Cour d'appel, 15 septembre 2022. 21/10031

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-2 ARRÊT DU 15 SEPTEMBRE 2022 N° 2022/575 Rôle N° RG 21/10031 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BHXWS Société SCCV [Localité 7] BELLISSIMA C/ [K] [X] [E] [X] [T] [J] [R] [J] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Alexandre ZAGO Me Jean-Marc SZEPETOWSKI Décision déférée à la Cour : Ordonnance de référé rendue par le Président du Tribunal Judiciaire de NICE en date du 25 juin 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/00651. APPELANTE SCCV [Localité 7] BELLISSIMA dont le siège social est situé [Adresse 2] représentée et assistée par Me Alexandre ZAGO de la SELAS LAWTEC - SOCIÉTÉ D'AVOCATS, avocat au barreau de NICE substitué par Me Valentine TORDO, avocat au barreau de NICE, plaidant INTIMES Monsieur [K] [X] demeurant [Adresse 4] Madame [E] [X] demeurant [Adresse 4] Madame [T] [J] demeurant [Adresse 4] Monsieur [R] [J] demeurant [Adresse 4] représentés et assistés par Me Jean-Marc SZEPETOWSKI, avocat au barreau de NICE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 14 juin 2022 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Mme PEREZ, Conseillère, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries. La Cour était composée de : M. Gilles PACAUD, Président Mme Sylvie PEREZ, Conseillère rapporteur Mme Angélique NETO, Conseillère qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Mme Julie DESHAYE. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 15 septembre 2022. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 15 septembre 2022, Signé par M. Gilles PACAUD, Président et Mme Caroline BURON, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSÉ DU LITIGE : Les consorts [X] et les consorts [J] sont propriétaires de lots d'un immeuble en copropriété érigé sur la parcelle [Cadastre 6] située [Adresse 4], mitoyenne des parcelles [Cadastre 5], [Cadastre 1] et [Cadastre 3] sur lesquelles la SCCV [Localité 7] Bellissima réalise une opération immobilière. Soutenant l'existence de troubles anormaux de voisinage, M. [K] [X], Mme [E] [X], Mme [T] [J] et M. [R] [J] ont, sur le fondement de l'article 835 du Code de procédure civile, fait assigner en référé la SCCV [Localité 7] Bellissima en paiement de provisions, de cessation de la construction de l'immeuble et aux fins de condamnation sous astreinte à la suppression des ouvertures et balcons non conformes aux dispositions légales relatives aux vues. Par ordonnance du 25 juin 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice a : - débouté les requérants de leur demande de provision, - condamné la SCCV [Localité 7] Bellissima, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de l'ordonnance, d'avoir à cesser la construction de son immeuble non conforme aux dispositions légales applicables aux vues, pendant un délai de six mois au-delà duquel il sera à nouveau statué, - condamné la SCCV [Localité 7] Bellissima à procéder à la suppression des ouvertures et balcons non conformes aux dispositions légales relatives aux vues telles que décrites au procès-verbal de maître [F] le 2 mars 2021, dans un délai de trois mois à compter de la signification de l'ordonnance, et au-delà de ce délai, sous astreinte de 150 euros par jour de retard, pendant un délai de six mois au-delà duquel il sera à nouveau statué, - condamné la SCCV [Localité 7] Bellissima à payer à M. [K] [X], Mme [E] [X], Mme [T] [J] et M. [R] [J] la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, y compris le coût de constat d'huissier, - débouté la SCCV [Localité 7] Bellissima de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile et l'a condamnée aux dépens. Par déclaration au greffe en date du 2 juillet 2021, la SCCV [Localité 7] Bellissima a relevé appel limité aux chefs de l'ordonnance relatifs à sa condamnation, à la cessation de la construction de l'immeuble, à la suppression des ouvertures et balcons et à sa condamnation sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. Par conclusions déposées et notifiées le 23 novembre 2021, la SCCV [Localité 7] Bellissima a conclu comme suit : - infirmer l'ordonnance du 25 juin 2021 - en conséquence rejeter l'ensemble des demandes et conclusions des consorts [X] et [J], - les condamner au paiement de la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La SCCV [Localité 7] Bellissima fait valoir qu'il est de jurisprudence constante que le juge des référés n'est pas compétent pour statuer sur les troubles anormaux voisinage. Elle rappelle au surplus qu'un simple trouble de voisinage ne suffit pas à ouvrir droit à indemnisation expliquant que l'ouvrage est quasiment terminé de sorte que les dommages vont nécessairement cesser. Concernant les servitudes de vue, et sa condamnation de ce chef, elle explique que si ces éléments sont avérés, elle devra déposer un permis de construire modificatif, rappelant que les plans et suivi d'exécution ont été réalisés par un architecte et un maître d'oeuvre, et que les délais notamment quant à l'instruction du permis modificatif n'étant pas sous sa maîtrise, il serait inéquitable de lui imputer une quelconque astreinte. Elle expose que le maître d'oeuvre atteste qu'il a été procédé à la suppression de la servitude de vue de sorte que la demande des requérants est devenue sans objet, que les devis ont été établis et qu'elle a fait réaliser les travaux idoines ainsi qu'il ressort d'un procès-verbal de constat du de novembre 2021. Par conclusions déposées et notifiées le 25 avril 2022, M. [K] [X], Mme [E] [X], Mme [T] [J] et M. [R] [J] ont formé appel incident et conclu comme suit : - réformer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle les a déboutés de leur demande de provision et de cessation des empiétements, - condamner la SCCV [Localité 7] Bellissima à leur payer la somme de 30'000 euros de provision à valoir sur la réparation des préjudices occasionnés par le chantier de construction, - condamner la SCCV [Localité 7] Bellissima sous astreinte de 10'000 euros par infraction constatée d'avoir à cesser tout empiétement, notamment aérien, sur leurs propriétés, - confirmer pour le surplus l'ordonnance entreprise, - condamner la SCCV [Localité 7] Bellissima au paiement de la somme de 5000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens, en ce compris le procès-verbal de maître [F]. Les intimés exposent avoir saisi le tribunal judiciaire de Nice d'une action au fond tendant à faire interdiction à la défenderesse d'édifier des constructions en ne respectant pas les servitudes non altius tollendi. Concernant la question des vues, ils font valoir que les fenêtres ne respectent pas les distances requises pour les vues droites ni les vues obliques, de même que pour les balcons. Ils indiquent que la SCCV [Localité 7] Bellissima n'a pas remédié aux infractions et qu'ils ont saisi le juge de l'exécution de Nice 23 février 2022. Par ordonnance du 31 mai 2022, l'affaire a été clôturée. MOTIFS DE LA DÉCISION : Il est rappelé que M. [K] [X], Mme [E] [X], Mme [T] [J] et M. [R] [J] ont agi sur le fondement de l'article 835 du code de procédure civile, reproduit intégralement dans l'ordonnance déférée à la cour, se prévalent du trouble manifestement illicite constitué par l'existence d'un trouble anormal de voisinage occasionné par le chantier de construction réalisé par la SCCV [Localité 7] Bellissima. Ceux-ci produisent un procès-verbal de constat établi le 2 mars 2021 par maître [F], huissier de justice, lequel a constaté que : - la façade de la construction, en sa partie basse, n'est séparée que d'une vingtaine de centimètres du mur de clôture de la propriété des requérants qui exposent la difficulté d'accéder à ce mur, alors qu'à partir du premier étage, l'immeuble comporte un décroché à partir duquel celui-ci semble jouxter la clôture séparative grillagée, - le long de la clôture séparative de la propriété des requérants et de l'immeuble en construction, la partie supérieure de la clôture constituée de poteaux et de grillage penche en partie haute vers le terrain des requérants, la photographie annexée au constat montrant la déformation du grillage de clôture, - en partie haute de la façade Nord-Ouest de la construction qui longe la clôture séparative, trois plates-formes sont visibles, lesquelles empiètent sur le terrain des requérants, - de multiples débris sont disséminés sur la pelouse des requérants et notamment une bobine de fil de fer rouillée, une planche de bois d'environ 50 cm par 30 cm de laquelle sortent cinq clous de plus de 3 cm de long, un instrument métallique rouillé composé d'une tige et d'une pièce métallique rectangulaire, de diverses tiges métalliques rouillées variant d'une trentaine à une cinquantaine de cm de long, des bouts de bois et pièces métalliques et plastiques épars, des morceaux de béton, tous objets ayant fait l'objet de photographies annexées procès-verbal, - l'huissier a procédé à un certain nombre de mesurages qui établissent que les fenêtres situées sur la façade Sud à l'aplomb de la clôture séparative sont à 33 centimètres du mur mitoyen et à 46 cm à l'extrémité du mur de clôture, que les balcons situés dans le prolongement de ces fenêtres sont à 1,30 mètres et 1,17 mètres de l'extrémité du mur de clôture. Il ressort de ces constatations la réalité d'un empiètement sur leur propriété des intimés par la présence de plates-formes en surplomb, de la chute de divers objets dans le jardin de ces derniers, et présentant un danger pour leur sécurité ainsi que l'existence de vues droites et obliques manifestement contraires aux dispositions des articles 678 et 679 du Code civil, tous désordres constitutifs d'un trouble manifestement illicite qu'il appartient au juge des référés de faire cesser. C'est par conséquent à bon droit que le premier juge a, sous astreinte, condamné la SCCV [Localité 7] Bellissima à procéder à la suppression des ouvertures et balcons non conformes aux prescriptions légales et à cesser la construction de son immeuble non conforme aux dispositions légales applicables aux vues. Pour conclure à l'infirmation de cette ordonnance, la SCCV [Localité 7] Bellissima soutient, sans en justifier que les travaux ont cessé alors que le procès-verbal de constat qu'elle produit, daté du 2 novembre 2021, enseigne que les travaux de construction sont toujours en cours à cette date. Concernant les vues, l'appelante expose avoir procédé à la «suppression de la servitude de vue» en faisant réaliser les travaux idoines de sorte que la demande des requérants est selon elle devenue sans objet. L'attestation du gérant de la société INGEMAT datée du 15 octobre 2021 et le procès-verbal de constat du 2 novembre 2021 enseignent que les fenêtres des étages 2 à 6, situées à l'angle gauche du bâtiment, ont été reprises en ce que leur largeur a été réduite, de sorte que la distance du bord de la façade à l'ouverture de la fenêtre est de 60 cm. Il s'agit en l'espèce de travaux concernant les ouvertures occasionnant des vues obliques, le trouble manifestement illicite concernant les vues droites n'ayant pas été résolu. En effet, les photographies versées aux débats par les intimés, établies à la date du 13 février 2022, montrent l'immeuble en cours de finition, en partie revêtu d'enduit, avec toujours en façade latérale la présence de deux fenêtres occasionnant une vue droite sur la propriété des intimés, ainsi d'ailleurs que les balcons donnant sur la rue. En conséquence de quoi, l'ordonnance de référé sera confirmée des chefs de l'arrêt de la construction de l'immeuble et de la suppression des ouvertures et balcons. Concernant l'empiètement aérien causé par le chantier, le premier juge a rejeté la demande de ce chef au motif que cet empiètement avait vocation à disparaître avec l'arrêt du chantier, sans constater qu'il était effectivement mis fin au dit empiètement. Il y a lieu dans ces conditions, de faire droit à la demande de M. [K] [X], Mme [E] [X], Mme [T] [J] et M. [R] [J] tendant à ce qu'il soit mis fin à tout empiètement aérien sur leur propriété, ce dans les conditions prévues au dispositif ci-après, l'ordonnance déférée à la cour étant dès lors infirmée de ce chef. D'autre part, la chute d'objets divers de chantier dans le jardin de la propriété des intimés, constatée par maître [F] dans son procès-verbal dressé le 2 mars 2021, justifiait l'allocation d'une provision à la charge de la SCCV [Localité 7] Bellissima tenue d'une obligation non sérieusement contestable de sécurisation de son chantier. Le montant de la provision non sérieusement contestable peut ainsi être fixé à la somme de 3 000 euros au paiement de laquelle il y a lieu de condamner la SCCV [Localité 7] Bellissima. L'ordonnance est en conséquence de quoi infirmée en ce qu'elle a rejeté la demande de provision. Il y a lieu enfin de condamner la SCCV [Localité 7] Bellissima au paiement de la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS : La Cour, Confirme l'ordonnance du 25 juin 2021 prononcée par le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice sauf concernant la provision et l'empiètement ; Statuant à nouveau et y ajoutant : Condamne la SCCV [Localité 7] Bellissima d'avoir à cesser tout empiètement, notamment aérien, sur les propriétés de M. [K] [X], Mme [E] [X], Mme [T] [J] et M. [R] [J], ce sous astreinte de 10'000 euros par action constatée ; Condamne la SCCV [Localité 7] Bellissima à payer à M. [K] [X], Mme [E] [X], Mme [T] [J] et M. [R] [J] la somme de 3 000 euros à titre de provision à valoir sur les préjudices subis relatif à la chute d'objets ; Condamne la SCCV [Localité 7] Bellissima à payer à M. [K] [X], Mme [E] [X], Mme [T] [J] et M. [R] [J] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; Condamne la SCCV [Localité 7] Bellissima aux dépens d'appel. La greffière,Le président,