Cour d'appel, 15 mai 2024. 23/05467

5ème Chambre ARRÊT N°-199 N° RG 23/05467 - N° Portalis DBVL-V-B7H-UDVI V/REF : 12-22-004 Mme [S] [G] C/ M. [E] [P] Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours Copie exécutoire délivrée le : à : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE RENNES ARRÊT DU 15 MAI 2024 COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ : Président : Madame Virginie PARENT, Présidente de chambre, Assesseur : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente, Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller, GREFFIER : Madame Catherine VILLENEUVE, lors des débats et lors du prononcé DÉBATS : A l'audience publique du 13 Mars 2024 ARRÊT : Contradictoire, prononcé publiquement le 15 Mai 2024 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats **** APPELANTE : Madame [S] [G] née le 28 Août 1950 à [Localité 6] (BURKINA FASO) [Adresse 1] [Localité 3] Représentée par Me Sabrina GUERIN de la SELAS GUERIN TREMOUREUX MARTIN, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES INTIMÉ : Monsieur [E] [P] né le 14 janvier 1947 à [Localité 5] (Italie) [Adresse 2] [Localité 4] Représenté par Me Antoine MAUPETIT de la SARL CHROME AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NANTES Courant 2011, M. [E] [P] a fait l'acquisition, lors d'une vente aux enchères, du logement sis [Adresse 1] à [Localité 3] appartenant à Mme [S] [G]. Suivant acte sous seing privé en date du 30 septembre 2011, M. [E] [P] a consenti à Mme [S] [G] la location à usage d'habitation du logement sis [Adresse 1] à [Localité 3] moyennant paiement d'un loyer mensuel révisable de 470 euros. Par avenant en date du 1er août 2013, le loyer a été révisé à la somme de 550 euros à la suite de travaux réalisés par le bailleur. Par acte d'huissier de justice délivré le 02 mars 2020, M. [E] [P] a délivré à Mme [S] [G] un commandement de payer la somme de 2 600 euros au principal. Par courrier recommandé en date du 03 mars 2020, M. [E] [P] a fait délivrer un congé pour reprise ayant pour date d'effet le 30 septembre 2020. Par acte d'huissier de justice en date du 05 août 2021, Mme [S] [G] a fait assigner M. [E] [P] devant le tribunal de proximité de Redon aux fins de le voir condamner à réaliser des travaux dans le logement en raison de leur indécence. Par acte d'huissier de justice en date du 18 novembre 2021, M. [E] [P] a fait assigner Mme [S] [G] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Redon afin que le congé soit validé et que Mme [S] [G] soit expulsée du logement. Par jugement du 10 mars 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Redon a notamment débouté Mme [S] [G] de ses demandes relatives aux loyers et à l'indécence du logement et a débouté M. [E] [P] de ses demandes relatives au congé et de sa demande au titre du dépôt de garantie. Par acte d'huissier de justice en date du 28 juillet 2022, Mme [S] [G] a fait assigner M. [E] [P] devant la juridiction de proximité de Redon aux fins d'expertise sur le logement. Par ordonnance de référé en date du 12 janvier 2023, le tribunal de proximité de Redon a : - débouté Mme [S] [G] de sa demande d'expertise judiciaire, - condamné Mme [S] [G] aux entiers dépens, - condamné Mme [S] [G] à verser à M. [E] [P] la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - rappelé que l'exécution provisoire est de droit. Le 20 septembre 2023, Mme [S] [G] a interjeté appel de cette décision et aux termes de ses dernières écritures notifiées le 21 décembre 2023, elle demande à la cour de : - infirmer l'ordonnance dont appel en ce qu'elle : * l'a déboutée de sa demande d'expertise judiciaire, * l'a condamnée aux entiers dépens, * l'a condamnée à verser à M. [E] [P] la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Statuant à nouveau : - déclarer sa demande recevable et bien fondée, - ordonner une expertise judiciaire, - nommer tel expert qu'il plaira à la cour de désigner, avec pour mission de : * se rendre sur les lieux litigieux, * se faire communiquer tous documents et pièces qu'il estimera utiles pour l'accomplissement de sa mission, * examiner les désordres allégués, * déterminer si le logement est indécent, * fournir tous les éléments techniques et de fait, de nature à permettre à la juridiction saisie de déterminer les responsabilités encourues et évaluer les préjudices subis, * évaluer et indiquer le coût des travaux éventuellement nécessaires à la réfection et chiffrer le cas échéant le coût des remises en état, * dire que l'expertise sera mise en 'uvre et que l'expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et suivants du code de procédure civile ; qu'en particulier il pourra recueillir les déclarations de toutes personnes informées et s'adjoindre tout spécialiste de son choix pris sur la liste des experts près la cour de céans, * dire qu'en cas de difficulté l'expert saisira le président qui aura ordonné l'expertise ou le juge désigné par lui, * fixer la provision à consigner au greffe à titre d'avance sur les honoraires de l'expert dans le délai qui sera imparti par l'ordonnance à intervenir, - débouter M. [E] [P] de toutes demandes plus amples ou contraires aux présentes, - réserver les dépens. Par dernières conclusions notifiées le 29 novembre 2023, M. [E] [P] demande à la cour de : - confirmer l'ordonnance rendue le 17 janvier 2023 par le tribunal de proximité de Redon en toutes ses dispositions, Par conséquent, - débouter Mme [S] [G] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre, - débouter Mme [S] [G] de sa demande visant à voir désigner un expert judiciaire, celle-ci devant être considérée comme non fondée, En tout état de cause, - condamner Mme [S] [G] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner Mme [S] [G] aux dépens d'appel. L'ordonnance de clôture à bref délai est intervenue le 1er février 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Mme [G] fait valoir que depuis la décision entreprise, elle a fait intervenir un huissier à son domicile le 9 juin 2023 qui a constaté, selon elle, des fissures sur les murs de la maison, de nombreuses infiltrations d'eau, l'ancienneté des installations électriques, l'inefficacité de la VMC et la vétusté des vélux et fenêtres. Elle considère que ces constatations démontrent que les travaux réalisés par le bailleur sont insuffisants et que le logement demeure indécent comme cela avait été constaté par le rapport de l'ADIL du 12 novembre 2020. Par ailleurs, elle conteste avoir refusé de laisser entrer des artisans dans son logement pour qu'ils effectuent certains travaux. Elle ajoute que le fait que le bailleur ait fait changer un seul vélux est insuffisant et que des travaux liés à l'absence de VMC et le remplacement des menuiseries extérieures sont indispensables pour résoudre les problèmes d'humidité. Elle en déduit qu'elle présente un intérêt légitime à solliciter une expertise judiciaire de son logement pour déterminer de manière contradictoire les travaux nécessaires à effectuer. Elle ajoute que la procédure est sans lien avec le congé pour vendre que le bailleur lui a délivré pour un prix qu'elle estime excessif. M. [P] rétorque que la question de l'indécence du logement a déjà été tranchée par le tribunal de proximité de Redon qui, par jugement du 10 mars 2022, a débouté Mme [G] de ses demandes à ce titre. Il expose que la procédure initiée par celle-ci a pour objectif de racheter le bien à une somme modique et qu'elle s'oppose à l'intervention d'artisans à son domicile pour y réaliser des travaux. Il ajoute que depuis la décision précitée, il a fait installer un nouveau vélux en novembre 2023 et a fait établir un diagnostic énergie qui classe la maison en D. S'agissant du constat d'huissier réalisé postérieurement à la décision entreprise, il indique qu'il n'est pas contradictoire. Il soutient également qu'il ne démontre pas que des travaux conséquents doivent être réalisés pour la remise en état du bien ni que le logement serait indécent. Il reproche à Mme [G] d'interpréter les constatations de manière excessive et non objective sans même préciser en quoi le logement serait indécent. Au visa de l'article 145 du code de procédure civile, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. Le demandeur doit établir qu'un litige potentiel existe et qu'il a besoin, à ce titre, pour l'engagement éventuel d'une procédure judiciaire, d'éléments de preuve qui font défaut, la potentialité du litige s'appréciant au jour où le juge statue. L'article 146 alinéa 2 du code de procédure civile dispose qu'une mesure d'instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l'allègue ne dispose pas d'éléments suffisants pour le prouver. En aucun cas une mesure d'instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l'administration de la preuve. La cour rappelle que, par jugement définitif du 10 mars 2022, le tribunal de proximité de Redon a débouté Mme [G] de ses demandes au titre de l'indécence du logement au motif que la majorité des travaux avait été réalisée par le bailleur depuis le rapport de l'ADIL et que Mme [G] avait refusé l'entrée dans les lieux aux artisans en charge de réaliser les autres travaux qu'elle avait sollicités. Devant les premiers juges, Mme [G] n'a produit aucun nouvel élément intervenu depuis la décision du 10 mars 2022 de nature à caractériser un motif légitime justifiant que soit ordonnée une mesure d'expertise. Devant la cour, Mme [G] verse aux débats un constat d'huissier réalisé le 9 juin 2023 de manière non contradictoire. Il est constant qu'un constat d'huissier, même non contradictoirement dressé, vaut à titre de preuve dès lors que régulièrement communiqué, il est soumis à la discussion des parties et que l'huissier relate dans ce procès-verbal des constatations personnelles. A l'appui de sa demande d'expertise, Mme [G] invoque : - l'absence de VMC or le constat d'huissier relève la présence d'une VMC dans les toilettes même s'il ne détecte aucun bruit ni aspiration et s'interroge sur la présence de VMC dans la maison en précisant qu'il s'agit d'un point à vérifier. Il n'est donc nullement établi l'absence de VMC contrairement à ce qu'affirme l'appelante. - des travaux de remplacement de l'ensemble des menuiseries extérieures (5 fenêtres usagées). Mme [G] ne précise pas quelles sont les fenêtres concernées. L'huissier relève que les fenêtres PVC ont été changées par le propriétaire s'agissant de l'entrée, d'un bureau, d'une chambre au rez-de- chaussée. Il constate la présence d'un vélux usagé mais M. [P] justifie avoir remplacé un vélux postérieurement au constat en novembre 2023. L'huissier constate que la partie basse d'une fenêtre donnant sur le pignon ouest présente un écart en partie basse laissant entrer de l'air mais cela ne peut justifier le remplacement de l'ensemble des menuiseries extérieures ni caractériser l'indécence du logement. - plusieurs autres travaux comme l'absence de garde corps, des problèmes d'humidité et de moisissures dans les pièces d'eau. Or le constat d'huissier relève la présence d'un garde-corps dans une chambre à l'étage. S'agissant de l'humidité et des moisissures dans les pièces d'eau, cela n'apparaît pas dans les constatations de l'huissier qui relève la présence d'un sèche- serviette neuf dans la salle de bain. Ces constatations sont insuffisantes à caractériser un motif légitime de nature à justifier qu'une expertise soit ordonnée. De surcroît, M. [P] justifie que le diagnostic énergétique du logement réalisé en novembre 2023 le classe en D. Au vu de ces éléments, le jugement, qui a débouté Mme [G] de sa demande d'expertise, sera confirmé. - Sur les frais irrépétibles et les dépens Succombant en son appel, Mme [G] sera condamnée à verser à M. [P] la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles en cause d'appel et aux entiers dépens d'appel. Les dispositions du jugement entrepris relatives aux frais irrépétibles et aux dépens seront confirmées. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe, Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ; Condamne Mme [S] [G] à verser à M. [E] [P] la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne Mme [S] [G] aux dépens d'appel. Le greffier, La présidente,