Cour d'appel, 21 juin 2022. 19/18520

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 4 ARRÊT DU 21 JUIN 2022 (n° , 5 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/18520 - N° Portalis 35L7-V-B7D-CAXU6 Décision déférée à la Cour : Jugement du 19 Août 2019 -Tribunal d'Instance de PARIS 17ème - RG n° 11-18-217037 APPELANTE SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE LE LIEUTENANT N° SIRET : 393 197 454 00019 [Adresse 1] [Localité 3] Représentée et ayant pour avocat plaidant Me Hervé CABELI de l'AARPI ANTES AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : W01 INTIMES Monsieur [A] [G] Né le 03 Avril 1945 à [Localité 4] [Adresse 1] [Localité 2] représenté et assisté de Me René-Louis PETRELLI, avocat au barreau de PARIS, toque: C1160 COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 17 Mai 2022, en audience publique, devant la Cour composée de : M. Michel CHALACHIN, Président de chambre Mme Marie MONGIN, Conseillère M. François BOUYX, Conseiller qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Monsieur Chalachin dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile. Greffier, lors des débats : Mme Cynthia GESTY ARRET : contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par M. Michel CHALACHIN, Président de chambre et par Mme Cynthia GESTY, Greffière, présent lors de la mise à disposition. ****** EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 28 octobre 1970, MM. [D], [Z] et [K] [J] ont donné à bail à M. [A] [G] un logement situé au [Adresse 1] ; le bail a été renouvelé pour trois ans le 12 octobre 1989, puis à nouveau pour trois ans le 8 août 2003 ; le bien appartient désormais à la SCI Le Lieutenant, gérée par Mme [P] [J]. En 1990 et 1991, M. [G] a fait réaliser des travaux dans son appartement afin de le réunir à l'appartement adjacent, qui était alors loué à son épouse, Mme [F] [H], et qui appartenait également aux consorts [J] ; l'appartement voisin est désormais loué à sa compagne, Mme [U] [B], et appartient à la SCI Le Lieutenant. Par acte d'huissier du 30 juin 2017, la SCI Le Lieutenant a fait délivrer à M. [G] un congé pour motif légitime et sérieux à effet du 31 décembre 2017 en invoquant la réunion des deux appartements sans l'autorisation du bailleur. Par acte d'huissier du 25 octobre 2018, la bailleresse a fait assigner le locataire devant le tribunal d'instance de Paris afin de voir valider le congé et faire expulser les occupants du logement. Par jugement du 19 août 2019, le tribunal a : - déclaré la bailleresse forclose à invoquer une faute du locataire, - en conséquence, déclaré nul et de nul effet le congé délivré le 30 juin 2017, - dit que le bail s'était renouvelé pour une durée de six ans à compter du 1er janvier 2018, - condamné la bailleresse au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - débouté les parties du surplus de leurs demandes, - ordonné l'exécution provisoire du jugement, - condamné la bailleresse aux dépens. Par déclaration reçue au greffe de la cour le 3 octobre 2019, la SCI Le Lieutenant a interjeté appel de cette décision. Par dernières conclusions notifiées le 16 mars 2022, l'appelante demande à la cour de : - infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, - statuant à nouveau, déclarer non valables les attestations produites par M. [G], - déclarer bon, valable et régulier le congé avec refus de renouvellement pour motif légitime et sérieux délivré le 30 juin 2017, - le valider avec toutes les conséquences de droit, - constater que M. [G] est occupant sans droit ni titre depuis le 1er janvier 2018, - ordonner l'expulsion des occupants du logement, - assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte de 25 euros par jour de retard jusqu'à complète libération des lieux, - condamner M. [G] au paiement d'une indemnité d'occupation de 140,83 euros par jour à compter du 1er janvier 2018 jusqu'à complète libération des lieux, - dire que le bail ne peut se renouveler que pour une durée de trois ans, - condamner M. [G] au paiement de la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens. Par dernières conclusions notifiées le 4 mars 2020, M. [G] demande à la cour de : - débouter l'appelante de son appel et de toutes ses demandes, - confirmer le jugement en toutes ses dispositions, - déclarer l'appelante irrecevable en sa demande nouvelle en cause d'appel de 'dire et juger que le bail ne peut se renouveler que pour une durée de trois ans', - condamner l'appelante au paiement de la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens d'appel. Il est fait référence aux écritures ainsi déposées de part et d'autre pour un plus ample exposé des moyens proposés par les parties au soutien de leurs prétentions. L'ordonnance de clôture a été rendue le 19 avril 2022. MOTIFS Sur la régularité du congé C'est à bon droit que le tribunal a jugé que l'action en validation de congé qui avait été engagée par la bailleresse était soumise à la prescription triennale prévue à l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, laquelle vise toutes les actions dérivant d'un contrat de bail, sans distinction entre les actions en paiement et les autres types d'actions ; l'appelante n'invoque aucun motif pertinent à l'appui de sa thèse selon laquelle les actions en validation de congé échapperaient à cette prescription. Aux termes de ce texte, le délai de prescription court à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit. En l'espèce, la bailleresse affirme avoir découvert que les deux studios avaient été réunis lors d'un rendez-vous d'expertise qui a eu lieu en 2017 suite à un dégât des eaux ayant affecté des locaux du 1er étage. Mais cette affirmation est contredite par les pièces produites par l'intimé, qui démontrent que Mme [P] [J], actuelle cogérante de la SCI Le Lieutenant, avait déjà visité les deux lots réunis plus de trois ans avant l'introduction de son action : - Mme [T] atteste avoir dîné chez M. [G] et Mme [B] en compagnie de Mme [J] le 16 septembre 2005 ; elle précise que celle-ci 'se promenait comme les autres convives dans tout l'appartement qui n'est d'ailleurs pas très grand...et semblait naturellement connaître parfaitement les lieux d'autant plus qu'à cette époque, elle occupait l'appartement situé en face de celui de Mme [B] sur le palier de l'étage' ; - M. [Y] [I] atteste avoir dîné chez M. [G] et Mme [B] en compagnie de Mme [J] et de sa fille [O] le 27 novembre 2012 ; il précise que Mme [J] était une amie du couple et 'semblait très familière des lieux'. L'appelante conteste la régularité de ces attestations, qu'elle qualifie de 'douteuses' ; mais, si ces deux documents sont effectivement dactylographiés, contrairement aux exigences de l'article 202 du code de procédure civile, le non-respect des conditions de forme posées par ce texte n'est pas sanctionné par la nullité du document ; ces attestations ne doivent donc pas être écartées des débats. De plus, rien ne prouve que ces documents n'ont pas été rédigés par leurs signataires, dont les photocopies des pièces d'identité y sont annexées. Mme [B], compagne de M. [G], atteste également que Mme [J] est souvent venue chez eux 'en voisine' depuis 2004. De même, Mme [H], ex-épouse de M. [G], atteste avoir connu Mme [J] en 1994, celle-ci habitant sur le même palier et venant souvent rendre visite aux époux [G] dans les deux appartements réunis. Mme [J], qui affirme être désormais domiciliée en Italie, ne produit aucun élément permettant de remettre en cause l'affirmation faite par toutes ces personnes selon laquelle elle aurait vécu dans l'immeuble de l'avenue [Adresse 1], sur le même palier que l'appartement litigieux. D'ailleurs, le siège social de la SCI Le Lieutenant est fixé au [Adresse 1], ce qui tend à démontrer que ses cogérants connaissent bien ces lieux. Les attestations susvisées sont corroborées par les attestations d'assurance datées des 29 juin 2007 et 10 juillet 2012, qui portent sur un logement de trois pièces d'environ 100 m², révélant ainsi sans la moindre ambiguïté que les deux studios avaient été réunis en un seul appartement ; comme l'a à juste titre fait observer le tribunal, même s'il n'était pas démontré que ces documents avaient été adressés au mandataire de la bailleresse, ce dernier aurait dû les réclamer au preneur, ce qui les rend opposables à la SCI. Dès lors, l'action en validation de congé ayant été engagée le 25 octobre 2018, plus de trois ans après la visite des lieux par Mme [J], c'est à bon droit que le tribunal l'a déclarée prescrite. En ce qui concerne la prétendue responsabilité du preneur dans les infiltrations subies par les locaux du 1er étage, qui, selon la bailleresse, seraient dues à l'enlèvement de la séparation entre les terrasses des deux studios, cette hypothèse est seulement évoquée par l'expert judiciaire dans les notes aux parties produites par l'appelante, mais celle-ci ne justifie pas que cette hypothèse ait été reprise en conclusion du rapport ; ce motif invoqué dans le congé a donc à juste titre été écarté par le tribunal. Le jugement doit donc être confirmé en toutes ses dispositions. Sur la durée du bail reconduit La bailleresse demande à la cour de réformer le jugement en ce qu'il a dit que le bail s'était renouvelé pour une durée de six ans à compter du 1er janvier 2018, le bailleur étant une personne morale ; elle justifie que la SCI, composée uniquement de Mme [J] et de son frère [W], a un caractère familial et entre donc dans l'une des catégories visées à l'article 13 de la loi du 6 juillet 1989. L'intimé soulève l'irrecevabilité de cette demande sur le fondement de l'article 564 du code de procédure civile, le tribunal n'en ayant pas été saisi ; mais cette demande, qui vise à faire écarter une prétention adverse, est recevable devant la cour. Dans la mesure où la bailleresse est une SCI familiale, le bail dont bénéficie M. [G] a été renouvelé pour une durée de trois ans à compter du 1er janvier 2018. Sur les demandes accessoires L'appelante, qui succombe en ses demandes principales, doit être condamnée aux dépens de la procédure d'appel et déboutée de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile. L'équité commande d'allouer à M. [G] la somme supplémentaire de 2 000 euros sur le fondement de ce texte. PAR CES MOTIFS : La cour, Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a dit que le bail s'était renouvelé pour une durée de six ans à compter du 1er janvier 2018, Statuant à nouveau sur ce point : Dit que le bail de M. [G] s'est renouvelé pour une duré de trois ans à compter du 1er janvier 2018, Y ajoutant : Déboute la SCI Le Lieurenant de ses demandes plus amples ou contraires, La condamne à payer à M. [G] la somme supplémentaire de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne la SCI Le Lieutenant aux dépens d'appel, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Le greffier, Le Président,