Cour d'appel, 16 février 2023. 22/08742

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-9 ARRÊT AU FOND DU 16 FÉVRIER 2023 N° 2023/152 Rôle N° RG 22/08742 N° Portalis DBVB-V-B7G-BJSWI [M] [F] C/ S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPPEMENT Etablissement Public TRESOR PUBLIC Copie exécutoire délivrée le : à : Me Frédéric KIEFFER Me Sarah BAYLE Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge de l'exécution de GRASSE en date du 19 Mai 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 21/00133. APPELANT Monsieur [M] [F] né le [Date naissance 1] 1971 à [Localité 8] (Pakistan) de nationalité Française, demeurant [Adresse 7] (Pakistan) représenté et assisté par Me Frédéric KIEFFER de la SELARL KIEFFER - MONASSE & ASSOCIES, avocat au barreau de GRASSE, substitué par Me Muriel MANENT, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE INTIMÉES S.A. CRÉDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT, Société Anonyme à Conseil d'Administration, immatriculée au RCS de PARIS sous le n° B 379 502 644, ayant son siège social au [Adresse 3], venant au droit de la S.A. BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER, Société Anonyme immatriculée au RCS de PARIS sous le n° 381 804 905 ayant son siège social [Adresse 4], en vertu de la fusion par voie de l'absorption à effet du 1er mai 2017 attestée suivant déclaration de régularité et de conformité du 1er mai 2017 enregistrée au SIE de PARIS (8ème EUROPE-ROME), le 3 mai 2017, bordereau n° 2017/699, case n°21, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège assignée à jour fixe le 22 Août 2022 à personne habilitée , représentée par Me Sarah BAYE, avocat au barreau de GRASSE plaidant par Me Jean-Christophe STRATIGEAS de la SELARL CADJI & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE Le TRÉSOR PUBLIC, domicilié en son établissement du Service des Impôts des Particuliers de [Localité 5], dont le siège sis [Adresse 2] assigné à jour fixe le 17 Août 2022 à personne habilitée, défaillant *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 04 Janvier 2023 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Monsieur Ambroise CATTEAU, Conseiller, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries. La Cour était composée de : Madame Evelyne THOMASSIN, Président Madame Pascale POCHIC, Conseiller Monsieur Ambroise CATTEAU, Conseiller qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Madame Josiane BOMEA. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 16 Février 2023. ARRÊT Réputé Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 16 Février 2023, Signé par Madame Evelyne THOMASSIN, Président et Madame Josiane BOMEA, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** Faits, procédure et prétentions des parties : Le Crédit Immobilier de France, venant aux droits de la SA Banque patrimoine et immobilier, poursuit à l'encontre de monsieur [M] [F], suivant commandement signifié le 12 juillet 2021, la vente de biens et droits immobiliers lui appartenant situés sur la commune de [Localité 5], dans un ensemble immobilier en copropriété dénommé [Adresse 9], constituant les lots n° 105 (garage) et 196 (appartement hall B) de l'état descriptif de division, plus amplement désignés au cahier des conditions de vente déposé au greffe du juge de l'exécution le 24 septembre 2021, pour avoir paiement d'une somme de 540 590,06 € en principal, intérêts et frais arrêtés au 24 septembre 2020, en vertu de la copie exécutoire d'un acte reçu par maître [P] [S], notaire à [Localité 6], du 20 mai 2009, contenant prêt immobilier d'un montant de 800 000 €. Le commandement, publié le 30 juillet 2021, est demeuré sans effet. Le 21 septembre 2021, le Crédit Immobilier de France faisait assigner le débiteur à l'audience d'orientation du juge de l'exécution de Grasse, à laquelle monsieur [F] comparaissait, représenté par son conseil. Un jugement d'orientation du 19 mai 2022 du juge de l'exécution de Grasse : - déboutait monsieur [F] de toutes ses demandes, - validait la procédure de saisie immobilière, - fixait la créance du Crédit Immobilier de France, à la somme totale de 540 590,06 € en principal, frais et intérêts arrêtée au 23 septembre 2020, outre intérêts postérieurs au taux de 1,12 % sur le capital restant dû, les échéances impayées, soit 504 751,21 € jusqu'à la distribution du prix de vente, - ordonnait la vente aux enchères publiques de l'immeuble saisi selon les modalités de cahier des conditions de vente et sur la mise à prix fixée par le créancier, - fixait la date de l'audience d'adjudication et les modalités de visite du bien immobilier saisi, - taxait les frais préalables provisoirement à la somme de 8 056,71 € TTC, arrêtée à la date de l'audience d'orientation, - disait n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile, - ordonnait la distraction des dépens au profit de maître Sarah Baye pour ceux dont elle a fait l'avance sans avoir reçu provision. Le premier juge retenait la validité du commandement et de l'assignation aux motifs de leur signification à la dernière adresse connue de monsieur [F] à Londres et de sa comparution pour exercer ses droits à contestation. Il rejetait la demande de caducité du commandement au motif de l'application du délai de distance de 5 mois avant l'audience d'orientation applicable au débiteur saisi domicilié à l'étranger. Il considérait que le commandement mentionne bien le décompte des sommes dues en principal, frais et intérêts et notamment le capital restant dû, les échéances impayées, les frais et le taux des intérêts de retard, et rejetait la demande de nullité. Enfin, il constatait l'existence d'un titre exécutoire constitué par l'acte notarié du 20 mai 2009 conférant au créancier poursuivant une créance liquide et exigible en l'état de la déchéance du terme établie par les deux lettres recommandées des 11 mai et 25 septembre 2020. Il rejetait la demande de vente amiable au motif que le débiteur saisi doit démontrer son intention de vendre dans le délai légal contraint de quatre mois en produisant un ou plusieurs mandats de vente mais qu'il ne justifiait pas de ses démarches. Par déclaration reçue le 17 juin 2022 au greffe de la cour, monsieur [F] formait appel du jugement précité en ce qu'il a rejeté sa demande d'autorisation de vente amiable et ordonné la vente forcée du bien immobilier saisi. Une ordonnance du 22 juin 2022 l'examen de la procédure à l'audience du mercredi 4 janvier 2023 dans le cadre d'une assignation à jour fixe. Les 17 et 22 août 2022, monsieur [F] faisait assigner le trésor public, créancier inscrit, et le Crédit Immobilier de France, créancier poursuivant, d'avoir à comparaître et procédait par la suite au dépôt des actes au greffe en application de l'article 922 du code de procédure civile. Aux termes de ses dernières écritures, notifiées le 4 janvier 2023, monsieur [F] demande à la cour de : - infirmer le jugement déféré en ce qu'il a rejeté sa demande d'autorisation de vente amiable et ordonné la vente forcée du bien immobilier, - statuant à nouveau, l'autoriser à vendre amiablement le bien, en fixant un prix ne pouvant être inférieur à 800 000 € et en lui octroyant les délais permis par les textes, - statuer ce que de droit sur les dépens. Il fait grief au jugement déféré d'avoir retenu qu'il ne justifiait pas de ses démarches et des mandats de vente consentis alors qu'il produisait une attestation de l'agence immobilière Agence Elite Concept dans laquelle elle témoignait avoir été mandatée pour vendre l'appartement et le garage de monsieur [F] au prix de 800 000 € minimum ainsi qu'une offre d'achat du 30 mars 2022 de la société Holding Financière de Projet pour 800 000 €. Il justifie avoir renouvelé le mandat précité, le 4 juin 2022, et de l'obtention d'une nouvelle offre d'achat de monsieur [L] le 14 juin 2022 pour un prix de 950 000 € de nature à désintéresser le créancier poursuivant. Enfin, il produit une nouvelle offre du 3 janvier 2023 pour un prix de 1 050 000 €, frais d'agence inclus. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 16 décembre 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des moyens, le Crédit Immobilier de France demande à la cour de : - confirmer le jugement déféré, - à titre subsidiaire, si la cour autorisait la vente amiable, fixer le prix minimum de 800 000 € à charge pour le débiteur de respecter les délais impératifs de l'article R 322-21 du code des procédure civile d'exécution, - dire que l'acte de vente notarié sera établi par le notaire sur consignation du prix et des frais de vente auprès de la Caisse des dépôts et consignations et sur justification du paiement des frais entre les mains de l'avocat constitué aux intérêts du créancier poursuivant, - condamner en tout état de cause monsieur [F] aux entiers dépens et ordonner l'emploi en frais privilégiés de vente, dont distraction au profit de maître Baye, avocat. Il rappelle que devant le juge de l'exécution, monsieur [F] n'a justifié ni d'un mandat, ni d'une offre d'achat et s'est contenté d'une attestation, non datée de l'agence Elite Concept, de mandat pour un prix de vente de 800 000 €. Il relève qu'en cause d'appel, monsieur [F] produit une offre d'achat du 30 mars 2022, laquelle ne porte pas sur le bien saisi. L'unique mandat de vente produit est postérieur à l'audience d'orientation et porte sur un prix de 1 140 000 €, supérieur de 340 000 € à l'attestation précédente. Il souligne que si une offre d'achat du 14 juin 2022 pour un prix de 950 000 € est produite, elle est soumise à une condition suspensive d'obtention d'un prêt et précise qu'un compromis ou promesse de vente devra être établi avant le 17 juillet 2022 de sorte que cette offre semble caduque. Le Trésor public assigné à personne habilitée, n'a pas constitué avocat devant la cour. MOTIVATION DE LA DÉCISION : - Sur la demande d'autorisation de vente amiable du bien immobilier saisi, L'article R322-15 alinéa 2 du code des procédures civiles d'exécution dispose que lorsqu'il autorise la vente amiable, le juge s'assure qu'elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur. Selon les dispositions de l'article R 322-21 du code précité, le juge de l'exécution qui autorise la vente amiable fixe le montant du prix en deçà duquel l'immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que, le cas échéant, les conditions particulières de la vente. En l'espèce, monsieur [F] s'était contenté, en première instance, de produire une attestation de mandat de l'agence Elite Concept pour un prix minimum de 800 000 €, il produit désormais en appel un mandat de recherche d'acquéreur du 4 juin 2022, dûment signé avec l'agence Elite Concept, lequel a pour objet le bien immobilier saisi pour un prix de vente net propriétaire de 1 140 000 €. Il communique une offre d'achat du 14 juin 2022 de monsieur [L] aux prix de 950 000 €, frais d'agence inclus et une seconde offre du 3 janvier 2023 de monsieur [V] au prix de 1 050 000 €, frais d'agence inclus. Le mandat de vente et les offres d'achats précités établissent une intention de monsieur [F] de vendre amiablement le bien immobilier saisi. Ainsi, l'appelant justifie avoir mandaté un agent immobilier pour tenter de vendre amiablement le bien immobilier saisi à un prix minimum de 800 000 € de nature à désintéresser le créancier poursuivant. La situation du bien sur une commune très convoitée des Alpes Maritimes et les conditions économiques favorables du marché immobilier local sont de nature à permettre une vente amiable dans les délais légaux. Par conséquent, le jugement déféré sera infirmé et l'appelant sera autorisé à vendre amiablement le bien immobilier saisi selon les modalités prévues au dispositif du présent jugement. - Sur les demandes accessoires, L'équité ne commande pas de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit des parties. Le Crédit Immobilier de France Développement supportera les dépens de première instance et d'appel. PAR CES MOTIFS : La cour, statuant après en avoir délibéré, par arrêt réputé contradictoire prononcé par mis à disposition au greffe, CONFIRME le jugement déféré sauf en ce qu'il a rejeté la demande d'autorisation de vente amiable et ordonné la vente forcée du bien immobilier saisi, Statuant à nouveau du chef infirmé et y ajoutant, AUTORISE la vente amiable de l'immeuble saisi, à un prix qui ne pourra être inférieur à 800 000 €, laquelle devra intervenir dans les délais de l'article R 322-21 du code des procédures civiles d'exécution, à défaut de quoi, il sera procédé à une vente forcée du bien conformément au cahier des conditions de vente, RAPPELLE que les débiteurs doivent accomplir les diligences nécessaires à la conclusion de la vente amiable et rendre compte au créancier poursuivant des démarches accomplies à cette fin, RENVOIE les parties devant le premier juge pour poursuite de la procédure, notamment pour voir taxer les frais conformément aux dispositions de l'article R 322-24 du code des procédures civiles d'exécution et fixer l'audience prévue à l'article R 322-21 du même code, DIT n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE la SA Crédit Immobilier de France Développement aux dépens d'appel. LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE .