Tribunal judiciaire, 06 août 2025. 24/01234

Expéditions le : Minute n° 25/00233 Grosse : JUGEMENT DU : 06 Août 2025 DOSSIER N° : N° RG 24/01234 - N° Portalis DB2Q-W-B7I-FVNF TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DEMANDEUR E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE-SAVOIE - HAUTE-SAVOIE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2] représenté par Me Sophie GIROD-ROUX, avocat au barreau D’ANNECY DÉFENDEURS Monsieur [X] [P], demeurant [Adresse 1] [Adresse 4] comparant Madame [I] [P], demeurant [Adresse 1] [Adresse 4] non comparante LE JUGE : Madame SOULAS, Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy GREFFIER : Madame BOURGEOIS, Greffière L’affaire a été appelée à l’audience publique du 11 Juin 2025 devant Madame SOULAS, Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire d’Annecy, assistée de Madame BOURGEOIS, Greffière ; Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 06 Août 2025. Jugement rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort. EXPOSE DU LITIGE Par contrat de bail en date du 13 mars 2017, l’EPIC OP de l’HABITAT de la HAUTE SAVOIE a donné en location à M. [X] [P] et Mme [I] [P] un logement situé [Adresse 6]. Par actes de commissaire de justice en date du 13 novembre 2023, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 2.598,48 euros en principal, visant la clause résolutoire, motivé par l’existence d’impayés locatifs et de justifier d’une assurance. Par actes de commissaire de justice en date du 29 avril 2024, l’EPIC OP de l’HABITAT de la HAUTE SAVOIE a fait assigner M. [X] [P] et Mme [I] [P] devant le juge des contentieux de la protection d’[Localité 3] pour demander, sur le fondement des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, 1103, 1224, 1227 et 1231-6 du code civil, de : à titre principal, constater la résiliation du bail à la date du 13 décembre 2023 pour défaut d’assurance,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs des locataires pour non-respect de leur obligation de paiement du loyer et des charges aux termes convenus,en tout état de cause, dire que M. [X] [P] et Mme [I] [P] sont occupants sans droit ni titre des biens objets dudit bail et dire alors qu’ils devront quitter les lieux ainsi que toutes personnes et biens de leur chef,ordonner en tant que de besoin leur expulsion, ainsi que celle de tout occupant de leur chef, ladite expulsion pouvant être poursuivie par toute voie de droit, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,condamner solidairement M. [X] [P] et Mme [I] [P] à lui payer la somme de 1.944,54 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 16 avril 2024, somme à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges, avec indexation, qui aurait été payé en cas de non résiliation du bail courant du jour de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux et condamner solidairement M. [X] [P] et Mme [I] [P] au paiement de cette somme,condamner solidairement M. [X] [P] et Mme [I] [P] à lui payer la somme de 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer. Au soutien de sa demande, l’EPIC OP de l’HABITAT de la HAUTE SAVOIE expose que M. [X] [P] et Mme [I] [P] ont cessé de s’acquitter régulièrement des loyers depuis plusieurs mois, malgré relances et mises en demeure, que le commandement de payer est resté infructueux, de sorte que la clause résolutoire est acquise et le bail résilié. L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 13 novembre 2024. A l’audience, l’EPIC OP de l’HABITAT de la HAUTE SAVOIE, représenté par son conseil, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 6.803,34 euros au 12 novembre 2024. Il se dit opposé à la mise en place de délais de paiement. Les locataires comparaissent en personne. Mme [I] [P] explique qu’elle a démissionné de son emploi le 13 avril 2024 et qu’elle n’a pas d’allocations chômage, qu’elle a un nouvel emploi mais en intérim depuis 3 mois et perçoit à ce titre 1.600 euros de salaire. M. [X] [P] déclare quant à lui travailler en CDI pour un salaire de 2.200 euros. Le couple ajoute qu’ils ont 3 enfants âgés de 16 à 19 ans, dont un travaille le week-end, les deux autres étant étudiants, et précisent qu’ils remboursent un crédit voiture. Ils sollicitent des délais de paiement à hauteur de 400 euros par mois et la suspension des effets de la clause résolutoire. Le diagnostic social et financier n’a pu être établi en prévention de l’expulsion, faute pour les locataires d’avoir répondu aux convocations de l’enquêteur social qui a dressé un PV de carence. La décision a été mise en délibéré au 11 décembre 2024. Par mention au dossier, le juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats pour production par le bailleur de l’ensemble des factures mentionnées dans son décompte. A l’audience de réouverture du 11 juin 2025, l’EPIC OP de l’HABITAT de la HAUTE SAVOIE, représenté par son conseil maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 8.296,18 euros au 5 juin 2025, précisant qu’un surloyer est appliqué et que le loyer de mai a été réglé. Il déclare rester opposé à tous délais de paiement. M. [X] [P] se présente en personne, expliquant qu’ils ne perçoivent aucune aide financière et qu’ils ne parviennent pas à payer plus. Il indique que son épouse travaille désormais en CDI pour un salaire de 1.500 euros et que son fils travaillera complètement dès septembre prochain. Il propose d’apurer sa dette par mensualité de 200 euros en supplément du loyer. Mme [I] [P] n’est ni présente, ni représentée. La décision a été mise en délibéré au 6 août 2025. MOTIFS DE LA DECISION Sur la recevabilité de la demande Selon les dispositions de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile [familiale] ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.  L’article 24 III suivant prévoit qu’à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence d’un commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s'effectue par voie électronique. En l'espèce, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 15 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 29 avril 2024. Par ailleurs, il justifie que l’assignation a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département via le logiciel EXPLOC le 30 avril 2024 pour une audience fixée au 13 novembre 2024, dans le respect du délai de 6 semaines. En conséquence, sa demande en constatation de la résiliation du bail est recevable. Sur la résiliation du bail et l’expulsion des locataires Concernant l'acquisition de la clause résolutoire Conformément à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux. Il convient de rappeler que l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023, en ce qu'il fixe désormais à 6 semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction (C. cass., avis du 13 juin 2024). En l’espèce, il ressort des pièces produites aux débats que le bail signé par les locataires contient une clause résolutoire en cas de non-paiement des loyers prévoyant un délai de 2 mois, il ne sera pas donc tenu compte du délai de 6 semaines visé au commandement de payer. Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer régulier par acte du 13 novembre 2023, pour le défaut d’assurance et de paiement de la somme en principal de 2.598,48 euros, qui visait cette clause. Le décompte arrêté au 5 juin 2025 et l'historique des paiements permettent de constater qu’entre le 13 novembre 2023 et le 13 janvier 2024, les locataires ont effectués deux règlements pour un total de 3.396,96 euros, de sorte que la somme visée au commandement de payer a été régularisée dans le délai imparti. Il en résulte que la clause résolutoire n’est pas acquise sur ce fondement. Faute de préciser à l’audience si les locataires ont ou non justifié d’une assurance depuis la délivrance de l’assignation, la résiliation du bail sur ce fondement ne pourra être retenue. Le bailleur sera donc débouté de sa demande de constatation de la résiliation du bail. Sur la demande de résiliation judiciaire du bail Selon l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L’article 1227 du même code précise que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Selon l'article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. L'article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice. Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat. Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués. En l’espèce, le bailleur verse aux débats un décompte couvrant la période de septembre 2020 à mai 2025, dont l’examen permet de constater qu’une première dette s’est constituée à compter de janvier 2022 jusqu’à mars 2023, date à laquelle la dette a été apurée, mais de nouveaux impayés sont survenus dès avril 2023 et la dette a perduré jusqu’en novembre 2024, les locataires ont soldé les arriérés. A la suite, ils ont de nouveau été défaillants dès janvier 2024 et jusqu’à ce jour. S’il est constant que M. et Mme [P] ont manifesté leur volonté de réduire leur dette en effectuant des règlements ponctuels, cela n’a pas permis de réduire la dette qui a au contraire augmenté. Ainsi, les locataires n’ont pas régularisé leur situation depuis l’assignation, ils n’ont pas répondu à l’enquête sociale et n’apportent aucun élément permettant de comprendre l’origine des défauts de paiement du loyer. Dès lors, il ne peut qu’être constaté que le défaut de paiement des loyers constitue un manquement grave et répété de M. et Mme [P] à leurs obligations de locataires, qui justifie la résiliation du bail, laquelle sera prononcée à la date de la présente décision. Sur la dette locative et la demande de délais de paiement Concernant les sommes dues Selon les dispositions de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L’article 24 V du même texte prévoit que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative. L’article 4 p) du même texte précise qu’est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. L’article 4 i) dispose pour sa part qu’est réputée non écrite la clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire, au titre de l’arriéré locatif, les frais divers de pénalité, de recouvrement amiable ou de contentieux. En l’espèce, selon le dernier décompte arrêté au 5 juin 2025, M. [X] [P] et Mme [I] [P] sont redevables d’une somme totale de 8.296,18 euros. Toutefois, l’examen de ce décompte met en évidence plusieurs facturations supérieures au montant du loyer (décembre 2021, janvier et septembre 2022, janvier et avril 2023, mai 2024, janvier à mai 2025). Or, certaines de ces sommes ne sont pas justifiées par le bailleur, alors même qu’une réouverture des débats a été ordonnée pour qu’il produise toutes les factures mentionnées dans son décompte. Il n’a en réalité produit que celles de janvier à décembre 2024, sans rien communiquer pour les années antérieures, ni pour l’année 2025 en cours à l’exception du mois de mai. Ainsi, seule la facture particulièrement élevée de mai 2024 est justifiée, correspondant à une régularisation des charges de l’année 2022 dont le détail est communiqué. Si le bailleur affirme que la surfacturation appliquée en 2025 correspond à un surloyer et qu’il verse aux débats deux courriers adressés aux locataires en novembre et décembre 2024 pour leur demander de répondre à l’enquête de ressources, force est de constater que ces courriers ne sont accompagnés d’aucun accusé réception ou autre document permettant de vérifier que les locataires en ont été effectivement destinataires. Il convient donc de déduire les sommes facturées au-delà du montant du loyer et non justifiées de 2021 à 2023, représentant un total de 2.696,96 euros, ainsi que le surloyer de 337,26 euros facturés de janvier à mai 2025, soit un total de 1.686,30 euros. En conséquence, M. [X] [P] et Mme [I] [P] seront condamnés à payer à l’EPIC OP de l’HABITAT de la HAUTE SAVOIE la somme de 3.912,92 euros (8.296,18 - 2.696,96 - 1.686,30) au titre des loyers et charges arrêtés au 6 juin 2025, incluant l'échéance de mai 2025. Cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision. Compte tenu de la clause prévue au bail, la condamnation sera prononcée à titre solidaire entre les débiteurs. Concernant les délais de paiement Selon les dispositions de l'article 1343-5, alinéas 1 et 4, du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette. En l’espèce, le décompte produit permet de constater que les locataires ont repris le paiement du loyer de mai 2025. Ils déclarent travailler tous deux en CDI, leur salaires cumulés s’élevant à 3.700 euros, ce qui leur permet de faire face au montant du loyer ainsi qu’au remboursement de leur dette. Dès lors, au regard de l’ensemble de ces éléments, il convient d'accorder des délais de paiement à M. [X] [P] et Mme [I] [P] et leur permettre d’apurer sa dette par mensualités de 200 euros comme ils le proposent, et d’ordonner la suspension de la résiliation du bail pendant le cours des délais ainsi accordés, selon les modalités précisées au dispositif. Par suite, la demande d’expulsion sera rejetée. Il convient néanmoins de rappeler aux locataires que si les délais accordés sont entièrement respectés, la résiliation sera réputée n’avoir jamais été prononcée, mais qu’en revanche, le défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme entrainera la réalisation du contrat et l’exigibilité de l’intégralité de la dette. Sur les frais du procès M. [X] [P] et Mme [I] [P] succombant au principal seront condamnés solidairement aux entiers dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, incluant notamment les frais du commandement de payer, de l’assignation et de leur dénonce à la CCAPEX et au préfet. Il parait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais engagés dans le cadre de la présente instance, non compris dans les dépens. M. [X] [P] et Mme [I] [P] seront donc condamnés solidairement à payer à l’EPIC OP de l’HABITAT de la HAUTE SAVOIE la somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Il y a lieu de rappeler les dispositions de l'article 514 du code de procédure civile qui prévoient l’exécution provisoire de droit de la présente décision. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, DECLARE recevable la demande de constatation de la résiliation de bail de l’EPIC OP de l’HABITAT de la HAUTE SAVOIE, DEBOUTE l’EPIC OP de l’HABITAT de la HAUTE SAVOIE de sa demande de constat de résiliation du bail, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire n’étant pas réunies, PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu le 13 mars 2017 entre l’EPIC OP de l’HABITAT de la HAUTE SAVOIE d'une part, et M. [X] [P] et Mme [I] [P] d'autre part, concernant un logement situé [Adresse 5]), à la date du présent jugement, soit le 6 août 2025, CONSTATE que M. [X] [P] et Mme [I] [P] sont occupants sans droit ni titre à compter de cette date, CONDAMNE solidairement M. [X] [P] et Mme [I] [P] à payer à l’EPIC OP de l’HABITAT de la HAUTE SAVOIE la somme de 3.912,92 euros au titre des loyers et charges impayés, décompte arrêté à la date du 6 juin 2025, échéance de mai 2025 incluse, DIT que cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter à compter de la présente décision, AUTORISE M. [X] [P] et Mme [I] [P] à s’acquitter de cette somme, moyennant le paiement de 19 échéances de 200 euros chacune et une 20e échéance représentant le solde en principal, intérêts et frais, échéances payables en supplément du loyer mensuel courant et en même temps que celui-ci, à compter du mois suivant la signification de la présente décision, SUSPEND l’effet de la résiliation judiciaire du bail pendant l’exécution des délais accordés, DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la résiliation sera réputée n’avoir jamais été prononcée, DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la résiliation reprendra de plein droit son plein effet, l’expulsion de M. [X] [P] et Mme [I] [P] pourra être poursuivie dans les formes légales, ainsi que celle de tout occupant de leur chef, l’intégralité de la somme restant due sur les loyers impayés deviendra immédiatement exigible, sans mise en demeure préalable, CONDAMNE, dans cette hypothèse, solidairement M. [X] [P] et Mme [I] [P] à payer à l’EPIC OP de l’HABITAT de la HAUTE SAVOIE une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et charges du logement, à compter de la prise d'effet de la clause résolutoire, c'est-à-dire du premier incident de paiement et jusqu'à la libération effective des lieux, DIT que, le cas échéant, le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution, CONDAMNE M. [X] [P] et Mme [I] [P] aux entiers dépens de l’instance, incluant notamment les frais du commandement de payer, de l’assignation et de leur dénonce à la CCAPEX et au préfet, CONDAMNE solidairement M. [X] [P] et Mme [I] [P] à payer à l’EPIC OP de l’HABITAT de la HAUTE SAVOIE la somme de 100 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Et la présente décision a été signée par la Présidente et la Greffière. La Greffière La Présidente Véronique BOURGEOIS Hélène SOULAS