Tribunal judiciaire, 31 mai 2024. 24/00330

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE JUGEMENT N° 24/ PROCEDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND Référés Cabinet 3 JUGEMENT DU : 31 Mai 2024 Président :Madame DEPRE, Juge Greffier lors des débats : Madame DUFOURGNIAUD Greffier lors du prononcé :Madame SOULIER Débats en audience publique le : 22 Mars 2024 GROSSE : Le 31 Mai 2024 à Me Dorothée SOULAS EXPÉDITION : Le 31 Mai 2024 à [M] [C] [L] N° RG 24/00330 - N° Portalis DBW3-W-B7I-4NHL PARTIES : DEMANDERESSE LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’[Adresse 3] en la personne de son syndic en exercice la société IMMOBILIÈRE PUJOL dont le siège social est sis [Adresse 2] elle-même prise en la personne de son représentant légal représentée par Maître Dorothée SOULAS de la SELARL LESCUDIER & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE DEFENDERESSE Madame [M] [C] [L] née le 22 Décembre 1984 à [Localité 4] demeurant [Adresse 1] représentée par pouvoir à [N] [J] [K] en personne le 22/03/24 EXPOSE DU LITIGE Par assignation du 17 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LA VIERGE DOREE, représenté par son syndic en exercice la société IMMOBILIERE PUJOL, a fait citer Madame [M] [C] [L], en demandant au président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, en vertu de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, sa condamnation au paiement des sommes suivantes : - 4.681,67 € avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 10/11/2023 sur la somme de 2.141,91 € et à compter de l’assignation pour le surplus, au titre des charges impayées arrêtées au 22/12/ 2023 et des charges non échues arrêtées au dernier appel provisionnel 2024 du 01/10/2024 au 31/12/2024 ; - 1.500 € à titre de dommages et intérêts ; - 1.027 € au titre des frais irrépétibles et aux dépens, en ce compris la sommation de payer du 6 février 2023. L’affaire a été appelée à l’audience du 22 mars 2024. À cette date, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LA VIERGE DOREE, représenté par son syndic en exercice la société IMMOBILIERE PUJOL, par l’intermédiaire de son conseil, actualise ses demandes et sollicite la condamnation de Madame [M] [C] [L] au paiement de : - 992,15 € au titre des charges échues ; - 1.379,82 € au titre des charges non encore échues ; - 2.524,30 € (1.320,60 € + 1.027 € + 176,70 €) au titre des frais ; - 1.500 € de dommages et intérêts ; - 1.027 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens. Régulièrement citée par procès-verbal de remise en étude, Madame [M] [C] [L] est représentée à l’audience susvisée par Monsieur [K] [N] [J], muni d’un pouvoir, qui : - Indique ne pas s’opposer au paiement de la somme de 992,15 € au titre des charges échues impayées ni à celle d’un montant de 1.379,82 € au titre du budget 2024 ; - Conteste les frais ; - Sollicite des délais de paiement, en exposant que Madame [M] [C] [L] est infirmière, fonctionnaire à l’hôpital, et perçoit un salaire de 1.800 € par mois avec deux enfants à charge. L’affaire a été mise en délibéré au 31 mai 2024. SUR QUOI Attendu qu’en application de l’article 472 du code de procédure civile, il y a lieu de rappeler qu’en l’absence de comparution de la partie en défense, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ; Attendu que le syndicat des copropriétaires entend mettre en œuvre la procédure de recouvrement des dépenses budgétisées visées à l’article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis qui dispose que « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale » ; Attendu que l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : « à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionnées à l'article 14-2-1. Lorsque la mesure d'exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d'indemnité d'occupation, cette mesure se poursuit jusqu'à l'extinction de la créance du syndicat résultant de l'ordonnance. Si l'assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d'un lot d'un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n'est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l'article 22 » ; Attendu que la procédure accélérée au fond permet d’obtenir l’exigibilité immédiate des provisions pour charges et travaux non échus du budget provisionnel voté à la date de délivrance de la mise en demeure, à défaut de règlement d’une provision à sa date d’exigibilité après mise en demeure infructueuse ainsi que de solliciter la condamnation au paiement des charges antérieures arriérées ; Attendu qu’en l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LA VIERGE DOREE, représenté par son syndic en exercice la société IMMOBILIERE PUJOL fait valoir que Madame [M] [C] [L], propriétaire du lot 31 de l’ensemble immobilier, n’a pas payé les charges échues arrêtées au 22 décembre 2023 et les charges non échues cependant devenues exigibles en vertu de l’article précité ; Qu’il produit notamment à l’appui de ses prétentions : - Le relevé de propriété, - Le règlement de copropriété, - Les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires des copropriétaires des 14 juin 2022 et 12 juin 2023 comportant approbation des comptes de l’exercice clos et vote du budget prévisionnel, - Le décompte des charges échues impayées arrêtées au 22 décembre 2023 et appels de fonds concernant Madame [M] [C] [L] pour la période réclamée, - Le décompte des sommes dues au titre des provisions pour charges et travaux non échus du budget provisionnel, - Le contrat de syndic. Qu’il produit une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 10 novembre 2023, visant l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 rappelant la possibilité pour le syndicat des copropriétaires d'exiger les provisions dues jusqu'à la fin de l'exercice à défaut de paiement dans les 30 jours, et son accusé de réception signé le 16 novembre 2023 ; Qu’aucun décompte n’est joint à cette mise en demeure, laquelle n’explicite pas non plus la somme de 2.141,91 € qui est réclamée « au titre des charges courantes et travaux réclamés depuis le 02.01.2022 », tandis qu’aucune somme n’est réclamée au titre des charges à échoir ; Qu’en conséquence, la mise en demeure est irrégulière. Attendu cependant que Madame [M] [C] [L], représentée à l’audience, ne conteste pas devoir la somme de 992,15 € sollicitée à l’audience au titre des charges échues suivant nouveau décompte arrêté au 29 février 2024, mois de mars 2024 inclus et tenant compte de son versement de 881,86 € opéré par virement le 2 février 2024 ; Qu’il conviendra de déduire de cette somme celle de 15 € imputée au titre d’une « demande acte de propriété » ; Qu’en conséquence, Madame [M] [C] [L] sera condamnée au paiement d’une somme de 977,15 € au titre des charges échues arrêtées au mois de mars 2024 inclus, sans qu’il n’y ait lieu d’assortir cette somme des intérêts au taux légal, la mise en demeure étant irrégulière. Attendu que Madame [M] [C] [L] ne conteste pas plus devoir la somme de 1.379,82 € au titre des charges à échoir jusqu’au 31 décembre 2024 ; Qu’elle sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme. Attendu que l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 précise que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes de commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ; Qu’au surplus, la mission première du syndic est de recouvrer les charges de copropriété et qu’il est rémunéré à ce titre par son mandat ; Que les frais, dont le recouvrement est poursuivi, s’établissent en dernier lieu à la somme totale de 2.524,30 € décomposée comme suit : 1.320,60 € de frais, 1.027 € de frais d’avocat et 176,70 € de frais d’huissiers (sommation et assignation) ; Que les frais de « rappels » et de « suivis » dont le montant ne correspond pas à la tarification du contrat de syndic, les frais forfaitaires de constitution de dossiers et d’envois à l’auxiliaire de justice qui ne se justifient par aucune diligence exceptionnelle, seront écartés, de même que ceux relatifs à la mise en demeure irrégulière du 10 novembre 2023 ; Que seront également écartés les frais d’avocat, réclamée à deux reprises puisqu’à nouveau au titre des frais irrépétibles, ainsi que les frais d’huissiers compris dans les dépens. Attendu que Madame [M] [C] [L] sera, en conséquence, condamnée au paiement des sommes suivantes exigibles en vertu des dispositions précitées : - 977,15 € € au titre des charges de copropriété échues impayées arrêtées au 29 février 2024, mois de mars 2024 inclus ; - 1.379,82 € au titre des provisions sur charges à échoir allant jusqu’au 1er juillet 2024 ; Soit une somme de 2.356,97 €. Attendu que la sanction de la résistance abusive à l’exécution d’une obligation de somme d’argent est prévue par l’article 1231-6 du code civil qui dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. Que conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de le prouver. Qu’en l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas l’existence d’un préjudice distinct de celui réparé par les intérêts légaux. Qu’en outre, Madame [M] [C] [L] a procédé à un règlement réduisant sensiblement le montant de sa dette ; Que la demande de dommages et intérêts sera rejetée. Attendu que Madame [M] [C] [L] sollicite l’octroi de délais de paiement ; Que par application de l’article 1343–5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues ; Que Madame [M] [C] [L] expose qu’elle est infirmière, qu’elle perçoit un salaire de 1.800 € et a deux enfants à charge ; Qu’il convient en conséquence de faire droit à sa demande et de condamner Madame [M] [C] [L] au paiement de la somme de 2.356,97 € en 23 mensualités d’un montant égal de 95 €, la dernière échéance s’établissant au solde dû en principal de 171,97 € auquel s’ajouteront les intérêts, le premier versement devant intervenir dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision et ensuite le 10 de chaque mois ; Attendu qu’à défaut de paiement d’une seule échéance, le solde dû deviendra immédiatement exigible sans que soit nécessaire une mise en demeure préalable de payer. Qu’il n’y a pas lieu de faire droit à la demande formulée en application de l’article 700 du code de procédure civile. Que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LA VIERGE DOREE, représenté par son syndic en exercice la société IMMOBILIERE PUJOL, conservera la charge de ses dépens. PAR CES MOTIFS, JUGEANT PAR DECISION PRONONCEE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT, CONDAMNE Madame [M] [C] [L] à payer au le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LA VIERGE DOREE, représenté par son syndic en exercice la société IMMOBILIERE PUJOL les sommes suivantes : - 977,15 € € au titre des charges de copropriété échues impayées arrêtées au 29 février 2024, mois de mars 2024 inclus ; - 1.379,82 € au titre des provisions sur charges à échoir allant jusqu’au 1er juillet 2024 ; Soit une somme de 2.356,97 €. DIT n’y avoir lieu de faire droit à la demande de dommages-intérêts ; ACCORDE à Madame [M] [C] [L] un délai de 24 mois pour se libérer du paiement de sa dette conformément à l’article 1343–5 du Code civil ; DIT que Madame [M] [C] [L] devra, en conséquence, rembourser au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier demandeur la somme de 2.356,97 € en 23 mensualités d’un égal montant de 95 €, la dernière échéance s’établissant au solde dû de 171,97 € en principal auxquels s’ajouteront les intérêts, le premier versement devant intervenir dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision et ensuite le 10 de chaque mois ; DIT qu’à défaut de versement d’une seule mensualité à son échéance, le solde dû sera immédiatement exigible sans mise en demeure préalable de payer ; REJETTE la demande formée en application de l’article 700 du code de procédure civile ; LAISSE les dépens à la charge du syndicat des copropriétaires de l’immeuble LA VIERGE DOREE, représenté par son syndic en exercice la société IMMOBILIERE PUJOL ; RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit. LE GREFFIER LE MAGISTRAT