Tribunal judiciaire, 24 mai 2024. 24/00469

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES Cité Judiciaire Service des contentieux de la protection [Adresse 5] [Adresse 5] [Localité 1] JUGEMENT DU 24 Mai 2024 N° RG 24/00469 - N° Portalis DBYC-W-B7I-KYYA JUGEMENT DU : 24 Mai 2024 N° 24/333 S.C.I. FAMILI [X] C/ [E] [L] [T] [Y], caution [B] [U] épouse [Y], caution EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ LE 24/05/24 à SCI FAMILI [X] COPIE CERTIFIEE CONFORME à Mme [L] [E] Mr [Y] [T] COPIE PREFECTURE Au nom du Peuple Français ; Rendu par mise à disposition le 24 Mai 2024 ; Par Fabrice MAZILLE, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Annie SIMON, Greffier ; Audience des débats : 12 Avril 2024. Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 24 Mai 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile. Et ce jour, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ; ENTRE : DEMANDEUR S.C.I. FAMILI [X] [Adresse 7] [Localité 2] représentée par M. [P] [X], gérant ET : DEFENDEURS : Mme [E] [L] [Adresse 6] [Localité 2] comparante en personne M. [T] [Y], caution [Adresse 4] [Localité 3] omparant en personne Mme [B] [U] épouse [Y], caution [Adresse 4] [Localité 3] non comparante ni représentée EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 25 janvier 2019, la SCI FAMILI [X] a consenti un bail d'habitation à Mme [L] [E] sur des locaux situés au [Adresse 6] à [Localité 2]. Le paiement du loyer était garanti par le cautionnement de Madame [B] [Y] et de Monsieur [T] [Y] en date du 25 janvier 2019. Par acte de commissaire de justice du 25 mai 2023, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 2675,52 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat. Ce commandement a également été dénoncé aux cautions le 5 juillet 2023. La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation d'impayés locatifs de Mme [L] [E] le 26 mai 2023. Par assignations du 13 décembre 2023, la SCI FAMILI [X] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l'expulsion de Mme [L] [E] et obtenir sa condamnation solidaire avec Madame [B] [Y] et Monsieur [T] [Y] au paiement des sommes suivantes : une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux, 3514,30 euros, 600 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 14 décembre 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience. À l'audience du 12 avril 2024, la SCI FAMILI [X], représentée par son gérant M. [P] [X], sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance auquel il convient de référer conformément à l'article 455 du code de procédure civile. La SCI FAMILI [X] actualise sa créance locative à la somme de 5013.10 euros tout en considérant, enfin, qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Mme [L] [E], présente, reconnaît le montant des sommes dues et indique ne pas pouvoir s'en acquitter faute de ressources. Monsieur [T] [Y], présent, reconnait la dette et ne sollicite aucun délai pour s'en acquitter. Bien que régulièrement citée à domicile, Madame [B] [Y] est absente et non régulièrement représentée. La SCI FAMILI [X] ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire, pas plus que la locataire. À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIFS 1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 1.1. Sur la recevabilité de la demande La SCI FAMILI [X] justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience. Elle justifie également de manière superfétatoire, avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 1.2. Sur la résiliation du bail Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à la locataire le 25 mai 2023. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 2675,52 euros n'a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties. La bailleresse est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 26 juillet 2023. Il convient, en conséquence, d'ordonner à la locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser la SCI FAMILI [X] à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant. Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d'un commandement de quitter les lieux. 2. Sur la dette locative Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Par ailleurs, l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que lorsque les obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard. En l'espèce, la SCI FAMILI [X] verse aux débats lors de l'audience du 12 avril 2024 un décompte démontrant que Mme [L] [E] lui devait la somme de 5013,10 euros, soustraction faite des frais de procédure. Les défendeurs n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme au bailleur. Par carence d'informations du commandement de payer idoines des cautions, ces derniers ne sont pas redevables des intérêts dus au titre de l'arriéré locatif. 3. Sur l'indemnité d'occupation En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle due en cas de poursuite du bail. L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 26 juillet 2023, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SCI FAMILI [X] ou à son mandataire. Conformément à l'article 22-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et de l'acte de cautionnement litigieux, la solidarité de Madame [B] [Y] et Monsieur [T] [Y] court jusqu'au 1er février 2025. 4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée. Mme [L] [E], Madame [B] [Y] et Monsieur [T] [Y], qui succombent à la cause, seront sous le bénéfice de la solidarité condamnés aux dépens de la présente instance lesquels ne comprennent pas la dénonce tardive aux cautions du commandement de payer, conformément à l'article 696 du code de procédure civile. L'équité et la solution du litige commandent de rejeter la demande de la SCI FAMILI [X] relative aux frais irrépétibles. Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 25 mai 2023 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 25 janvier 2019 entre la SCI FAMILI [X], d'une part, et Mme [L] [E], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 6] à [Localité 2] est résilié depuis le 26 juillet 2023, DIT n'y avoir lieu d'octroyer des délais de paiement à Mme [L] [E], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d'une procédure de surendettement, ORDONNE à Mme [L] [E] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 6] à [Localité 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique, DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, RAPPELLE que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, CONDAMNE Mme [L] [E] solidairement avec Madame [B] [Y] et Monsieur [T] [Y] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, DIT que Madame [B] [Y] et Monsieur [T] [Y] sont tenus par leur solidarité au titre de l'indemnité d'occupation jusqu'au 1er février 2025 ; DIT que cette indemnité d'occupation, qui se substitue au loyer dès le 26 juillet 2023, est payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire, CONDAMNE Mme [L] [E] solidairement avec Madame [B] [Y] et Monsieur [T] [Y], à payer à la SCI FAMILI [X] la somme de 5013,10 euros (cinq mille treize euros et dix centimes) au titre de l'arriéré locatif arrêté au 12 avril 2024, ORDONNE que Madame [B] [Y] et Monsieur [T] [Y] ne soient pas tenus aux intérêts inhérents à cet arriéré locatif ; REJETTE la demande formulée par la SCI FAMILI [X] au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Mme [L] [E], sous le bénéfice de la solidarité avec Madame [B] [Y] et Monsieur [T] [Y] aux dépens de l'instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 25 mai 2023, et celui des assignations du 13 décembre 2023 à l'exclusion de la dénonce tardive du commandement de payer aux cautions le 5 juillet 2023 ; REJETTE toute demande plus ample ou contraire ; DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 24 mai 2024, et signé par le juge et la greffière susnommés. La Greffière Le Vice-président