Cour d'appel, 25 mai 2022. 19/05891

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-8 ARRÊT AU FOND DU 25 MAI 2022 N° 2022/ 242 N° RG 19/05891 N° Portalis DBVB-V-B7D-BEDEM [M] [X] C/ [B] [R] épouse [E] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Elie MUSACCHIA Me Marie-Christine MOUCHAN Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal d'Instance de NICE en date du 13 Mars 2019 enregistrée au répertoire général sous le n° 11-16-1831. APPELANTE Madame [M] [X] demeurant Domaine de Bellet - 81 Chemin de Crémat Bâtiment 3 - 06200 NICE (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2019/7226 du 28/06/2019 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE), représentée par Me Elie MUSACCHIA, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE INTIMEE Madame [B] [R] épouse [T] - [A] demeurant 3 rue Puget Villa Louise-Thérèse 06100 NICE représentée par Me Marie-Christine MOUCHAN, avocat au barreau de NICE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 14 Février 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur Philippe COULANGE, Président Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller Greffier lors des débats : Mme Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 25 Mai 2022. ARRÊT Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 25 Mai 2022, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** Par acte sous seing privé du 18 août 2001 avec effet au 1er septembre 2001, Mme [W] aux droits de laquelle vient aujourd'hui Mme [E] née [R], a donné à bail à Mme [X] et M. [N], un appartement sis 25 boulevard Gambetta à NICE, moyennant un loyer de 640,29 € et une provision sur les charges de 30,49 €, ainsi qu'un dépôt de garantie de 940,43 €. Exposant avoir donné congé à Mme [X] et M.[N] le 22 février 2016 pour motif légitime et sérieux, Mme [B] [E] née [R] a, par acte d'huissier du 9 septembre 2016, fait citer Mme [X] devant le tribunal d'instance de NICE aux fins de voir ordonner son expulsion sous astreinte de 250 € par jour de retard à compter de la signification de la décision, sa condamnation au paiement de la somme de 13.990 € au titre des loyers et charges impayés, outre à une indemnité d'occupation mensuelle de 931 € à compter du 31 août 2016 jusqu'au jour de son départ effectif. Par jugement avant dire droit du 6 novembre 2018, le tribunal a ordonné la réouverture des débats aux fins de production par Mme [E] née [R] d'un décompte distinguant les montants des loyers et des provisions sur charges appelés et précisant les montants des impayés. Par jugement rendu le 13 mars 2019, le Tribunal d'instance de NICE a : DIT n'y avoir intérêt à statuer sur la validité du congé donné ; CONDAMNE Mme [X] à payer à Mme [E] née [R] la somme de 11.113,10 € (onze mille cent treize euros et dixcentimes) ; CONDAMNE Mme [X] à payer à Mme [E] née [R] la somme de 640 € (six cent quarante euros) au titre des réparations locatives ; DEBOUTE Mme [E] née [R] du surplus de ses demandes ; CONDAMNE Mme [X] à verser à Mme [E] née [R] la somme de 1.500 € (mille cinq cents euros) au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; CONDAMNE Mme [X] aux dépens. Par déclaration au greffe en date du 10 avril 2019, Mme [X] a interjeté appel de cette décision. Elle sollicite: -la recevabilité et la régularité de son appel ; -la réformation du jugement rendu le 13 mars 2019 par le Tribunal d'instance de NICE ; EN CONSEQUENCE, Vu les dispositions de l'article 1719 du Code civil ; Vu l'article 23 de la Loi du 06 juillet 1989 ; Vu les pièces versées aux débats ; -la réduction des sommes réclamées par Mme [E] au titre des loyers hors charges et indemnités d'occupation au montant total de 4.518,25 € ; -le débouté de Mme [E] de sa demande au titre des frais de remise en état de l'appartement ; Vu la décision de la Commission de surendettement en date du 09 avril 2019 ordonnant le rétablissement personnel de Mme [X] sans liquidation judiciaire ; -qu'il soit dit et jugé que la présente instance ne peut tendre qu'à la fixation de la créance de Mme [E] ; -le débouté de Mme [E] de ses demandes plus amples ou contraires ; -la condamnation de Mme [E] aux entiers dépens. A l'appui de son recours, elle fait valoir : -qu'elle a libéré les lieux le 19 avril 2017, -que la bailleresse a renoncé à réclamer le montant des charges, -que l'indécence du logement loué a été constaté le 22 juillet 2015 (non conformité du tableau électrique, absence de ventilation dans la cuisine et la salle de bain, fenêtres à réparer ou remplacer, fuite d'eau au niveau du conduit de sécurité du chauffe eau, trou dans cloison mitoyenne), -que suite à ce rapport de non décence la CAF a suspendu les allocations logement le 31 juillet 2015, -que le 9 juin 2016, le rapport [V] concluait toujours à l'indécence du logement, qui n'a été déclaré décent que le 29 novembre 2016, -que la défaillance contractuelle de la bailleresse est telle qu'elle peut demandait la suspension du paiement des loyers du 1er juillet 2015 au 30 novembre 2016, de sorte que la dette locative doit être ramenée à la somme de 4 518,25€ en l'absence de toute obstruction de sa part à la réalisation de ces travaux, -que le constat d'huissier produit par la bailleresse pour établir les réparations locatives date de plus d'un an après la remise des clés de sorte qu'aucune somme n'est due à ce titre, -qu'elle bénéficie d'un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire qui concerne la dette locative. Mme [E] conclut: -au débouté de Mme [X] de toutes ses demandes, fins et conclusions, -à la confirmation du jugement du Tribunal d'Instance de NICE du 13 mars 2019 en ce qu'il a accueilli ses demandes en paiement des loyers, indemnités d'occupation et réparations locatives qu'elle a formulées à l'encontre de Mme [X], -à sa réformation sur le quantum, -à la condamnation de Mme [X] à lui payer la somme de 19.063,96 € au titre des loyers impayés et indemnités d'occupation, -à la condamnation de Mme [X] à lui payer la somme de 7.095 € au titre des réparations locatives, -qu'il soit dit que ces condamnations produiront intérêts à compter du 4 septembre 2018, -à la condamnation de Mme [X] à lui verser une indemnité de 4.000 € par application de l'article 700 du Code de Procédure Civile, outre aux entiers dépens. Elle soutient : -que l'appelante a libéré l'appartement le 18 avril 2017 suivant remise des clés par lettre recommandée dont elle a accusé réception le 19 avril 2017, -qu'elle a fait dresser par huissier de justice le 2 mai 2017 un procès verbal de constat non contradictoire faute pour l'appelante de lui avoir laissé sa nouvelle adresse, -qu'elle renonce à réclamer les charges arriérées mais que sont dus les loyers et indemnité d'occupation à hauteur de la somme de 19 063,96€, -qu'au jour de la prise d'effet du bail, le logement était en bon état, -qu'il a été mal entretenu par la locataire comme il résulte du constat du 2 mai 2017, -que la locataire a créé elle même la situation qui allait lui permettre de se prévaloir de la non décence du logement , -qu'elle a en effet refusé de signer le protocole d'accord rédigé par son assurer le 14 octobre 2011 mettant à sa charge une part des travaux, -qu'elle même justifie de la réalisation de travaux de remise en état des fenêtres et volets réalisés le 11 janvier 2012, -que la locataire doit être tenue des réparations locatives. L'ordonnance de clôture a été rendue à l'audience MOTIFS DE LA DECISION Sur la demande en paiement des loyers Si l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 met à la charge du locataire notamment l'obligation de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus, l'article 6 de la même loi impose au bailleur de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. En l'espèce, la bailleresse sollicite au titre des loyers dus, expurgés des charges, de février 2015 au 19 avril 2017, la somme de 19 063,66€, tandis que la locataire reconnaît devoir la somme de 4 518,25€ en opposant l'exception d'inexécution de son obligation à payer les loyers du 1er juillet 2015 au 30 novembre 2016 du fait de l'indécence du logement. Il résulte des pièces versées aux débats, que le premier juge a valablement retenu que la constatation d'indécence du logement loué a été objectivement faite le 22 juillet 2015 (non conformité du tableau électrique, absence de ventilation dans la cuisine et la salle de bain, fenêtres à réparer ou remplacer, fuite d'eau au niveau du conduit de sécurité du chauffe eau, trou dans cloison mitoyenne) par [V], ce qui a d'ailleurs entraîné la suspension par la CAF des allocations logement le 31 juillet 2015. Il résulte du rapport [V] du 8 juin 2016, qu'à cette date il restait encore à mettre aux normes le tableau électrique, créer la ventilation de la salle de bain, réparer ou remplacer des fenêtres. Il importe peu, à ce titre, que la bailleresse justifie avoir procédé à des travaux sur les fenêtres dès 2012 ou argue d'un protocole daté d'octobre 2011 non signé et donc non générateur d'obligations, ces éléments étant bien antérieurs à la constatation de l'indécence du logement. De plus si des courriers adressés en juillet 2011 par le peintre et le menuisier signalent à la bailleresse que la locataire fait preuve de manque de coopération, le premier juge a parfaitement retenu qu'il n'est pas démontré par des pièces postérieures au mois de juillet 2015, que l'appelante a fait obstacle aux travaux préconisés pour rendre le logement décent, de sorte qu'il a pu, prenant en considération la taille du logement et le fait que les désordres constatés ne rendaient pas son occupation pas totalement impossible ou dangereuse, retenir un préjudice de jouissance du 1er juillet 2015 au 22 novembre 2016 à hauteur de 60 % du loyer de 855,63 € soit la somme de 8 590,56 € et réduire la dette locative à la somme de (19 063,66 € - 8 590,56 €) 10 473,10 €. En considération de la décision de la commission de surendettement des particuliers du 9 avril 2019 ordonnant le rétablissement personnel de Mme [X] sans liquidation judiciaire, la présente instance ne peut tendre qu'à la fixation de la créance de la bailleresse à la somme de 10 473,10 €. Sur les réparations locatives Il résulte de l'article 1731 du code civil que s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels sauf la preuve contraire. Les réparations locatives résultent de la comparaison entre les états des lieux d'entrée et de sortie. En l'espèce, il n'est pas contesté qu'aucun état des lieux d'entrée n'a été établi entre les parties et que la locataire a libéré l'appartement le 18 avril 2017 par remise des clés par courrier postal sans laisser d'adresse. Si la bailleresse pouvait valablement faire établir un état des lieux de sortie par huissier de justice, de façon non contradictoire, faute pour la locataire de lui avoir donné sa nouvelle adresse, pour y être convoquée, encore eut il fallu que ce constat ait été réalisé de façon très proche de la remise des clés. En l'espèce, la remise des clés a eu lieu le 18 avril 2017 et le constat le 2 mai 2017 soit plus de deux semaines plus tard. Un tel délai ne permet pas l'imputabilité des dégradations locatives constatées à la locataire. Par ailleurs, s'il résulte du bail que 8 clés ont été remises à l'entrée à Mme [X], aucune pièce n'établit le nombre de clés restituées. Aussi, la bailleresse est déboutée de ses demandes au titre des réparations locatives. Sur les autres demandes Il n'y a pas lieu à condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile et Mme [X] est condamnée aux dépens d'appel. PAR CES MOTIFS, La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort, CONFIRME le jugement rendu le 13 mars 2019 par le Tribunal d'instance de NICE en ce qu'il a : -dit n'y avoir lieu à statuer sur la validité du congé, -débouté Mme [E] du surplus de ses demandes, -condamné Mme [X] à verser à Mme [E] la somme de 1500€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile, -condamné Mme [X] aux dépens. INFIRME le jugement entrepris pour le surplus, Statuant à nouveau, FIXE à la somme de 10 473,10€ la dette locative de Mme [E], DEBOUTE Mme [E] de sa demande au titre des réparations locatives, DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes, Y ajoutant, DIT n'y avoir lieu à condamnation au titre de l'article 700 du Code de procédure Civile, CONDAMNE Mme [X] aux entiers dépens de l'appel. LA GREFFIERELE PRESIDENT