Tribunal judiciaire, 10 juin 2024. 24/00901

Minute n° 24/289 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION ============ JUGEMENT du 10 Juin 2024 __________________________________________ DEMANDEUR : Monsieur [X] [M] [Adresse 1] [Localité 3] Demandeur comparant en personne D'une part, DÉFENDEUR : Monsieur [H] [T] [Adresse 4] [Localité 2] Défendeur comparant en personne D'autre part, COMPOSITION DU TRIBUNAL : PRÉSIDENT : Jean-Marc BOURCY GREFFIER : Aurélien PARES PROCEDURE : date de la première évocation : 08 Avril 2024 date des débats : 08 Avril 2024 délibéré au : 10 Juin 2024 RG N° RG 24/00901 - N° Portalis DBYS-W-B7I-M3UN COPIES AUX PARTIES LE : CE+CCC Monsieur [X] [M] CCC Monsieur [H] [T] Copie prefecture Copie dossier EXPOSE DU LITIGE FAITS ET PROCEDURE Un bail d’habitation a été signé le 1er septembre 2016 entre M. [H] [T], en tant que locataire, et M. [X] [M], en tant que bailleur. Ce contrat de location porte sur un logement situé à [Adresse 4], logement n°112 au rez-de-chaussée du bâtiment n°6. Le loyer total a été fixé par le contrat à 465 euros, assorti d’une provision mensuelle sur charges de 85 euros, ces montants étant révisables. Le dépôt de garantie convenu entre les parties est d’un mois de loyer hors charges. Des impayés de loyers sont intervenus, du fait de paiements partiels ou du non-paiement de certaines échéances, à partir de décembre 2021. Par acte de commissaire de justice du 29 juin 2023, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2340 euros au titre de loyers et charges impayés et de frais de signification, commandement visant la clause résolutoire prévue au contrat. L’acte a été notifié à la CCAPEX le 3 juillet 2023. Ce commandement n’a pas été suivi d’une régularisation par le locataire. Le même jour a été délivré un commandement de fournir un justificatif d’assurance visant également la clause résolutoire. M. [X] [M] a fait assigner M. [H] [T] devant le juge des contentieux de la protection de Nantes le 22 février 2024 afin de voir : - constater que le bail se trouve résilié de plein droit à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la date de signification du commandement de payer ; - ordonner l'expulsion du locataire et de tout occupant de son chef du logement, avec le concours de la force publique et en cas de réinstallation pendant la période hivernale, voir supprimer le bénéfice du sursis mentionné à l’alinéa 1 de l’article L 412-6 du code de procédure civile d’exécution ; - le condamner à lui payer : - la somme de 2510 euros au titre des loyers et charges impayés à la résiliation du bail ; - une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération des lieux ; - le paiement des frais d’huissier pour un total de 732,52 euros ; - la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre le paiement par le locataire des dépens de l’instance ; Cette assignation a été transmise à la préfecture de Loire-Atlantique par voie électronique le 26 février 2024. Le service social a informé n’avoir pu rentrer en contact avec le locataire et n’avoir pas d’éléments pour établir un diagnostic social et financier. L’affaire a été appelée et évoquée à l’audience du 8 avril 2024. M. [X] [M], comparant en personne, signale la reprise du paiement régulier des loyers depuis janvier 2024. Il fait état d’une dette locative totale de 3670 euros auxquels s’ajoutent les frais d’huissier. Il indique vouloir obtenir du locataire une attestation d’assurance du logement. Il ajoute par ailleurs réclamer une attestation d’entretien de la chaudière, et le droit d’effectuer une visite annuelle dans le logement. Il indique son accord pour l’octroi de délais de paiement mais il n’entend pas poursuivre le bail au-delà de son échéance. M. [H] [T], comparant lui aussi en personne, reconnaît le montant de la dette exigible, mais sollicite des délais de paiement selon un échéancier avec une première mensualité de 187,54 euros, puis 23 mensualités de 173,91 euros. Il indique avoir fait le nécessaire pour l’assurance et avoir programmé une visite d’entretien pour la chaudière. Il donne son accord pour une visite du logement à compter du 15 mai 2024. L’affaire est mise en délibéré au 10 juin 2024, les parties étant avisées que la décision leur serait envoyée par le greffe. MOTIVATION Sur l’acquisition de la clause résolutoire Les dispositions de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 modifiant celles de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 visent à protéger les logements contre l'occupation illicite. D’application immédiate, elles tendent notamment à faciliter et accélérer la résiliation judiciaire du bail lorsque le locataire manque à ses obligations financières, et notamment pour la résolution contractuelle d’un bail. Le nouvel article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose que le bail d'habitation est résilié de plein droit par l’effet de la clause résolutoire six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. S’agissant de dispositions relevant de l’ordre public de protection, ce nouveau délai de six semaines ne peut s’appliquer aux commandements de payer délivrés antérieurement au 29 juillet 2023, ni à ceux délivrés postérieurement mais qui mentionneraient encore un délai de 2 mois pour payer la dette locative, la stipulation plus favorable au locataire devant être retenue. En l’espèce, une telle clause résolutoire est bien présente à l’article 12 du contrat de location, prévoyant la résiliation de plein droit pour défaut de paiement de tout ou partie du loyer et des charges. Par acte de commissaire de justice en date du 29 juin 2023, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer reproduisant les dispositions légales et avertissant de la mise en œuvre de la clause résolutoire. Or, il ressort des décomptes produits et des échanges à l’audience que la dette locative n’a pas été réglée par le locataire dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement, et qu’une dette locative demeure. Dans ces conditions, la clause résolutoire est acquise à la date du 30 août 2023. Sur la demande en paiement formée par le bailleur : L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 impose au locataire le paiement des loyers aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués. Il ressort par ailleurs de l’article 1240 du code civil que des dommages et intérêts sont dus au titre d’indemnité d’occupation pour les occupants sans droit ni titre. M. [X] [M] produit un décompte à l’audience selon lequel sa créance s’établit à 3670 euros à date, au titre des loyers impayés assortis des charges d’une part, et d’indemnités d’occupation pour la période allant au-delà du 30 août 2023 d’autre part. Le montant n’est en outre pas contesté par le locataire. En conséquence, la dette étant reconnue et justifiée, M. [H] [T] sera condamné à payer à M. [X] [M] la somme de 3670 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés, arrêtée au 8 avril 2024.   - Sur les délais de paiement sollicités par le locataire aux fins de suspension de la clause résolutoire   L’article 24-V et VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Dans un tel cas, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cet article précise en outre que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Une telle décision n’affecte pas l'exécution du contrat de location et notamment ne suspend pas l’obligation de paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l’espèce, il n’est pas contesté que le versement intégral des loyers a repris dès l’échéance de janvier 2024. A l’audience, M. [H] [T] propose d’apurer sa dette par des versements supplémentaires de 187,54 euros, puis 23 mensualités de 173,91 euros, ce que le bailleur accepte. Par conséquent, des délais de paiement seront accordés au locataire selon les modalités décrites au dispositif du présent jugement. Durant cette période, les effets de la clause résolutoire seront suspendus ainsi que les procédures d’exécution, et la dette ne produira pas d’intérêts. Les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens et indemnités de procédure s’il y a lieu. En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En cas de manquement au paiement d’une seule des échéances accordées dans le cadre de ces délais de remboursement, l’intégralité de la somme due deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire s’appliquera de droit sans qu’il soit nécessaire de recourir à une nouvelle procédure. Le débiteur deviendra dès lors occupant sans droit ni titre. Afin de dédommager le bailleur du préjudice subi du fait de l'occupation de son bien et sur le fondement de l'article 1240 du code civil, une indemnité d’occupation sera allouée à celui-ci. Cette indemnité est fixée au montant du loyer et des charges qui auraient dû être payés en cas de poursuite dudit bail avec revalorisation telle que prévue au contrat jusqu’à la date de libération effective des lieux. M. [H] [T] devra par ailleurs le cas échéant libérer les lieux occupés, si besoin par le recours à la force publique et à un serrurier, sans qu’il soit nécessaire d’introduire une nouvelle procédure en ce sens pour le bailleur. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution Sur les autres demandes au titre de l’exécution du contrat de location ; - Sur l’assurance des risques locatifs ; L’article 7 g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 impose au locataire de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en tant que locataire et d’en justifier, chaque année, auprès du bailleur par la remise d’une attestation d’assurance. La même section prévoit la possibilité d’une clause résolutoire prévue au contrat de location pour défaut d’assurance. En l’espèce, une telle clause figure bien à l’article 7 du contrat de bail. Cette obligation de s’assurer s’impose au locataire, et celui-ci n’ayant pas justifié de la conclusion d’un contrat d’assurance malgré la mise en demeure du propriétaire en date du 29 juin 2023, il lui sera ordonné de procéder à une telle formalité sous un délai d’un mois et d’en justifier auprès de M. [X] [M], à défaut de quoi le contrat sera résilié de plein droit, avec possibilité d’expulsion selon les modalités précédemment décrites et ce indépendamment du règlement de la dette locative. - Sur l’entretien de la chaudière L’article 7 d) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 impose au locataire de prendre à sa charge l’entretien courant du logement et des équipements mentionnés au contrat. Le décret n°87-712 du 26 août 1987 fixe la liste des réparations locatives à la charge du locataire. Il liste notamment au titre des travaux d’entretien courant consécutif à l’usage normal des équipements à usage privatif l’ensemble des opérations d’entretien et de réparation courante des chaudières. L’article R224-41-5 du code de l’environnement dispose que lorsque le logement, le local, le bâtiment ou partie de bâtiment est équipé d'une chaudière individuelle, l'entretien est effectué à l'initiative de l'occupant, sauf, le cas échéant, stipulation contraire du bail. En l’espèce, il ressort des échanges à l’audience que le locataire ne s’est pas acquitté de son obligation d’entretien annuel de la chaudière individuelle produisant de l’eau chaude, mentionnée au contrat de bail. Il lui sera donc ordonné de s’acquitter de cette obligation sous un délai d’un mois et d’en justifier auprès du propriétaire. - Sur la visite du logement En l’absence de disposition contraire au titre de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la possibilité d’une clause contractuelle prévoyant une visite du propriétaire relève de la liberté contractuelle entre les parties. En l’espèce, bailleur et locataire s’étant accordés à l’audience pour une visite du logement par le propriétaire, le présent jugement constatera cet accord qui aura valeur d’obligation contractuelle réciproque entre les parties au même titre que l’ensemble des stipulations du bail. Sur les demandes accessoires Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens de l’instance, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.   En l’espèce, M. [H] [T], partie perdante, sera condamné aux dépens de l’instance, en ce compris les frais de signification du commandement de payer et d’assignation par voie d’huissier.   En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.   En l’espèce, M. [X] [M] n’apporte aucun élément permettant de justifier de frais irrépétibles engagés dans le cadre de la présente procédure, qui relèveraient de l’application de l’article 700 du code de procédure civile. Il sera donc débouté des demandes de ce chef. Sur l’exécution provisoire Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable à l’espèce, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.   En l’espèce, compte tenu de l’absence de motif dérogatoire, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.   PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, CONSTATE l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire du bail du 1er septembre 2016 conclu entre M. [X] [M] et M. [H] [T], portant sur un logement et une cave situés à [Adresse 4], logement n°112 du bâtiment n°6 ; CONDAMNE M. [H] [T] à payer à M. [X] [M] la somme de 3670 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés, arrêté au 8 avril 2024 ; ACCORDE À M. [H] [T] la faculté d’apurer sa dette en une mensualité de 187,54 euros puis des mensualités de 173,91 euros jusqu’à apurement de la dette, le loyer courant et les charges devant être en outre versés à leur date d’échéance ; DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer et au plus tard le dernier jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ; DIT que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens et indemnité de procédure ; ORDONNE à M. [H] [T] de justifier d’une assurance des risques locatifs auprès d’une compagnie notoirement solvable dans un délai d’un mois à compter du présent jugement et d’en justifier auprès de M. [X] [M] ; En cas de défaillance de paiement ou de non-respect de l’obligation d’assurance : DIT qu'à défaut d'un seul paiement non honoré par le locataire du loyer, des charges ou des mensualités de remboursement de la dette locative à son échéance, et non régularisé suite à l'envoi par le bailleur d'une lettre recommandée de mise en demeure restée infructueuse dans un délai de 15 jours francs à compter de sa réception, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible avec intérêt au taux légal à compter de la date de la défaillance, la clause résolutoire sera acquise et le bail se trouvera automatiquement résilié ; DIT que la clause résolutoire sera acquise et le bail se trouvera automatiquement résilié ; DIT que la clause résolutoire sera acquise, emportant les mêmes conséquences, en cas de non justification d’assurance des risques locatifs dans un délais d’un mois à compter du présent jugement ; ORDONNE, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de M. [H] [T] et celle de tout occupant de son chef des lieux loués, passé le délai légal de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, si besoin est avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNE M. [H] [T] à payer à M. [X] [M] une indemnité mensuelle d’occupation équivalent au loyer contractuel, majoré des charges récupérables, loyers et charges révisables selon les dispositions figurant au contrat de bail, et ce à compter de l’acquisition de la clause résolutoire ; DIT qu’en cas d’expulsion, le sort des biens meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1, L 433-2 et R 433-1 à R 433-7 du code des procédures civiles d'exécution; ORDONNE à M. [H] [T] de justifier de l’entretien par un professionnel qualifié de la chaudière à M. [X] [M] sous un délai d’un mois à compter du présent jugement et d’en justifier auprès du bailleur ; CONSTATE l’accord des parties pour une visite annuelle de l’appartement par le propriétaire ; CONDAMNE M. [H] [T] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 29 juin 2023 ; DEBOUTE M. [X] [M] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit ; Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et an susdits, LE JUGE DES CONTENTIEUX Le GREFFIER DE LA PROTECTION