Tribunal judiciaire, 13 juin 2024. 24/00557

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Madame [N] [G] divorcée [I] Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Pierre-Bruno GENON-CATALOT Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 24/00557 - N° Portalis 352J-W-B7I-C3YGJ N° MINUTE : 4/2024 ORDONNANCE DE REFERE INITIALEMENT EN DATE DU 15 MAI 2024 PROROGÉE EN DATE DU 13 JUIN 2024 DEMANDERESSE PARIS HABITAT-OPH Etablissement public à caractère industriel et commercial dont le siège social est situé [Adresse 1] représentée par Maître Pierre-Bruno GENON-CATALOT,avocat au barreau de PARIS,vestiaire B0096 DÉFENDERESSE Madame [N] [G] divorcée [I] demeurant [Adresse 2] [Adresse 2] [Localité 3] comparante en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL Frédéric GICQUEL, Juge des contentieux de la protection assisté de Christopher LEPAGE, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 28 février 2024 ORDONNANCE contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 13 juin 2024 par Frédéric GICQUEL, Juge, assisté de Christopher LEPAGE, Greffier Décision du 13 juin 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 24/00557 - N° Portalis 352J-W-B7I-C3YGJ EXPOSÉ DU LITIGE Par actes sous seing privé du 24 novembre 1999 modifié selon avenants des 1er décembre 2010, 23 septembre 2013 et 11 avril 2014, l'OFFICE PUBLIC D'AMÉNAGEMENT ET DE CONSTRUCTION DE [Localité 3] (OPAC DE [Localité 3]) désormais dénommé PARIS HABITAT-OPH a donné à bail à Madame [N] [G] divorcée [I] un appartement à usage d'habitation (comprenant une cave) situé [Adresse 2]) à [Localité 3] pour un loyer mensuel 1 808,10 francs. Des loyers étant demeurés impayés, PARIS HABITAT-OPH a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 2 670,44 euros, en principal, correspondant à l'arriéré locatif, terme de juillet 2023 inclus et visant la clause résolutoire contractuelle, le 22 août 2023. Par acte de commissaire de justice du 8 décembre 2023, PARIS HABITAT-OPH a fait assigner Madame [N] [G] divorcée [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins de : - constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résolution de plein droit du contrat de bail, - ordonner l'expulsion de Madame [N] [G] divorcée [I] et de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin, - l'autoriser à faire transporter et entreposer les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde-meuble de son choix aux frais et risques de la défenderesse, - condamner Madame [N] [G] divorcée [I] à lui payer à titre provisionnel la somme de 3 622,11 euros au titre de l'arriéré locatif avec intérêts légaux à compter de l'assignation ainsi qu'à une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer en cours majoré des charges jusqu'à la libération complète des lieux, - condamner Madame [N] [G] divorcée [I] à lui payer la somme de 400 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens. A l'audience du 28 février 2024, PARIS HABITAT-OPH, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance et a actualisé sa créance à la somme de 3 672,12 euros selon décompte du 22 février 2024, terme de janvier 2024 inclus. Le bailleur a par ailleurs donné son accord à l'octroi de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire selon les modalités proposées par la locataire. Madame [N] [G] divorcée [I] a comparu en personne et a reconnu le montant de la dette locative mais a demandé à pouvoir se maintenir dans les lieux en en réglant 50 euros par mois en plus du loyer courant. Elle explique avoir retrouvé un emploi de garde d'enfants depuis le mois de septembre 2023 lui procurant un salaire d'environ 700 euros par mois, percevoir la prime d'activité de 270 euros ainsi que les APL de 270 euros et ajoute qu'elle va déposer une demande d'aide auprès du FSL. Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l'audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l'audience. La décision a été prorogée et mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 13 juin 2024. MOTIFS En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l'obligation n'est pas sérieusement contestable. Sur la recevabilité de l'action en résiliation de bail et en expulsion Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 3] par la voie électronique le 22 décembre 2023, soit plus de six semaines avant l'audience du 28 février 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, PARIS HABITAT-OPH justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 24 août 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation le 8 décembre 2023, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L'action en résiliation du bail et expulsion est donc recevable. Sur l'acquisition la clause résolutoire L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose, dans sa version en vigueur à la date de la délivrance du commandement de payer que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Néanmoins, il sera fait application du délai de deux mois prévu par l’article 24 I dans sa version antérieure au 29 juillet 2023 dans la mesure où c’est ce délai dont PARIS HABITAT-OPH se prévaut dans le commandement de payer du 22 août 2023 En l'espèce, le bail conclu le 24 novembre 1999 contient une clause résolutoire (article 13.2) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 22 août 2023, pour la somme en principal de 2 670,44 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme. Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre du montant de l’arriéré locatif) et est ainsi valable. Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 23 octobre 2023. Sur le montant de l'arriéré locatif et l'indemnité d'occupation Madame [N] [G] divorcée [I] est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Par ailleurs, son maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. PARIS HABITAT-OPH produit un décompte faisant apparaître que Madame [N] [G] divorcée [I] reste lui devoir la somme de 3 672,12 euros à la date du 22 février 2024, terme de janvier 2024 inclus (en ce inclus 168,39 euros de frais de poursuite). Les frais de poursuite, dont il n'est pas démontré qu'ils sont dus contractuellement, seront retirés conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précisant que le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative, étant rappelé que les frais du commandement de payer et de l'assignation sont inclus dans les dépens. Pour la somme au principal, Madame [N] [G] divorcée [I], n'apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu'elle reconnaît d'ailleurs à l'audience. Elle sera donc condamnée au paiement de la provision de 3 503,73 euros, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3 453,72 euros (3622,11 euros - 168,39 euros) à compter de l'assignation et de la signification de la présente ordonnance pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil. Elle sera également condamnée au paiement à compter de l'échéance de février 2024, en lieu et place des loyers et charges, d'une indemnité mensuelle d'occupation qu'il convient de fixer à titre provisionnel au montant du loyer qui aurait été dû en l'absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées. Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, il ressort du relevé de compte produit que Madame [N] [G] divorcée [I] a repris le paiement intégral du loyer courant avant l'audience et PARIS HABITAT-OPH a donné son accord à l'octroi de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire selon les modalités proposées par la locataire. Dans ces conditions, il convient d'accorder à Madame [N] [G] divorcée [I] des délais de paiement pour s'acquitter des sommes dues selon les modalités prévues ci-après et de faire droit à sa demande de suspension des effets la clause résolutoire durant le cours de ses délais. En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. L'attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu'à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement, la clause résolutoire sera acquise et le bail résilié de plein droit, sans qu'une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef. Sur les demandes accessoires Madame [N] [G] divorcée [I], partie perdante, sera condamnée aux dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification à la préfecture. Il serait inéquitable de laisser à la charge de PARIS HABITAT-OPH les frais exposés dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 150 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, statuant publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort, Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu l'urgence et l'absence de contestation sérieuse, DÉCLARONS l'action en résiliation de bail et expulsion recevable, CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 24 novembre 1999 modifié selon avenants des 1er décembre 2010, 23 septembre 2013 et 11 avril 2014 entre l'OFFICE PUBLIC D'AMÉNAGEMENT ET DE CONSTRUCTION DE [Localité 3] (OPAC DE [Localité 3]) désormais dénommé PARIS HABITAT-OPH et Madame [N] [G] divorcée [I] concernant l'appartement à usage d'habitation (comprenant une cave) situé [Adresse 2]) à [Localité 3] sont réunies à la date du 23 octobre 2023, CONDAMNONS Madame [N] [G] divorcée [I] à verser à PARIS HABITAT-OPH à titre provisionnel la somme de 3 503,73 (décompte arrêté au 22 février 2024, incluant la mensualité de janvier 2024) au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d'occupation avec intérêts au taux légal à compter du 8 décembre 2023 sur la somme de 3 453,72 euros et à compter de la signification de la présente ordonnance pour le surplus, RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées, AUTORISONS Madame [N] [G] divorcée [I] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 50 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, PRÉCISONS que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision, SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés, DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise, DISONS qu'en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera : * que la clause résolutoire retrouve son plein effet, * que le solde de la dette devienne immédiatement exigible, * qu'à défaut pour Madame [N] [G] divorcée [I] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, PARIS HABITAT-OPH puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, avec le concours d'un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, * que Madame [N] [G] divorcée [I] soit condamnée à verser à PARIS HABITAT-OPH une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à PARIS HABITAT-OPH ou à son mandataire, CONDAMNONS Madame [N] [G] divorcée [I] à verser à PARIS HABITAT-OPH une somme de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNONS Madame [N] [G] divorcée [I] aux dépens comme visé dans la motivation, RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés. Le Greffier,Le Président.