Tribunal judiciaire, 21 février 2024. 23/04873

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Maître David LIBESKIND Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Karim-Alexandre BOUANANE Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 23/04873 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2BUL N° MINUTE : 2/2024 ORDONNANCE DE REFERE INITIALEMENT EN DATE DU 06 FÉVRIER 2024 PROROGÉE EN DATE DU 21 FÉVRIER 2024 DEMANDERESSE 1001 VIES HABITAT SA d’HLM à Directoire et Conseil de surveillance dont le siège social est situé [Adresse 2] - [Localité 3] représentée par le Cabinet LEGITIA en la personne de Maître Karim-Alexandre BOUANANE, avocat au barreau de PARIS,vestiaire E 1971 DÉFENDEURS Monsieur [Y] [L] demeurant [Adresse 1] - [Localité 4] Madame [I] [O] épouse [L] demeurant [Adresse 1] - [Localité 4] Assistés de Maître David LIBESKIND, avocat au barreau de PARIS,vestiaire L120 COMPOSITION DU TRIBUNAL Frédéric GICQUEL, Juge des contentieux de la protection assisté de Christopher LEPAGE, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 14 novembre 2023 ORDONNANCE contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 21 février 2024 par Frédéric GICQUEL, Juge, assisté de Christopher LEPAGE, Greffier Décision du 21 février 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 23/04873 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2BUL EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 4 juillet 2017, la société LOGEMENT FRANCILIEN aux droits de laquelle vient la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT a donné à bail à Monsieur [Y] [L] et à Madame [I] [O] épouse [L] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 1]) à [Localité 4] moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 552,37 euros outre 204,25 de provision sur charges. Par actes de commissaire de justice du 23 janvier 2023, la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT a fait délivrer à Monsieur [Y] [L] et à Madame [I] [O] épouse [L] un commandement de payer la somme principale de 5 939,94 euros au titre de l'arriéré locatif et de justifier de la souscription d'une assurance contre les risques locatifs en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat. Par actes de commissaire de justice du 24 mai 2023, la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT a assigné en référé Monsieur [Y] [L] et Madame [I] [O] épouse [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de : - constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail à compter du 24 mars 2023, - ordonner l'expulsion sans délai de Monsieur [Y] [L] et de Madame [I] [O] épouse [L] et de tous occupants de leur chef, si besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, - ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux aux frais et risques des défendeurs, - condamner solidairement Monsieur [Y] [L] et Madame [I] [O] épouse [L] à payer à titre provisionnel la somme de 6 391,79 euros au titre de l'arriéré locatif selon décompte arrêté au 2 mai 2023 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ainsi qu'à une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer actualisé augmenté des charges, - condamner solidairement Monsieur [Y] [L] et Madame [I] [O] épouse [L] à payer la somme de 390 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens comprenant le coût du commandement de payer. À l'audience du 14 novembre 2023 à laquelle l'affaire a été retenue, la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes dans les termes de son assignation sauf à renoncer à sa demande d'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de justification de souscription d'une assurance locative. Elle a actualisé sa créance à la somme de 4 319,12 euros selon décompte du 13 novembre 2023, terme d'octobre 2023 inclus et a donné son accord à l'octroi de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire. Enfin elle a demandé si une contestation sérieuse devait être retenue que le dossier soit renvoyé devant le juge du fond. Monsieur [Y] [L] et Madame [I] [O] épouse [L], assistés par leur conseil, ont déposé des écritures, soutenues oralement à l'audience, aux termes desquelles ils ont conclu : - à titre principal à l'incompétence du juge des référés raisons de l'existence d'une contestation réelle et sérieuse, - à titre subsidiaire à l'octroi d'un délai de paiement pendant 24 mois et à la suspension de la clause résolutoire, - en tout état de cause au débouté des demandes de la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT et à sa condamnation au paiement de la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Conformément aux dispositions de l'article 446-1 du code de procédure civile il est renvoyé à l'assignation et aux conclusions en défense visées à l'audience pour l'exposé des moyens des parties à l'appui de leurs prétentions. La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 21 février 2024. MOTIFS Sur la recevabilité de l'action en résiliation de bail Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Paris par la voie électronique le 25 mai 2023 soit plus de deux mois avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 14 octobre 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L'action en résiliation de bail est donc recevable. Sur l'acquisition de la clause résolutoire et le constat de la résiliation du contrat Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d'une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de location en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d'ordre public de la loi applicable en matière de baux d'habitation. Aux termes de l'article 7 a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. A cet égard, l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer, demeuré infructueux. En l'espèce, le contrat de bail signé le 4 juillet 2017 comporte en son article XV une clause résolutoire qui stipule qu'à défaut de paiement à son échéance exacte d'un seul terme du loyer, des provisions pour charges ou pour non versement du dépôt de garantie, le bail sera résilié de plein droit deux mois après notification d'un commandement de payer demeuré infructueux, même partiellement. Monsieur [Y] [L] et Madame [I] [O] épouse [L] ne remettent pas en cause la régularité du commandement de payer du 23 janvier 2023 et ne contestent pas que les causes de celui-ci n'ont pas été payées dans les deux mois de sa date mais exposent qu'avant sa délivrance la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT leur a proposé un plan d'apurement à hauteur de 200 euros par mois qu'ils ont scrupuleusement respecté. Or il ne ressort nullement du document produit par les défendeurs en pièce n°2 que la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT ait entendu renoncé à la possibilité de se prévaloir des stipulations contractuelles et à la clause résolutoire insérée au bail en cas de respect des délais de paiement, dont le principe n'est pas remis en cause par la bailleresse qui à l'audience confirme son accord pour que les locataires puissent continuer à bénéficier d'un échelonnement de leur dette. Il y a lieu en conséquence de débouter Monsieur [Y] [L] et Madame [I] [O] épouse [L] de leur contestation et le commandement de payer étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois (seule la somme de 1 914,26 euros ayant été réglée dans le délai) de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 24 mars 2023. Sur la demande de provision portant sur les loyers, charges et indemnités d'occupation Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée. Monsieur [Y] [L] et Madame [I] [O] épouse [L] sont redevables des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Par ailleurs, leur maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. La SA d’HLM 1001 VIES HABITAT produit un décompte faisant apparaître que Monsieur [Y] [L] et Madame [I] [O] épouse [L] sont redevables de la somme de 4 616,92 euros à la date du 13 novembre 2023, terme d'octobre 2023 inclus, dont 297,80 euros de frais de procédure (162,22 euros le 8 février 2023 + 135,58 euros le 8 juin 2023). Pour la somme en principal, Monsieur [Y] [L] et Madame [I] [O] épouse [L] n'apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu'ils reconnaissent d'ailleurs à l'audience. Ils seront donc condamnés au paiement de la somme provisionnelle de 4 319,12 euros (4 616,92 euros - 297,80 euros) avec intérêts au taux légal sur la somme de 5 939,94 euros à compter du commandement de payer conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil. Ils y seront condamnés solidairement compte-tenu de la clause de solidarité contenue dans le bail (article XVII) et de la solidarité légale des dettes ménagères de l'article 220 du code civil. Monsieur [Y] [L] et Madame [I] [O] épouse [L] seront également condamnés solidairement au paiement à compter de l'échéance de novembre 2023, en lieu et place des loyers et charges, d'une indemnité mensuelle d'occupation qu'il convient de fixer à titre provisionnel au montant du loyer qui aurait été dû en l'absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées. Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. En l'espèce, Monsieur [Y] [L] et Madame [I] [O] épouse [L] ont repris le règlement du loyer courant et la bailleresse a donné son accord pour l'octroi de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire selon les modalités proposées par les locataires. Dès lors, Monsieur [Y] [L] et Madame [I] [O] épouse [L] seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront précisées au dispositif de la présente ordonnance. Il convient néanmoins de prévoir qu'à défaut de paiement des loyers et charges courants d'une part et de respect des délais de paiement d'autre part le solde de l'arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant l'expulsion de Monsieur [Y] [L] et de Madame [I] [O] épouse [L] avec si nécessaire l'assistance de la force publique. Sur les demandes accessoires Monsieur [Y] [L] et Madame [I] [O] épouse [L], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification à la préfecture conformément à l'article 696 du code de procédure civile. L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT concernant les frais non compris dans les dépens, en application de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489 et 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort, Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu l'urgence et l'absence de contestation sérieuse, DÉCLARONS l'action en résiliation de bail et expulsion recevable, CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 4 juillet 2017 entre la société LOGEMENT FRANCILIEN aux droits de laquelle vient la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT d'une part, Monsieur [Y] [L] et Madame [I] [O] épouse [L] d'autre part, concernant l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 1] à [Localité 4] sont réunies à la date du 24 mars 2023, CONDAMNONS solidairement Monsieur [Y] [L] et Madame [I] [O] épouse [L] à payer à la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT la somme de 4 319,12 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 13 novembre 2023, terme d'octobre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 5 939,94 euros à compter du 23 janvier 2023, RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées, AUTORISONS sauf meilleur accord des parties Monsieur [Y] [L] et Madame [I] [O] épouse [L] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 23 mensualités de 180 euros chacune et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, RAPPELONS à Monsieur [Y] [L] et Madame [I] [O] épouse [L] que si leur situation le leur permet, ils peuvent effectuer des versements mensuels plus importants réduisant d'autant la durée de suspension de la clause résolutoire et consécutivement le risque d'expulsion, PRÉCISONS que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision, SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés, DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise, DISONS qu'en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera : * que la clause résolutoire retrouve son plein effet, * que le solde de la dette devienne immédiatement exigible, * qu'à défaut pour Monsieur [Y] [L] et Madame [I] [O] épouse [L] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de leur chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, avec le concours d'un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, * que Monsieur [Y] [L] et Madame [I] [O] épouse [L] soient condamnés solidairement à verser à la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, CONDAMNONS in solidum Monsieur [Y] [L] et Madame [I] [O] épouse [L] à payer à la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT la somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, DÉBOUTONS les parties de leurs autres demandes, CONDAMNONS in solidum Monsieur [Y] [L] et Madame [I] [O] épouse [L] aux dépens comme visé dans la motivation, RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés. Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection.