Tribunal judiciaire, 23 mai 2024. 23/08420

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES [Adresse 5] [Adresse 5] [Adresse 5] [Adresse 5] [Localité 1] JUGEMENT DU 23 Mai 2024 N° RG 23/08420 - N° Portalis DBYC-W-B7H-KVMY JUGEMENT DU : 23 Mai 2024 [D] [V] C/ [N] [C] EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ LE 23 mai 2024 à Monsieur et Madame [C] CERTIFIE CONFORME DELIVRE LE 23 mi 2024 à Monsieur [V] Au nom du Peuple Français ; Rendu par mise à disposition le 23 Mai 2024 ; Par Caroline ABIVEN, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Emmanuelle BADUFLE, Greffier ; Audience des débats : 14 Mars 2024. Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 23 Mai 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile. Et ce jour, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ; ENTRE : DEMANDEUR M. [D] [V] [Adresse 4] [Localité 2] comparant en personne ET : DEFENDEUR : M. [N] [C] Mme [C] [Adresse 3] [Localité 2] comparant en personne EXPOSE DU LITIGE Monsieur et Madame [C], ayant pour mandataire l’agence BLOT IMMOBILIER, ont donné à bail à Monsieur [V] et Madame [P] [V] une maison de type 5, située à [Localité 2], pour une durée de trois ans, moyennant un loyer mensuel de 900 euros. Un dépôt de garantie d’un montant de 900 euros a été versé par les locataires. Un état des lieux d’entrée a été réalisé, le 1er juillet 2021, en présence de l’agence immobilière Blot, mandataire des bailleurs et en présence des locataires. Un état des lieux sortant a été dressé par les mêmes personnes, le 29 juillet 2023. Par courrier du 28 août 2023, Monsieur et Madame [C] ont indiqué aux époux [V] qu’ils n’entendaient pas leur restituer le dépôt de garantie de 900 euros, au motif que le remplissage de la cuve à fuel n’avait pas été effectué. Après avoir vainement réclamé la restitution du dépôt de garantie par courrier du 11 septembre 2023, Monsieur et Madame [V] ont, le 26 septembre suivant, mis en demeure Monsieur et Madame [C] d’avoir à leur restituer la somme de 920 euros. Saisi par Monsieur et Madame [V], le conciliateur de justice a dressé, le 31 octobre 2023, un constat de carence, les défendeurs n’ayant pas donné suite dans le délai imparti au courrier qu’il leur avait adressé le 20 octobre 2023. Par requête du 31 octobre 2023, reçue par le tribunal le 7 novembre 2023, Monsieur [D] [V] a saisi le juge des contentieux de la protection de Rennes afin d’obtenir la condamnation de Monsieur [N] [C] à lui payer la somme principale de 900 euros, outre 10% par mois dépassé, soit 180 euros à la date du 31 octobre, ainsi que la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts. A l’audience du 14 mars 2024, Monsieur [V] a maintenu ses demandes. Au soutien de ses demandes, il a indiqué que les locataires précédents leur avaient précisé qu’ils leur laissaient gracieusement le fioul encore présent dans la cuve et qu’aucune clause du bail ne mentionnait qu’ils devaient remplir la cuve de fioul lors de leur départ. Il ajoute qu’aucune mesure de hauteur de remplissage de la cuve à fioul n’a été prise lors de l’état des lieux Présents à l’audience, Monsieur [C] et Madame [C] intervenant volontairement ont réclamé le débouté des demandes adverses. Ils ont expliqué que, par commodité pour les locataires, ils avaient, lors de la première mise en location de leur bien, rempli la cuve de fioul, à charge pour chacun des locataires ensuite de la remplir à son départ. En cet état, l’affaire a été mise en délibéré au 23 mai 2024, la décision étant rendue par sa mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DECISION Sur la demande en restitution du dépôt de garantie formée par Monsieur [V] : Il ressort de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 que : « Lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers. (…) Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile. Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.  (…) A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10% du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile. » Par ailleurs, le décret n°87-713 du 26 août 1987 liste les charges dites locatives, c’est-à-dire celles qui sont à la charge du locataire. Cette liste est limitative et impérative, en raison du caractère d’ordre public du décret, ce dont il résulte d’une part, que les parties ne peuvent y déroger et d’autre part, qu’elles sont à la charge du locataire par l’effet de la loi, sans qu’il soit nécessaire que le contrat de bail les mentionne. Figurent au rang des charges locatives visées par ce décret les dépenses d’alimentation commune de combustible pour le chauffage et la production d’eau. Il s’en déduit qu’il appartenait, en l’espèce, aux époux [V] d’assumer les dépenses d’alimentation en fioul de la chaudière, sans qu’il soit nécessaire qu’une stipulation en ce sens figure au contrat de bail. Cette obligation implique qu’ils restituent aux bailleurs une cuve remplie à la même hauteur que celle qui existait lors de leur entrée dans les lieux. A cet égard, quand bien même les locataires précédents leur auraient indiqué « leur faire cadeau du fioul présent dans la cuve » lorsqu’ils sont entrés dans les lieux, dès lors qu’il s’agit d’une charge locative, le bailleur n’a pas à en supporter le coût et est en droit de récupérer son bien dans le même état que celui dans lequel il était lors de l’entrée dans les lieux des locataires. En l’espèce, les parties s’accordent pour convenir que la cuve de fioul est d’une hauteur de 1 mètre 50 et qu’elle contient 1 500 litres, ce qui correspond à 10 litres par centimètre de hauteur. L’état des lieux d’entrée, établi contradictoirement, mentionne une hauteur de fioul de 109,5 cm. L’état des lieux de sortie, établi lui aussi contradictoirement, indique une hauteur de fioul à « environ 30 cm du sol ». Si Monsieur [V] relève que le métrage n’a pas été fait précisément, à l’aide d’un mètre, force est de constater qu’il a signé l’état des lieux, acceptant par là même la mesure qui y était indiquée. Il appartient en conséquence aux époux [V] de régler la différence entre ces deux mesures, soit 79,5 cm, ce qui correspond à 795 litres de fioul. Les époux [C] produisent aux débats une facture de la SARL établissements René Chapon d’un montant de 1048,32 euros pour la fourniture de 800 m3 de fioul domestique. Les époux [V] sont donc redevables, à l’égard de leur bailleur, d’une somme de 1041,76 euros, correspondant à 795 litres de fioul. En application de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 précité, les bailleurs sont en droit de retenir la somme de 900 euros versée au titre du dépôt de garantie, en paiement des sommes dues par les locataires. En conséquence, il convient de débouter Monsieur [V] de sa demande principale en restitution du dépôt de garantie et de sa demande subséquente tendant à l’octroi de dommages et intérêts, du fait de cette non restitution. En l’absence de demande des époux [C] pour obtenir le paiement du surplus, il n’y a pas lieu de condamner Monsieur [V] au paiement du solde. Sur les dépens Monsieur [V], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. Sur l’exécution provisoire Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort, DEBOUTE Monsieur [D] [V] de sa demande tendant à la restitution du dépôt de garantie et de sa demande subséquente tendant à l’allocation de dommages et intérêts ; MAINTIENT l’exécution provisoire ; CONDAMNE Monsieur [D] [V] aux dépens. LE GREFFIERLE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION