Cour d'appel, 07 février 2024. 20/17448

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 2 ARRET DU 07 FEVRIER 2024 (n° , 6 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/17448 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CCXT6 Décision déférée à la Cour : Jugement du 27 Octobre 2020 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Paris - RG n° 19/05026 APPELANT Monsieur [U] [Z] né le [Date naissance 3] 1949 à [Localité 6] [Adresse 5] [Localité 4] Représenté par Me Didier NAKACHE et plaidant par Me Rachel NAKACHE - Cabinet NAKACHE DESCOINS - avocat au barreau de PARIS, toque : R0099 INTIME Monsieur [E] [T] [Adresse 1] [Localité 7] DEFAILLANT COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 28 Novembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Perrine VERMONT, Conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre Madame Muriel PAGE, Conseillère Madame Perrine VERMONT, Conseillère Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT ARRET : - DEFAUT - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Mme Dominique CARMENT, Greffière, présente lors de la mise à disposition. * * * * * * * * * * * FAITS & PROCÉDURE M. [U] [Z] est propriétaire d'un appartement situé au 4ème étage dans un immeuble en copropriété situé [Adresse 2] à [Localité 7] soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Depuis 2013, l'appartement a subi plusieurs dégâts des eaux successifs en provenance de l'appartement situé au-dessus appartenant à M. [E] [T] : l'un en 2013, un deuxième en juillet 2015 et un dernier en 2017 qui a concerné la salle d'eau et la pièce principale. M. [Z] a saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris, qui a, par ordonnance du 16 novembre 2017, désigné M. [P] [I] afin de réaliser une expertise judiciaire. Le rapport d'expertise judiciaire a été déposé le 30 novembre 2015. Par acte d'huissier du 10 avril 2019 remis en l'étude M. [Z] a fait assigner M. [T] en paiement de dommages et intérêts en réparation de ses préjudices. Par jugement du 27 octobre 2020, le tribunal judiciaire de Paris a : - déclaré M. [T] responsable des désordres d'infiltrations affectant l'appartement de M. [Z] ; - condamné M. [T] à payer à M. [Z] les sommes suivantes : la somme de 311 € au titre des frais de réparation de son appartement ; la somme de 594 € à titre de dommages et intérêts ; la somme de 4.000 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - débouté M. [Z] du surplus de ses demandes ; - dit n'y avoir lieu à statuer sur d'autres demandes ; - condamné M. [T] aux dépens, dont distraction au profit de Maître Charlie Descoins conformément à l'article 699 du code de procédure civile ; - ordonné l'exécution provisoire. M. [U] [Z] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 2 décembre 2020. La procédure devant la cour a été clôturée le 7 juin 2023. PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu les conclusions notifiées le 28 janvier 2021, par lesquelles M. [Z], appelant, invite la cour, au visa de l'article 1240 du code civil, à : - infirmer le jugement entrepris en ce qu'il l'a débouté de sa demande en indemnisation au titre de la perte de loyers, fixé le quantum de son préjudice de jouissance à 594 € et l'a débouté de sa demande de dommages et intérêts complémentaire ; - condamner M. [T] à lui payer la somme de 4.800 €au titre de la perte de loyers ; - condamner M. [T] à lui payer la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts ; - condamner M. [T] aux dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à lui payer la somme de 4.000 € par application de l'article 700 du même code ; M. [T] n'a pas constitué avocat ; Vu la signification de la déclaration d'appel et des conclusions d'appelant à la requête de M. [U] [Z] délivrée à M. [E] [T] le 1er février 2021 à étude ; SUR CE, La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits de la procédure, des moyens et des prétentions de l'appelant, à la décision déférée et aux dernières conclusions notifiées en appel ; En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ; Sur la réalité et l'origine des désordres et la responsabilité de M. [T] L'article 1240 du code civil du code civil dispose que «tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer» ; En application de l'article 544 du code civil, le dommage causé à un voisin qui excède les inconvénients normaux du voisinage oblige l'auteur du trouble à le réparer, quand bien même aucune faute ne pourrait être reprochée à celui qui le cause ; Le tribunal a justement relevé les éléments suivants : «Lors de ses opérations, la première réunion d'expertise ayant eu lieu le 5 avril 2018, l'expert judiciaire, M. [I], a pu constater les désordres suivants dans l'appartement de M. [Z] : -Dans la pièce principale, des traces importantes d'infiltrations au niveau du faux-plafond, traces sèches au jour de l'expertise ; ces traces se situent sous les pièces d'eau de l'appartement de M. [T] ; - Dans la salle d'eau, l'eau est passée par un trou au plafond ; le fond est sec ; - dans la salle de bain de M. [T], pas de défaut apparent sur les installations sanitaires, (mais une absence de joints d'étanchéité autour de la baignoire et du lavabo et un joint d'étanchéité du plan de travail décollé à plusieurs endroits) ; M. [I], expert, a alors préconisé d'effectuer un sondage au niveau du plafond entre les appartements de M. [Z] et de M. [T] afin de vérifier l'état de la structure là où l'eau s'est écoulée ; ce sondage s'est fait aux frais avancés de M. [Z], lequel a, selon les préconisations de l'expert, fait retirer une partie du faux plafond, ce qui a permis lors de la seconde réunion du 06 décembre 2018 de constater : - Que les bois ne sont pas humides et les solives sont en bon état ; - Que le bacula s'est ponctuellement décroché créant une fissure au niveau des coulements d'eau depuis le plafond ; En l'état de ces constatations, les fuites n'étant plus actives et M. [T] contestant sa responsabilité, l'expert a procédé par élimination pour rechercher les causes des sinistres ; L'expert a ainsi éliminé l'hypothèse d'une fuite sur les canalisations d'arrivée et d'évacuation d'eau chez M. [T], les fonds n'étant pas humides ; même constatation s'agissant des conduits de fumée, incriminés par M. [T] ; Dans ces conditions, l'expert retient comme seule cause possible un dégât des eaux accidentel (débordement de machine à laver/baignoire) en provenance de chez M. [T] ; Il exclut expressément que ce dégât des eaux puisse provenir d'un appartement au-dessus de celui de M. [T], car dans cette hypothèse, il aurait nécessairement impacté l'appartement de M. [T] ; Au vu de ces constatations techniques et en l'absence de toute contestation ni production d'aucune pièce suite au dépôt du pré-rapport, il convient de retenir la responsabilité exclusive de M. [T] dans les sinistres survenus dans l'appartement de M. [Z] conformément aux conclusions de l'expert» ; Sur le préjudice résultant de la perte de loyers M. [Z] excipe d'une perte de loyers de six mois, du fait du départ de son locataire en août 2018 jusqu'à la remise en état en janvier 2019, date à laquelle l'expert judiciaire a autorisé la réalisation des travaux ; L'expert a indiqué : «le 18 octobre 2018, M. [Z] a indiqué que son locataire avait quitté son logement au mois d'août 2018. L'appartement n'a pas été reloué. Dans son état, l'appartement ne pouvait être reloué» ; M. [Z] verse aux débats plusieurs contrats de bail démontrant que son appartement est régulièrement loué ; C'est donc à bon droit, contrairement à ce qu'ont retenu les premiers juges, qu'il sollicite l'indemnisation d'un préjudice résultant de la perte locative entre le départ de son locataire en août 2018 et la fin des travaux de réfection en janvier 2019 ; Si l'expert a précisé que M. [Z] estimait la valeur locative de son appartement à 800 € sans le démontrer, force est de constater qu'il a pourtant lui-même annexé à son rapport deux quittances de loyer pour juin et juillet 2018 mentionnant un loyer de 800 €. Par ailleurs, il a estimé qu'un loyer de 31 € par mètre carré pouvait être retenu. Il ressort des contrats de bail produits par M. [Z] que son appartement a une surface de 30 m². Par conséquent, la valeur retenue par ce dernier, loin d'être excessive, est inférieure à la valeur du marché ; Dès lors, il convient de faire droit à la demande de M. [Z] et de condamner M. [T] à lui payer la somme de 4.800 € à titre de dommages et intérêts résultant de la perte des loyers pendant six mois, entre août 2018 et janvier 2019 (6 x 800 €). Le jugement doit être infirmé sur ce point ; Sur les autres préjudices M. [Z] fait valoir qu'il a été contraint de continuer à régler les mensualités de l'emprunt immobilier alors qu'il ne percevait plus de loyers ; Néanmoins, cette situation ne saurait constituer un préjudice, d'autant que M. [Z] est indemnisé au titre de la perte locative ; Il soutient qu'il a été contraint de souscrire un crédit pour financer les travaux de réfection de l'appartement ; Il produit un contrat de prêt personnel d'un montant de 8.000 € édité le 16 janvier 2019, soit concomitamment aux travaux engagés. Il démontre ainsi suffisamment, et alors qu'il ne percevait plus de loyers à cette date alors qu'il remboursait un emprunt immobilier, que ce prêt personnel a été souscrit pour permettre la réalisation des travaux ; Il ressort du contrat de prêt qu'il a dû verser des intérêts pour un montant de 82 € ; M. [T] doit par conséquent être condamné à lui payer la somme de 82€ à titre de dommages et intérêts. Le jugement doit être infirmé sur ce point ; Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui a été équitablement faite de l'article 700 du code de procédure civile ; M. [T], partie perdante, doit être condamné aux dépens d'appel ainsi qu'à payer à M. [Z] la somme de 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; PAR CES MOTIFS LA COUR Statuant par mise à disposition au greffe, par défaut, Confirme le jugement, sauf en ce qu'il a : condamné M. [T] à payer à M. [Z] la somme de 594 € à titre de dommages et intérêts pour perte des loyers ; débouté M. [Z] de sa demande de dommages et intérêts pour les autres préjudices ; Statuant à nouveau et y ajoutant, Condamne M. [E] [T] à payer à M. [U] [Z] la somme de 4.800 € au titre de la perte des loyers ; Condamne M. [E] [T] à payer à M. [U] [Z] la somme de 82 € à titre de dommages et intérêts résultant de la souscription d'un emprunt personnel ; Condamne M. [E] [T] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer à M. [U] [Z] la somme de 3.000 € par application de l'article 700 du même code en cause d'appel ; Rejette toute autre demande. LA GREFFIERE LE PRESIDENT