Cour d'appel, 12 mars 2024. 22/07779

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 51A chambre 1 -2 ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 12 MARS 2024 N° RG 22/07779 - N° Portalis DBV3-V-B7G-VS7D AFFAIRE : S.C.I. 3A [Localité 2] C/ M. [V] [K] [U] ... Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 31 Octobre 2022 par le Juge des contentieux de la protection de Montmorency N° RG : 11-21-000414 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : 12/03/24 à : Me Antonin PIBAULT Me Jean-florent MARTIN RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE DOUZE MARS DEUX MILLE VINGT QUATRE, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : S.C.I. 3A [Localité 2] n° siret 800 115 339 RCS Pontoise Ayant son siège [Adresse 1] [Localité 2] prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège Représentant : Maître Antonin PIBAULT de la SCP PETIT MARCOT HOUILLON, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 13 - N° du dossier 2100372 APPELANTE **************** Monsieur [V] [K] [U] [Adresse 1] [Localité 2] Représentant : Maître Jean-florent MARTIN, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 75 Madame [N] [P] [L] [Adresse 1] [Localité 2] Représentant : Maître Jean-florent MARTIN, Postulant et Plaidanat, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 75 INTIMES **************** Composition de la cour : L'affaire a été débattue à l'audience publique du 19 Décembre 2023, Madame Anne THIVELLIER, conseillère, ayant été entendue en son rapport, devant la cour composée de : Monsieur Philippe JAVELAS, Président, Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller, Madame Anne THIVELLIER, Conseillère, qui en ont délibéré, Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN EXPOSE DU LITIGE Par acte d'huissier de justice délivré le 12 avril 2021, la société 3A [Localité 2] a assigné M. et Mme [K] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montmorency aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - prononcer la résiliation judiciaire du bail conclu avec les défendeurs le 1er septembre 2014 et portant sur un logement situé au [Adresse 1] à [Localité 2]) pour un loyer mensuel de 1 000 euros, - ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec si besoin est le concours de la force publique, - condamner solidairement M. et Mme [K] [U] à lui payer la somme de 17 000 euros au titre du solde locatif outre les intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l'assignation, - condamner solidairement M. et Mme [K] [U] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle correspondant au montant du loyer courant majoré des charges jusqu'à la libération des lieux et remise des clefs, - dire que les locataires devront laisser libres de tous meubles les locaux qui leur avaient été donnés à bail, et que ces biens pourront être transportés dans tel garde-meuble de son choix aux frais avancés par elle, - condamner solidairement M. et Mme [K] [U] à lui payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, ainsi que tous les frais de mise à exécution, tels les frais d'expulsion, de la décision à intervenir. Par jugement contradictoire du 31 octobre 2022, le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Montmorency a : - déclaré recevable la demande de résiliation du bail conclu le 1er septembre 2014 entre la société 3A [Localité 2] et M. et Mme [V] [K] [U] concernant l'appartement à usage d'habitation situé à [Localité 2]), [Adresse 1], - dit n'y avoir lieu à surseoir à statuer, - constaté l'existence d'un bail écrit conclu le 1er septembre 2014 entre la société 3A [Localité 2] et M. et Mme [V] [K] [U] concernant l'appartement à usage d'habitation situé à [Localité 2], [Adresse 1], - débouté la société 3A [Localité 2] de sa demande au titre de l'arriéré locatif et au titre de la résiliation du bail, - débouté M. et Mme [V] [K] [U] de leur demande de dommages et intérêts, - laissé à la charge de chacune des parties les frais irrépétibles par elle exposés, - condamné M. et Mme [V] [K] [U] aux entiers dépens de la présente procédure, - constaté l'exécution provisoire de la présente décision, frais et dépens compris. Par déclaration reçue au greffe le 27 décembre 2022, la société 3A [Localité 2] a relevé appel de ce jugement. Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 25 juillet 2023, la société 3A [Localité 2], appelante, demande à la cour de : - la déclarer recevable et bien fondée, - débouter les époux [K] de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions, - confirmer partiellement le jugement du tribunal de proximité de Montmorency du 31 octobre 2022 n° 11-21-000414 en ce qu'il a : - déclaré recevable la demande de résiliation du bail conclu le 1er septembre 2014 avec M. et Mme [V] [K] [U] concernant l'appartement à usage d'habitation situé à [Localité 2]), [Adresse 1], - constaté l'existence d'un bail conclu le 1er septembre 2014 entre elle et M. et Mme [V] [K] [U] concernant l'appartement à usage d'habitation situé à [Localité 2]), [Adresse 1], - débouté M. et Mme [V] [K] [U] de leur demande de dommages et intérêts, - condamné M. et Mme [V] [K] [U] aux entiers dépens de la présente procédure, - infirmer partiellement le jugement du tribunal de proximité de Montmorency du 31 octobre 2022 n° 11-21-000414 en ce qu'il : - l'a déboutée de sa demande au titre de l'arriéré locatif et au titre de la résiliation du bail, - a laissé à la charge de chacune des parties les frais irrépétibles par elle exposés, Et statuant à nouveau, - prononcer la résiliation judiciaire du bail consenti à M. et Mme [K] [U], En conséquence, - ordonner l'expulsion de M. et Mme [V] [K] [U] ainsi que celle de tous occupants de leur chef des locaux qu'ils occupent [Adresse 1] à [Localité 2]), - dire que l'huissier pourra se faire assister de la force publique, - condamner solidairement M. et Mme [V] [K] [U] à lui payer la somme de 46 832 euros outre les intérêts au taux légal à compter du 12 avril 2021, - condamner solidairement M. et Mme [V] [K] [U] à lui payer une indemnité d'occupation égale au montant du loyer courant majoré des charges, et ce à compter de la signification du présent exploit jusqu'au jour où ils justifieront de la remise des clés, - dire que les locataires devront laisser libres de tout meuble les locaux qui leur avaient été donnés à bail, - dire que l'huissier qui procédera à la reprise des lieux pourra, s'il s'y trouve des biens meubles, les faire transporter aux frais avancés de la société 3A [Localité 2] par toute personne de son choix, dans tel garde-meuble également de son choix, - condamner solidairement M. et Mme [V] [K] [U] à lui payer une somme de 1 000 euros en première instance et 2 500 euros en cause d'appel sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner solidairement M. et Mme [V] [K] [U] aux entiers dépens de première instance et d'appel qui comprendront le coût du commandement de payer ainsi que tous les frais de mise à exécution, tels les frais d'expulsion, de la décision à intervenir. Aux termes de leurs dernières conclusions signifiées le 31 octobre 2023, Mme [N] [P] [L] et M. [V] [K] [U], intimés et appelants à titre incident, demandent à la cour de : - infirmer partiellement le jugement rendu le 31 octobre 2022 en ce qu'il : - a constaté l'existence d'un bail écrit conclu le 1er septembre 2014 entre eux et la société 3A [Localité 2], - les a déboutés en leur demandes de dommages et intérêts, - les a déboutés en leur demandes portées au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Et statuant à nouveau : - constater que le bail produit est un faux et que la société 3A [Localité 2] ne saurait s'en prévaloir, - condamner la société 3A [Localité 2] à leur payer la somme de 3 000 euros pour abus de droit, - condamner la société 3A [Localité 2] à leur payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - confirmer partiellement le jugement du 31 octobre 2022 en ce qu'il a : - débouté la société 3A [Localité 2] en sa demande au titre de l'arriéré locatif et au titre de l'expulsion des intimés, - débouté la société 3A [Localité 2] en ses autres demandes. La clôture de l'instruction a été prononcée le 16 novembre 2023. Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur l'existence d'un bail Mme [P] [L] et M. [K] [U] font grief au premier juge d'avoir reconnu l'existence d'un bail conclu avec la société 3A [Localité 2]. Au soutien de leur demande d'infirmation de ce chef du jugement, ils soutiennent avoir toujours contesté la véracité du bail versé aux débats par l'appelante en relevant que : - la société 3A [Localité 2] produit, outre le bail litigieux, deux autres baux qui auraient été signés le même jour, l'un par M. [T] [L], père de Mme [P] [L], et l'autre par ce dernier et M. [K] [U], avec des signatures différentes, ce qui n'est pas concevable pour des baux signés le même jour ; qu'ils portent sur un même bien d'habitation avec des superficies différentes alors que cette maison n'est pas divisée et que sa superficie totale est de 80 m². - le procureur de la République a rendu un avis de classement sans suite concernant les plaintes pour faux qu'ils ont déposées en raison de la prescription mais en reconnaissant que les faits dénoncés constituaient bien une infraction, contrairement à l'analyse faite par le premier juge. Ils ajoutent que suite à leur recours, un réexamen de l'affaire est en cours, ce qui n'empêche pas la cour de statuer sur la véracité ou le caractère frauduleux des documents soumis. Ils ajoutent que la charge de la preuve de l'authenticité de la signature apposée sur les baux incombe à la société 3A [Localité 2] en application des articles 287 et 288 du code de procédure civile et 1324 du code civil ; que les signatures apposées sur les baux ne sont pas les leurs ainsi qu'ils en ont informé l'huissier de justice à réception du commandement de payer et qu'elles ne correspondent pas à celles figurant sur leurs pièces d'identité. Ils relèvent que le juge des contentieux et de la protection a reconnu l'existence d'un bail consenti par l'appelante à M. [L] sur les mêmes locaux par jugement du 31 octobre 2022 devenu définitif, de sorte que ce bien ne peut faire l'objet d'un second bail. Ils affirment être hébergés par M. [L], père de Mme [P] [L]. Ils soutiennent enfin qu'aucun loyer n'a été fixé ; que les différents décomptes locatifs produits sont contradictoires; que la société 3A [Localité 2] reconnaît pour la première fois en cause d'appel qu'elle avait effectivement un accord avec M. [L] pour qu'il occupe gratuitement le logement tout en prétendant que le bail, signé en 2014, ne prendrait effet qu'au 1er janvier 2018. Ils ajoutent que les règlements effectués l'ont été pour combler les déficits de la SCI et que c'est dans le cadre d'une transaction avortée prévoyant le rachat de la maison que M. [L] et sa fille ont apporté de l'argent à la SCI. Sur l'existence d'un bail verbal, ils relèvent que la société 3A [Localité 2] ne demande pas à la cour de le constater ni de le prononcer ; et que se poserait en outre la question du point de départ du bail puisque l'appelante reconnaît que l'occupation était un temps consentie à titre gratuit. La société 3A [Localité 2], qui sollicite la confirmation du jugement déféré ayant constaté l'existence d'un bail conclu entre les parties, fait valoir que les intimés reprennent la même argumentation qu'en première instance à laquelle le premier juge a très justement répondu dans une décision longuement motivée, sans apporter en cause d'appel d'éléments nouveaux permettant de réformer ce chef du jugement. Elle relève qu'aucune des procédures pour usage de faux engagées à ce jour n'a abouti. Elle explique qu'un autre bail a été conclu avec M. et Mme [L], parents de Mme [P] [L], et que le 3ème bail produit en cause d'appel par les intimés avait été conclu dans un premier temps entre les parties avant que Mme [P] [L] demande d'établir deux baux distincts, ce qui explique qu'ils aient été signés à la même date. Elle affirme que le raisonnement de Mme [P] [L] et M. [K] [U] ne tient pas dans la mesure où ils sont soit locataires et redevables de loyers, soit occupants sans droit ni titre et redevables d'une indemnité d'occupation. Elle rappelle que l'absence de contrat ne fait pas obstacle à l'existence d'un bail verbal matérialisé par la prise de possession des lieux et corrélativement par le paiement de loyers comme l'a justement retenu le premier juge. Elle soutient que le bail produit est corroboré par les paiements effectués par Mme [P] [L] et M. [K] [U] qui ont en outre perçu des allocations logement. Elle expose qu'un accord verbal a été conclu avec les époux [K] [U] pour qu'aucun loyer ne soit dû jusqu'à la fin des travaux réalisés dans le logement mais elle conteste avoir donné son accord pour qu'ils occupent les lieux, avec les parents de Mme [P] [L], à titre gratuit pendant au moins 10 ans en contrepartie de quelques travaux effectués dans le logement et qu'ils tentent de s'appuyer sur la position d'associé de M. [L] pour tenter de justifier leur occupation gratuite des lieux. * Sur le bail écrit Selon l'article 1323 du code civil dans sa version applicable au présent litige, celui auquel on oppose un acte sous seing privé est obligé d'avouer ou de désavouer formellement son écriture ou sa signature. En application de l'article 1324 du code civil dans sa version applicable au présent litige, dans le cas où la partie désavoue son écriture ou sa signature, la vérification en est ordonnée en justice. L'article 287 du code de procédure civile dispose que si l'une des parties dénie l'écriture qui lui est attribuée ou déclare ne pas reconnaître celle qui est attribuée à son auteur, le juge vérifie l'écrit contesté à moins qu'il ne puisse statuer sans en tenir compte. Si l'écrit contesté n'est relatif qu'à certains chefs de la demande, il peut être statué sur les autres. Il résulte de l'article 288 du code de procédure civile, qu'il appartient au juge de procéder à la vérification d'écriture au vu des éléments dont il dispose après avoir, s'il y a lieu, enjoint aux parties de produire tous documents à lui comparer et fait composer, sous sa dictée, des échantillons d'écriture. Dans la détermination des pièces de comparaison, le juge peut retenir tous documents utiles provenant de l'une des parties, qu'ils aient été émis ou non à l'occasion de l'acte litigieux. Ainsi, dans le cas où la partie désavoue son écriture ou sa signature, la vérification en est ordonnée en justice et cette vérification s'impose au juge qui ne peut pas statuer au fond ni déclarer qu'une partie est bien signataire sans avoir préalablement vérifié la signature. Sauf à inverser la charge de la preuve, le juge ne peut statuer au fond qu'après avoir retenu que l'acte émane bien de la partie qui l'a désavouée (1ère civ. 24 mars 1998 n°95-16.833 notamment). Dans le cas où la signature est déniée ou méconnue, c'est à la partie qui se prévaut de l'acte qu'il appartient d'en démontrer la sincérité (1ère civ. 2 mars 1999, n°93-13.765). En l'espèce, Mme [P] [L] et M. [K] [U] contestent être les signataires du contrat de bail produit par l'appelante (pièce 1) daté du 1er septembre 2014 et soutiennent que ce document est un faux. Ainsi que l'a justement retenu le premier juge, le fait que les avis de classement sans suite de leur plainte déposée le 27 décembre 2021 contre le gérant de la société 3A [Localité 2] pour des faits de 'faux: altération frauduleuse de la vérité dans un écrit commis le 13 avril 2021" mentionnent que 'les faits révélés ou dénoncés dans la procédure constituent bien une infraction mais le délai fixé par la loi pour pouvoir les juger est dépassé' ne signifie pas que les faits dénoncés sont caractérisés mais qu'ils sont bien constitutifs d'une infraction, étant au surplus relevé que la plainte n'est pas produite et que les faits dénoncés ne sont donc pas connus. Suite au recours des intimés, cette plainte est toujours en cours d'examen. Il ressort des pièces versées aux débats, à savoir la pièce d'identité de Mme [P] [L] expirant le 13 novembre 2020 (pièce 9 des intimés) et le courrier des intimés à l'huissier daté du 25 novembre 2020 (pièce 8 des intimés) que les signatures figurant sur ces documents ne correspondent à aucune de celles figurant sur le bail litigieux du 1er septembre 2014. En effet, celle de Mme [P] [L] s'apparente davantage à un paraphe qu'à une signature développée comme l'a constaté le premier juge alors qu'il s'agit d'une signature développée sur le bail litigieux (comme celle apposée sur le bail précaire pièce 3), alors que celle de M. [K] [U] sur le bail litigieux comporte une boucle et un trait sur lequel est apposée une mention manuscrite, ce qui n'apparaît pas sur la signature du courrier dont la mention manuscrite est également différente. Ces différences entre les signatures contestées et celles de comparaison ne permettent pas de considérer que cet acte émane de manière certaine de M. [K] [U] et Mme [P] [L]. Il s'ensuit que la société 3A [Localité 2], à qui cette preuve incombe, n'établit pas l'authenticité de la signature de M. [K] [U] et Mme [P] [L], et que, partant, ce bail écrit ne peut leur être opposé. Il convient en conséquence d'infirmer le jugement déféré en ce qu'il a constaté l'existence d'un bail écrit entre les parties. * Sur le bail verbal La société 3A [Localité 2] fait également valoir l'existence d'un bail verbal pour fonder sa demande de résiliation du bail. Le fait que l'appelante ne demande pas à la cour de constater l'existence d'un tel bail dans le dispositif de ses conclusions ne dispense pas la cour d'en examiner le bien-fondé puisqu'il lui appartient de statuer sur la demande de résiliation du bail qui figure dans le dispositif de ses conclusions. En application de l'article 1715 du code civil, si le bail fait sans écrit n'a encore reçu aucune exécution, et que l'une des parties le nie, la preuve ne peut être reçue par témoins, quelque modique qu'en soit le prix, et quoiqu'on allègue qu'il y a eu des arrhes données. Il s'en déduit que la preuve de l'existence d'un bail verbal peut être rapportée par tous moyens, lorsque le bail a reçu un commencement d'exécution. La preuve du bail verbal ne résulte pas seulement de l'occupation d'un logement mais aussi du versement d'un loyer en contrepartie de cette jouissance. En l'espèce, M. [K] [U] et Mme [P] [L] reconnaissent occuper les lieux. Il ressort du jugement déféré qu'ils prétendaient alors occuper les lieux à titre gratuit 'en contrepartie de travaux payés et réalisés par eux, travaux ne relevant pas des obligations du locataire' mais qu'ils n'en rapportaient pas la preuve. La société 3A [Localité 2] reconnaît désormais une occupation sans versement de loyers jusqu'à la fin des travaux réalisés au sein du logement et indique que le premier loyer dû était celui du mois de janvier 2018. En cause d'appel, les intimés expliquent occuper les lieux du fait de leur hébergement du chef du père de Mme [P] [L] sans pour autant en justifier. L'appelante produit des décomptes faisant apparaître des versements de 1 000 euros par les intimés depuis 2018. M. [K] [U] et Mme [P] [L], qui soulignent des contradictions dans les décomptes notamment pour l'année 2018, ne contestent pas avoir effectué des règlements au profit de la société 3A [Localité 2] qu'ils expliquent par un apport en compte courant du fait de difficultés financières de la société ou par un accord avorté quant à l'acquisition du bien par leurs soins. Pour autant, ils ne versent aux débats aucun justificatif corroborant leurs allégations. De son côté, pour qualifier ces versements de loyers, la société 3A [Localité 2] produit: - une attestation de loyer destinée à la CAF pour le versement d'aides au logement au profit de M. [K] [U] et Mme [P] [L] pour la location du bien. Si ce document émane effectivement de l'appelante, elle produit également un bordereau de paiement d'allocations logement de la CAF du 27 octobre 2014 pour le mois d'octobre 2014 au nom de 'Mme [K] [U] [N]'. - un relevé de compte de la société pour le mois de juin 2019 faisant apparaître un virement de 1 000 euros le 4 juin 2019 intitulé loyer au nom de '[K] [P]'. M. [K] [U] et Mme [P] [L] ne s'expliquent pas sur ces pièces. Elle produit en outre des documents (pièce 4) intitulés 'quittance de loyer' pour 2018 et quittance de loyer 'récap annuel de quittance de loyer pour l'année, montant appelé et règlement en banque' pour 2019 et 2020 adressés aux intimés par courrier du 15 mars 2021. Il ressort de ces éléments que les versements effectués par les intimés l'ont été à titre de loyers et que la société 3A [Localité 2] démontre ainsi l'existence d'un bail verbal conclu entre les parties portant sur le bien situé [Adresse 1] à [Localité 2]. Le fait qu'un autre jugement ait également reconnu un bail sur le même bien avec mention d'une superficie différente, alors qu'il n'est pas contesté que toutes les parties résident dans ce bien, n'apparaît pas suffisant à y faire obstacle. Sur la dette locative Mme [P] [L] et M. [K] [U] contestent les décomptes produits en faisant valoir leur imprécisions et leurs contradictions notamment pour l'année 2018. Il ressort du décompte produit arrêté au 15 mars 2021 (pièce 4) qu'en 2019, il restait une somme due au titre des loyers impayés de 4 000 euros (report N-1), correspondant ainsi à l'année 2018, qui a été réglée en 2019, ce qui correspond à la quittance de loyers pour 2018 jointe qui mentionne manuscritement que les loyers de janvier à août ont été payés et que ceux de septembre à décembre, soit 4 000 euros, ont été réglés en janvier 2019. Le commandement de payer délivré le 12 novembre 2020 ne fait état d'aucune dette locative pour l'année 2018. La société 3A [Localité 2] n'explique pas les raisons pour lesquelles les décomptes arrêtés au 1er février 2023 (pièce 5) et au 25 juillet 2023 (pièce 11) ne font apparaître aucun règlement pour 2018 et ainsi une dette locative pour cette année-là. Au vu de ces éléments contradictoires et de la reconnaissance par la bailleresse du paiement des loyers pour l'année 2018 sur la quittance de loyer de cette année-là, il convient de débouter la société 3A [Localité 2] de sa demande au titre d'une dette locative pour 2018. Les courriers de mise en demeure produit par M. [K] [U] et Mme [P] [L] pour l'année 2019 (pièce 14) sont cohérents avec tous les autres décomptes produits en faisant apparaître un seul versement de 1 000 euros sur l'année à l'exception de la somme de 4 000 euros affectée aux loyers de l'année 2018. De même, il ressort du courrier du 22 décembre 2021 que la dette locative était alors de 17 000 euros; que les loyers entre janvier et septembre 2021 ont été réglés, ce qui correspond au décompte produit en pièce 11, et qu'à fin novembre 2021, la dette s'élevait à 19 000 euros. Au vu de ces éléments, il convient de retenir une dette locative de 17 000 euros arrêtée au 12 novembre 2020 (loyer d'octobre 2020 inclus) et non de 24 832 euros comme mentionné dans le décompte arrêté au 25 juillet 2023 et de déduire la somme de 7 832 euros du décompte produit. La dette totale s'élève donc à la somme de 39 000 euros (46 832 - 7 832). Etant rappelé qu'en application de l'article 1353 du code civil, la preuve du paiement du loyer incombe aux locataires qui en l'espèce n'en justifient pas, il convient de les condamner solidairement, en application de l'article 220 du code civil, au paiement de la somme de 39 000 euros au titre des loyers impayés arrêtée au 25 juillet 2023, loyer de juillet inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 12 avril 2021, date de l'assignation, sur la somme de 17 000 euros et du 25 juillet 2023, date des conclusions de l'appelante, pour le surplus. Sur la résiliation du bail L'article 1728 du Code civil dispose que le preneur est tenu de payer le prix du bail, comprenant le loyer et les charges récupérables, aux termes convenus. Il résulte de l'article 1184 du code civil dans sa version applicable au présent litige la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des deux parties ne satisfera point à son engagement. Dans ce cas, le contrat n'est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté, a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts. La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances. Le paiement irrégulier des loyers et l'absence de tout versement depuis le mois d'octobre 2021 constituent des manquements suffisamment graves de M. [K] [U] et Mme [P] [L] pour justifier la résiliation du contrat de bail, puisqu'il porte sur l'une de ses obligations essentielles, à savoir le paiement du loyer et ce d'autant plus au regard du montant de la dette locative. En conséquence, il convient de prononcer la résiliation du bail et d'infirmer le jugement déféré de ce chef. M. [K] [U] et Mme [P] [L] seront en outre condamnés au paiement des loyers et charges et non au paiement d'indemnités d'occupation comme demandé par l'appelante pour la période comprise entre le 1er août 2023 et le présent arrêt. Etant occupants sans droit ni titre à compter de ce jour, il convient d'ordonner leur expulsion à défaut de départ volontaire, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux restés infructueux, et de les condamner solidairement au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer révisable qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi, augmenté des charges, et ce jusqu'à la libération des lieux se matérialisant soit par l'expulsion, soit par la remise des clés. Sur la demande de dommages et intérêts pour abus de droit Compte tenu de ce que la cour a fait droit aux demandes de la société 3A [Localité 2], il ne saurait lui être reprochée une faute dans l'exercice de son droit d'agir en justice. M. [K] [U] et Mme [P] [L] sont en conséquence déboutés de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive. Le jugement déféré est confirmé de ce chef. Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile M. [K] [U] et Mme [P] [L], qui succombent, seront condamnés aux dépens d'appel, sans qu'il soit nécessaire de préciser qu'ils seront condamnées au paiement 'des frais de mise à exécution', le débiteur y étant tenu, aux termes de l'article L.111-8 du code des procédures civiles d' exécution , sauf s'il est manifeste qu'ils n'étaient pas nécessaires au moment où ils ont été exposés, les contestations étant tranchées par le juge. Les dispositions du jugement critiqué relatives aux dépens sont confirmées. La somme qui doit être mise à la charge de M. [K] [U] et Mme [P] [L] au titre des frais non compris dans les dépens exposés en première instance et en cause d'appel par la société 3A [Localité 2] peut être équitablement fixée à 2 500 euros, les dispositions du jugement critiqué relatives aux frais irrépétibles étant infirmées. PAR CES MOTIFS La cour, Statuant par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe, Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il a constaté l'existence d'un bail écrit, débouté la société 3A [Localité 2] de ses demandes au titre de l'arriéré locatif et de la résiliation du bail et laissé à la charge de chacune des parties les frais irrépétibles par elle exposés ; Statuant à nouveau des chefs infirmés, Prononce la résiliation du bail verbal conclu entre la société 3A [Localité 2] d'une part et M. [K] [U] et Mme [P] [L], d'autre part, portant sur les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 2]) ; Ordonne, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de M. [V] [K] [U] et Mme [N] [P] [L] et celle de tous occupants de leur chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est ; Rappelle que, par application de l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, cette expulsion ne pourra être poursuivie qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux ; Dit que le sort des meubles sera réglé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; Condamne M. [V] [K] [U] et Mme [N] [P] [L] solidairement à payer à la société 3A [Localité 2] la somme de 39 000 euros au titre des loyers impayés arrêtée au 25 juillet 2023, loyer de juillet inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 12 avril 2021 sur la somme de 17 000 euros et du 25 juillet 2023 pour le surplus ; Condamne M. [V] [K] [U] et Mme [N] [P] [L] solidairement à payer à la société 3A [Localité 2] les loyers et charges dus pour la période comprise entre le 1er août 2023 et la résiliation du bail ; Condamne M. [V] [K] [U] et Mme [N] [P] [L] solidairement à payer à la société 3A [Localité 2] une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer révisable qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi, augmenté des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération des lieux se matérialisant soit par l'expulsion, soit par la remise des clés ; Condamne M. [V] [K] [U] et Mme [N] [P] [L] in solidum à payer à la société 3A [Localité 2] la somme de 2 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne M. [V] [K] [U] et Mme [N] [P] [L] in solidum aux dépens d'appel. - prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,