtiments. Une enseigne était présente en toiture installée par l’ancien occupant dont elle ignore s’il avait été autorisé par la copropriété. Sa chute est hypothétique, elle l’a néanmoins fait déposer. Il n’est pas établi de trouble anormal de voisinage faute de voisins alentour. Il n’est pas établi de trouble manifestement illicite. SUR CE Il est constant que les locaux de la copropriété sont constitués de bâtiments commerciaux, artisanaux et professionnels, à l’exclusion de bâtiments d’habitation, ce qui limite les conséquences néfastes du mauvais état du bâtiment litigieux de la société Foncière Etoile Marceau. Lorsqu’en octobre 2018 le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Lionel Terray a fait délivrer une assignation à la société Foncière Etoile Marceau, motif pris de l’occupation sans droit ni titre du bâtiment par des squatteurs et d’un branchement électrique clandestin prenant son origine dans les parties communes de l’immeuble, il s’est ensuite désisté de son instance dès lors que la société Foncière Etoile Marceau a obtenu le départ des squatteurs et la fin du branchement illicite, et condamné les ouvertures du rez-de-chaussée du bâtiment par des planches de bois épaisses. La présence de ces planches de bois obturant les ouvertures réalisée pour un coût de 7700 euros n’a donc pas été considérée par le syndicat des copropriétaires de ce quartier promis à des opérations de restructurations comme une atteinte à l’harmonie générale de l’immeuble mais comme une mesure salutaire dans un contexte dégradé. Les demandes aujourd’hui présentées destinées à remettre en état les fenêtres, stores et volets doivent dès lors être rejetées faute de trouble manifestement illicite présenté par l’état de ces éléments de fermeture d’un bâtiment inoccupé. Il en est de même des mesures prises par la société Foncière Etoile Marceau destinées à empêcher l’accès à l’intérieur du bâtiment ou de la cour dont elle a seule l’usage. La société Foncière Etoile Marceau justifie d’ailleurs avoir nettoyé la cour, avoir dératisé les lieux à plusieurs reprises et notamment au mois de novembre 2023, mis le bâtiment sous protection vidéo avec la pose de caméras, enlevé l’enseigne dégradée, par la production de factures, et donc pris les mesures nécessaires pour limiter les atteintes essentielles au bâtiment qui est voué à être vendu prochainement. Le syndicat des copropriétaires, qui succombe à l’instance, doit en supporter les dépens. Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties les frais irrépétibles qu’elles ont exposés. PAR CES MOTIFS Statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort, REJETONS les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble Lionel Terray, situé à [Adresse 1]. CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Lionel Terray, situé à [Adresse 1] aux dépens. LAISSONS à la charge de chacune des parties les frais irrépétibles qu’elles ont exposés. Ainsi prononcé par Madame Marie-Christine SORLIN, Première vice-présidente, assistée de Madame Catherine COMBY, Greffier. En foi de quoi, le Président et le greffier ont signé la présente ordonnance. LE GREFFIER, LE PRESIDENT