Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Kaltoum GACHI
Mme [Z] [U] ép [J]
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Christine GALLON
Pôle civil de proximité
■
PCP JCP ACR fond
N° RG 23/06877 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2UGC
N° MINUTE :
5
JUGEMENT
rendu le 26 février 2024
DEMANDERESSE
S.A. IN’LI,
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Christine GALLON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0431
DÉFENDEURS
Monsieur [O] [J],
demeurant [Adresse 2]
comparant en personne assisté de Me Kaltoum GACHI, avocat au barreau de ROUEN
Madame [Z] [U] épouse [J],
demeurant [Adresse 2]
non comparante, ni représentée
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne TOULEMONT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 08 décembre 2023
JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 26 février 2024 par Anne TOULEMONT, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier
Décision du 26 février 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/06877 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2UGC
EXPOSE DU LITIGE
Par contrat sous seing privé à effet du 10 mars 2021, signé le 5 mars 2017, la société IN'LI a donné à bail à Madame [J] née [U] [Z] et Monsieur [J] [O] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], avec une place de stationnement.
Des loyers étant demeurés impayés, la société IN'LI a fait signifier par acte d'huissier un commandement de payer la somme de 4055, 36 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, et visant la clause résolutoire contractuelle, le 5 juin 2023.
Par acte d'huissier en date du 10 août 2023, la société IN'LI a fait assigner Madame [J] née [U] [Z] et Monsieur [J] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est,d'ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur,condamner solidairement Madame [J] née [U] [Z] et Monsieur [J] [O] à lui payer les loyers et charges impayés au mois de juillet 2023, soit la somme de 5098, 03 euros, ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi,condamner solidairement les défendeurs à lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer .
Au soutien de ses prétentions, la société IN'LI expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 5 juin 2023, et ce pendant plus de deux mois.
Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.
A l'audience du 8 décembre 2023, la société IN'LI, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, et a actualisé sa créance à la somme de 4881,19 euros, selon décompte en date du 6 décembre 2023, novembre compris. Elle ne s'oppose pas à la demande de délai de paiement, mais s'oppose à la suspension des effets de la clause résolutoire. La société bailleresse explique que la CAF a commis une erreur dans le versement des APL des locataires, en les transmettant à un autre bailleur, les loyers résiduels étant néanmoins versés.
Madame [J] née [U] [Z], présente, reconnaît la dette mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 100 euros par mois en règlement de l'arriéré. Elle explique être en instance de divorce, le JAF lui ayant attribué le logement par une ordonnance de non conciliation. Elle indique travailler pour un salaire de 1500 euros en tant que formatrice linguistique, et avoir un enfant à charge. Elle ajoute qu'elle verse le loyer résiduel, la CAF prenant en charge le versement des APL, la preuve étant fournie lors de l'audience.
Monsieur [J] [O] a quitté le domicile, dans le cadre d'un divorce contentieux. Il précise contribuer aux charges du ménage. Il ajoute qu'il travaille et perçoit 2500 euros chaque mois. Il n'est pas opposé à l'acquisition de la clause résolutoire.
La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 26 février 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la recevabilité de l'action
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 3] par la voie électronique le 11 août 2023, soit plus de sic semaines avant l’audience du 8 décembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Par ailleurs, la société IN'LI justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 7 juin 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 10 août 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L’action est donc recevable.
Sur le bien-fondé de la résiliation du bail
L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.
En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, le bail conclu le 10 mars 2021 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 5 juin 2023, pour la somme en principal de 4055, 36 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.
Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés et est ainsi valable.
Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 5 août 2023.
Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif
Madame [J] née [U] [Z] et Monsieur [J] [O] sont redevables des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.
La société IN'LI produit un décompte démontrant que Madame [J] née [U] [Z] et Monsieur [J] [O] restent lui devoir la somme de 4881,19 euros à la date du 6 décembre 2023.
Pour la somme au principal, Madame [J] née [U] [Z] et Monsieur [J] [O] seront donc condamnés au paiement de la somme de 4881,19 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 4055, 36 euros.
Ils y seront condamnés solidairement compte tenu de la clause de solidarité contenue dans le bail et de la solidarité légale des dettes ménagères de l'article 220 du code civil. Les époux demeurent co-titulaires du bail jusqu'à la transcription du jugement de divorce en marge des registres de l'état civil et sont dès lors tenus solidairement au paiement des loyers, nonobstant le fait que la séparation des conjoints a été autorisée par le juge et portée à la connaissance du bailleur. La solidarité des époux demeure même si le conjoint a été autorisé par ordonnance à résider séparément avec les deux enfants du couple.
Sur les délais de paiement
Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative et ayant repris le versement intégral du loyer courant. Par ailleurs, pendant le cours des délais ainsi accordés, le juge peut, à la demande d'une des parties, sous la condition de la reprise du loyer courant, suspendre les effets de la clause résolutoire. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En application de l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, de la société IN'LI ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années. Il peut, saisi en ce sens par la société IN'LI ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant le cours des délais accordés.
En l'espèce, le décompte locatif produit aux débat par la société IN'LI démontre que Madame [J] née [U] [Z] et Monsieur [J] [O] ont repris le paiement des loyers, Madame [U] démontrant que la CAF a effectivement payé les allocations, ce que la société IN'LI ne conteste pas à l'audience, une erreur de destinataire s'étant produite. Par ailleurs, la dette diminue et la locataire explique avoir retrouver un emploi.
Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, Madame [J] née [U] [Z] et Monsieur [J] [O] seront autorisés à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.
Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Madame [J] née [U] [Z] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et charges si le bail s'était poursuivi, Madame [U] y sera condamné seule, dans la mesure où l'indemnité d'occupation est une créance quasi délictuelle dont le fait générateur est l'occupation, laquelle n'est pas constituée concernant Monsieur [J] ainsi qu'il en résulte des déclarations à l'audience.
Sur les demandes accessoires
Madame [J] née [U] [Z] et Monsieur [J] [O], partie perdante, supporteront la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.
L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu à effet du 10 mars 2021 entre la société IN'LI et Madame [J] née [U] [Z] et Monsieur [J] [O] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] sont réunies à la date du 5 août 2023 ;
CONDAMNE solidairement Madame [J] née [U] [Z] et Monsieur [J] [O] à verser à la société IN'LI la somme de 4881,19 (décompte arrêté au 6 décembre 2023, incluant la mensualité de novembre 2023).
AUTORISE Madame [J] née [U] [Z] et Monsieur [J] [O] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 100 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;
PRECISE que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision
SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;
DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;
RAPPELLE qu'en application de l'article R. 824-29 du code de la construction et de l'habitation, sous réserve du respect de ce plan d'apurement, l'aide personnelle au logement est maintenue ou rétablie dans les conditions prévues à l'article R. 824-26 ;
DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :
* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;
* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;
* qu'à défaut pour Madame [J] née [U] [Z] et Monsieur [J] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société IN'LI puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
* que Madame [J] née [U] [Z] soit condamnée à verser à la société IN'LI une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au la société IN'LI ou à son mandataire ;
DIT n'y avoir lieu à paiement d'une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE in solidum Madame [J] née [U] [Z] et Monsieur [J] [O] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.
RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.
Le greffier,Le juge des contentieux de la protection
